發(fā)布時(shí)間：2023-07-27 16:14:18
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的商品房投資技巧樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
［關(guān)鍵詞］商品房；經(jīng)濟(jì)適用房；產(chǎn)品組合
［中圖分類號(hào)］F121 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2012）6-0047-02
伴隨著我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度的增強(qiáng),目前該市場(chǎng)環(huán)境呈現(xiàn)出明顯的緊縮態(tài)勢(shì)。這一態(tài)勢(shì)不僅表現(xiàn)在商品房售賣受阻,還表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房售賣被廉租房所抑制。在此背景下,作為筆者所在的某基建管理單位,其如何在新形勢(shì)下來(lái)提升商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的銷售業(yè)績(jī),便成為本部門(mén)急需解決的課題。正因如此,筆者以“商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)品組合的構(gòu)建”為題,便成了應(yīng)有之義。
根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)理論可知,兩種商品若要構(gòu)成產(chǎn)品組合,則需要二者具備不同的效用。考察商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的效用發(fā)現(xiàn),二者在使用價(jià)值方面具有同一性,而在政府的民生扶持上卻存在著明顯不同,即前者完全在于商業(yè)目的,需要滿足經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)；而后者則屬于公益性目的,體現(xiàn)了政府對(duì)其社會(huì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
由此可見(jiàn),本文在構(gòu)建商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)品組合時(shí),將從“民生扶持”的角度來(lái)理解。
1 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷面臨的挑戰(zhàn)
無(wú)論是商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房,二者所具有的價(jià)格特征決定了其屬于奢侈品類型。由該類型商品的價(jià)格量占消費(fèi)者收入總量的比重極大,因此此類商品的需求彈性較大,即Ed＞1。在此經(jīng)濟(jì)特征下,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷面臨著以下幾個(gè)方面的挑戰(zhàn)。
1.1 價(jià)格因素方面的挑戰(zhàn)
Ed＞1意味著,消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格敏感度很高,當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)時(shí),消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)量的變化幅度大于價(jià)格變動(dòng)速度。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷可得：若商品房?jī)r(jià)格和經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格逐漸低于消費(fèi)者的心理預(yù)期,理論上消費(fèi)者群體會(huì)增加商品的購(gòu)買(mǎi)數(shù)量；反之亦然。然而,正因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品屬于奢侈品,因此消費(fèi)者普遍存在著“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)。目前消費(fèi)者所呈現(xiàn)出的觀望情緒,就直接來(lái)源于這種心態(tài)。因此,“加速購(gòu)買(mǎi)和觀望”這兩種經(jīng)濟(jì)行為同時(shí)存在的條件下,就增大了房地產(chǎn)商品營(yíng)銷的難度。從而,也為產(chǎn)品組合的構(gòu)建帶來(lái)了挑戰(zhàn)。
1.2 政策因素方面的挑戰(zhàn)
不管是商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房都關(guān)系到民生問(wèn)題,這就使政府所出臺(tái)的一系列關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,備受消費(fèi)者關(guān)注。其中,針對(duì)商品房領(lǐng)域的政策成為了關(guān)注的重點(diǎn)(對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)說(shuō),由于在近年來(lái)出現(xiàn)的區(qū)位不理想、戶型不合理、配套設(shè)施不全等尷尬現(xiàn)象,已導(dǎo)致諸多消費(fèi)者將目光聚焦到了商品房領(lǐng)域)。這樣一來(lái),各地針對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策,必然影響到該市場(chǎng)營(yíng)銷的功能效果。即使在遵循經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益目標(biāo)相統(tǒng)一的產(chǎn)品組合,在客觀的政策安排下也往往會(huì)成為基建管理單位的“一相情愿”。
1.3 輿論因素方面的挑戰(zhàn)
基價(jià)管理單位在構(gòu)建商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)品組合時(shí),如何讓組合所包含的政府目標(biāo)被消費(fèi)者所理解并接受,這是目前面臨的挑戰(zhàn)之一。諸多地方政府在劃撥土地給開(kāi)發(fā)商時(shí),往往提出了必須按一定比例修建經(jīng)濟(jì)適用房的剛性條件。其中的用意這里不再詳述,然而能否讓消費(fèi)者根據(jù)自身收入狀況分類進(jìn)行房產(chǎn)購(gòu)置,則完全在于其自身的消費(fèi)偏好與社會(huì)環(huán)境使然。這里的社會(huì)環(huán)境主要是指“輿論環(huán)境”,而輿論主要指向政府針對(duì)商品房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房不同的政策安排。
可見(jiàn),唯有在應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的同時(shí)來(lái)構(gòu)建產(chǎn)品組合,才具有可操作性。這也為下文“內(nèi)在要求”的探討提供了前提。
2 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)在要求
不可否認(rèn),各地由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同；房地產(chǎn)政策安排不同,以及消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力不同,其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)在要求也呈現(xiàn)出諸多差異性。然而,面對(duì)以上三方面的挑戰(zhàn)則幾乎是統(tǒng)一的。
2.1 謹(jǐn)慎進(jìn)行產(chǎn)品組合的價(jià)格調(diào)整
針對(duì)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房作為整體的價(jià)格因素挑戰(zhàn),上文已進(jìn)行了闡述。就該挑戰(zhàn)而言,謹(jǐn)慎進(jìn)行產(chǎn)品組合的價(jià)格調(diào)整則顯而易見(jiàn)。不過(guò),筆者這里所強(qiáng)調(diào)的“內(nèi)在要求”主要指向：商品房與經(jīng)濟(jì)適用房之間的價(jià)格調(diào)整。需要強(qiáng)調(diào)的是,產(chǎn)品組合中品項(xiàng)之間不應(yīng)形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,而須成為互補(bǔ)關(guān)聯(lián)性。這就意味著,在同一地區(qū)的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房在搭售中,應(yīng)嚴(yán)格設(shè)計(jì)之間的價(jià)格匹配度。
2.2 政策安排應(yīng)與產(chǎn)品組合相配套
以基建管理單位為主體來(lái)開(kāi)展房產(chǎn)營(yíng)銷,本身就體現(xiàn)為政府行為。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡狀態(tài)下,如何有效提升房產(chǎn)商品的銷售業(yè)績(jī),不僅是基建管理單位的經(jīng)濟(jì)目標(biāo),更是其的社會(huì)目標(biāo)。而社會(huì)目標(biāo)則在于,滿足民生和金融穩(wěn)定等諸多方面。因此,政府主管部門(mén)應(yīng)給予產(chǎn)品組合配套的政策安排。不難理解,適度、常態(tài)的政策安排能給予消費(fèi)者一種穩(wěn)定的預(yù)期,從而可在一定程度上打消他們的觀望情緒。那么,政策安排的具體設(shè)計(jì),下文將從一般性層面給予闡述。
2.3 輿論引導(dǎo)須與產(chǎn)品組合相適應(yīng)
消費(fèi)者所釋放的輿論環(huán)境不僅能給房產(chǎn)營(yíng)銷以契機(jī),也能給之以危機(jī)。因此,作為基建管理單位的上級(jí)主管部門(mén),應(yīng)及時(shí)通過(guò)信息平臺(tái)洞察相關(guān)輿論走向,并借助該平臺(tái)給予及時(shí)的引導(dǎo)。這樣一來(lái),便在政策安排的配合下,使得輿論環(huán)境與產(chǎn)品組合的構(gòu)建相適應(yīng)。從而,增大了房產(chǎn)商品的市場(chǎng)公信度。
不難看出,以下在具體的產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)中,應(yīng)貫徹以上的內(nèi)在要求。
3 商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的效用分析
3.1 商品房的效用分析
商品房作為住房貨幣化的產(chǎn)物,本身是對(duì)房改的延續(xù)。因此,其在售賣功能上主要針對(duì)那些具有剛性住房需求的消費(fèi)者；當(dāng)然,不排除部分的投資性消費(fèi)者。考察這些消費(fèi)者的生活與工作特征,體現(xiàn)為：工作強(qiáng)度較大、空閑時(shí)間較少；并且,家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主,孩子的年齡普遍不大。為此,該類型消費(fèi)者對(duì)于商品房的購(gòu)買(mǎi)偏好,除了受到房?jī)r(jià)因素的影響,還受到區(qū)位和配套設(shè)施等因素的影響。
3.2 經(jīng)濟(jì)適用房的效用分析
眾所周知,經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性住房。該類型房產(chǎn)盡管房?jī)r(jià)相對(duì)較低,但在購(gòu)買(mǎi)權(quán)利和房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣的規(guī)定上,遠(yuǎn)比商品房苛刻。因此,這樣的政策安排實(shí)則已經(jīng)分流了消費(fèi)者群體。具體考察購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者,他們的生活與工作特征與商品房購(gòu)買(mǎi)者有明顯區(qū)別,從整體上看他們大都工作不穩(wěn)定,并伴有一定的健康問(wèn)題；而且,他們的年齡大都處于中年階段,其子女或在讀書(shū)或已參加工作。為此,在經(jīng)濟(jì)適用房的營(yíng)銷策略上,就應(yīng)突出該房產(chǎn)外部環(huán)境的清新與出門(mén)方便性。
3.3 二者差異性的提煉
二者存在政策上的差異性,因而不能簡(jiǎn)單地以互補(bǔ)性特征出現(xiàn)。這也就意味著,二者之間不可能構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,也難以使消費(fèi)者通過(guò)“二選一”的方式來(lái)獲得購(gòu)買(mǎi)權(quán)利。因此,二者差異性的提煉著重在于,針對(duì)二者分別針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)者,客觀地闡述各自的優(yōu)勢(shì)。其產(chǎn)品組合實(shí)則在于,借助經(jīng)濟(jì)適用房的銷售,來(lái)推動(dòng)商品房的銷售。關(guān)于這一點(diǎn),筆者須在這里加以強(qiáng)調(diào)。
4 商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)
4.1 建立同一品牌下的共識(shí)
一般而言,當(dāng)?shù)叵M(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)存在著品牌意識(shí),即該房產(chǎn)是由哪家房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的；同時(shí),房地產(chǎn)商的品牌建立,往往又是通過(guò)商品房來(lái)實(shí)現(xiàn)的,因此,在產(chǎn)品組合時(shí)首先就要強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房的品牌效應(yīng)。這才能使得低收入家庭,能借助自身在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)獲得的品牌信息,來(lái)預(yù)測(cè)該房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)值。需要明白,對(duì)于房產(chǎn)商品來(lái)說(shuō)其對(duì)于低收入家庭的需求彈性更大。
4.2 在同一品牌下突出二者的優(yōu)勢(shì)
上文已經(jīng)指出：因政策性使然,二者不會(huì)出現(xiàn)相互競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。然而,如何使二者聯(lián)系在一起,減少各自的營(yíng)銷成本；則需要在同一品牌下突出二者的優(yōu)勢(shì)。關(guān)于這一點(diǎn),需要基建管理單位在售房大廳的布置上給予考慮。這里須把握一個(gè)原則,即應(yīng)使消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到二者屬于房產(chǎn)商共同開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目；而不能出現(xiàn)“商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房為輔”的理解。
4.3 產(chǎn)品組合中的價(jià)格調(diào)整
產(chǎn)品組合中的價(jià)格調(diào)整,主要針對(duì)商品房銷售而言的。根據(jù)目前走勢(shì)在不影響合理利潤(rùn)的前提下,調(diào)整商品房的價(jià)格。與此同時(shí),在銷售經(jīng)濟(jì)適用房的過(guò)程中,向消費(fèi)者突出商品房的優(yōu)勢(shì)。從而,期望分流部分的消費(fèi)者。
不可否認(rèn),商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)品組合還是一個(gè)新鮮事物。筆者在學(xué)識(shí)有限的情況下,僅根據(jù)自身的工作實(shí)踐和思考,就該問(wèn)題做了一定的討論。此文,權(quán)當(dāng)拋磚引玉之用。
5 結(jié) 論
由市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)理論可知,兩種商品若要構(gòu)成產(chǎn)品組合,則需要二者具備不同的效用。考察商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的效用發(fā)現(xiàn),二者在使用價(jià)值方面具有同一性,而在政府的民生扶持上卻存在著明顯不同。二者產(chǎn)品組合,應(yīng)植根于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境之中。為此,在產(chǎn)品組合的目標(biāo)導(dǎo)向上,規(guī)定為：借助經(jīng)濟(jì)適用房的售賣來(lái)推動(dòng)商品房的銷售；并通過(guò)商品房開(kāi)放商的品牌,支撐經(jīng)濟(jì)適用房的售賣。而目前的重點(diǎn)在于,提升商品房的銷售業(yè)績(jī)。具體包括：建立同一品牌下的共識(shí)；在同一品牌下突出二者的優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品組合中的價(jià)格調(diào)整。
參考文獻(xiàn)：
［1］王梅芳.關(guān)于房產(chǎn)營(yíng)銷的行為技巧探討［J］.廣東科技,2011(8).
