發布時間：2023-07-06 16:21:08
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產企業現金流分析樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
一、引言
從2003年下半年開始，央行頻繁運用貨幣政策工具來調控房地產市場，以抑制房地產投資和價格過快增長，促使房地產市場健康發展，但并沒有達到預期的目標。無論是基于對歷史的分析還是計量研究的證據，貨幣政策對真實經濟有重要影響都是不爭的事實。貨幣政策和房地產市場的動態關系是錯綜復雜的，本文通過研究貨幣政策對房地產企業現金流的影響，來揭示貨幣政策效應。自從Sims（1980）開創性的研究后，大量的文獻用VAR模型研究外生貨幣沖擊對經濟的影響，如Christiano et al（1996，1999，2005，2007）、Bernanke et al（1992，1998，1999）、Bagliano et al （1998）、Bonci et al（2008）。用VAR模型研究貨幣傳導機制與傳統研究方法的差異在于傳統方法強調的是模型設定與估計，以及試圖回答在宏觀經濟變量發生變動的情況下，貨幣當局的最優反應是什么；而VAR方法沿著盧卡斯批評的精神，強調的是經濟政策模擬和計量評估。Christiano et al（1996）用美國資金流（Flow of Funds）數據研究了聯邦基金利率和未借儲備的正交沖擊對宏觀經濟變量（價格、總產出和利率）以及家庭、企業、政府等經濟部門借貸行為的影響，他們得出外生貨幣政策沖擊對宏觀經濟變量影響的主要結論是：在緊縮性貨幣政策沖擊的影響下：總價格水平初始反應非常緩慢；利率初始反應是上升；總產出開始時下降，反應過程像J曲線，長期效應為零。遵循Christiano et al（1996）的研究思路，研究貨幣政策沖擊對我國房地產企業現金流的影響。房地產企業現金流是衡量其經營狀況的重要變量，現金流的過度波動對房地產市場的健康發展是不利的。在Y=C+I+G+NX的各構成部分中，投資的波動程度是最大的，投資受貨幣政策的影響非常顯著。在我國的GDP構成中，投資歷來占有較大比重。而房地產投資又是投資中波動最顯著的，房地產投資的波動是反映經濟周期的先導性指標。在貨幣政策的傳導機制中，房地產投資是關鍵的傳導渠道。盡管房地產投資在經濟發展中扮演了非常重要的角色，但其影響經濟的渠道并沒有得到很好的解釋（Matteo Iacoviello，2005）。同時，很多金融風險發生的源頭都是房地產市場，為避免房地產市場的“蝴蝶效應”引發金融風險，研究貨幣政策對房地產企業現金流的沖擊具有重要意義。
二、研究設計
（一）理論分析 在宏觀經濟學文獻中，主要有貨幣政策傳導的貨幣觀和信貸觀（Bernanke 和Blinder（1992））。貨幣觀認為債券和貸款完全替代，貨幣政策對投資、消費和儲蓄的影響是通過利率的變化來傳導的。信貸觀認為通過銀行存款準備金的變化影響信貸供給，進而影響投資等經濟活動。盡管貨幣觀和信貸觀的理論基礎不同，但都承認貨幣政策對不同類型企業的影響是不一樣的。對房地產企業來講，其資產和資本結構的特點，決定了貨幣政策的影響方式和程度。由于房地產企業提供的產品是房產，房產既是投資品，也是耐用消費品，從而決定貨幣政策對房地產企業的影響與一般企業不同。另外，房地產企業的資產負債率和存貨在資產中所占的比例都較高（樣本企業的平均資產負債率超過65%），并且房地產企業的存貨中很大一部分可看作投資品，這一點與銀行業非常相似。銀行業也是資產負債率高，銀行業的資產主要也是投資品。資產負債率高也就是財務杠桿率高，決定了這種類型企業的風險受金融市場的影響大，貨幣政策對其造成的沖擊也顯著。房地產企業的現金流量表是反映其流動性的重要信息來源。現金流量表與其他財務報表結合起來所提供的信息，將能提供評價企業凈資產變動情況、評價企業的財務結構（包括其資產流動性和償債能力）以及企業為適應環境和機會變化而對其現金流量的金額和時間進行調整的努力所需的信息。