發(fā)布時(shí)間：2023-06-26 16:15:05
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房屋轉(zhuǎn)讓法律樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
無(wú)獨(dú)有偶，在昆明也產(chǎn)生了相類(lèi)似的案例，李女士在2000年春節(jié)向一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)了一套頂層復(fù)式樓，入住之后李女士一家發(fā)現(xiàn)原來(lái)自家的屋頂平臺(tái)已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商當(dāng)作屋頂花園轉(zhuǎn)讓給了鄰居。由于屋頂多次漏水，李女士又無(wú)法進(jìn)入鄰居已購(gòu)得的屋頂，李女士遂向法院起訴，要求開(kāi)發(fā)商收回公共屋頂。與前一案例相似的是，最終雙方經(jīng)過(guò)法庭調(diào)解，李女士與開(kāi)發(fā)商達(dá)成了調(diào)解換房協(xié)議。
與上述兩件案件相似的糾紛越來(lái)越多的涌現(xiàn)于全國(guó)各地，據(jù)《廈門(mén)日?qǐng)?bào)》2002年7月11日?qǐng)?bào)道，該市房地產(chǎn)糾紛中有關(guān)開(kāi)發(fā)商出售屋頂平臺(tái)（曬臺(tái)或露臺(tái)）的約占全部房地產(chǎn)糾紛的30%.而我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、司法解釋對(duì)此卻無(wú)明確規(guī)定。因此，法院在受理此類(lèi)型的案件之后往往采取多溝通、多疏道矛盾的方式促進(jìn)當(dāng)事人之間的調(diào)解。筆者認(rèn)為，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，針對(duì)屋頂平臺(tái)的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓等法律問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)具體明確的法律規(guī)定加以規(guī)范。
一、 正視屋頂平臺(tái)的使用價(jià)值，肯定屋頂花園的存在意義
屋頂平臺(tái)或稱(chēng)曬臺(tái)、露臺(tái)，是指供人室外活動(dòng)的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護(hù)無(wú)頂蓋的臺(tái)面。從所有權(quán)的角度分析，異產(chǎn)毗連房屋（指結(jié)構(gòu)相連或具有共有的房屋）的毗連部分，往往既是某個(gè)業(yè)主享有專(zhuān)有所有權(quán)的建筑單元的一個(gè)組成部分，同時(shí)也是與其他業(yè)主共有的一部分。這個(gè)毗連部分同時(shí)具有專(zhuān)有及共有的屬性。屋頂平臺(tái)，它不僅是下層單元的“蓋”，還是整棟房屋的“頂”，而且平臺(tái)上半部分及其上部空間不屬于下層單元，具有整棟房屋全體業(yè)主共同所有的屬性。從結(jié)構(gòu)上分析，屋頂平臺(tái)是房屋建筑最上層的外圍護(hù)構(gòu)件，起著覆蓋，遮風(fēng)擋雨、排除雨水積雪和保溫隔熱的作用。此外，屋頂平臺(tái)在風(fēng)力等自然力的作用下，還具備一定的承重作用。從功能上看，屋頂平臺(tái)是整棟房屋的屋頂，對(duì)整棟房屋的消防疏通起著十分關(guān)鍵的作用，是必須的消防安全通道。由于屋頂平臺(tái)的位置特性，具備空曠、陽(yáng)光充足等特點(diǎn)，又是種植花草植物的極佳地點(diǎn)。
既然屋頂平臺(tái)具備以上功能和作用，是否屋頂平臺(tái)就不能通過(guò)某一種法律途徑使之變?yōu)槟骋粰?quán)利人的專(zhuān)用屋頂花園呢？學(xué)術(shù)界對(duì)此頗有爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為：在合理的范圍內(nèi)，將屋頂花園的一部分讓與某一特定權(quán)利人以做屋頂花園之用，符合國(guó)際慣例和社會(huì)公益，應(yīng)當(dāng)予以支持。如日本東京，由于人口稠密，綠化不足，政府即專(zhuān)門(mén)制定規(guī)范性文件鼓勵(lì)和規(guī)范屋頂花園的建設(shè)。又如我國(guó)首都北京，為籌辦2008年北京奧運(yùn)會(huì)，特地將新建大型城市屋頂花園作為一項(xiàng)綠化指標(biāo)來(lái)實(shí)施。屋頂花園作為城市中的一道風(fēng)景，如因房屋平臺(tái)的法律性質(zhì)定位不清而禁止或限止建設(shè)，則是因噎廢食的短期行為。
二、 屋頂平臺(tái)專(zhuān)用于屋頂花園建設(shè)的法律障礙。
由于我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)以及其他規(guī)范性文件均未明確規(guī)定屋頂平臺(tái)的歸屬權(quán)問(wèn)題，給屋頂平臺(tái)的法律處理帶來(lái)了一系列的問(wèn)題。首先，屋頂平臺(tái)沒(méi)有計(jì)入整棟房屋的建筑面積。房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、走廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2、20米（含）以上的永久性建筑。建筑部《商品房購(gòu)銷(xiāo)面積計(jì)算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條關(guān)于公用建筑面積組成部分也不包括屋頂平臺(tái)。也就是說(shuō)，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行建筑規(guī)范，屋頂是不計(jì)入整棟房屋的建筑面積的，更不可能計(jì)入分?jǐn)偯娣e。其次，屋頂平臺(tái)不能以公示形式進(jìn)行權(quán)利登記。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，《房屋所有權(quán)證》是確定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的唯一合法憑證。屋頂平臺(tái)雖然具備不動(dòng)產(chǎn)的屬性，且具備多種使用價(jià)值，但房屋主管部門(mén)是斷不會(huì)為屋頂平臺(tái)頒發(fā)權(quán)證的。基于以上兩點(diǎn)，我們得出的推論是：屋頂平臺(tái)的面積不在建筑面積之內(nèi)，屋頂平臺(tái)沒(méi)有法律意義上的所有權(quán)。而事實(shí)卻是，屋頂平臺(tái)是可以丈量，具備多種實(shí)用功能的實(shí)實(shí)在在的面積，屋頂平臺(tái)的客觀存在本身就說(shuō)明了屋頂平臺(tái)不應(yīng)當(dāng)是無(wú)主物。從現(xiàn)行法律、法規(guī)看，承認(rèn)屋頂平臺(tái)確屬共用面積的規(guī)范性文件有兩個(gè)：一是1992年6月15日建設(shè)部的《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》，一是1998年11月9日建設(shè)部的《住宅共用部位公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，而承認(rèn)屋頂具備產(chǎn)權(quán)的規(guī)范性文件至今仍是空白。隨著商品房市場(chǎng)的不斷開(kāi)發(fā)和發(fā)展，對(duì)于屋頂平臺(tái)的規(guī)范不應(yīng)僅僅停留在“誰(shuí)維修”“誰(shuí)維護(hù)”的淺層基礎(chǔ)之上，更應(yīng)著眼于現(xiàn)實(shí)與將來(lái)對(duì)屋頂?shù)拈_(kāi)發(fā)和利用。當(dāng)前，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往采取兩種方式來(lái)攫取“屋頂平臺(tái)”這桶金，一是借屋頂平臺(tái)設(shè)置廣告位出租，一是變相提高頂層房屋價(jià)格，以“買(mǎi)屋頂送屋頂花園”實(shí)施屋頂平臺(tái)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這些開(kāi)發(fā)商的做法顯然違反了1992年7月國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合的《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》第五條關(guān)于住宅價(jià)格構(gòu)成的規(guī)定，且實(shí)際侵害了全體業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。
然而屋頂平臺(tái)專(zhuān)用于屋頂花園無(wú)非是兩種，或是全體業(yè)主委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一建設(shè)、維護(hù)，或是某一特有權(quán)利人單獨(dú)享有這項(xiàng)權(quán)利和承擔(dān)這項(xiàng)義務(wù)。筆者認(rèn)為，以上兩種途徑均是適當(dāng)之道，可因時(shí)、因勢(shì)而定。但本文暫不就委托管理的法律關(guān)系進(jìn)行闡述，僅就某一特定權(quán)利人獲得屋頂平臺(tái)特定權(quán)利問(wèn)題進(jìn)行探討，即：某一特定權(quán)利人獲得屋頂平臺(tái)特有權(quán)利，必須產(chǎn)生一種轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。要建立屋頂平臺(tái)的合法轉(zhuǎn)讓機(jī)制，就必須要從法律的高度認(rèn)可它的法律地位以及權(quán)利性質(zhì)。屋頂平臺(tái)專(zhuān)有權(quán)利轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰鉀Q的法律問(wèn)題包括：
1、法律規(guī)范確認(rèn)屋頂平臺(tái)的使用權(quán)是一項(xiàng)合法權(quán)利，并可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
2、法律規(guī)范對(duì)屋頂平臺(tái)使用權(quán)加以必要的限制。包括屋頂平臺(tái)之上不可搭建違章建筑，屋頂平臺(tái)需滿(mǎn)足消防安全之需要，屋頂平臺(tái)的專(zhuān)用屬性等。
3、法律規(guī)范確認(rèn)屋頂平臺(tái)有償轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的對(duì)價(jià)雙方主體。即屋頂平臺(tái)有償轉(zhuǎn)讓的一方當(dāng)事人為屋頂平臺(tái)權(quán)利的受讓人，另一方當(dāng)事人應(yīng)為房屋的全體業(yè)主，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不可將出讓屋頂平臺(tái)所獲的收入納入已身利潤(rùn)。
4、法律規(guī)范確認(rèn)有權(quán)全體業(yè)主出讓屋頂平臺(tái)的主體。經(jīng)業(yè)主會(huì)授權(quán)委托，物業(yè)管理公司可以代表全體業(yè)主與購(gòu)買(mǎi)人訂立《屋頂花園使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。
5、法律規(guī)范確定出讓屋頂平臺(tái)的業(yè)主表決機(jī)制。
三、有關(guān)屋頂平臺(tái)轉(zhuǎn)讓的法律建議
1、修改現(xiàn)行建設(shè)規(guī)范，承認(rèn)屋頂平臺(tái)屬于具備價(jià)值的實(shí)用面積
盡管在學(xué)術(shù)界已經(jīng)普遍承認(rèn)了屋頂平臺(tái)的實(shí)用屬性，但由于我國(guó)現(xiàn)行建設(shè)規(guī)范依然停留在依據(jù)傳統(tǒng)的建筑面積折算房屋面積，忽視了屋頂平臺(tái)的價(jià)值定位，給屋頂平臺(tái)的法律屬性造成了前提性真空。因此，建議在建設(shè)規(guī)范中將屋頂平臺(tái)納入實(shí)用面積，并在規(guī)劃、報(bào)建、房屋勘測(cè)，以及確定房屋面積的過(guò)程中對(duì)該面積加以確認(rèn)。
2、從法律的高度確認(rèn)屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人。
從所有權(quán)的角度出發(fā)，商品房在未經(jīng)出售之前，房屋歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有；出售之后，歸房屋受讓的業(yè)主所有。由此，屋頂平臺(tái)的原始所有權(quán)人應(yīng)以此而推，即商品房在未經(jīng)出售之前，屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人為開(kāi)發(fā)商；商品房在出售之后，屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人為全體業(yè)主。全體業(yè)主可以通過(guò)某種形式的表決，將屋頂平臺(tái)的使用權(quán)出讓給某一特定權(quán)利人，受讓后，該權(quán)利人可以依法享有屋頂平臺(tái)的使用權(quán)。既然我國(guó)實(shí)行了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度，就完全有必要對(duì)屋頂平臺(tái)這項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)加以登記確認(rèn)，以確保屋頂平臺(tái)所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法利益。
3、關(guān)于屋頂平臺(tái)使用權(quán)人的權(quán)利限制。
（1） 關(guān)于屋頂平臺(tái)所有權(quán)的禁止性規(guī)范。
A 、八層以上且未裝乙級(jí)以上防火門(mén)的樓棟必須保障主樓梯與屋頂直接相通。屋頂平臺(tái)所有權(quán)人必須留足面積以供消防安全之用。
B、不得在權(quán)利面積內(nèi)建筑不合符城市規(guī)劃的違章建筑物。
C、不得對(duì)房屋頂層進(jìn)行損壞性裝修。
D、未經(jīng)許可，不得擅自使用屋頂平臺(tái)作廣告的經(jīng)營(yíng)性使用。
（2） 建議在屋頂平臺(tái)作權(quán)屬登記時(shí)明確屋頂平臺(tái)的專(zhuān)用屬性。屋頂平臺(tái)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，轉(zhuǎn)讓雙方可約定屋頂平臺(tái)專(zhuān)為屋頂花園之用。
4、關(guān)于轉(zhuǎn)讓
（1） 屋頂平臺(tái)使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓給某一特定權(quán)利人的時(shí)間限制：