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃探討
Abstract: this article through to multiple development project marketing planning process summary, from real estate properties, real estate poor marketing planning and marketing planning the development history of the key techniques are discussed.
Keywords: real estate marketing planning is discussed
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
引言
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃既是一門(mén)科學(xué)，也是一門(mén)藝術(shù)，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的營(yíng)銷推廣效果和銷售業(yè)績(jī)，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種內(nèi)、外部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。房地產(chǎn)營(yíng)銷是一個(gè)有連續(xù)性的系統(tǒng)工程，前期工作包括了土地判斷與評(píng)估、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)定位、市場(chǎng)可行性研究、建筑策劃、建筑設(shè)計(jì)、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷的組織體系整合等；中期工作包括樓盤(pán)形象包裝、樓盤(pán)市場(chǎng)推廣、樓盤(pán)工程建議；后期工作有接盤(pán)交付使用、余房銷售、物業(yè)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)離不開(kāi)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃，營(yíng)銷策劃的內(nèi)容、怎么做好營(yíng)銷策劃？如何具體運(yùn)作房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃？這些問(wèn)題一環(huán)扣一環(huán)，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須認(rèn)真考慮和對(duì)待的問(wèn)題。如果前期工作不扎實(shí)，那么后期工作往往也就容易出現(xiàn)預(yù)料不到的問(wèn)題。所以，一定要注意搞清所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)容易出現(xiàn)的問(wèn)題多存在于哪里，以及何時(shí)會(huì)發(fā)生等情況，通過(guò)預(yù)測(cè)實(shí)現(xiàn)揚(yáng)長(zhǎng)避短。
多年以來(lái)，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷策劃上。營(yíng)銷策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵，營(yíng)銷策劃工作也逐漸由重視銷售策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位。隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化，樓盤(pán)的“賣點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣點(diǎn)逐步取代高科技賣點(diǎn)，成為樓盤(pán)賣點(diǎn)的主流。“綠色”、“生態(tài)”、“人居”、“健康”概念受到了空前的重視。開(kāi)發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng)，社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及開(kāi)發(fā)商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場(chǎng)上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級(jí)”的現(xiàn)象，市場(chǎng)上房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作呈現(xiàn)異彩紛呈的壯觀。居住趨向郊區(qū)化，住房消費(fèi)平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度明顯加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時(shí)裝，一年一個(gè)樣”的狀況。大型住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)主題更為明顯，產(chǎn)品化、客戶多元化、開(kāi)發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營(yíng)的系統(tǒng)性，均是營(yíng)銷策劃工作的新課題。
1房地產(chǎn)商品的特性
房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來(lái)主要表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面：
1.1房地產(chǎn)商品的組合性
組合性表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是土地與房屋的組合；二是不變性與多樣性的結(jié)合；三是消費(fèi)品與投資品的組合。
1.2位置固定性
（1）市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場(chǎng)的研究。
（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場(chǎng)上不可調(diào)劑余缺。
1.3房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個(gè)別性
（1）不可批量生產(chǎn)，為分期開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了條件。
（2）沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)，位置、環(huán)境、建材、結(jié)構(gòu)等均呈現(xiàn)不同。
（3）檢測(cè)的專業(yè)性和復(fù)雜性。
1.4房地產(chǎn)商品價(jià)值的巨額性
土地是稀有商品，房屋的建造費(fèi)用高、使用年限長(zhǎng)，這兩方面造成了房地產(chǎn)這種商品價(jià)值量巨大。由此可知：
（1）房地產(chǎn)銷售是件困難的工作。
（2）專業(yè)的重要性。
（3）發(fā)展二手市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的必要性。
1.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策限制性，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，相關(guān)行業(yè)多。
房地產(chǎn)商品與其他商品不同的地方還在于房地產(chǎn)商品更多地受到政府政策的限制。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅受現(xiàn)行政策的影響，還會(huì)受未來(lái)政策的影響。
（1）對(duì)投資區(qū)域前景正確分析和預(yù)測(cè)。
（2）對(duì)投資時(shí)機(jī)的準(zhǔn)確判斷。
（3）對(duì)投資方式和投資種類的合理選擇。
1.6房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性、耐用性
房地產(chǎn)是相當(dāng)耐久的生活資料和生產(chǎn)要素，房地產(chǎn)具有兩種壽命周期，其自然壽命期限一般可達(dá)幾十年至上百年。但經(jīng)濟(jì)壽命卻具有較多的不確定性。
由于房地產(chǎn)商品具有以上一些獨(dú)特的屬性，我們?cè)诖_定其營(yíng)銷戰(zhàn)略，制定營(yíng)銷策略時(shí)，必須考慮到上述特征，在實(shí)施過(guò)程中必須對(duì)現(xiàn)有的營(yíng)銷方法和手段進(jìn)行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。
2房地產(chǎn)營(yíng)銷觀念演進(jìn)歷史
我們熟知的房地產(chǎn)營(yíng)銷觀念，并非與商品經(jīng)濟(jì)與生俱來(lái)的，它是客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的產(chǎn)物，當(dāng)然，它是一系列銷售觀念基礎(chǔ)上演化而來(lái)的。
2.1生產(chǎn)觀念階段
此階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為人們普遍喜歡價(jià)格低廉的房產(chǎn)，于是他們找到密集的居住區(qū)或者商業(yè)地帶，并盡最大可能把房子建的簡(jiǎn)單實(shí)用，以節(jié)省成本。因此那時(shí)的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念就是價(jià)格為主導(dǎo)的競(jìng)爭(zhēng)。
2.2產(chǎn)品觀念階段
此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始認(rèn)為顧客的需求并非局限于價(jià)格上，還有高質(zhì)量、好性能和多樣化的特色，于是開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將注意力轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)上。
但是這個(gè)階段忽視了消費(fèi)者的實(shí)際需求，片面的追求建筑產(chǎn)品的品質(zhì)，結(jié)果造成部分資源的浪費(fèi)。
2.3推銷觀念階段
此階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多認(rèn)為顧客總是處于被動(dòng)地位，通常對(duì)產(chǎn)品的判斷力不足，單純以為用一整套行之有效的推銷和促銷手段來(lái)刺激人們的購(gòu)買(mǎi)欲望即可。因此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候沒(méi)有詳細(xì)進(jìn)行的項(xiàng)目前期研究和可行性研究，只是關(guān)注銷售環(huán)節(jié)。
2.4市場(chǎng)營(yíng)銷觀念階段
與推銷階段相比，市場(chǎng)營(yíng)銷階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關(guān)系上由單向的“推”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導(dǎo)的“推”和“拉”相結(jié)合的模式。在實(shí)踐中，以營(yíng)銷策劃觀念為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也確實(shí)取得了不同凡響的成績(jī)。
3房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵點(diǎn)及定位策略
房地產(chǎn)這種產(chǎn)品，在營(yíng)銷策略上，可以將其剖析成四個(gè)不同的層次，每個(gè)層次對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講都是些可撲捉的盈利點(diǎn)，這四個(gè)方面也是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵點(diǎn)：
3.1核心產(chǎn)品層，房屋為人們提供的是使用空間，這是實(shí)體，也是一切消費(fèi)和服務(wù)的載體。
3.2形式產(chǎn)品層，通常指產(chǎn)品的品質(zhì)、外觀、包裝、品牌、設(shè)計(jì)，如住宅的套型、結(jié)構(gòu)、裝修等方面。
3.3延伸產(chǎn)品層，是指核心產(chǎn)品及形式產(chǎn)品以外，產(chǎn)品所提供的服務(wù)項(xiàng)目。如裝修、物業(yè)管理、安裝電視天線等。
3.4潛在產(chǎn)品層，由產(chǎn)品帶來(lái)的可發(fā)展的潛在性產(chǎn)品，如停車場(chǎng)、餐飲服務(wù)、特殊服務(wù)、娛樂(lè)服務(wù)等。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃還必須進(jìn)行正確的定位，首先了解定位的基本內(nèi)容，然后針對(duì)性地制定定位策略。解決五個(gè)關(guān)鍵性的問(wèn)題，即誰(shuí)是消費(fèi)者、消費(fèi)者買(mǎi)什么、消費(fèi)者何時(shí)購(gòu)買(mǎi)、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的目的是什么、消費(fèi)者如何購(gòu)買(mǎi)。進(jìn)行正確的產(chǎn)品定位：解決為誰(shuí)服務(wù)的問(wèn)題。而營(yíng)銷策劃定位由很多方面決定，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價(jià)格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。房地產(chǎn)公司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須通過(guò)一切媒介明確地表明自己選擇的市場(chǎng)定位，堅(jiān)決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤：定位過(guò)低，定位如果過(guò)低，會(huì)使消費(fèi)者對(duì)公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別；定位過(guò)高，如果市場(chǎng)定位過(guò)高，使消費(fèi)者對(duì)公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)烈的印象，而忽略了對(duì)其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時(shí)，就有可能失去許多潛在的客戶；定位混亂，如果定位發(fā)生混亂，就會(huì)使消費(fèi)者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認(rèn)識(shí)，這時(shí)，就會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生一種無(wú)所適從的感覺(jué)，從而喪失其購(gòu)買(mǎi)欲望。