在現金流量表中，企業的現金流按經營活動、投資活動和籌資活動分類反映。對房地產企業而言，每一類現金流受貨幣政策的影響不一樣。貨幣政策對房地產企業現金流的影響從兩個途徑傳導。第一，貨幣政策對房地產需求造成沖擊，進而影響房地產企業的現金流，這可通過分析貨幣政策對房地產企業現金流量表中的經營活動現金流量來檢驗。第二，貨幣政策影響房地產企業的籌資和投資，從而對房地產供給造成沖擊，這可通過分析貨幣政策對房地產企業現金流量表中的籌資活動現金流量和投資活動現金流量來檢驗。房地產企業現金流可分為趨勢和周期變化兩部分。趨勢部分反映的是企業長期產生現金流能力，周期性部分衡量的是外部沖擊的影響。
（二）模型設定 為了識別貨幣政策沖擊對房地產企業現金流的影響，采用Christiano et al（1999）的遞歸VAR方法。與現有的文獻不同，用兩個模型分別研究貨幣供應量和利率沖擊對房地產企業現金流的影響。這是因為研究的是貨幣政策沖擊對微觀企業現金流的影響。另外，由于時間序列數據長度的制約，無法將它們混合到一個模型來研究。第一個模型研究貨幣供應量的影響，它的變量包括：經營活動現金凈流量（OC），籌資活動現金凈流量（FC），投資活動現金凈流量（IC）和貨幣供應量M2。第二個模型討論利率變動的影響，它的變量包括：經營活動現金凈流量（OC），籌資活動現金凈流量（FC），投資活動現金凈流量（IC）和一年期存款款利率（R）。采用房地產企業現金流量表中的OC、FC和IC，是基于以下理由：房地產企業的現金流量表是反映其流動性的重要信息來源。現金流量表與其他財務報表結合起來所提供的信息，將能提供評價企業凈資產變動情況、評價企業的財務結構（包括其資產流動性和償債能力）以及企業為適應環境和機會變化而對其現金流量的金額和時間進行調整的努力所需的信息。對于房地產企業而言，在分析其現金流時，必須注意在房地產企業現金流量表的經營活動現金流量中，房地產企業購買土地所支付的現金流。由于土地具有典型的投資品的特點，所以購買土地所支付的現金本質上和進行投資所支付的現金沒有區別，但根據《現金流量表》會計準則，購買土地所支付的現金流列入經營活動現金流量。我們在分析房地產企業現金流數據時，發現經營活動現金流數據也反映了這一特點，即很多企業雖然凈利潤為正數，但經營活動現金凈流量卻常常為負數。第一個模型中向量變量yt按外生性由高到低排序：yt'=（OC IC FC M2）
OC、IC、FC和M2經過季節調整，OC、FC和IC是非政策變量， M2是政策變量。
第二個模型中向量變量yt按外生性由高到低排序：yt'=（OC FC IC R ）
OC、FC和IC是非政策變量，R是政策變量。
在兩個模型中，設定的結構VAR方程是： A（Yt Mt）'=C（L）（Yt-1 Mt-1）'+B（Uyt Umt）'
Y是非政策變量向量，M是政策變量向量。矩陣A描述的是變量間的同期關系，C（L）是有限滯后階數多項式矩陣，（Uyt Umt）是非政策變量和政策變量的結構擾動向量，矩陣B非零的非對角線元素表明一些沖擊不僅僅直接影響系統中的一個內生變量。Christiano et al（1999）分析了在VAR模型中，某一變量對政策沖擊的動態反應不受非政策變量間和政策變量間排序變動的影響。在所設定的模型中，有些變量是非平穩的見（圖1）。但遵循Bagliano et al （1998）的做法，并不限制這些變量之間存在協整關系，因為研究的是未預期的外生沖擊的影響。雖然這樣做模型的有效性受到影響，但仍然具有一致性，也不會產生模型誤設問題。Sims et al（1990）和Hamilton（1994）認為即使某些變量呈現單位根，水平變量VAR的標準漸近檢驗仍然有效。另外，本文研究的是變量對沖擊的短期動態反應，而非長期的動態反應。與大多數用季節數據進行研究的文獻一致，在VAR模型中，變量滯后階數為4，第一個模型滯后階數選擇標準見（表1），第二個模型滯后階數選擇標準見（表2）。另外，所有變量的正態性假設也在較高的顯著水平下沒有拒絕，第一個模型和第二個模型分別見（表3）、（表4）的Jarque-Bera、Skewness、Kurtosis檢驗。