現(xiàn)在許多開(kāi)發(fā)商往往在與購(gòu)房人訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的過(guò)程中要求購(gòu)房人放棄屋頂平臺(tái)的使用權(quán)。且多使用格式條款實(shí)施。而后，開(kāi)發(fā)商再將屋頂平臺(tái)變相轉(zhuǎn)讓獲利。筆者認(rèn)為，屋頂平臺(tái)作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)必然將歸屬于購(gòu)買(mǎi)了房屋的全體業(yè)主。開(kāi)發(fā)商以格式條款要求購(gòu)房人放棄屋頂平臺(tái)權(quán)利，實(shí)質(zhì)上就是在攫取業(yè)主的經(jīng)濟(jì)權(quán)利。該行為顯失公平，不可支持。
既然屋頂平臺(tái)的物權(quán)將屬于購(gòu)買(mǎi)房屋的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商在未獲得業(yè)主的普遍許可的前提下是無(wú)權(quán)出讓屋頂平臺(tái)使用權(quán)的。只有當(dāng)業(yè)主以某種形式普遍許可了這種轉(zhuǎn)讓的情況下方可實(shí)施轉(zhuǎn)讓行為。而需獲得“普遍許可”，必要的前提是已購(gòu)買(mǎi)房屋的業(yè)主占房屋全體業(yè)主的絕對(duì)多數(shù)，已購(gòu)買(mǎi)房屋的業(yè)主有足夠的表決權(quán)代表全體業(yè)主作出決議。即商品房已經(jīng)完成超過(guò)全部面積50%的銷(xiāo)售量，且已購(gòu)買(mǎi)房屋的業(yè)主形成有效表決同意出讓屋頂平臺(tái)之后，方可進(jìn)行屋頂平臺(tái)的轉(zhuǎn)讓。
（2） 轉(zhuǎn)讓方式：
一旦業(yè)主形成同意出讓屋頂平臺(tái)的決議，業(yè)主即可授權(quán)物業(yè)管理公司代為出讓屋頂平臺(tái)的使用權(quán)。購(gòu)買(mǎi)者首先必須具備業(yè)主身份，方可有權(quán)購(gòu)買(mǎi)。如欲購(gòu)買(mǎi)房屋平臺(tái)的業(yè)主眾多，應(yīng)在出售時(shí)按照公平競(jìng)價(jià)原則進(jìn)行，價(jià)高者獲得屋頂平臺(tái)的使用權(quán)。購(gòu)買(mǎi)人在訂立合同、支付價(jià)款之后，可獲得房屋產(chǎn)權(quán)主管部門(mén)的權(quán)利確認(rèn)。
（3） 屋頂平臺(tái)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的歸屬及處理：
關(guān)鍵詞：預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓;降低風(fēng)險(xiǎn);法律規(guī)制
隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)較之前有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是社會(huì)的熱門(mén)行業(yè)，不僅是因?yàn)樯唐纷》渴敲课痪用裆畹谋貍鋭傂?，更大程度上是由于商品住房的價(jià)格高燒不退，一直維持在一個(gè)較高的水平，似乎是在不斷挑戰(zhàn)國(guó)民購(gòu)買(mǎi)力的最高上限。房屋預(yù)售制度作為商品房銷(xiāo)售的一種方式，能夠在一定程度上幫助居民解決購(gòu)買(mǎi)力不足的問(wèn)題，但是涉及到預(yù)售的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓這一問(wèn)題，學(xué)界的看法則不盡相同。一部分學(xué)者認(rèn)為，預(yù)售商品住房的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題同我國(guó)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)制度是存在沖突的，因?yàn)轭A(yù)購(gòu)人并沒(méi)有取的商品住房的所有權(quán)，房屋預(yù)售登記也并非一種所有權(quán)變更的公示制度而且，房屋預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓行為一定程度上也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)性“炒房”出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，對(duì)預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓進(jìn)行法理分析，預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓制度是存在一定合理性的，但是這種轉(zhuǎn)讓制度并非是無(wú)條件的，需要國(guó)家出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行規(guī)制。
一、房屋預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法理分析
（一）房屋預(yù)售及轉(zhuǎn)讓的定義
我們?nèi)粘Ｉ钪兴f(shuō)的“商品房預(yù)售”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。這種商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預(yù)售又被稱(chēng)為“賣(mài)樓花”。①因其可以有效地解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先期資金投入的問(wèn)題，因而是目前應(yīng)用比較廣泛的一種交易形式。而學(xué)界和現(xiàn)實(shí)生活中熱議的所謂預(yù)購(gòu)房屋再轉(zhuǎn)讓?zhuān)割A(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品房在尚未取得權(quán)屬證書(shū)之前，與買(mǎi)受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，待預(yù)購(gòu)人取得房產(chǎn)證后再將該房轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)于買(mǎi)受人。
根據(jù)房屋預(yù)售轉(zhuǎn)讓的定義我們可以得知，當(dāng)預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)購(gòu)的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)購(gòu)人必須要與買(mǎi)受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，這在一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的西方國(guó)家已經(jīng)成為了一種共識(shí)，在探究我國(guó)法律應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)售的房屋合同轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)當(dāng)贊同以及如何對(duì)其進(jìn)行規(guī)制的問(wèn)題時(shí)，房屋預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)和內(nèi)容就應(yīng)當(dāng)是我們必須要了解的。
（二）房屋預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)及內(nèi)容
1、學(xué)理性質(zhì)及內(nèi)容
學(xué)界對(duì)于商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)基本沒(méi)有爭(zhēng)論，一致認(rèn)為商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是合同的轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)合同法的相關(guān)理論，合同的轉(zhuǎn)讓包括合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓以及合同權(quán)利與義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。具體到預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓中就是：如果出讓人已全部履行了預(yù)售合同的義務(wù)（ 主要是支付房款的義務(wù)） ，其將請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商在竣工后轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，屬于債權(quán)讓與。如果出讓人尚未完全履行預(yù)售合同的義務(wù)，其將請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商在竣工后轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)和支付房款的債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)。②
不同類(lèi)型的合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)蓪?duì)其生效的規(guī)定也是不一樣的，如果合同的轉(zhuǎn)讓增加了第三方的風(fēng)險(xiǎn)或者交易負(fù)擔(dān)，那么在合同轉(zhuǎn)讓過(guò)程中就有必要要求征得第三方的同意，也就是說(shuō)如果在預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，屬于義務(wù)或者權(quán)利、義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓?zhuān)敲搭A(yù)購(gòu)方和買(mǎi)受方就有必要征得房屋出賣(mài)方的同意。
2、 現(xiàn)實(shí)層面上的性質(zhì)
學(xué)理上的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓性質(zhì)是通過(guò)法理對(duì)權(quán)利、義務(wù)關(guān)系進(jìn)行的界定。而該制度的現(xiàn)實(shí)層面上的性質(zhì)則是：在商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，預(yù)購(gòu)人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓的只是將來(lái)取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)利”。③預(yù)售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動(dòng)產(chǎn)，還未到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)登記，預(yù)購(gòu)人并沒(méi)有獲得商品房產(chǎn)權(quán)，即沒(méi)有取得商品房所有權(quán)，而是在商品房竣工并辦理房產(chǎn)登記后，根據(jù)預(yù)購(gòu)合同享有要求開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到預(yù)購(gòu)方的權(quán)利。因此，預(yù)購(gòu)時(shí)預(yù)購(gòu)方只獲得了期待將來(lái)取得產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。
二、當(dāng)前我國(guó)法律對(duì)于預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓規(guī)制不足
（一）國(guó)家層面法律對(duì)于預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓規(guī)制的缺失
1、全國(guó)性的法律并沒(méi)有明確規(guī)定
當(dāng)前，我國(guó)國(guó)家層面的法律對(duì)于涉及商品住房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定僅僅在《城市房地產(chǎn)管理法》有所體現(xiàn)，該法第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”這一原則性的規(guī)定較為模糊，國(guó)務(wù)院至今也沒(méi)有出臺(tái)與此相對(duì)應(yīng)的法規(guī)、部門(mén)規(guī)章等法律文件，這就直接導(dǎo)致了對(duì)于預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓持不同態(tài)度的兩派對(duì)此做出了意見(jiàn)相左的解釋。
2、國(guó)務(wù)院作為被委托立法機(jī)關(guān)并沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的法律文件
雖然國(guó)務(wù)院受?chē)?guó)家立法機(jī)關(guān)委托對(duì)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的合法性出臺(tái)法律進(jìn)行規(guī)制，但是國(guó)務(wù)院并沒(méi)有“完成特定任務(wù)”。有學(xué)者認(rèn)為，既然是委任性條款，就隱含了允許轉(zhuǎn)讓的意思，國(guó)務(wù)院需要做的工作就是在法律允許的前提下規(guī)定具體細(xì)則。④但是，有的學(xué)者則認(rèn)為其中雖然是委托性條款，但是并不能說(shuō)明就一定包含了“允許轉(zhuǎn)讓”的意思，因?yàn)槠渲羞€包括了授予了國(guó)務(wù)院“是否同意預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓”的權(quán)限。由于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)制的不足，再加上國(guó)務(wù)院并未出臺(tái)相應(yīng)的文件，就使得預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓這一問(wèn)題在我國(guó)目前的國(guó)家層面現(xiàn)行法上屬于無(wú)解狀態(tài)。
（二）地方立法對(duì)于預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓制度規(guī)制的混亂
由于國(guó)家在全國(guó)性立法方面對(duì)該行為的合法性并未做出確切的規(guī)定，未禁止也未允許，便使得各個(gè)地方的地方性法規(guī)對(duì)該行為有了不同的處理方式，全國(guó)各地的規(guī)定不統(tǒng)一，比較雜亂。