4房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的價(jià)格策略
在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中，價(jià)格是最重要的策劃因素，也是影響開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造收益的關(guān)鍵因素。在實(shí)踐工作中，許多房地產(chǎn)公司因未能妥善處理價(jià)格問(wèn)題，如定價(jià)過(guò)于強(qiáng)調(diào)成本導(dǎo)向；不能經(jīng)常根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整價(jià)格；制定價(jià)格脫離了市場(chǎng)營(yíng)銷組合的其他因素，沒(méi)有將它作為市場(chǎng)定位策略的內(nèi)在要素；沒(méi)有根據(jù)不同的產(chǎn)品品種和細(xì)分市場(chǎng)調(diào)整價(jià)格等，從而影響了整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃效果，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目營(yíng)銷的失敗。
在實(shí)踐工作中，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品的營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵點(diǎn)和定位策略，將理論價(jià)、成本導(dǎo)向價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向價(jià)和隨行就市價(jià)相結(jié)合，確定科學(xué)、合理的營(yíng)銷價(jià)格。隨行就市定價(jià)法風(fēng)險(xiǎn)較小，尤其對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競(jìng)爭(zhēng)能力有限，采取這種方法比較穩(wěn)妥。競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法是一種主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)的定價(jià)方法，一般為實(shí)力雄厚或獨(dú)具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價(jià)時(shí)將競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格與估算價(jià)格進(jìn)行比較，分為高于、低于、一致三個(gè)層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費(fèi)用、產(chǎn)品服務(wù)與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)行比較，分析造成價(jià)格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢(shì)，根據(jù)定價(jià)目標(biāo)，確定產(chǎn)品價(jià)格。
4.1房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中幾種常見(jiàn)的定價(jià)策略
4.1.1“試探性”定價(jià)策略。即以售看價(jià)的定價(jià)技巧。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售商品房時(shí)，先以較低價(jià)售出少量商品房，如果買(mǎi)房的人多，就可以把價(jià)格提高一些；如果提價(jià)后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價(jià)格再提高。
4.1.2折扣策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加速資金回籠，往往會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，它是通過(guò)不同的付款方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如購(gòu)買(mǎi)數(shù)套房?jī)?yōu)惠、首購(gòu)優(yōu)惠、購(gòu)房抽獎(jiǎng)、一次性付款優(yōu)惠等等。
4.1.3差別定價(jià)策略。對(duì)不同的顧客群規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同用途規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同時(shí)間規(guī)定不同的價(jià)格。
4.1.4心理定價(jià)策略。尾數(shù)策略；整數(shù)策略；品牌定價(jià)策略等。
4.2房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中的價(jià)格控制
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容是價(jià)格控制。人們常說(shuō)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃即是一門(mén)科學(xué)，也是一門(mén)藝術(shù)，很大程度就是指在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃過(guò)程中，通過(guò)科學(xué)的分析與比對(duì)，結(jié)合從業(yè)者自身的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)價(jià)格控制節(jié)湊的把握。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案中，價(jià)格的設(shè)置一般分為四個(gè)，即開(kāi)盤(pán)價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)和入住價(jià)，并設(shè)置與此價(jià)格相適應(yīng)的銷售比例和銷售方案。在營(yíng)銷過(guò)程中，還應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)和需求的變化，對(duì)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以達(dá)到銷售利潤(rùn)最大化的目的。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中價(jià)格控制的基本原則為：逐步漸進(jìn)提高和留有升值空間。價(jià)格控制過(guò)程中有三種情況應(yīng)盡量避免：一是價(jià)格下調(diào)；二是價(jià)格做空；三是升值太快缺少價(jià)格空間。在相應(yīng)的合同條款中，還可以對(duì)價(jià)格調(diào)整進(jìn)行附加的補(bǔ)充說(shuō)明，以進(jìn)一步規(guī)避價(jià)格因素給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的不利影響，例如采用延續(xù)報(bào)價(jià)定價(jià)，開(kāi)發(fā)公司可以約定到房屋竣工驗(yàn)收完畢交付使用時(shí)才制定最終價(jià)格，這對(duì)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)相當(dāng)普遍。再如使用價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款，開(kāi)發(fā)公司可以要求顧客按當(dāng)前價(jià)格付款，并且支付交房前由于通貨膨脹引起增長(zhǎng)的全部或部分費(fèi)用。在開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)期的工程中，合同里可以增加價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款。
5房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的形式
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃過(guò)程中，從商品房銷售的方式來(lái)看主要分為開(kāi)發(fā)商自行銷售和委托銷售兩種形式。
5.1開(kāi)發(fā)商自行銷售
由于委托銷售需要支付一定的手續(xù)費(fèi)，有時(shí)開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省這筆費(fèi)愿意自行銷售。一般在以下三種情況下開(kāi)發(fā)商可以考慮自行銷售。
5.1.1大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，已經(jīng)建立了自己專業(yè)的市場(chǎng)推銷隊(duì)伍，有地區(qū)性的、全國(guó)性的、甚至世界性的銷售網(wǎng)絡(luò)，他們對(duì)自己所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有十分豐富的推廣經(jīng)驗(yàn)。
5.1.2在房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)時(shí)期，開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目很受投資者和置業(yè)者的歡迎，而且開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)在項(xiàng)目竣工后，很快便能租售或者出售。如微利的限價(jià)商品房、在部分大城市中或者某些較好的地段供不應(yīng)求的寫(xiě)字樓和鋪面房、在工業(yè)園區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)中的廠房和倉(cāng)庫(kù)用房等。這些商品房應(yīng)不同的需求范圍，市場(chǎng)看好，在這種情況下，銷售相對(duì)容易，開(kāi)發(fā)公司可自行銷售。
5.1.3當(dāng)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已有較明確的銷售對(duì)象時(shí)，也無(wú)需再委托銷售。
5.2委托銷售
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中，銷售是專業(yè)性工作，有效的促銷活動(dòng)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于為此所支付的費(fèi)用，如售價(jià)提高、銷售期短等，經(jīng)濟(jì)效益是可觀的。
房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)通常熟悉市場(chǎng)情況，具有信息優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、銷售渠道多的優(yōu)勢(shì)、專職銷售人員多的優(yōu)勢(shì)，尤其是成熟、優(yōu)秀的商，他們對(duì)市場(chǎng)脈波的把握以及對(duì)消費(fèi)者心理活動(dòng)的認(rèn)知，可以通過(guò)策劃，有限度地制造熱點(diǎn)、引導(dǎo)消費(fèi)，也可給開(kāi)發(fā)商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。
總之，營(yíng)銷策劃不能簡(jiǎn)單地等同于銷售，它不只是流通階段的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。營(yíng)銷策劃觀念是以消費(fèi)者需求為中心，通過(guò)分析把握消費(fèi)者需求，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品滿足需求，使消費(fèi)者在滿足需求的同時(shí)企業(yè)獲得利潤(rùn)。營(yíng)銷策劃的手段是開(kāi)展綜合性的營(yíng)銷活動(dòng)，即整體營(yíng)銷，在市場(chǎng)上把產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷售渠道策略、促銷策略等四大要素在時(shí)間與空間上協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)最佳的營(yíng)銷組合，以達(dá)到綜合的和最優(yōu)的效果。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部，應(yīng)樹(shù)立全員營(yíng)銷理念，在增進(jìn)整體利益的前提下積極配合營(yíng)銷策劃，服務(wù)于市場(chǎng)，服務(wù)于顧客，以實(shí)現(xiàn)整體營(yíng)銷，從而創(chuàng)出品牌效應(yīng)，達(dá)到企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
參考文獻(xiàn)：
［1］、中國(guó)化學(xué)工業(yè)出版社，姚玉蓉主編《房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃》；
此次講座邀請(qǐng)了香港大福證券的資深講師蘇子先生作為主講嘉賓，香港大福證券集團(tuán)有限公司集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展副總裁陳家強(qiáng)先生也出席了此兩次盛會(huì)，課題針對(duì)目前外匯市場(chǎng)人民幣的升值現(xiàn)象及對(duì)客戶外匯理財(cái)?shù)挠绊懀虻綀?chǎng)的VIP客戶進(jìn)行了面對(duì)面的深入分析。
整個(gè)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛活躍，讀者們熱情高漲，積極與專家進(jìn)行問(wèn)答交流，他們普遍對(duì)此次講座感到滿意，認(rèn)為自己受益匪淺，對(duì)自己目前及今后的外匯投資理財(cái)都有很大幫助，并希望能有更多類似形式的活動(dòng)，提高自身的理財(cái)技巧。
商務(wù)部下放外資商業(yè)企業(yè)審批權(quán)
為了進(jìn)一步簡(jiǎn)化審核程序，穩(wěn)步推進(jìn)分銷業(yè)的對(duì)外開(kāi)放，自今年3月1日起，商務(wù)部將外商投資商業(yè)企業(yè)的審批權(quán)，絕大部分下放到地方商務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)。
跨國(guó)公司投資研發(fā)中心發(fā)展迅速
近年來(lái)，跨國(guó)公司在華投資研發(fā)中心發(fā)展迅速，如微軟、IBM、摩托羅拉、西門(mén)子、北電網(wǎng)絡(luò)、杜邦、通用電氣、通用汽車、大眾汽車、寶潔、本田、日立等，相繼根據(jù)其全球經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略在中國(guó)設(shè)立了研發(fā)中心。