（三）樣本選擇和數據選擇 根據中國證監會的行業分類標準，從滬深兩市中選取了42家房地產企業，選擇的依據是這些企業從2003年第一季度至2009年第一季度都在樣本中，另外，如果公司在樣本期間內任一年變成了ST類公司，則將其剔除。由于我國上市公司從2003年才開始全面編制現金流量表，所以現金流量表數據選擇起點也從2003年第一季度開始。VAR模型中的經營活動現金凈流量（OC）、籌資活動現金凈流量（FC）和投資活動現金凈流量（IC），是對42家樣本進行加總得出的。
三、實證結果分析
（一）Granger因果檢驗 第一個模型的Granger因果檢驗見（表5），第二個模型的Granger因果檢驗見（表6），表中所報告的是p值。
（二）沖擊響應 很多文獻用VAR方法研究未預期的貨幣政策沖擊對經濟系統的影響，有代表的是Christiano et al（1996）和Bonci et al（2008）的研究。Christiano et al（1996）用美國資金流數據研究貨幣政策沖擊對不同經濟主體的借貸行為的影響，主要結論是：在緊縮性貨幣政策沖擊下，大約一年內企業從金融市場籌集的資金會增加，一年后才開始下降，他們將這歸結為金融市場存在摩擦；家庭部門在幾個季度內都不對貨幣政策沖擊作出調整，認為這說明家庭部門在面對沖擊時的調整存在剛性；政府部門在面對沖擊時，短期內凈借入資金會減少。Bonci et al（2008）借鑒Christiano et al（1996）的方法，用意大利的資金流數據研究貨幣政策沖擊對非金融企業、家庭、政府、金融企業和外資的影響，主要結論是在緊縮性貨幣政策沖擊后：非金融企業的資產在兩季度后顯著減少，負債在兩年的時間跨度內逐漸減少；一年內家庭部門的凈借入資金顯著減少；政府、金融企業和外資的凈借入資金增加，這一結論與Christiano et al（1996）有較大的不同。我們用Cholesky分解模擬貨幣政策變量一個單位標準差的變化對房地產企業現金流的影響，如（圖2）所示。在第一個模型中，經營活動現金流（OC）在沖擊后，6個季度內變化不大，從第7個季度波動增大；投資活動現金流（IC）在5個季度內波動較小，籌資活動現金流在5個季度內波動不明顯。在第二個模型中，利率（R）一個標準差的變化后，經營活動現金流（OC）在沖擊后，4個季度內變化不大，從第5個季度波動增大；投資活動現金流（IC）在6個季度內波動較小，籌資活動現金流在6個季度內波動不明顯。
四、結論
本文研究得出如下結論：M2和短期利率都對房地產企業現金流有一定的影響，但對現金流量表各部分現金流的影響程度和時間長度不一樣。M2對經營活動現金流的影響較小，這說明控制貨幣供應量對房地產需求的調控效果不顯著，相反，短期利率對經營活動現金流的影響較大，這說明調控房地產市場的需求時，利率的作用更大；M2對籌資活動現金流的影響較小，說明房地產企業在進行籌資決策時，對M2不敏感，短期利率對籌資活動現金流影響比較顯著，說明房地產企業在進行籌資決策時，充分考慮利率因素；M2和短期利率對投資活動現金流的影響都比較顯著，這與經典的投資理論相一致。用VAR模型研究貨幣政策對房地產企業現金流的影響基本與理論預測結果相符合，也與大多數實證研究的文獻得出相同的結論。但由于房地產企業提供的產品（住房物品）比較特殊，住房物品的特殊性表現為兩重性：它既是終生耐用的消費品，又是理想的投資產品；既是個人的基本生活必需品，又是社會的公共產品，導致貨幣政策對房地產企業現金流的影響有其自身的特點。
*本文獲教育部人文社會科學研究項目“市場環境、公允價值與金融企業風險披露研究”（ 項目編號：09YJC630040）支持
參考文獻：
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［4］Bonci， R.， Columba， F.， Monetary Policy Effects: New Evidence from the Italian Flow of Funds， Applied Economics， 2008.