目前關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為，我國(guó)地方法規(guī)各有不同，有的允許，有的禁止，有的并未加以規(guī)定，如深圳特區(qū)的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》對(duì)此行為并未加以規(guī)定，而北京市、上海市對(duì)此行為持允許態(tài)度，援引北京市規(guī)定：《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》 第44條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)人在預(yù)售合同登記備案后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一）未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意;（二） 已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，并在合同簽訂后 15 日內(nèi)依照本辦法第40條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售合同登記備案。 ”⑤
三、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的合理性分析
（一）實(shí)踐價(jià)值層面分析
當(dāng)然，合理的商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓并非是沒(méi)有條件的，通過(guò)法律規(guī)制以后的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及時(shí)成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)必要的手段。
從一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上來(lái)看，商品房預(yù)售合同具有較大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，實(shí)質(zhì)上是一種商品。如果政府限制或禁止商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓?zhuān)湫в镁蜁?huì)損失，這一社會(huì)資源的配置就會(huì)是無(wú)效率的。從對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的具體意義上來(lái)看，允許商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢詾榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌集資金，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，可以增加政府的稅收，可以使買(mǎi)房者獲得投資收益。如果我們無(wú)視以上實(shí)踐中的需求，以野蠻的“一刀切”的方式禁止商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓?zhuān)粫?huì)產(chǎn)生禁而不止的結(jié)果，產(chǎn)生新的問(wèn)題。大量規(guī)避法律的現(xiàn)象會(huì)層出不窮，例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商私下為轉(zhuǎn)讓者更改姓名并從中收取“更名費(fèi)”，造成當(dāng)事人偷稅漏稅，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
（二）法理規(guī)范層面分析
1、 合同法上的規(guī)定
上文提到房屋預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)屬于合同的轉(zhuǎn)讓?zhuān)@一點(diǎn)我國(guó)學(xué)界并無(wú)異議。我國(guó)《合同法》規(guī)定合同可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤D(zhuǎn)讓按照所轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容的不同可以分為：合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、合同義務(wù)的移轉(zhuǎn)、合同權(quán)利和義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。商品房預(yù)售合同經(jīng)登記備案后賦予預(yù)購(gòu)人優(yōu)先權(quán)和期待利益，但并不妨礙其實(shí)質(zhì)仍為債權(quán)合同，商品房預(yù)售合同只要符合法定條件就應(yīng)該可以轉(zhuǎn)讓。
2、預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓同我國(guó)現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)制度并不沖突
再轉(zhuǎn)讓并非是預(yù)售商品房的原始買(mǎi)賣(mài)， 而是由第三人從預(yù)購(gòu)人處繼受取得其權(quán)利義務(wù)， 預(yù)購(gòu)人為轉(zhuǎn)讓行為屬于合同的變更轉(zhuǎn)讓?zhuān)粦?yīng)受到預(yù)售商品房的主體資格限制;目前我國(guó)全國(guó)性的法律并沒(méi)有對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為明確作出禁止規(guī)定，且部分地區(qū)的房地產(chǎn)管理辦法中是允許的，單純地禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓也從某種程度上抑制了商品房的交易，不利于商品房資源的充分利用，更是與我國(guó)民法之鼓勵(lì)交易、維護(hù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)目的相左。允許預(yù)售商品房自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)巧唐贩孔鳛樯唐繁旧淼囊?，也是活躍、發(fā)展、繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求。⑥
四、關(guān)于對(duì)商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓制度的完善
允許預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓不是無(wú)條件的，不加以條件的限制只會(huì)使得轉(zhuǎn)讓沒(méi)有安全性可言，更會(huì)危及房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)行;同時(shí)還要構(gòu)建預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的登記機(jī)制，設(shè)立合理的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓條件，既可以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)交易的安全與效率，又可以給予各個(gè)市場(chǎng)主體充分的意思自治權(quán)利;此外，還要在國(guó)家法律層面明確肯定商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓制度，使得對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理更加有法可依。
（一）明確可以轉(zhuǎn)讓的合同條件
1、 原預(yù)售合同合法有效、無(wú)瑕疵
原預(yù)售合同作為再轉(zhuǎn)讓行為的法律基礎(chǔ)，如果預(yù)售合同的效力出現(xiàn)問(wèn)題，則會(huì)影響之后的再轉(zhuǎn)讓行為之效力認(rèn)定。預(yù)售合同不僅在內(nèi)容上要不能違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定，還必須在形式上符合法律要求，比如必須經(jīng)過(guò)預(yù)售登記備案以證明預(yù)售人符合要求、預(yù)售合同無(wú)瑕疵等。⑦
2、 未出現(xiàn)合同不得轉(zhuǎn)讓的法定情形
（1） 因合同性質(zhì)不得讓與的，如讓與會(huì)使給付內(nèi)容完全變更的情形，則該轉(zhuǎn)讓無(wú)效;（2）按照當(dāng)事人約定不得讓與的，如預(yù)售合同中預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人約定了預(yù)售商品房不的再轉(zhuǎn)讓?zhuān)A(yù)購(gòu)人應(yīng)就此遵守約定;（3）依照法律規(guī)定不得讓與的，則該轉(zhuǎn)讓無(wú)效。
（二）預(yù)售房屋合同轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)范完善
1、立法層面確立預(yù)售房的再轉(zhuǎn)讓制度
這里所說(shuō)的確立是指在全國(guó)性法律之中予以確立，而非將預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度體現(xiàn)于雜亂的地方性房地產(chǎn)條例和辦法當(dāng)中，這是對(duì)該行為的一個(gè)定性，也可以防止由于法律的模糊和不確定性而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓糾紛。我國(guó)目前的《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的規(guī)定將具體明細(xì)的規(guī)定交由國(guó)務(wù)院來(lái)制定。因此國(guó)務(wù)院有必要對(duì)于該行為制定專(zhuān)門(mén)的具體法規(guī)，或者由其相關(guān)部門(mén)制定部門(mén)規(guī)章，對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范管理。否則，目前全國(guó)各地的房地產(chǎn)規(guī)定不統(tǒng)一，不利于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和統(tǒng)一管理。
2、 立法層面明確轉(zhuǎn)讓的程序和條件
本身，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓制度就是為了繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、保證房地產(chǎn)交易的安全、便捷而確立的，因此設(shè)計(jì)程序之時(shí)可以考慮簡(jiǎn)化原程序，將預(yù)購(gòu)人的解除登記步驟和第三人與開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)售登記手續(xù)步驟合并為一步。
具體可以考慮為以下步驟：首先，預(yù)購(gòu)人應(yīng)與第三人簽訂預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同，合同應(yīng)該采取書(shū)面形式，內(nèi)容符合法律規(guī)定，明確再轉(zhuǎn)讓合同的一般條款。其次，預(yù)購(gòu)人與第三人應(yīng)視原預(yù)售合同的履行情況取得預(yù)售人同意或者通知預(yù)售人知曉，同時(shí)應(yīng)該與預(yù)售人完成預(yù)售合同的變更手續(xù)，預(yù)購(gòu)人退出原預(yù)售合同，第三人進(jìn)入原合同成為新的合同當(dāng)事人，與預(yù)售人形成新的商品房預(yù)售關(guān)系，制定新的商品房預(yù)售合同。最后，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中要求預(yù)購(gòu)人 、第三人與預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在完成預(yù)售合同變更手續(xù)的一定期限內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記。明確辦理變更登記所應(yīng)攜帶的材料;預(yù)留的期限不宜太長(zhǎng)，但也要考慮到三方時(shí)間的協(xié)調(diào)，給出適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，具體期限可以參考目前各地的地方條例、辦法;確定各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記的管轄范圍，建議由預(yù)售商品房所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)管轄變更登記。
總結(jié)
當(dāng)然，允許和鼓勵(lì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓并不是沒(méi)有條件的，只有合法、有效、無(wú)瑕疵的商品房預(yù)售合同才能成為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，即，想要達(dá)到設(shè)計(jì)這個(gè)制度的初衷， 就必須設(shè)立嚴(yán)格的控制條件，遏制惡意的再轉(zhuǎn)讓行為，防止不良債權(quán)債務(wù)的發(fā)生。建議將預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度的條件明確為預(yù)售合同的合法、有效、無(wú)瑕疵，并且當(dāng)事人之間并無(wú)不可再轉(zhuǎn)讓的約定;同時(shí)對(duì)于再轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定可以根據(jù)預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售合同的履行程度不同大體分為三種情況;對(duì)于再轉(zhuǎn)讓的登記變更手續(xù)辦理程序，建議分為三個(gè)步驟，即訂立再轉(zhuǎn)讓合同、變更原預(yù)售合同和辦理預(yù)售變更登記，以簡(jiǎn)化原先較為復(fù)雜的預(yù)售合同變更程序?？梢哉f(shuō)，只要制度設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)合理、程序得當(dāng)、監(jiān)督到位，在全國(guó)性法律中確立預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度卻對(duì)是對(duì)民法領(lǐng)域中意思自治原則的尊重和良好體現(xiàn)，其不僅可以促進(jìn)商品房的充分利用和流轉(zhuǎn)，活躍商品房市場(chǎng)，也可以為預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人和第三人的交易提供便利程序，同時(shí)將簡(jiǎn)化原先較為冗雜的預(yù)售合同變更登記程序，減輕房地產(chǎn)登記部門(mén)的工作任務(wù)，這對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一高效的管理具有重要意義。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院）