中國(guó)應(yīng)長(zhǎng)期保持相當(dāng)規(guī)模投資
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所的一份報(bào)告稱，由于儲(chǔ)蓄大于投資的局面長(zhǎng)期持續(xù)，增加需求便成為保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)的必要條件。在消費(fèi)和出口很難大幅度提高的情況下，保持相當(dāng)規(guī)模的投資，并在必要時(shí)刺激投資，可能還是一個(gè)長(zhǎng)期政策。
2005年企業(yè)所得稅收入突破4000億元
2005年我國(guó)企業(yè)所得稅收入額首次突破4000億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)企業(yè)所得稅(不含外商投資企業(yè)所得稅和外國(guó)投資企業(yè)所得稅)收入完成4363億元，比上年增長(zhǎng)38%，增收1220億元。
去年稅款清欠200億查補(bǔ)367億
國(guó)家稅務(wù)總局表示,2005年整頓和規(guī)范稅收秩序工作取得明顯成效,全年共清理欠稅200億元,查補(bǔ)稅款367億元。
外籍人員個(gè)稅起征點(diǎn)上升800元
從今年起，隨著我國(guó)開(kāi)始執(zhí)行個(gè)人所得稅1600元的新費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，在京的外籍人員的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)也從過(guò)去的4000元，提高到了4800元。
央行利率機(jī)制更趨完善
作為推進(jìn)利率市場(chǎng)化的一個(gè)重要步驟，中國(guó)人民銀行將建立適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整再貼現(xiàn)率等中央銀行利率的機(jī)制，完善市場(chǎng)利率監(jiān)測(cè)體系，提高利率政策的調(diào)控效果。
上海國(guó)際金融中心建設(shè)謀求突破
上海市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)馮國(guó)勤表示，2006年上海國(guó)際金融中心建設(shè)，要爭(zhēng)取在金融衍生品交易市場(chǎng)和非上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)建設(shè)上實(shí)現(xiàn)突破。
央行進(jìn)行自由兌換初級(jí)試驗(yàn)
央行將在上海浦東試點(diǎn)開(kāi)放小額外幣兌換，這將是自由兌換的初級(jí)試驗(yàn)。目前已有一家香港的國(guó)際貨幣兌換公司向上海總部遞交小額外幣兌換機(jī)構(gòu)試點(diǎn)申請(qǐng)。
央行上海總部：四大問(wèn)題須關(guān)注
日前，央行上海總部2005年上海市金融運(yùn)行報(bào)告。該報(bào)告指出，對(duì)于人民幣存貸比持續(xù)下降問(wèn)題、房地產(chǎn)信貸問(wèn)題、中外資金融機(jī)構(gòu)貸款運(yùn)行差異問(wèn)題、人民幣匯率形成機(jī)制改革影響問(wèn)題，要正確認(rèn)識(shí)并加以關(guān)注。
建行深圳推固定利率
建設(shè)銀行公布已經(jīng)在深圳正式向社會(huì)推出個(gè)人住房貸款固定利率新產(chǎn)品，建行北京分行暫時(shí)沒(méi)有開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。先行一步的光大銀行其固定利率房貸在北京推出一個(gè)月來(lái)尚無(wú)人申請(qǐng)。
繼續(xù)落實(shí)宏觀調(diào)控穩(wěn)定房?jī)r(jià)
"控制房地產(chǎn)投資規(guī)模,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),促進(jìn)合理住房消費(fèi),切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。"建設(shè)部公布了2006年工作要點(diǎn),對(duì)今年的建設(shè)工作提出以上要求。
上海商品房?jī)r(jià)格去年漲9.2%
2005年上海全市商品住宅平均銷售價(jià)格為6698元/平方米，比2004年上漲313元。全年商品住宅銷售價(jià)格水平比上年上漲9.2％，漲幅同比回落6.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)增加值下降4.1％。
去年北京居民人均購(gòu)房支出1105元
截至2005年底，北京市居民人均購(gòu)房支出1104．8元，比2004年下降30．1％。北京居民購(gòu)房支出占非消費(fèi)支出的比重，也由2004年39．9％降至28．1％，下降近12個(gè)百分點(diǎn)。北京居民人均居住支出比2004年下降2．4％。
我商品房空置達(dá)1.14億平米
2005年前11個(gè)月，我國(guó)本年購(gòu)置土地面積中，未完成開(kāi)發(fā)土地面積近1.7億平方米；按目前水平計(jì)算，我國(guó)商品房的年施工面積是年竣工面積的5倍多；商品房空置面積達(dá)1.14億平方米。我國(guó)面臨著潛在的住房過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。
《城市黃線管理辦法》施行
從建設(shè)部獲悉，《城市黃線管理辦法》于2006年3月1日起施行，旨在加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地管理，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施的正常、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
天津立法確立產(chǎn)品召回制度
從2006年開(kāi)始，《天津市流通領(lǐng)域商品質(zhì)量監(jiān)測(cè)辦法》正式實(shí)施，這是天津市首次地方立法確立不合格產(chǎn)品召回制度。
2005年上海GDP增長(zhǎng)11.1%
在經(jīng)濟(jì)連續(xù)13年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，2005年上海GDP達(dá)9143.95億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11.1%。上海市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提高，二、三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局進(jìn)一步穩(wěn)固。
重慶個(gè)體戶居4直轄市之首
重慶市有84萬(wàn)多個(gè)體戶，其中超過(guò)一半的個(gè)體戶在從事零售和批發(fā)。其個(gè)體戶數(shù)量居4個(gè)直轄市之首，比四川個(gè)體戶少。
短期記賬式國(guó)債亮相
3月15日，一只期限為3個(gè)月的短期記賬式國(guó)債將同時(shí)在銀行間市場(chǎng)和交易所債券市場(chǎng)發(fā)行。此舉表明國(guó)債余額管理3月中旬正式進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。
深證新指數(shù)編制
G股已經(jīng)逐步具備市場(chǎng)代表性，深交所即將向市場(chǎng)正式編制和以G股公司為主體的“深證新指數(shù)”。另外，全面反映自主創(chuàng)新型企業(yè)在資本市場(chǎng)的整體表現(xiàn)的深證創(chuàng)新指數(shù)即將正式推出。
股民開(kāi)戶激增
今年1月份滬深兩市A股、B股和基金日均新增開(kāi)戶數(shù)上升到7235戶，相比去年12月的日均3691戶的數(shù)字，環(huán)比增幅為96％，幾乎翻番；2月份日均開(kāi)戶數(shù)達(dá)8547戶，環(huán)比再增18．1％，新股民新資金如潮水般涌入股票市場(chǎng)。
海外融資潮起
日前，中國(guó)證監(jiān)會(huì)審核批準(zhǔn)了中生北控生物科技、廈門(mén)國(guó)際港務(wù)、北京物美商業(yè)集團(tuán)、寶業(yè)集團(tuán)、山東威高集團(tuán)醫(yī)用高分子制品等5家企業(yè)境外首次發(fā)行股票、增資發(fā)行境外上市外資股，或到香港發(fā)行增發(fā)H股的申請(qǐng)報(bào)告。
中石化旗下四公司有大動(dòng)作
中國(guó)石化旗下的4家上市公司,石油大明、揚(yáng)子石化、中原油氣和齊魯石化自2月8日起停牌，直至有重大信息披露為止。中國(guó)石化將進(jìn)行資源整合，很有可能將旗下這幾家公司進(jìn)行合并整合。
七成商品供過(guò)于求
據(jù)商務(wù)部預(yù)測(cè)，今年上半年全國(guó)主要消費(fèi)品中，供過(guò)于求的商品占71．7％，沒(méi)有供不應(yīng)求的商品。糧食、肉類、服裝、家電、手機(jī)、轎車價(jià)格將下跌。
內(nèi)地游客赴港消費(fèi)趨理性
在1月28日至2月4日這8天新春假期中,共有38萬(wàn)人次的內(nèi)地個(gè)人游旅客來(lái)港,比去年同期上升19.3%。香港農(nóng)歷年間的零售額只上升了4%至5%,較去年雙位數(shù)字的增長(zhǎng),明顯放緩。內(nèi)地游客到香港的消費(fèi)平均金額在4000港幣左右。而此前,內(nèi)地游客在香港的人均消費(fèi)約為6000元人民幣。
中國(guó)消費(fèi)者關(guān)注個(gè)人信息丟失
根據(jù)維薩(Visa)國(guó)際組織日前公布的一份調(diào)查顯示，全球有64%的被調(diào)查者表示對(duì)個(gè)人信息丟失這一問(wèn)題深感擔(dān)憂，而中國(guó)消費(fèi)者對(duì)這一問(wèn)題的關(guān)注程度則位居全球之首，達(dá)到77%。
警惕網(wǎng)絡(luò)銷售欺騙消費(fèi)者
中消協(xié)近日的統(tǒng)計(jì)分析顯示，2005年，多種形式欺騙消費(fèi)者的投訴有所上升，投訴主要表現(xiàn)在利用廣告、電視、網(wǎng)絡(luò)、郵購(gòu)等形式欺騙消費(fèi)者。
中國(guó)人春節(jié)七天花了1900億
狗年春節(jié)中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)年味濃，買(mǎi)賣興。商務(wù)部透露，正月初一至初七中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額約1900億元人民幣，同比增長(zhǎng)15.5%，餐飲業(yè)尤為紅火，銷售額增長(zhǎng)約二成五。
成品油定價(jià)改革箭在弦上
繼天然氣價(jià)格調(diào)整試水，電煤市場(chǎng)化改革啟動(dòng)之后，成品油定價(jià)機(jī)制改革也箭在弦上。新的成品油定價(jià)方案已上報(bào)給國(guó)務(wù)院，發(fā)改委將聽(tīng)取各方意見(jiàn)，對(duì)其進(jìn)行修改后作為暫行辦法擇機(jī)出臺(tái)。
保監(jiān)會(huì)規(guī)范保險(xiǎn)公司治理結(jié)構(gòu)
為加強(qiáng)保險(xiǎn)監(jiān)管，進(jìn)一步深化保險(xiǎn)公司改革，從源頭防范風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)保監(jiān)會(huì)近日下發(fā)了完善保險(xiǎn)公司治理結(jié)構(gòu)的框架性文件――《關(guān)于規(guī)范保險(xiǎn)公司治理結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》。
保險(xiǎn)資金股票投資收益超過(guò)6%
國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金在資本市場(chǎng)運(yùn)作似乎正逐漸成熟，截至2005年年底，保險(xiǎn)資金用于購(gòu)買(mǎi)證券投資基金的總量達(dá)1099.2億元，這與上年同期相比增加了63.29%。與此同時(shí)，去年全年保險(xiǎn)資金投資收益率為3.6%，比2004年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中股票投資平均收益率超過(guò)6%。
醫(yī)療養(yǎng)老保險(xiǎn)將成審計(jì)重點(diǎn)
國(guó)家審計(jì)署審計(jì)長(zhǎng)李金華表示，要樹(shù)立“民本審計(jì)觀”理念，把老百姓關(guān)心的事情，如醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等問(wèn)題，作為審計(jì)工作關(guān)注的重點(diǎn)，對(duì)群眾反映的熱點(diǎn)問(wèn)題開(kāi)展審計(jì)調(diào)查，把調(diào)查結(jié)果告訴群眾，既維護(hù)群眾利益，又促進(jìn)工作。
上海“求職地圖”
上海市勞動(dòng)保障部門(mén)“求職地圖”，對(duì)2006年全市招聘崗位的區(qū)域分布進(jìn)行解析、預(yù)測(cè)，以引導(dǎo)求職者避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，并合理定位、按圖索“職”。
我國(guó)專項(xiàng)整治電信業(yè)違規(guī)收費(fèi)
打電話、發(fā)短信、上網(wǎng)等電信消費(fèi)是大多家庭固定開(kāi)支中的重要內(nèi)容。部分電信企業(yè)的價(jià)格歧視、價(jià)格欺詐、多收費(fèi)、亂收費(fèi)行為侵犯了消費(fèi)者合法權(quán)益，對(duì)此，我國(guó)開(kāi)始專項(xiàng)整治規(guī)范電信收費(fèi)。
"長(zhǎng)三角"人均收入超萬(wàn)元
2005年長(zhǎng)三角地區(qū)各市居民可支配收入均超萬(wàn)元，工薪收入仍是居民家庭收入的主要來(lái)源。16城市居民可支配收入平均達(dá)到15255元，比上年增長(zhǎng)13.3%，平均消費(fèi)支出為10815元，增長(zhǎng)12.7%。
江浙居民收入增速差距擴(kuò)大
2005年,長(zhǎng)三角16城市居民人均可支配收入全部突破萬(wàn)元大關(guān)。然而,長(zhǎng)三角地區(qū)居民收入增長(zhǎng)并不平均,江蘇地區(qū)居民收入增速明顯快于浙江。江蘇各市的平均增幅明顯高于浙江各市,并且增速差距由2004年的2.1百分點(diǎn)擴(kuò)大到3.9個(gè)百分點(diǎn)。
上半年消費(fèi)品零售增長(zhǎng)12.5%
2006年上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額將增長(zhǎng)12．5％左右，除食品、金銀珠寶首飾、蔬菜等商品價(jià)格小幅上漲外，大部分商品價(jià)格繼續(xù)保持2005年下半年以來(lái)的平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