本課題為“2015年度河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)碩士研究生創(chuàng)新計(jì)劃項(xiàng)目”
參考文獻(xiàn)：
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注解：
①雷蘭，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度中相關(guān)法律問(wèn)題研究，載于《法律適用》，2006年第11期
②趙英偉，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究，載于《法學(xué)論壇》，2000年第5期
③符啟林，商品房預(yù)售法律制度研究[M]，北京： 中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002年版，第92-93頁(yè)
④雷蘭，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度中相關(guān)法律問(wèn)題研究，載于《法律適用》，2006年第11期
⑤萬(wàn)卉：《商品房預(yù)售制度的若干法律問(wèn)題研究》，上海：上海社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所，2008年版，第33頁(yè)。
論文關(guān)鍵詞 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同 宅基地 集體經(jīng)濟(jì)組織 法律效力
一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的現(xiàn)狀
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)之間的交流進(jìn)一步加深，相對(duì)優(yōu)厚的勞動(dòng)報(bào)酬和相對(duì)完善的社會(huì)保障吸引了越來(lái)越多的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，進(jìn)入城市的農(nóng)民迫切需要處置其原有的農(nóng)村房屋；而外來(lái)人員遷入本地謀生，需要購(gòu)買(mǎi)相對(duì)便宜的農(nóng)村房屋居住；另外，城鎮(zhèn)居民也出于各種原因打算在農(nóng)村買(mǎi)房，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)興旺起來(lái)。
由于我國(guó)農(nóng)村土地的集體所有屬性，農(nóng)民建造農(nóng)村住房所需土地（即宅基地）需要經(jīng)過(guò)所在村許可，而轉(zhuǎn)讓宅基地需要經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)行政審批，且宅基地上的房屋交易關(guān)系至今沒(méi)有位階較高的規(guī)范性法律文件予以調(diào)整，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛沒(méi)有直接的法律引導(dǎo)。近年來(lái)，法院受理的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件增幅較大。如何處理此類(lèi)糾紛已經(jīng)成為法院司法實(shí)踐中亟待解決的問(wèn)題。
二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力分析
（一）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力
1.認(rèn)為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
理由是：
（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定：每一戶(hù)農(nóng)村村民只能擁有一塊宅基地，并且這塊宅基地的面積不能超過(guò)所在直轄市、省或自治區(qū)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果允許買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋，就將房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)也一并出賣(mài)了，這是不符合第63條的規(guī)定的。
（3）《中華人民共和國(guó)土地管理法》第12條規(guī)定：改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第6條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓地上的建筑物致使其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，要向土地所在地的土地行政管理部門(mén)申請(qǐng)土地變更登記，由原來(lái)的土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更登記。如果房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
（4）《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地通知》第2條規(guī)定：農(nóng)民不能向城市居民出賣(mài)農(nóng)村房屋，城市居民也不能占用農(nóng)民集體土地來(lái)建造房屋，有關(guān)部門(mén)不能為其發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
2.認(rèn)為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效
理由是：
（1）《憲法》規(guī)定：中華人民共和國(guó)公民在法律面前一律平等。農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我國(guó)公民，都享有法律賦予的平等的權(quán)利，都必須履行法律規(guī)定的平等的義務(wù)，承擔(dān)平等的法律責(zé)任。法律不會(huì)因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人是農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人而區(qū)分對(duì)待。
（2）《關(guān)于對(duì)社員宅基地問(wèn)題做一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》第2項(xiàng)規(guī)定：社員有買(mǎi)賣(mài)房屋的權(quán)利。在房屋出賣(mài)后，其宅基地使用權(quán)就轉(zhuǎn)移給了買(mǎi)受人，但宅基地的所有權(quán)仍然歸集體所有。這一規(guī)定，明確了農(nóng)民有權(quán)利買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋，并且在房屋買(mǎi)賣(mài)完成之后，宅基地使用權(quán)隨之一并轉(zhuǎn)移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8號(hào)批復(fù)認(rèn)為按約定交付房款并且管理房屋的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
（二）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的法律分析
1.農(nóng)村村民買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋的法律效力
（1）同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力。同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間受交易主體的身份和土地權(quán)利的影響較少，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規(guī)定人們對(duì)自己所有的房屋享有所有權(quán)，有權(quán)自行處分、轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第30條、第64條規(guī)定：農(nóng)村村民對(duì)自己合法建造的房屋享有所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。買(mǎi)賣(mài)就是一種處分的形式。第二，法律沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，并且在多部法律、法規(guī)中都規(guī)定了農(nóng)村村民可以買(mǎi)賣(mài)自己所有的房屋。《土地管理法》第62條就規(guī)定了農(nóng)村村民可以出賣(mài)自己的房屋，但是再申請(qǐng)宅基地的不被批準(zhǔn)。
（2）不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力。不同集體經(jīng)濟(jì)組織之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力的認(rèn)定，還沒(méi)形成定論，有的認(rèn)為有效，有的認(rèn)為無(wú)效。認(rèn)為無(wú)效的原因是宅基地是屬于農(nóng)民集體所有的，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的特權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓。處分了農(nóng)村房屋的同時(shí)就會(huì)也處分了農(nóng)村宅基地，這會(huì)損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。買(mǎi)受人不是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，無(wú)權(quán)享受該村的宅基地使用權(quán)，所以房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這種觀點(diǎn)并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國(guó)家政策沒(méi)有禁止農(nóng)民異地購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋。國(guó)家政策只是禁止將農(nóng)村房屋出賣(mài)給城市居民，但是并沒(méi)有規(guī)定不能出賣(mài)給不同集體經(jīng)濟(jì)組織的村民。第二，我國(guó)法律并沒(méi)有禁止農(nóng)民在購(gòu)買(mǎi)房屋的同時(shí)取得宅基地使用權(quán)。土地和其上的房屋是兩個(gè)獨(dú)立的客體，即使受讓人在購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋時(shí)無(wú)法取得宅基地使用權(quán)，也不會(huì)影響農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。第三，不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋，有利于農(nóng)村的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜上，不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。
2.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的法律效力
（1）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的一般法律效力。我國(guó)法律、法規(guī)對(duì)于農(nóng)村房屋能否轉(zhuǎn)讓給城市居民處于不明確狀態(tài)。但在我國(guó)，黨和國(guó)家的政策處于重要地位。國(guó)家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，因此，在法無(wú)明文規(guī)定的情況下，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的行為不符合國(guó)家政策。同時(shí)，因?yàn)檗r(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及到農(nóng)村集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)，而農(nóng)村集體土地權(quán)利具有身份性，限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。法律禁止集體所有的土地使用轉(zhuǎn)讓?zhuān)擎?zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋從而導(dǎo)致宅基地使用權(quán)被轉(zhuǎn)讓?zhuān)@種現(xiàn)象應(yīng)受到嚴(yán)格限制。綜上，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同在原則上是無(wú)效的。
（2）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同有效的特殊情形。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同原則無(wú)效，但不排除在特殊情形下認(rèn)定此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同有效。
第一，買(mǎi)受人是城鎮(zhèn)居民身份，但其父母、配偶或子女是所購(gòu)房屋所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并且是家庭成員共同出資購(gòu)買(mǎi)、共同居住的，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織也同意該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
第二，出賣(mài)人將宅基地上的房屋出賣(mài)給城鎮(zhèn)居民之前，該房屋的宅基地已經(jīng)因?yàn)檎魇斩優(yōu)閲?guó)有土地，原是農(nóng)民身份的出賣(mài)人隨之變?yōu)槌擎?zhèn)居民，宅基地的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了變化，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
第三，城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買(mǎi)了農(nóng)村房屋之后，已經(jīng)將戶(hù)口遷入房屋所在地，并且申請(qǐng)加入當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、成為農(nóng)民的，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
第四，城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買(mǎi)了農(nóng)村房屋之后，如果所購(gòu)買(mǎi)房屋已經(jīng)經(jīng)過(guò)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，獲得當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，并且取得了合法權(quán)屬證書(shū)的，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
三、完善農(nóng)村宅基地、房屋交易制度及認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的措施
（一）加強(qiáng)有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法，促進(jìn)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的交易穩(wěn)定
應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的立法體系建設(shè)，盡快出臺(tái)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)等問(wèn)題的位階較高的規(guī)范性法律文件，形成較規(guī)范的農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理制度，從而保障農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的交易安全，保障善意第三人的利益，穩(wěn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。
（二）讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)入交易市場(chǎng)，公開(kāi)、公平、公正交易
建立新的流轉(zhuǎn)模式，在農(nóng)村宅基地集體所有的基礎(chǔ)上，取消原有的限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，對(duì)建造合法、手續(xù)齊全的農(nóng)村宅基地及其上的房屋，頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)，讓農(nóng)村宅基地及其上的房屋合法地進(jìn)入交易市場(chǎng)。促進(jìn)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)行為，形成統(tǒng)一的農(nóng)村房屋交易市場(chǎng)。
（三）建立農(nóng)村宅基地的有償使用制度和有期限使用制度。建立一定范圍內(nèi)的宅基地有償使用制度
宅基地具有一定的福利性質(zhì)，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以無(wú)償使用，但是如果進(jìn)入交易市場(chǎng)，就要變成有償轉(zhuǎn)讓。要在立法中明文規(guī)定轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)繳納的使用費(fèi)或補(bǔ)償金，并且根據(jù)宅基地的位置、流轉(zhuǎn)對(duì)象等不同因素，確定所應(yīng)繳納的使用費(fèi)或補(bǔ)償金的數(shù)額。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期滿(mǎn)不再需要的宅基地使用權(quán)，以避免浪費(fèi)土地。
（四）關(guān)于認(rèn)定農(nóng)村宅基地進(jìn)入交易市場(chǎng)公開(kāi)流轉(zhuǎn)后的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力
應(yīng)當(dāng)從法律法規(guī)、國(guó)家政策、該房屋項(xiàng)下的土地使用權(quán)性質(zhì)、出賣(mài)人的現(xiàn)有居住條件、房屋交付的實(shí)際情況、房屋的增值情況等方面進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的研究。此外還應(yīng)充分考慮認(rèn)定此類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效會(huì)對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生怎樣的利益影響，尤其是出賣(mài)人因土地的增值或拆遷而獲得的利益，買(mǎi)受人因房屋的貶值而受到的損失，來(lái)認(rèn)定此類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
法院最終按照《行政訴訟法》第五十四條認(rèn)定五指山市住房保障與房產(chǎn)管理局適用法律錯(cuò)誤、違反法定程序，判決撤銷(xiāo)了五指山市住房保障與房產(chǎn)管理局下達(dá)的《撤銷(xiāo)房屋登記決定書(shū)》，維持了原房屋登記情況。
現(xiàn)結(jié)合該案涉及的相關(guān)法律，對(duì)房屋登記依法行政的必要性進(jìn)行簡(jiǎn)單闡述。
一、程序法角度
《房屋登記辦法》第八十一條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷(xiāo)原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外?？梢钥闯觯蜂N(xiāo)房屋登記必須符合兩個(gè)條件：一是必須是司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件；二是其內(nèi)容可以證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，登記機(jī)構(gòu)方可主動(dòng)撤銷(xiāo)房屋登記，且有善意取得例外之規(guī)定。前述案例中無(wú)法看出登記機(jī)構(gòu)滿(mǎn)足以上兩個(gè)要求，故而其采取的主動(dòng)撤銷(xiāo)行為，明顯違反程序法。
二、實(shí)體法角度
五指山市住房保障與房產(chǎn)管理局要求劃撥土地要提供使用權(quán)變更相關(guān)證明材料的做法是不符合法律規(guī)定的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；《物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條也對(duì)劃撥土地轉(zhuǎn)讓做出具體規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。很多同行據(jù)此要求申請(qǐng)人提供批準(zhǔn)的相關(guān)文件，并且依據(jù)是《房屋登記辦法》第三十三條的兜底性規(guī)定――其他必要條件。從行政許可法的本意出發(fā)，兜底條款必須有法律法規(guī)的授權(quán)，且不能隨意增減。
《土地登記辦法》第四十條規(guī)定，因依法買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書(shū)、變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提供有批準(zhǔn)權(quán)人民政府的批準(zhǔn)文件。由此可見(jiàn)，審查權(quán)授予部門(mén)為土地登記部門(mén)，房屋登記與土地登記分設(shè)的不需要對(duì)此進(jìn)行審查。
五指山市住房保障與房產(chǎn)管理局超越職權(quán)且違反法定程序，敗訴是必然的結(jié)果。
三、經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)
通過(guò)上述案例可以看出，房屋登記部門(mén)在辦理相關(guān)登記時(shí)，必須嚴(yán)格依照法定程序和法律授權(quán)的范圍行使職權(quán)，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同范文1轉(zhuǎn)讓方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)： 工作單位:
住址: 身份證號(hào):
受讓方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)： 工作單位:
住址: 身份證號(hào):
見(jiàn)證方：_________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙方)
經(jīng)甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，,甲方將自己合法擁有的兩間兩層的門(mén)面房轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達(dá)成以下合同條款：
就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方私人房產(chǎn)一事達(dá)成以下條款：
第一條、 甲方對(duì)產(chǎn)權(quán)的聲明
甲方根據(jù)國(guó)家及咸陽(yáng)市長(zhǎng)武縣昭仁鎮(zhèn)靈風(fēng)村《開(kāi)發(fā)建設(shè)有償使用耕地合同書(shū)》的規(guī)定，已依法取得咸陽(yáng)市____長(zhǎng)武__縣 昭仁 鎮(zhèn) 靈風(fēng) 村 八 組開(kāi)發(fā)區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)兩間兩層門(mén)面房所有產(chǎn)權(quán)(注：由東向西第41號(hào)和第42號(hào))，甲方為該房屋的現(xiàn)狀負(fù)全責(zé)。
第二條、 甲方對(duì)買(mǎi)賣(mài)權(quán)的聲明
甲方保證該房屋是符合國(guó)家及咸陽(yáng)市長(zhǎng)武縣昭仁鎮(zhèn)靈風(fēng)村《開(kāi)發(fā)建設(shè)有償使用耕地合同書(shū)》的規(guī)定，甲方有權(quán)將該房屋所有產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。由于違反國(guó)家及咸陽(yáng)市長(zhǎng)武縣昭仁鎮(zhèn)靈風(fēng)村《開(kāi)發(fā)建設(shè)有償使用耕地合同書(shū)》規(guī)定的相關(guān)政策法規(guī)而引起的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任由甲方來(lái)承擔(dān)。
第三條、 乙方對(duì)購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明
乙方愿意在本合同第一條款及第二條款成立的前提下，就向甲方購(gòu)買(mǎi)上述房屋的完全產(chǎn)權(quán)之事簽訂本協(xié)議，并認(rèn)可僅在此種情況下簽訂才具有法律效力。
第四條、 房屋售價(jià)
雙方同意上述房屋售價(jià)為第41號(hào)門(mén)面房共計(jì)28500.00元人民幣(大寫(xiě)：貳 萬(wàn) 捌 仟 五 百元整人民幣)，第42號(hào)門(mén)面房共計(jì)28800.00元人民幣(大寫(xiě)：貳 萬(wàn)捌 仟捌 佰元整人民幣)?？偣埠嫌?jì)為57300.00元人民幣(大寫(xiě)：__伍_(kāi)_萬(wàn)___柒__仟___叁__佰元整)。
第五條、 付款方式
乙方應(yīng)在簽訂《私人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)，一次性支付清總房款，并且一次性支付轉(zhuǎn)讓費(fèi) 20xx.00 元整人民幣(大寫(xiě)： 貳 仟元整人民幣)。
第六條、 違約責(zé)任
甲、乙雙方合同簽訂后，乙方中途悔約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)，將乙方的已付款(不計(jì)利息)返還乙方。甲方中途悔約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自悔約之日起3個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)將乙方所付款的雙倍(計(jì)利息)返還給乙方。
第七條、 關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的約定本協(xié)議簽訂后，甲乙雙方應(yīng)向房屋所在縣及村鎮(zhèn)有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋買(mǎi)賣(mài)立契過(guò)戶(hù)手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。辦理上述手續(xù)時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，由乙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。辦理過(guò)程中甲方有義務(wù)與責(zé)任協(xié)助乙方辦理各種過(guò)戶(hù)手續(xù)。
第八條、 有關(guān)爭(zhēng)議本協(xié)議未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本協(xié)議的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本協(xié)議不可分割的組成部分，具有同行法律效力。當(dāng)本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，雙方協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方均有權(quán)向該房屋所在地的人民法院提起訴訟。
第九條、 生效說(shuō)明本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同范文2轉(zhuǎn)讓方(簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：
受讓方(簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：
經(jīng)甲、乙雙方自愿協(xié)商達(dá)成一致,甲方將自己擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達(dá)成以下協(xié)議條款，以資共同遵守：
第一條 房屋轉(zhuǎn)讓的基本情況