1.1人本理念中國(guó)儒家的仁愛(ài)思想和西方的人文主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷的人本理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的首要問(wèn)題是使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)消費(fèi)者的需要,從而促進(jìn)商品房的銷售,獲取利潤(rùn),加快資金鏈的循環(huán)。企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念展開(kāi),這是房地產(chǎn)營(yíng)銷理念的根本所在。
1.2生態(tài)理念隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣,全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化,人類生存不斷遭受挑戰(zhàn),這在客觀上了要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須樹(shù)立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念,這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間,也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。
1.3科技理念隨著日新月異的科技發(fā)展,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)模化。表現(xiàn)為,建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料;建筑技術(shù)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,現(xiàn)代化施工設(shè)備得到了廣泛應(yīng)用;建筑功能走向多元化,給人們提供了更加多樣便捷的服務(wù)。
1.4投資理念投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為一種投資保值手段。特別是在我國(guó),近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點(diǎn)。當(dāng)然樓市也存在風(fēng)險(xiǎn),投資需要謹(jǐn)慎,要時(shí)刻注意宏觀政策的調(diào)整,避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門(mén)”項(xiàng)目,整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念,努力創(chuàng)造一個(gè)布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達(dá)31.6%的綠化率,小橋流水、花團(tuán)錦簇、綠樹(shù)成蔭,共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境,為業(yè)主精心營(yíng)造一個(gè)寧?kù)o、舒適、時(shí)尚的國(guó)際化社區(qū)生活。
2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷注意問(wèn)題
房地產(chǎn)商品的非標(biāo)準(zhǔn)化,加之不正當(dāng)利益的驅(qū)使,導(dǎo)致了營(yíng)銷的非標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陷入了一些誤區(qū),以消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)的房地產(chǎn)營(yíng)銷被嚴(yán)重扭曲。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)要注意以下幾個(gè)問(wèn)題:
2.1房地產(chǎn)的商品屬性房地產(chǎn)是一種商品,開(kāi)發(fā)商建設(shè)商品房的目的就是為了出售并盈利。因此,要從商品的視角去看待房地產(chǎn),作為一種商品,其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)必然是在市場(chǎng)交換的過(guò)程中,而交換得以實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵因素是商品的使用價(jià)值符合消費(fèi)者的需求。在做房地產(chǎn)策劃時(shí)要注意,營(yíng)銷具有相對(duì)現(xiàn)實(shí)性,任何營(yíng)銷策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎(chǔ)上。消費(fèi)者是圓心,開(kāi)發(fā)是半徑,營(yíng)銷是圓弧。按照消費(fèi)者意愿去開(kāi)發(fā),適當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)適應(yīng)自己開(kāi)發(fā)的商品,才是房地產(chǎn)營(yíng)銷的基礎(chǔ)。
2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的區(qū)域關(guān)系作為一種特殊的商品,房地產(chǎn)有其特殊的市場(chǎng)群體,是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),需要具備營(yíng)銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多,諸如總量因素、區(qū)域因素、社會(huì)因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購(gòu)買(mǎi)力因素等,需求量大、實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力不足也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大癥結(jié)。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營(yíng)銷中經(jīng)常可以看到各種各樣的“營(yíng)銷短視”,比如:價(jià)格短視,為了求得短期財(cái)務(wù)利潤(rùn)最大化,忽略了房地產(chǎn)長(zhǎng)期的增值空間;節(jié)奏短視,整個(gè)樓盤(pán)同時(shí)上市,結(jié)果剩下“死角房”無(wú)人問(wèn)津;效應(yīng)短視,片面運(yùn)用營(yíng)銷策略,過(guò)度迷信技巧,項(xiàng)目有組織無(wú)計(jì)劃,前后矛盾。產(chǎn)生這些偏差的原因在于:開(kāi)發(fā)商過(guò)度關(guān)注成交消費(fèi)區(qū)域,忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域,難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場(chǎng)效應(yīng)。為了解決這些問(wèn)題,要正確處理好營(yíng)銷導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運(yùn)作區(qū)域的的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域,包括廣告、包裝等對(duì)外宣傳手段,主要用來(lái)集聚人氣;有了早期較好的宣傳,可以吸引眾多的消費(fèi)者,如何培育潛在的購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)及制定怎樣的銷售方案將是營(yíng)銷方案的核心;再好的方案需要專業(yè)營(yíng)銷人員認(rèn)真全面的執(zhí)行,這也直接影響到銷售業(yè)績(jī)。
2.3正確的認(rèn)識(shí)和看待房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃要注重創(chuàng)意,但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題,切忌天馬行空。在客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中,性價(jià)比是競(jìng)爭(zhēng)勝出的關(guān)鍵。沒(méi)有哪一個(gè)因素是絕對(duì)第一重要的,同樣也沒(méi)有哪一個(gè)因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣,在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排,廣告、工程進(jìn)展、設(shè)計(jì)優(yōu)化、物業(yè)管理、價(jià)格變動(dòng)等,都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致,保證營(yíng)銷的整體性。適當(dāng)?shù)貫樽约喊b,本無(wú)可厚非,但夸大事實(shí),推行策劃迷信,則會(huì)使房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃誤入歧途。事實(shí)上,目前不少策劃人所做的策劃方案遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高水平營(yíng)銷策劃的要求,他們推出的更多只是概念和賣點(diǎn),對(duì)銷售的促進(jìn)只起相對(duì)作用;另一方面,賣點(diǎn)的收集和增加,讓樓盤(pán)的形象有所改變和提高,同時(shí)也使樓盤(pán)的成本不斷攀升。營(yíng)銷策劃雖然在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已日趨重要,但如果片面地利用策劃替代市場(chǎng)的潛力開(kāi)拓,認(rèn)為“一策去百病”,將是一個(gè)很嚴(yán)重的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本,而是結(jié)合所在樓盤(pán),貫穿市場(chǎng)營(yíng)銷意識(shí),尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤(pán)市場(chǎng)推廣的行為方式。高水平的營(yíng)銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目在配置資源時(shí)的交易成本,而且可以有效規(guī)避營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn),是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作謀略,是房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)運(yùn)用。“市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),策劃如指揮”,高層次的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已成為策劃智謀的較量,稍有松懈,就會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂峰跌入谷底。我們既要反對(duì)盲目迷信策劃,又要避免走上“策劃無(wú)用”的片面思維。
2.4營(yíng)銷策劃與銷售營(yíng)銷策劃與銷售緊密呼應(yīng),營(yíng)銷策劃的最后工作就是銷售策劃,銷售情況是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。因此,應(yīng)該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進(jìn)項(xiàng)目成交,優(yōu)化項(xiàng)目品牌。要想提高策劃對(duì)項(xiàng)目銷售的幫助程度,必須強(qiáng)調(diào)銷售對(duì)策劃的反饋,強(qiáng)調(diào)銷售對(duì)策劃思路的理解與配合。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的,策劃與銷售二者互為表里,彼此修正,相輔相成,這才是真正高效且科學(xué)的營(yíng)銷思維方式。
3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向
近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展,已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和居民消費(fèi)熱點(diǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)營(yíng)銷觀念和方法開(kāi)始逐步走向一個(gè)更高的層次,房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷觀念的廣泛傳播過(guò)程實(shí)質(zhì)上就是市場(chǎng)不斷走向成熟的過(guò)程。
一、房屋范圍有章法，既不擴(kuò)大也不縮小
稅法規(guī)定，獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅。這就要求我們?cè)诤怂惴课菰禃r(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分。
所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風(fēng)避雨，可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂(lè)、活動(dòng)、倉(cāng)儲(chǔ)等的場(chǎng)所。根據(jù)這個(gè)定義，我們可以區(qū)別于其他的獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，是指暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線，電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等等。由于附屬設(shè)備和配套設(shè)施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù)，稅法同時(shí)規(guī)定了具體界限：“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。”
關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計(jì)入房產(chǎn)原值的問(wèn)題，財(cái)稅地字[1987]28號(hào)文件規(guī)定，新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。
二、核算地價(jià)有技巧，圍繞“相關(guān)”找歸屬