轉(zhuǎn)讓房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋)位于望城縣xxxxx四樓套間，房屋結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積 120平方米(包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、天窗、樓梯間、及其附屬設(shè)施和裝修設(shè)施)，并且享有一至四樓的樓梯間的通過(guò)使用權(quán)利，樓頂?shù)姆謹(jǐn)偯娣e。
第二條 轉(zhuǎn)讓價(jià)格
雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為(人民幣)￥xxxxxxx.00整，大寫(xiě):(人民幣)壹拾捌萬(wàn)圓整。
第三條 付款方式
雙方一致同意房屋轉(zhuǎn)讓款由乙方分期支付。乙方即日預(yù)付購(gòu)房50000.00元(大寫(xiě):伍萬(wàn)圓整);剩余房款 130000.00元(大寫(xiě): 壹拾叁 萬(wàn)整)，甲方在收款時(shí)應(yīng)向乙方出具收據(jù)。在房屋現(xiàn)有的主戶(hù)搬出該房屋時(shí)，乙方向甲方交付全部房款，但現(xiàn)有住戶(hù)須在一年內(nèi)搬出該房屋。乙方在在交付全部主房款之日起，乙方享有該房屋的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)。
第四條 房屋過(guò)戶(hù)
房屋交付乙方后，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)在 一年時(shí)間內(nèi)辦理該房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理到乙方名下，辦理產(chǎn)權(quán)證相關(guān)費(fèi)用由甲、乙雙方各承擔(dān)一半。
第五條 甲方的承諾保證
甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙，甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利。
第十一條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
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個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同范文3出讓人： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)
受讓人： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
見(jiàn)證方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙方)
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方私人房產(chǎn)一事達(dá)成以下條款：
第一條 甲方對(duì)產(chǎn)權(quán)的聲明
甲方根據(jù)國(guó)家規(guī)定，已依法取得 的房屋所有權(quán)證書(shū)，所有權(quán)證書(shū) 房權(quán)證( )字第 號(hào)。甲方為該房屋的現(xiàn)狀負(fù)全責(zé)。該房屋的結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，使用面積為 平方米(不含柴棚)。
第二條 甲方對(duì)買(mǎi)賣(mài)權(quán)的聲明
甲方保證該房屋是符合國(guó)家及 縣房屋上市的有關(guān)規(guī)定及政策法規(guī)，甲方有權(quán)將該房屋上市交易。由于違反國(guó)家及 縣相關(guān)政策法規(guī)而引起的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任由甲方來(lái)承擔(dān)。
第三條 乙方對(duì)購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明
乙方愿意在本合同第一條款及第二條款成立的前提下，就向甲方購(gòu)買(mǎi)上述房屋的完全產(chǎn)權(quán)之事簽訂本協(xié)議，并認(rèn)可僅在此種情況下簽訂才具有法律效力。
第四條 房屋售價(jià)
雙方同意上述房屋售價(jià)為 萬(wàn)元整(含柴棚)。
第五條 付款方式
1. 乙方應(yīng)在簽訂《 房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，支付相當(dāng)于總房款的三分之一的定金。
2. 乙方應(yīng)在辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)前一年內(nèi)，支付剩余房款。
第六條 違約責(zé)任
1. 甲、乙雙方合同簽訂后，乙方中途悔約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)，將乙方的已付款(不計(jì)利息)返還乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。甲方中途悔約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自悔約之日起3個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)將乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
2. 乙方如未按本協(xié)議第五條款規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。每逾期一天，乙方應(yīng)支付甲方所應(yīng)付房款的0.4‰作為滯納金，逾期超過(guò)15天，即視乙方違約，定金不予返還。
3. 甲方應(yīng)在獲得全部房款后7個(gè)工作日內(nèi)將房屋搬空，每逾期一天，甲方應(yīng)按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滯納金，逾期超過(guò)15天，即視甲方違約，乙方可要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第七條 房屋交付甲乙雙方就房屋交付達(dá)成以下細(xì)目：
1. 沒(méi)有房屋欠帳，如電話(huà)費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)等;
2. 沒(méi)有固定不可移動(dòng)裝修物品的破壞;
3. 房屋本身沒(méi)有影響房屋使用或美觀的破壞;
第八條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的約定
1. 本協(xié)議簽訂后，應(yīng)由甲乙雙方應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋買(mǎi)賣(mài)立契過(guò)戶(hù)手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。鑒于目前 暫緩辦理二手房過(guò)戶(hù)手續(xù)，待 啟辦二手房過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，甲方務(wù)必協(xié)助乙方辦理上述手續(xù)，同時(shí)，產(chǎn)生的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，由甲乙雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。
2. 鑒于甲方目前資金周?chē)щy，已用現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的房屋產(chǎn)權(quán)證在金融部門(mén)抵押貸款(二五年八月五日抵押貸款 元整，貸款期限為叁年，至二八年八月五日止)，甲方必須按時(shí)還本付息;抵押期滿(mǎn)由甲方將所抵押的房屋產(chǎn)權(quán)證及時(shí)交給乙方。
3. 在房屋未過(guò)戶(hù)期間，乙方急需資金用已轉(zhuǎn)讓房屋抵押貸款時(shí)，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方到金融部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，并按乙方授意簽署相關(guān)文件。
4. 在房屋未過(guò)戶(hù)期間，如遇規(guī)劃或政策性拆遷，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方到各拆遷管理部門(mén)辦理相關(guān)拆遷手續(xù)，并按乙方授意簽署相關(guān)文件，所有拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)歸受讓人即乙方所有。
第九條 有關(guān)爭(zhēng)議本協(xié)議未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本協(xié)議的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本協(xié)議不可分割的組成部分，具有同行法律效力。當(dāng)本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，雙方協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方均有權(quán)向該房屋所在地的人民法院提起訴訟。
第十條 生效說(shuō)明本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房屋交易管理部門(mén)留存一份，見(jiàn)證方一份。均具有同等法律效力。自雙方簽字之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
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金紹達(dá)：人民法院的判決書(shū)、裁定書(shū)和調(diào)解書(shū)都是法律文書(shū)，當(dāng)事人持生效的法律文書(shū)前來(lái)申請(qǐng)登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)區(qū)分不同的情況，按不同的登記種類(lèi)辦理相應(yīng)的登記。
一、人民法院判決房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，無(wú)效的合同自始無(wú)效。這一轉(zhuǎn)讓行為相當(dāng)于沒(méi)有發(fā)生過(guò)一樣。雖然這也屬于“經(jīng)登記的房屋所有權(quán)消滅”，但不能由房屋受讓人持房屋所有權(quán)證前來(lái)申請(qǐng)注銷(xiāo)登記。因?yàn)椤斗课莸怯涋k法》所說(shuō)的注銷(xiāo)登記是指依法登記的權(quán)利因法定原因消滅（如房屋滅失、抵押權(quán)消滅等）時(shí)應(yīng)辦理的登記。而在本例中，是由于登記行為無(wú)效原因而導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，“即便完成登記，物權(quán)變動(dòng)也溯及到法律行為成立時(shí)而自始不生效”（《房屋登記辦法釋義》第379頁(yè)）。所以本例應(yīng)當(dāng)辦理更正登記而非注銷(xiāo)登記，將房屋所有權(quán)更正為原產(chǎn)權(quán)人所有。
本例中除了房屋受讓人可以申請(qǐng)更正登記外，出讓方也可以持生效的法律文書(shū)申請(qǐng)更正登記。
如果人民法院該項(xiàng)法律文書(shū)能證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，登記機(jī)構(gòu)可以撤銷(xiāo)該項(xiàng)登記，房屋權(quán)屬證書(shū)難以收回的，登記機(jī)構(gòu)予以公告作廢。撤銷(xiāo)登記后，房屋所有權(quán)自然恢復(fù)到原權(quán)利人名下。撤銷(xiāo)登記并不是登記的種類(lèi)，所以無(wú)須當(dāng)事人提出登記申請(qǐng)。
關(guān)鍵詞：善意取得制度；物權(quán)；合同效力
【中圖分類(lèi)號(hào)】D923.2
物權(quán)法草案經(jīng)過(guò)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)后，又作了少量改動(dòng)，但有關(guān)善意取得制度的第一百一十一條沒(méi)有修改。關(guān)于善意取得制度，時(shí)下學(xué)界仍爭(zhēng)論不休。代表性的爭(zhēng)議有：1、不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得制度；2、善意取得制度與公示公信原則關(guān)系；3、受讓人的善意標(biāo)準(zhǔn)；4、權(quán)利補(bǔ)正與效力補(bǔ)正的關(guān)系。
善意取得制度旨在保護(hù)交易安全，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體的交易行為并盡力促成交易。這符合物權(quán)法草案第一條（為明確物的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，充分發(fā)揮物的效用……）的立法目的，并且，也和我國(guó)現(xiàn)行的《合同法》立法目的相通。
物權(quán)法草案設(shè)定的善意取得是有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的例外制度，它以所有權(quán)為原型，但不限于所有權(quán)，理論上還包括租賃使用權(quán)、抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)等幾乎所有用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。以所有權(quán)變動(dòng)為例（以下如無(wú)特別說(shuō)明，均以所有權(quán)變動(dòng)為例），善意取得制度中通常包括三方當(dāng)事人，即原權(quán)利人、無(wú)處分權(quán)人和受讓人。物權(quán)法草案第一百一十一條對(duì)原權(quán)利人和受讓人依是否善意取得確定物權(quán)的歸屬，以原權(quán)利人和無(wú)處分權(quán)人之間是否不當(dāng)?shù)美蚯謾?quán)對(duì)原權(quán)利人保護(hù)。無(wú)處分權(quán)人和受讓人之間合同效力不是物權(quán)法規(guī)范的范疇，而是債法或合同法的范疇。雖然物權(quán)法草案規(guī)定了統(tǒng)一的善意取得制度，但仍顯粗淺。如果要使其具有可操作性，還需要司法解釋細(xì)化，并且通過(guò)法官個(gè)案適用提煉出有代表性的判例。
一、為何不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得制度
立法者把不動(dòng)產(chǎn)納入善意取得制度，并且與動(dòng)產(chǎn)適用相同的構(gòu)成要件。而以梁慧星為代表的部分學(xué)者反對(duì)不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度，其理由是不動(dòng)產(chǎn)的公示公信可以對(duì)善意受讓人進(jìn)行同樣的保護(hù)，并且有學(xué)者認(rèn)為“善意取得制度和物權(quán)變動(dòng)公信力原則在要件和效果上幾乎相同，不過(guò)善意取得者從交易的過(guò)程出發(fā)，而后者從交易的結(jié)果入手進(jìn)行考察，所以可以大致認(rèn)為，善意取得是公信力原則的另一種表示方式。”[吳國(guó)喆：“善意取得制度的缺陷及其補(bǔ)正”，載《法學(xué)研究》第27卷第四期，第1頁(yè)注釋?zhuān)?005年7月版。]但問(wèn)題是，物權(quán)法草案所設(shè)定的善意取得制度和物權(quán)的公信力原則并不等同。學(xué)界通常認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度，而不動(dòng)產(chǎn)是否適用分歧較大。部分學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)登記后以公信力原則即可保護(hù)善意受讓人，其沒(méi)有適用善意取得制度的必要。這種解釋缺乏說(shuō)服力。理由有三：
其一，不僅不動(dòng)產(chǎn)適用公示公信原則，動(dòng)產(chǎn)也同樣適用。如果不動(dòng)產(chǎn)公示公信原則可以使善意受讓人受到保護(hù)，動(dòng)產(chǎn)也可以以同樣的原則使善意受讓人受到保護(hù)。如此，善意取得制度根本無(wú)存在的必要。堅(jiān)持僅動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的另一個(gè)理由是：動(dòng)產(chǎn)以占有作為公示式方，不動(dòng)產(chǎn)以登記作為公示方式。一般來(lái)說(shuō)，登記須有登記的依據(jù)，要遵循登記程序，要接受登記機(jī)關(guān)的審查。登記因其規(guī)范性和公開(kāi)性較占有這種公示方式更具有公信力。但這不應(yīng)成為反對(duì)不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的理由。
其二，物權(quán)法草案的善意取得制度與公信力原則并不是同義的反復(fù)，兩者對(duì)受讓人的保護(hù)力度有所不同。物權(quán)法草案的善意取得制度在衡平原權(quán)利人與受讓人的利益時(shí)更加向受讓人傾斜，這種意圖體現(xiàn)了鼓勵(lì)交易、促成交易和保障交易的商業(yè)社會(huì)價(jià)值觀。
物權(quán)法草案第一百一十一條共有三款：第一款以所有權(quán)為例規(guī)定善意取得的四個(gè)構(gòu)成要件；第二款規(guī)定所有權(quán)人因所有權(quán)受到侵害時(shí)有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人追償損失；第三款規(guī)定除所有權(quán)外其它物權(quán)準(zhǔn)用前兩款規(guī)定。
物權(quán)法草案善意取得制度的四個(gè)要件是：（一）在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)；（二）以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人；（四）轉(zhuǎn)讓合同有效。一般來(lái)說(shuō)，公信力原則包含三個(gè)要件：（一）存在公示的法律事實(shí)。物權(quán)變動(dòng)的雙方當(dāng)事人須依法定方式公示其物權(quán)變動(dòng)；（二）受讓人與公示的物權(quán)人（前手，包括無(wú)處分權(quán)人）發(fā)生了交易，即發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)。如果彼此之間未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)則談不上公信力的適用問(wèn)題；（三）該受讓人對(duì)其交易方的公示事實(shí)有著充分的信賴(lài)。[屈茂輝：“登記的生效時(shí)間與公信力”，載中國(guó)民商法律網(wǎng)/“判解研究”/“房屋買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系”。]考察公信力原則和善意取得制度，兩者均要求“在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)”，即受讓人是“善意”。但公信力原則與物權(quán)法草案設(shè)定的善意取得制度有著明顯不同。以不動(dòng)產(chǎn)為例，公示的方式是記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，即不動(dòng)產(chǎn)登記。根據(jù)公信力原則的要件（一），交易的“不動(dòng)產(chǎn)”在交易前須公示（記載于登記簿），而善意取得制度不以“不動(dòng)產(chǎn)”在交易前須公示為構(gòu)成要件。并且，不動(dòng)產(chǎn)公示公信原則要求以完善的登記制度為前提，其主要適用于登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記、不動(dòng)產(chǎn)共有中物權(quán)登記在部分共有人名下、登記的基礎(chǔ)關(guān)系無(wú)效而登記尚未涂銷(xiāo)等情形。當(dāng)前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度很不完善：登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一；登記程序不規(guī)范；登記效力不明確等等。今后，物權(quán)法頒布實(shí)施后，登記制度逐步走向規(guī)范，但將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。再則，在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的體制下，我國(guó)農(nóng)村房屋沒(méi)有實(shí)行登記制度，城市或城鎮(zhèn)尚有大量私有房屋未進(jìn)行登記，無(wú)論城鄉(xiāng)還存在大量有違法建設(shè)嫌疑的房屋。綜上所述，公信力原則因受到信賴(lài)登記簿（記載于登記簿的不動(dòng)產(chǎn)和部分要求登記的動(dòng)產(chǎn)）的制約，其對(duì)善意受讓人保護(hù)的廣度和深度不及善意取得制度。
其三，以動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)來(lái)評(píng)判善意取得制度的取舍有著不可克服的缺陷。我國(guó)的物權(quán)登記制度不是以動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)來(lái)劃線(xiàn)，物權(quán)法草案延續(xù)并完善了這種思路。從物權(quán)法草案來(lái)看，動(dòng)產(chǎn)原則上是以交付作為物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)，一般不需要登記，但動(dòng)產(chǎn)中的船舶、飛行器和機(jī)動(dòng)車(chē)一般情況下需要登記。不動(dòng)產(chǎn)原則上是以登記作為物權(quán)取得和變動(dòng)的根據(jù)，但根據(jù)物權(quán)法草案第一百三十條和第一百六十八條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)不要求登記，并且自合同生效時(shí)即設(shè)立。有學(xué)者認(rèn)為“在登記對(duì)抗主義的立法例中，登記沒(méi)有公信力。”[屈茂輝：“登記的生效時(shí)間與公信力”，載中國(guó)民商法律網(wǎng)/“判解研究”/“房屋買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系”。]這種解釋在實(shí)踐中說(shuō)不清。根據(jù)物權(quán)法草案第二十八條，機(jī)動(dòng)車(chē)等動(dòng)產(chǎn)采用登記對(duì)抗主義，機(jī)動(dòng)車(chē)駕駛?cè)苏加袡C(jī)動(dòng)車(chē)是否就可以推定他是所有權(quán)人呢？駕駛?cè)松矸菖c行駛證記載不一致時(shí)，還能說(shuō)登記沒(méi)有公信力嗎？
二、“善意”受讓人的善意標(biāo)準(zhǔn)如何界定
如前所述，物權(quán)法草案第一百一十一條的善意取得制度包含四個(gè)要件：
（一）在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)；
（二）以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>
（三）轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人；
（四）轉(zhuǎn)讓合同有效。
以上四個(gè)要件沒(méi)有提到“善意”二字，但該條第三款表述為“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”，可見(jiàn)“善意”的程度和邊界要以這四個(gè)要件作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。四個(gè)要件中要件（一）才是實(shí)質(zhì)要件，符合要件（一）才能認(rèn)定是“善意”。要件（二）是要件（一）的外在表現(xiàn)形式之一。要件（三）明確善意取得制度取得物權(quán)的時(shí)點(diǎn)要求。光有善意，不符合要件（三），也不能即時(shí)取得物權(quán)。和物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則相比較，要件（三）明顯有著不同的特點(diǎn)。物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則是區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)要求交付，不動(dòng)產(chǎn)要求登記。而上述要件（三）不區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，以交付為原則，以登記為例外。要件（四）“轉(zhuǎn)讓合同有效”嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不應(yīng)當(dāng)是善意取得制度的要件。合同的效力應(yīng)當(dāng)由合同法來(lái)界定，而不是物權(quán)法。這和《合同法》第五十一條的解釋有著極大的關(guān)系，由于學(xué)界對(duì)《合同法》第五十一條的理解有著很大的分歧，物權(quán)法草案在第一百一十一條明確“轉(zhuǎn)讓合同有效”才有了特殊意義。就此下文還將作詳細(xì)論述。
如何理解要件（一）“在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)”？要理解這段話(huà)，要從其中的“或者”是表示并列關(guān)系還是表示遞進(jìn)關(guān)系入手。如果以二選一的并列關(guān)系理解，它的邏輯形式是“A或者B”，具體含義是：具備A時(shí)符合條件，具備B時(shí)也符合條件；不具備A但具備B時(shí)符合條件，同理，不具備B但具備A時(shí)也符合條件?；氐揭ㄒ唬霸谑茏寱r(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)”這句話(huà)，按二選一的并列關(guān)系理解為“在受讓時(shí)知道但不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)”符合條件，或者“在受讓時(shí)不知道但應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)”符合條件。推理的結(jié)果很荒唐，這是因?yàn)橥评淼那疤岵徽_，即不能理解成二選一的并列關(guān)系。按遞進(jìn)關(guān)系理解，它的邏輯形式仍是“A或者B”，具體含義是：具備A時(shí)符合條件，在A是否具備不能確定時(shí)，具備B符合條件。回到要件（一）“在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)”這句話(huà)，按遞進(jìn)關(guān)系理解為“在受讓時(shí)不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)”符合條件，“如果是否知道無(wú)法界定，則不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)”符合條件?？梢?jiàn)要件（一）中的“或者”表達(dá)的應(yīng)是遞進(jìn)關(guān)系，而非并列關(guān)系。即便按遞進(jìn)關(guān)系推敲，似還不夠精確、不夠嚴(yán)謹(jǐn)。因此，筆者以為要件（一）的表述方式尚有商榷之處。
依我國(guó)學(xué)界通說(shuō)，善意取得制度中的“善意”是指行為人在為某種民事行為時(shí)不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素。善意是相對(duì)于惡意而言的，是行為人的內(nèi)在心理活動(dòng)狀況。善意占有是指占有人認(rèn)為自己有正當(dāng)權(quán)利而為占有，而惡意占有則是指明知或應(yīng)當(dāng)知道而不知道自己無(wú)正當(dāng)權(quán)利而為占有。物權(quán)法草案設(shè)定的善意取得制度沒(méi)有就受讓人應(yīng)當(dāng)無(wú)過(guò)失或者重大過(guò)失作出明確規(guī)定?？疾煲ㄒ唬霸谑茏寱r(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)”，其實(shí)，此處的“不應(yīng)當(dāng)知道”就是關(guān)于受讓人的過(guò)失是否影響善意取得成立的問(wèn)題?！安粦?yīng)當(dāng)知道”的反面是“應(yīng)當(dāng)知道”，如果應(yīng)當(dāng)知道而不知道不能認(rèn)定是“善意”，行為人顯然有過(guò)失。
依原權(quán)利人與無(wú)處分權(quán)人有無(wú)意思牽連，分為占有物和脫離物。所謂占有物，是指無(wú)處分權(quán)人是基于原權(quán)利人的意愿占有他人之物。如租賃、保管關(guān)系等。脫離物是指無(wú)處分權(quán)人占有他人之物不是源于原權(quán)利人的意愿。如無(wú)遺囑的遺產(chǎn)、遺失物、贓物等。根據(jù)德國(guó)法模式，在善意取得適用的場(chǎng)合要求識(shí)別是占有物還是脫離物，脫離物排除適用善意取得制度。物權(quán)法草案設(shè)定的善意取得制度沒(méi)有區(qū)分占有物和脫離物，沒(méi)有排除脫離物的適用?？梢?jiàn)，立法者是傾向于擴(kuò)大善意取得制度的適用范圍。
三、對(duì)《合同法》第五十一條的再思考