無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定，“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。”該規(guī)定不僅適用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。這里應(yīng)當(dāng)注意，一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值只是指與在建工程相關(guān)的土地。
這里的“相關(guān)”應(yīng)當(dāng)理解為“對(duì)應(yīng)”或“配比”。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以對(duì)應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)于非房產(chǎn)占用土地（如場(chǎng)地），應(yīng)當(dāng)予以攤銷。
例如，某企業(yè)于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬(wàn)元。企業(yè)按50年攤銷。2002年6月份，動(dòng)用5000平方米（長(zhǎng)100米，寬50米）
興建一號(hào)廠房。相關(guān)賬務(wù)處理為：
1.取得土地使用權(quán)時(shí)：
借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)5000000
貸：銀行存款5000000
2.2002年3月、4月、5月，每月應(yīng)攤銷：5000000/50/12=8333.33（元）
借：管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷8333.33
貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)8333.33
3.2002年6月初，“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）
應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）
借：在建工程——一號(hào)廠房373125.03
貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)373125.03
4.本月應(yīng)攤銷額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）
借：管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷7708.33
貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)7708.33
關(guān)鍵詞：體驗(yàn)營(yíng)銷；產(chǎn)品體驗(yàn)；服務(wù)體驗(yàn)；情景體驗(yàn)；事件體驗(yàn)
引言
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在產(chǎn)品同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)壓力和顧客體驗(yàn)需求上升的交互作用下，體驗(yàn)營(yíng)銷日益體現(xiàn)出強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)潛力，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)探索營(yíng)銷創(chuàng)新的方向。[1]于是，房地產(chǎn)商紛紛舉起了“體驗(yàn)營(yíng)銷”的大旗，希望通過(guò)為客戶創(chuàng)造值得回憶和持續(xù)愉悅的豐富體驗(yàn)，來(lái)帶動(dòng)產(chǎn)品的銷售。[2]房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷是把客戶購(gòu)房的全過(guò)程“體驗(yàn)”視為整體，站在客戶的感受、情感、思考、行動(dòng)等角度，有目的地整合企業(yè)一切影響客戶體驗(yàn)的內(nèi)外部資源，重新定義、設(shè)計(jì)房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷行動(dòng)綱領(lǐng)，為客戶創(chuàng)造值得回憶和持續(xù)愉悅的豐富體驗(yàn)，從而促進(jìn)項(xiàng)目的銷售和客戶價(jià)值最大化。
本文將依據(jù)體驗(yàn)營(yíng)銷理論，從產(chǎn)品體驗(yàn)營(yíng)銷、服務(wù)體驗(yàn)營(yíng)銷、情景體驗(yàn)營(yíng)銷和事件體驗(yàn)營(yíng)銷等四方面來(lái)分析房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展體驗(yàn)營(yíng)銷的途徑。
一、產(chǎn)品體驗(yàn)營(yíng)銷
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)需要十分重視產(chǎn)品的品位、形象、個(gè)性、情調(diào)、感性等方面的塑造，營(yíng)造出與目標(biāo)消費(fèi)者心理需要相一致的心理屬性，幫助消費(fèi)者形成或完成某種感興趣的體驗(yàn)。
（一）產(chǎn)品設(shè)計(jì)
精心設(shè)計(jì)的產(chǎn)品是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展體驗(yàn)營(yíng)銷的基礎(chǔ)。[3]房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，要緊扣“以人為本”，融入文化理念。面對(duì)不同的消費(fèi)群體，控制好戶型的大小、比例和布局。同時(shí)，材料采用綠色建材，以減少污染，提高居住質(zhì)量。對(duì)于喜歡“DIY”的消費(fèi)者，產(chǎn)品設(shè)計(jì)還要注重內(nèi)部分區(qū)問(wèn)題，預(yù)留一定空間，以便于他們根據(jù)其品位需求對(duì)室內(nèi)空間作出調(diào)整，給消費(fèi)者二次裝修留有發(fā)揮的余地。
（二）小區(qū)環(huán)境
小區(qū)環(huán)境要大力提倡生態(tài)化，給人以回歸自然的感覺(jué)，力求達(dá)到自然、建筑和人三者的和諧統(tǒng)一。房產(chǎn)商通過(guò)對(duì)小區(qū)環(huán)境的大力渲染，讓購(gòu)房者體驗(yàn)到在這樣的小區(qū)里生活的感受。因此，越來(lái)越多的樓盤(pán)在營(yíng)銷推廣時(shí)，注重通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體、文化教育設(shè)施、會(huì)所等的生動(dòng)描述,以人文訴求來(lái)展現(xiàn)一種特有的生活品味。
（三）配套設(shè)施
在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，完善的配套設(shè)施是最基本的要求。因此，房產(chǎn)商會(huì)將遠(yuǎn)期規(guī)劃中的市政基礎(chǔ)設(shè)施、交通干道以及環(huán)保工程納入宣傳中。完善的配套設(shè)施給人們帶來(lái)便捷、舒適、安全的體驗(yàn)。在配套設(shè)施上，房產(chǎn)商不僅追求數(shù)量，而且日益注重強(qiáng)化自身特色，實(shí)現(xiàn)差異營(yíng)銷。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)小區(qū)內(nèi)部配套的完善使客戶獲得積極體驗(yàn)。如開(kāi)發(fā)商建小學(xué)、幼兒園、兒童游樂(lè)場(chǎng)所、老年活動(dòng)中心、會(huì)所等，規(guī)劃主題明確的商業(yè)設(shè)施，使業(yè)主生活更加便利，這些配套設(shè)施節(jié)省客戶成本的同時(shí)提高了小區(qū)整體形象，為業(yè)主創(chuàng)造更多的積極體驗(yàn)。
（四）樣板房
為了給看房者更多的入住體驗(yàn)，房產(chǎn)商推出了主題樣板房這一創(chuàng)意產(chǎn)品。這是裝飾藝術(shù)與房產(chǎn)展示相結(jié)合的產(chǎn)物，是根據(jù)房屋特性及目標(biāo)客戶群的生活特征而設(shè)計(jì)的有明確主題的個(gè)性化樣板房。其設(shè)計(jì)來(lái)源于客戶的點(diǎn)滴生活體驗(yàn)，而非機(jī)械地根據(jù)戶型所設(shè)計(jì)的“大眾美感”空間，因而更接近真實(shí)生活，更貼近目標(biāo)客戶，也更能引起客戶共鳴。[4]
二、服務(wù)體驗(yàn)營(yíng)銷
房地產(chǎn)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，購(gòu)房者對(duì)服務(wù)的要求越來(lái)越高。服務(wù)水平的高低直接影響了購(gòu)房者體驗(yàn)感覺(jué)的好壞，銷售人員以及企業(yè)的其他相關(guān)工作人員，在為購(gòu)房者提供服務(wù)時(shí)都應(yīng)去創(chuàng)造購(gòu)房者滿意的體驗(yàn)，把一次簡(jiǎn)單的交易變成一次完美的體驗(yàn)。
（一）基本服務(wù)體驗(yàn)
購(gòu)房者的基本服務(wù)體驗(yàn)是對(duì)程序化、專業(yè)化服務(wù)的體驗(yàn)，包括對(duì)統(tǒng)一的著裝、統(tǒng)一的服務(wù)流程、標(biāo)準(zhǔn)和用語(yǔ)、統(tǒng)一的服務(wù)禮儀等方面的體驗(yàn)。購(gòu)房者滿意的服務(wù)體驗(yàn)，體現(xiàn)在售房時(shí)細(xì)致、周到的服務(wù)和業(yè)主入住后的熱情、齊全的物業(yè)管理服務(wù)，尤其是后者。一旦商品房存在問(wèn)題，就會(huì)使企業(yè)和購(gòu)房者之間的關(guān)系產(chǎn)生問(wèn)題。如果提供的服務(wù)太差，購(gòu)房者就會(huì)覺(jué)得被忽視和冷落。如果購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)對(duì)商品房、程序或政策有疑問(wèn)甚至有抱怨時(shí)，購(gòu)房者希望得到有關(guān)消費(fèi)方面的幫助，需要得到建議或信息。因此，迅速快捷、準(zhǔn)確無(wú)誤的回答是購(gòu)房者希望得到的體驗(yàn)。
（二）附加服務(wù)體驗(yàn)
購(gòu)房者的附加服務(wù)體驗(yàn)是提供非程序化、個(gè)性化的服務(wù)體驗(yàn)，一個(gè)品牌要想擁有持久性競(jìng)爭(zhēng)源于個(gè)性化服務(wù)。只有個(gè)性化服務(wù)才能讓購(gòu)房者感受到品牌體驗(yàn)的優(yōu)越感，從而感受到獨(dú)特的品牌內(nèi)涵。但是考慮到營(yíng)銷成本，一個(gè)好的服務(wù)策略要在顧客滿意與企業(yè)效益之間尋求一種最佳組合的服務(wù)方式。建立開(kāi)發(fā)商與業(yè)主、潛在消費(fèi)者的顧客伙伴關(guān)系，可以通過(guò)提供某種附加服務(wù)體驗(yàn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，比如開(kāi)發(fā)商建設(shè)的有業(yè)主生活區(qū)的網(wǎng)站。提供適當(dāng)附加服務(wù)還有助于開(kāi)發(fā)商向消費(fèi)者傳授相關(guān)知識(shí)，提供一些幫助開(kāi)展“知識(shí)進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)的特別服務(wù)。
（三）服務(wù)中的員工體驗(yàn)
隨著營(yíng)銷環(huán)境的變化，對(duì)房地產(chǎn)銷售人員的素質(zhì)也提出了更高的要求。房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售不能還停留在賣消費(fèi)品的初級(jí)階段，銷售代表僅僅了解產(chǎn)品的物理屬性和區(qū)域的人文地理屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)市場(chǎng)和消費(fèi)（投資）者的需要，還必須掌握更多的不斷變化的行業(yè)政策信息和金融知識(shí)，要把每一個(gè)客戶都當(dāng)作重要客戶，要推廣VIP和1對(duì)1的服務(wù)方式，使客戶既能享受到交友式和貴賓式的待遇，又可以學(xué)習(xí)和了解到新的產(chǎn)品類型和投資方式。所以，房地產(chǎn)的銷售代表不僅要接受一般的銷售技巧的訓(xùn)練，更要接受金融知識(shí)的培訓(xùn)。
三、情景體驗(yàn)營(yíng)銷
情景體驗(yàn)營(yíng)銷就是在銷售過(guò)程中，運(yùn)用生動(dòng)形象的語(yǔ)言給顧客描繪一幅使用產(chǎn)品后帶來(lái)的美好圖像，激起顧客對(duì)美好情景的向往，并有效刺激顧客購(gòu)買(mǎi)欲望的手段。情景體驗(yàn)營(yíng)銷是以心靈的對(duì)話和生活情景的體驗(yàn)來(lái)達(dá)到營(yíng)銷的目的。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，如果有“體驗(yàn)”的場(chǎng)景和氣氛，那么對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)決策就能產(chǎn)生很大的影響。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特性，情境體驗(yàn)作為產(chǎn)品形象的先期展示，包括房展會(huì)、生活館、售樓處、樣板房、廣告、海報(bào)、樓書(shū)、促銷
資料等，都成為達(dá)成銷售行為的形象載體。
（一）房展會(huì)
房展會(huì)是展示樓盤(pán)整體形象，近距離接觸顧客的一個(gè)很好窗口。房展會(huì)通過(guò)精美、逼真的模型，工作人員詳盡的解說(shuō)，特色各異的樓書(shū)資料，再配以燈光音效，多角度地傳遞生活體驗(yàn)給參觀者。如果圍繞樓盤(pán)的銷售主題，房產(chǎn)企業(yè)精心布置有特色的展廳，營(yíng)造好的現(xiàn)場(chǎng)氛圍，贈(zèng)送特制紀(jì)念品，就會(huì)產(chǎn)生吸引磁場(chǎng)，讓消費(fèi)者沉浸其中，產(chǎn)生興趣、思考和聯(lián)想。這種體驗(yàn)將有助于消費(fèi)者產(chǎn)生深刻難忘的印象和品牌偏好。展廳的環(huán)境、燈光、音響、圖片，沙盤(pán)、展板、樓書(shū)、效果圖禮品袋甚至特別制作的DV專題片，美女、動(dòng)物助陣，從視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)、觸覺(jué)等方面給看房者以別樣感覺(jué)，引發(fā)無(wú)限遐想。當(dāng)然，對(duì)于房展會(huì)，沒(méi)有必要將項(xiàng)目或企業(yè)的全部標(biāo)志都集中到展覽會(huì)進(jìn)行展示，只有將有用的賣點(diǎn)或是明確的突破口展示出來(lái)，讓購(gòu)房者形成明確而獨(dú)特的體驗(yàn)才是關(guān)鍵所在。
（二）售樓處