根據(jù)物權(quán)法草案第一百一十一條的規(guī)定，適用善意取得時(shí)，“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的”要求“轉(zhuǎn)讓合同有效?！爆F(xiàn)時(shí)我國(guó)并無(wú)統(tǒng)一的民法典或債法，轉(zhuǎn)讓合同是否有效應(yīng)符合《民法通則》和《合同法》的要求?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！碑?dāng)前，學(xué)界對(duì)這條有著不同的解讀。具代表性的觀點(diǎn)有：無(wú)效說(shuō)[梁慧星：《為中國(guó)民法典而斗爭(zhēng)》，法律出版社2002年版，第247頁(yè)；江平：《中華人民共和國(guó)合同法精解》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第41-42頁(yè)。]；附停止條件的法律行為說(shuō)[錢(qián)明星、楊秋嶺：“房屋的交付與物權(quán)變動(dòng)”，載中國(guó)民商法律網(wǎng)/“判解研究”/“房屋買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系”。。]；無(wú)權(quán)處分行為為無(wú)效行為的例外說(shuō)[轉(zhuǎn)引自錢(qián)明星、楊秋嶺：“房屋的交付與物權(quán)變動(dòng)”，載中國(guó)民商法律網(wǎng)/“判解研究”/“房屋買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系”。]；有效說(shuō)[吳國(guó)喆：“善意取得制度的缺陷及其補(bǔ)正”，載《法學(xué)研究》第27卷第四期，第7頁(yè)，2005年7月版。]等等。似乎持無(wú)效說(shuō)的人占多數(shù)，但現(xiàn)在有越來(lái)越多的人持有效說(shuō)。通過(guò)和《合同法》第五十一條比較，筆者發(fā)現(xiàn)物權(quán)法草案第一百一十一條強(qiáng)調(diào)“轉(zhuǎn)讓合同有效”，表明當(dāng)權(quán)利人沒(méi)有追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人使終沒(méi)有取得處分權(quán)時(shí)，無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同并不必然無(wú)效，至少在善意取得適用的場(chǎng)合，合同有效。這是否意味著間接修改或者補(bǔ)充了《合同法》第五十一條的規(guī)定呢？原權(quán)利人不追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人使終未取得處分權(quán)的場(chǎng)合，如果適用善意取得，轉(zhuǎn)讓合同有效，如果不符合善意取得制度的構(gòu)成要件，轉(zhuǎn)讓合同是否有效呢？筆者認(rèn)為這種情況下沒(méi)有理由不認(rèn)定合同有效。至少在物權(quán)范圍內(nèi)，合同是否有效與原權(quán)利人是否追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人是否取得處分權(quán)沒(méi)有必然的聯(lián)系，也就說(shuō)，原權(quán)利人是否追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人是否取得處分權(quán)不是合同有效與否的必要條件。通過(guò)以上分析，物權(quán)法草案第一百一十一條“轉(zhuǎn)讓合同有效”的規(guī)定似乎已經(jīng)事實(shí)上修改和補(bǔ)充了《合同法》第五十一條。但是，《合同法》第五十一條的修改和完善，應(yīng)當(dāng)通過(guò)修改合同法或者對(duì)合同法作出立法解釋來(lái)完善，而這種直接在物權(quán)法上規(guī)定轉(zhuǎn)讓合同有效的方式，在邏輯上說(shuō)不通。善意取得是物權(quán)變動(dòng)的一項(xiàng)例外制度，因此前述討論也僅限于物權(quán)范圍。根據(jù)《合同法》第五十一條，被處分的是“財(cái)產(chǎn)”，“財(cái)產(chǎn)”包括物權(quán)法所指的“物”，但是否包括“債權(quán)”呢？處分他人“債權(quán)”與處分他人“物權(quán)”有無(wú)本質(zhì)差別？如果處分的是債權(quán)，合同的效力如何認(rèn)定？這似乎又是一個(gè)新的問(wèn)題。
四、善意取得制度沒(méi)有也不能解決全部問(wèn)題
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所有權(quán)主體和物的占有常常發(fā)生分離；而需要登記的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)場(chǎng)合，還可能發(fā)生權(quán)利外觀（表征）與真實(shí)權(quán)利狀況的分離。在此狀況下，為保障交易安全和明確物權(quán)（主要體現(xiàn)為所有權(quán)）的歸屬，善意取得制度應(yīng)運(yùn)而生。
但是，物權(quán)法草案設(shè)立善意取得制度并沒(méi)有解決當(dāng)事人所有的法律問(wèn)題和法律利益。善意取得制度的著眼點(diǎn)和著重點(diǎn)是以所有權(quán)為代表的物權(quán)歸屬。對(duì)于交易關(guān)系中的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，他們更在意的是利益，而取得物權(quán)只是利益的表現(xiàn)形式之一。如果交易中的“物”具有可替代性，關(guān)注利益的當(dāng)事人一般能接受等價(jià)物，而不是執(zhí)著于物的擁有。以不動(dòng)產(chǎn)為例，有人主張“由于不動(dòng)產(chǎn)往往價(jià)值巨大，不論誰(shuí)最終取得房產(chǎn)，都使另一方蒙受財(cái)產(chǎn)上的巨大損失。因此，簡(jiǎn)單地在當(dāng)事人之間進(jìn)行權(quán)屬判斷顯然過(guò)于粗糙。所以，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，探討當(dāng)事人之間的過(guò)錯(cuò)，以及基于這種過(guò)錯(cuò)確定雙方各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的價(jià)值損失比例是比較合理的。”[劉穎，李霞：“詐騙條件下的不動(dòng)產(chǎn)能適用善意取得嗎”，載《人民法院報(bào)》，2005年11月8日版。]由于善意取得制度只解決物的歸屬，受讓人是否應(yīng)當(dāng)彌補(bǔ)原權(quán)利人的損失并未涉及，即法律并不排斥原權(quán)利人有通過(guò)受讓人獲得利益補(bǔ)償?shù)目赡埽ü俑鶕?jù)公平原則和過(guò)錯(cuò)原則，運(yùn)用自由裁量權(quán)在個(gè)案中衡平各方利益。所有權(quán)如此，其它物權(quán)也如此。依善意取得制度取得物權(quán)的受讓人，如果其尚有未曾支付的價(jià)金，原權(quán)利人可不可以向受讓人主張權(quán)利？如果可以主張權(quán)利，原權(quán)利人主張的是什么性質(zhì)的權(quán)利？這似乎又是一個(gè)問(wèn)題。
當(dāng)我們審視善意取得制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)不同類(lèi)型物有著不同的交易形式和交易慣例，并且不同地域的交易環(huán)境也千差萬(wàn)別。以廣州的房屋買(mǎi)賣(mài)為例，房屋交易的合意通常是通過(guò)房產(chǎn)中介公司來(lái)完成。以一宗發(fā)生在廣州的盜賣(mài)房屋遺產(chǎn)案為例，筆者嘗試分析關(guān)有各主體間的法律問(wèn)題和法律關(guān)系。三年前，劉某與前妻協(xié)議離婚，依協(xié)議兒子由前妻撫養(yǎng)，劉某分得市區(qū)房屋一套，劉某離婚后沒(méi)有再婚。三年后，劉某因病突然去世。按法定繼承，劉某的房屋遺產(chǎn)由其父親（母親先于其去世）和其兒子繼承。前妻為兒子辦理遺產(chǎn)繼承登記時(shí)，從房屋登記機(jī)關(guān)獲息房屋遺產(chǎn)已被他人盜賣(mài)，產(chǎn)權(quán)已變更登記在陌生人陳某名下。房屋被盜賣(mài)后，盜賣(mài)人隱匿未能找到。由此引發(fā)一系列的法律紛爭(zhēng)。通過(guò)調(diào)查，是他人假冒死者劉某之名盜賣(mài)了房屋，先是騙過(guò)公證機(jī)關(guān)辦理了不真實(shí)的“委托公證書(shū)”，然后通過(guò)中介出售房屋。該交易的全過(guò)程包括：房產(chǎn)中介獲得房源和有意向買(mǎi)家的信息，通過(guò)中介的撮合，買(mǎi)賣(mài)雙方簽下合約，辦理公證，申請(qǐng)過(guò)戶(hù)和變更登記，頒發(fā)新房產(chǎn)證書(shū)。參與的各方包括：“買(mǎi)賣(mài)”雙方、中介、公證機(jī)關(guān)和登記機(jī)關(guān)。涉及的法律關(guān)系包括：“買(mǎi)賣(mài)”關(guān)系、居間關(guān)系、公證證明行為和登記機(jī)關(guān)的行政確認(rèn)行政行為。在該案中，法定繼承人可提起行政訴訟，要求公證機(jī)關(guān)和房屋登記機(jī)關(guān)撤銷(xiāo)公證書(shū)和房產(chǎn)證書(shū)。而受讓人可主張善意取得。當(dāng)法定繼承人或者受讓人一方取得房屋產(chǎn)權(quán)后，另一方有權(quán)向中介公司、公證機(jī)關(guān)和房屋登記機(jī)關(guān)提出賠償要求。盜賣(mài)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)刑事責(zé)任和民事責(zé)任。如果適用善意取得制度解決房屋的歸屬后，中介公司、公證機(jī)關(guān)和房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)法律責(zé)任以及如何來(lái)分擔(dān)這種責(zé)任呢？根據(jù)現(xiàn)有法律，中介公司承擔(dān)民事責(zé)任（可主張違約或侵權(quán)），公證機(jī)關(guān)[]和房屋登記機(jī)關(guān)可能承擔(dān)的限于行政賠償責(zé)任。行政賠償責(zé)任以國(guó)家賠償法為依據(jù)，它與民事責(zé)任相比，賠償條件嚴(yán)格，賠償范圍、標(biāo)準(zhǔn)和幅度有限。這起案件法律關(guān)系眾多，并且有數(shù)種可供選擇的法律程序。依現(xiàn)行有效的法律維護(hù)自己權(quán)利的過(guò)程中，無(wú)論是原權(quán)利人還是受讓人，可供選擇的法律存在沖突和矛盾，而獲取法律救濟(jì)的途徑和方式均面臨許多的困境和障礙。
參考文獻(xiàn)
[1]吳國(guó)喆：“善意取得制度的缺陷及其補(bǔ)正”，載《法學(xué)研究》第27卷第四期，第1頁(yè)注釋?zhuān)?005年7月版
[2]屈茂輝：“登記的生效時(shí)間與公信力”，載中國(guó)民商法律網(wǎng)/“判解研究”/“房屋買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系”
[3]梁慧星：《為中國(guó)民法典而斗爭(zhēng)》，法律出版社2002年版，第247頁(yè)；江平：《中華人民共和國(guó)合同法精解》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第41-42頁(yè)
[4]錢(qián)明星、楊秋嶺：“房屋的交付與物權(quán)變動(dòng)”，載中國(guó)民商法律網(wǎng)/“判解研究”/“房屋買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系”
[5]轉(zhuǎn)引自錢(qián)明星、楊秋嶺：“房屋的交付與物權(quán)變動(dòng)”，載中國(guó)民商法律網(wǎng)/“判解研究”/“房屋買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系”。
住所地：
身份證號(hào)碼：
乙方：
住所地：
身份證號(hào)碼：
甲方因購(gòu)買(mǎi)位于周口市川匯區(qū)__小區(qū)__號(hào)樓__單元__層__戶(hù)房屋，需向乙方借款______(大寫(xiě)：_______)。
同時(shí)約定該房屋符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易所需條件時(shí)，將該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓與乙方。甲、乙雙方就該房屋轉(zhuǎn)讓、借款事項(xiàng)，本著平等自愿、互惠互利、協(xié)商一致的原則，達(dá)成如下協(xié)議。
一、甲方向乙方借款______(大寫(xiě)_______)，月利息為_(kāi)_，借款方式：乙方于本合同簽訂之日借給甲方______(大寫(xiě)：_______)。
二、待該房屋符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易所需的條件后，甲方須協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，將該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至乙方名下。
三、乙方支付給甲方現(xiàn)金______(大寫(xiě)_______)，作為欲轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。支付方式：本合同成立時(shí)，乙方支付現(xiàn)金______(大寫(xiě)_______);待該房屋所有權(quán)權(quán)屬變更登記、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至乙方名下時(shí)，支付剩余的現(xiàn)金______(大寫(xiě)_______)。
四、因甲方買(mǎi)房的全款均有乙方所出借，甲方自拿到該房屋鑰匙起，同意乙方無(wú)償使用、占有、居住、管理該房屋。由乙方確定該期限。
五、協(xié)議第二條約定的所附條件成就時(shí)，即房屋(周口市川匯區(qū)__小區(qū)__號(hào)樓__單元__層__戶(hù))已符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房上市出售要求時(shí)，甲方必須協(xié)助乙方辦理所有權(quán)變更登記，將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至乙方名下。否則：1，逾期不辦理，按日5‰支付滯納金，同時(shí)仍應(yīng)履行協(xié)助過(guò)戶(hù)義務(wù);2，若因甲方原因?qū)е聼o(wú)法辦理該產(chǎn)權(quán)變更登記，乙方無(wú)法實(shí)現(xiàn)取得該房屋所有權(quán)的目的，甲方應(yīng)向乙方支付該房屋總價(jià)款(以甲方與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn))30%的違約金，同時(shí)歸還借款______且按照約定借款利率支付______借款利息。該利息自本合同簽訂之日起計(jì)算至還款日止。
六、協(xié)議第二條約定的所附條件成就前，乙方不得提前向甲方催要借款。所附條件成就后，合同目的完成，乙方取得房屋所有權(quán)，乙方基于借款______及利息的債權(quán)滅失。
七、該合同條款所約定的權(quán)利、義務(wù)對(duì)雙方當(dāng)事人的近親屬有法律約束力，其近親屬享有同等的權(quán)利，承擔(dān)同等的義務(wù)，雙方有義務(wù)告知自己的近親屬。
上述條款符合法律規(guī)定，本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自雙方當(dāng)事人簽字后生效(涉及附生效條件的約定條款成立)。