售樓處是展示樓盤(pán)和直接進(jìn)行銷售的場(chǎng)所，在購(gòu)房者對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品表示出興趣并到售樓處前來(lái)咨詢的時(shí)候，銷售現(xiàn)場(chǎng)的情景設(shè)置就非常關(guān)鍵，這將直接影響購(gòu)房者的最終購(gòu)買(mǎi)決定。售樓處的功能區(qū)布局、場(chǎng)景設(shè)計(jì)、格調(diào)氛圍力求營(yíng)造出舒適、自由和別致。功能區(qū)劃分和場(chǎng)景設(shè)置力求符合購(gòu)房者的心理和行為設(shè)計(jì)線路，室內(nèi)裝修物品裝飾力求與房產(chǎn)銷售主題風(fēng)格保持協(xié)調(diào)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)品策略價(jià)格策略促銷策略渠道策略
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)迅速發(fā)展起來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)從“賣方市場(chǎng)”向“買(mǎi)方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)變，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)要與市場(chǎng)營(yíng)銷策略相結(jié)合。
1房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)
房地產(chǎn)是房屋和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，又稱不動(dòng)產(chǎn)。其特征與土地特征密切相關(guān)。它既屬于生產(chǎn)要素又屬于生活消費(fèi)品，所以對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費(fèi)。就房地產(chǎn)這一特殊商品而言，它具有以下特點(diǎn)：
（1）固定性。也稱不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦落成，其位置、結(jié)構(gòu)便固定下來(lái)，難作大的改動(dòng)。
（2）組合性。土地和房屋的組合：每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都包括房產(chǎn)與地產(chǎn)、房屋與土地兩個(gè)部分。消費(fèi)品和投資品的組合：房地產(chǎn)既有使用價(jià)值又有投資價(jià)值，隨著發(fā)展，房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值會(huì)減少，但投資價(jià)值卻會(huì)因某些特定因素而升值。
（3）差異性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的兩件產(chǎn)品，因?yàn)樗粌H受到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)類型、建筑設(shè)計(jì)的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。
（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因?yàn)橥恋鼐哂胁豢稍偕浴?/p>
（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產(chǎn)具有保值增值的特性。
（6）使用周期長(zhǎng)。某一項(xiàng)目工程建成通常要2～3年的時(shí)間，甚至更長(zhǎng)，而產(chǎn)品建成后，一般可使用50年以上。
（7）耗費(fèi)資金大。房地產(chǎn)售價(jià)昂貴，往往要花費(fèi)人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購(gòu)買(mǎi)者在選購(gòu)住房時(shí)慎之又慎，對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、價(jià)格、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進(jìn)行細(xì)致的比較。
2房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的應(yīng)用
房地產(chǎn)商品有其自己的特征，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產(chǎn)品，同時(shí)也不同于汽車、電器等使用周期短、升級(jí)快的產(chǎn)品，因此在營(yíng)銷策略上有著自己的特殊性。
2.1產(chǎn)品策略（product）
隨著人們生活水平的提高，對(duì)住房的要求已不再只是能遮風(fēng)避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個(gè)性化和獨(dú)特性。這就要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的名稱、物業(yè)、文化、自然環(huán)境等方面進(jìn)行精心設(shè)計(jì)來(lái)體現(xiàn)其差異性，做到“人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇”，從而贏得更多的消費(fèi)者。
（1）名稱。給房地產(chǎn)商品取一個(gè)好聽(tīng)的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，金馬公司開(kāi)發(fā)的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國(guó)的浪漫和古典的高雅。
（2）物業(yè)。提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時(shí)代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費(fèi)者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開(kāi)發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術(shù)，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。
（3）文化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要注意通過(guò)高品位會(huì)所、藏書(shū)豐富的圖書(shū)館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來(lái)營(yíng)造小區(qū)的文化氛圍，這些都是在文化營(yíng)銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
（4）借助自然環(huán)境。開(kāi)發(fā)商一般只注重對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行人為的建設(shè)，而忽略了借助自然環(huán)境，比如借助天然的河流、現(xiàn)有的綠地等，既能使小區(qū)環(huán)境更具特色和自然性，而且還能在經(jīng)濟(jì)上節(jié)省人為造勢(shì)的費(fèi)用。
另外還要注意產(chǎn)品創(chuàng)新。產(chǎn)品創(chuàng)新主要包括產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、更新速度及產(chǎn)品質(zhì)量和水平，可劃分為高科技型、綠色環(huán)保型、社會(huì)保障型、設(shè)計(jì)綜合型。2.2價(jià)格策略（price）
房地產(chǎn)價(jià)格營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷策略中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。科學(xué)合理地制定房地產(chǎn)價(jià)格以及靈活地運(yùn)用定價(jià)策略和技巧，對(duì)項(xiàng)目成功及開(kāi)發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。
（1）定價(jià)方法。在市場(chǎng)營(yíng)銷定價(jià)策略中，定價(jià)的方式主要有成本導(dǎo)向的定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的定價(jià)和需求導(dǎo)向的定價(jià)。總之，在制定價(jià)格的時(shí)候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤(pán)情況、顧客能夠接受的價(jià)格、同類樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)因素、房屋設(shè)計(jì)、裝修、配套設(shè)施等各個(gè)方面進(jìn)行合理地定價(jià)。
（2）定價(jià)策略。房地產(chǎn)定價(jià)策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價(jià)策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價(jià)的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者綜合分析同類商品房?jī)r(jià)格情況后，先以較低的價(jià)格出售少量的商品房，然后根據(jù)買(mǎi)房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r(jià)或降價(jià)的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，可以通過(guò)不同的付款方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，如果分期付款房?jī)r(jià)要付全額，而一次性付款，房?jī)r(jià)可給予5～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。為了避免讓購(gòu)房者一次性支付過(guò)多的金額，有的公司允許購(gòu)房者分期付款。常用的方法是，購(gòu)房者在簽定合同時(shí)付1/3的房款，房屋施工過(guò)半時(shí)再付1/3，完工時(shí)付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個(gè)規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和銀行開(kāi)展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭，是指由購(gòu)房者交納房?jī)r(jià)30%的首期款，取得購(gòu)房合同，然后憑購(gòu)房合同向銀行申請(qǐng)抵押貸款支付70%的余款，以后，購(gòu)房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時(shí)才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國(guó)際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。
2.3促銷策略（promotion）
房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)。目前我國(guó)常采用的促銷有以下幾種：
（1）人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對(duì)面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點(diǎn)在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動(dòng)性強(qiáng)等。同時(shí)人員促銷這種方式所面對(duì)的顧客范圍小，對(duì)于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個(gè)人素質(zhì)。
（2）廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽(tīng)廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實(shí)體廣告，看得見(jiàn)摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢(shì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、教育優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)等。每個(gè)開(kāi)發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤(pán)的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。
（3）公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)傳播溝通在公眾中樹(shù)立良好的形象，以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買(mǎi)房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過(guò)具體的活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，如召開(kāi)新聞會(huì)、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加社會(huì)公益活動(dòng)，或通過(guò)危機(jī)公關(guān)化不利為有利，從而達(dá)到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢(qián)的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。
（4）營(yíng)業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對(duì)于消費(fèi)者而言，在某個(gè)時(shí)間段可享受買(mǎi)房送空調(diào)、送冰箱、或者送書(shū)房、送儲(chǔ)藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價(jià)格策略中的優(yōu)惠折扣。
2.4渠道策略（place）
目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道大致可以分為直銷、經(jīng)紀(jì)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。
（1）直銷。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)自己的營(yíng)銷人員直接向潛在顧客推銷自己產(chǎn)品的行為。直銷的優(yōu)勢(shì)在于可以節(jié)省一筆委托的費(fèi)用，同時(shí)它對(duì)營(yíng)銷人員的經(jīng)驗(yàn)、素質(zhì)要求很高。
（2）委托推銷。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托房地產(chǎn)推銷商來(lái)推銷其房產(chǎn)的行為。委托商可以是企業(yè)商，也可以是個(gè)人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機(jī)構(gòu)，后者是指中介的個(gè)人，即經(jīng)紀(jì)人。
（3）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。這是房地產(chǎn)業(yè)借助網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行有效營(yíng)銷的一種手段。利用互聯(lián)網(wǎng)可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
3結(jié)語(yǔ)
綜上所述，結(jié)合房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略大致可分為以上幾個(gè)方面。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷是其一個(gè)重要的方面，所以營(yíng)銷策略對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言有著很重要的現(xiàn)實(shí)意義。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目；營(yíng)銷管理
隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的前景，應(yīng)該說(shuō)經(jīng)過(guò)近十年多的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。
1房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的主要內(nèi)容
1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理
這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。
1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)。這就是說(shuō)，通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過(guò)程和全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。
1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理
其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理
市場(chǎng)營(yíng)銷的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)、把握客戶，是一門(mén)很深的學(xué)問(wèn)。“酒香不怕巷深”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，因?yàn)楝F(xiàn)在的“香醇美酒”實(shí)在太多，所以必須對(duì)自己開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理
房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來(lái)，主要表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)商品的組合性，包括土地與房屋的組合，不變性與多樣性的結(jié)合，消費(fèi)品與投資品的組合；二是位置的固定性，市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場(chǎng)的研究；三是房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場(chǎng)上不可調(diào)劑余缺性；四是房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個(gè)別性；五是房地產(chǎn)商品價(jià)值的巨額性；六是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策限制性，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，相關(guān)行業(yè)多；七是房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性、耐用性。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理主要包括產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、渠道四個(gè)方面，另外售后服務(wù)管理也是應(yīng)該特別重視的一塊。
2.1 產(chǎn)品策略
產(chǎn)品策略的核心是“為誰(shuí)服務(wù)”（消費(fèi)者是誰(shuí)）：即產(chǎn)品定位。進(jìn)行正確的產(chǎn)品定位就是要解決為誰(shuí)服務(wù)的問(wèn)題，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價(jià)格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。
2.1.1需要避免的定位錯(cuò)誤
公司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須通過(guò)一切言行表明自己選擇的市場(chǎng)定位，堅(jiān)決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤：
一是定位過(guò)低。定位如果過(guò)低，會(huì)使消費(fèi)對(duì)公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。二是定位過(guò)高。如果市場(chǎng)定位過(guò)高，使消費(fèi)者對(duì)公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)烈的印象，而忽略了對(duì)其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時(shí)，就有可能失去許多潛在的客戶。三是定位混亂如果定位發(fā)生混亂，就會(huì)使消費(fèi)者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認(rèn)識(shí)，這時(shí)，就會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生一種無(wú)所適從的感覺(jué)，從而喪失其購(gòu)買(mǎi)欲望。
2.1.2產(chǎn)品組合與優(yōu)化
產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)能力和市場(chǎng)環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長(zhǎng)度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長(zhǎng)度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、銷售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理
3.1幾種常見(jiàn)的定價(jià)方法
（1）成本導(dǎo)向定價(jià)法。以理論價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)的供求狀況確定合理的房?jī)r(jià)。
（2） 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。一是隨行就市定價(jià)法。這種方法風(fēng)險(xiǎn)較小，尤其對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競(jìng)爭(zhēng)能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。二是競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法。是一種主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)的定價(jià)方法，一般為實(shí)力雄厚或獨(dú)具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價(jià)時(shí)將競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格與估算價(jià)格進(jìn)行比較，分子高于、低于、一致三個(gè)層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費(fèi)用、產(chǎn)品服務(wù)與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)行比較，分析造成價(jià)格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢(shì)，根據(jù)定價(jià)目標(biāo)，確定產(chǎn)品價(jià)格。
3.2 幾種常見(jiàn)的定價(jià)策略
（1）“試探性”定價(jià)策略。即以售看價(jià)的定價(jià)技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在出售商品房時(shí)，先以較低價(jià)售出少量商品房，如果買(mǎi)房的人多，就可以把價(jià)格提高一些；如果提價(jià)后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價(jià)格再提高。
（2）折扣策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加速資金回籠，往往會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，它是通過(guò)不同的付款方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如購(gòu)買(mǎi)數(shù)套房?jī)?yōu)惠、首購(gòu)優(yōu)惠、購(gòu)房抽獎(jiǎng)、一次性付款優(yōu)惠等等。
（3）差別定價(jià)策略。對(duì)不同的顧客群規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同用途規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同時(shí)間規(guī)定不同的價(jià)格。
3.3 幾種常見(jiàn)的調(diào)價(jià)方法
（1）采用延續(xù)報(bào)價(jià)定價(jià)。公司決定到產(chǎn)品制成或交貨時(shí)才制定最終價(jià)格，這對(duì)生產(chǎn)周期長(zhǎng)的建筑業(yè)來(lái)說(shuō)相當(dāng)普遍。
（2）使用價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款，公司要求顧客按當(dāng)前價(jià)格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長(zhǎng)的全部或部分費(fèi)用。在施工較長(zhǎng)期的工程中，許多合同里都有價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款。
（3） 減少折扣，統(tǒng)一調(diào)價(jià)。公司減少房屋銷售是常用的現(xiàn)金和數(shù)量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價(jià)格報(bào)價(jià)定價(jià)。
3.4價(jià)格控制
房地產(chǎn)營(yíng)銷最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容是價(jià)格控制。 價(jià)格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排。一般的方案是設(shè)置這四個(gè)價(jià)格：開(kāi)盤(pán)價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)和入住價(jià)，并設(shè)置與此價(jià)格相適應(yīng)的銷售比例。
3.4.1促銷策略
房地產(chǎn)促銷的目的是通過(guò)詳細(xì)的介紹、生動(dòng)的描述來(lái)塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購(gòu)買(mǎi)欲。目前我國(guó)常用的促銷方法有三種：
3.4.2廣告
廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見(jiàn)影的效果，因而實(shí)施廣告策略時(shí)可考慮路牌廣告、電視廣告、報(bào)刊雜志廣告等同時(shí)傳播或輪番出現(xiàn)，以加強(qiáng)效果。
房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：一是商譽(yù)廣告。它強(qiáng)調(diào)樹(shù)立開(kāi)發(fā)商或商的形象。二是產(chǎn)品廣告。它樹(shù)立開(kāi)發(fā)地區(qū)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。三是產(chǎn)品廣告。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實(shí)體的，看得見(jiàn)摸得著的廣告。
3.4.3房地產(chǎn)展銷會(huì)
這也是一種促銷手段。它通過(guò)房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計(jì)圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊(cè)子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購(gòu)買(mǎi)欲。
3.4.4人員推銷
這能使推銷員面對(duì)面地了解客戶的需求，解答客戶的問(wèn)題，有針對(duì)性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開(kāi)發(fā)、建筑、金融等知識(shí)為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、商或現(xiàn)場(chǎng)銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。
另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無(wú)形的廣告，對(duì)銷售一定會(huì)起到促進(jìn)作用。