關鍵詞：房地產企業；現金流；內部控制
由于龐大的居民需求及特殊的經濟政治因素，在過去十幾年里，房地產行業蓬勃發展，已經成為國民經濟發展重要產業。但近年來，由于房地產調控政策不斷收緊，使房地產企業的生存面臨一定的風險和挑戰。對于現在的房地產企業而言，現金流貫穿于企業生產運營各環節，其流向、速度、數量都將對房地產企業的生產運轉造成影響，一旦現金流斷裂，對房地產企業造成的后果不可估計。過去只依賴財務部門對現金進行管理的方法已經不能滿足現代經濟發展的要求，完善房地產企業的現金流內部控制顯得尤為重要。
一、現金流和內部控制的概念及關系
現金流，也被稱為現金流量，是企業在一定會計期間按照現金收付實現制，通過一定的經濟活動包括經營活動、投資活動、籌資活動和非經常性項目等而產生的現金的流入、現金的流出以及現金流入流出總量的總稱。從企業業務活動的角度上，現金流可以分為經營現金流、投資現金流和籌資現金流。現金流量的大小直接影響到企業的支付能力。一個正常運營的良好企業必然有較強的現金支付能力，一旦企業的現金流中斷，即使有再多的資產，企業也難以存續。內部控制，是由企業董事會、監事會、經理層和全體員工實施的、旨在實現控制目標的過程。企業的內部控制分為企業層面的內部控制和業務流程、應用系統或交易層面的控制。從內部控制管理范疇看，對現金流實施的內部控制屬于其中的一個控制活動單元，僅是內部控制業務層面控制中的資金活動控制；從財務管理范疇看，針對現金流的管理屬于其中一項財務管理行為，與內部控制趨于同一個管理層次。內部控制是企業管理的一種手段，只有充分發揮它真正的作用，效果才能在現金流活動中得到體現，所以企業上下應更好地在現金流活動中貫徹執行內部控制制度，將現金流控制在科學、合理的水平，使企業價值得到提升，市場價值得以體現，市場競爭能力不斷增強，促進企業實現發展戰略目標，助力完成企業使命。
二、房地產企業現金流內部控制主要缺陷
（一）控制環境要素分析。從企業治理層和管理層的重視程度來看，很多企業并未制定出結合企業實際情況的現金流管理制度，而是將國家的有關法律法規拿過來生搬硬套。盡管現金流管理在企業的正常經營中占據著重要的位置，但依然有不少的房地產企業不重視內控制度對現金流管理監督的作用，且沒有構建完整的現金流管理機制。在分析企業外部財務報表和評估企業經營業績的真實狀況時，往往更關注盈虧平衡利潤，而缺乏對現金流量表中現金凈額的關注，造成的后果是易導致部門員工選擇性地忽視現金流，而更加重視結果指標，盲目提高賒銷占比，雖然營業額和利潤會顯著提高，但也造成了資金回籠緩慢或者壞賬等風險的發生。在人員方面，專業的高素質的財務人員及信息管理人員配備不足，或者企業對專業人員吸納不足、培養不到位，導致企業內部的財會人員沒有與企業業務性質和復雜程度適配的勝任能力，現金流內控相關的理念與知識不充足。另外，房地產企業內部的組織結構與企業的發展進程或者明確的職責劃分和崗位不匹配，更容易造成資金挪用等違法行為，并且若缺乏客觀公正的獎懲機制，難以避免員工推卸責任造成的不良影響，不利于企業良好文化的形成。（二）風險評估要素分析。企業風險防范制度是處理財務風險的主要依據，制度內容應包括對企業經營風險的識別與評估、制定風險應對措施等環節。企業風險防范體系是否完善，影響企業控制財務風險的有效性。目前，大多數房地產企業的風險防范主要以財務部門為主，并沒有成立風險管理部門的意向和舉措。例如，房地產企業市場開發中心在進行一些項目的投標時，只編制工程投標文件，對按完工進度收取的工程價款能否到期收回，沒有專門的部門進行評估，從而導致有些工程完工后或正處于施工期時，發生一些不可控因素，給公司造成重大經濟損失。因此，不能完全滿足新形勢下企業風險評價的需求，且降低了企業風險控制能力，從而影響了企業風險控制的有效性。還有公司沒有設立對企業經營發展有預警作用的指標，特別是對現金流表示短缺的預警信號指標。（三）信息與溝通要素分析。在多數房地產企業中，對于財務部門匯報的資金情況，管理層更多關注的是資金的來源與去向，以及訂單的結算情況，對于資金的存量、流量分析重視不夠，對于財務人員上報的各項報告，也沒有進行工作業績評價，久而久之，使得財務人員喪失了溝通的積極性，而管理層也因此失去了對風險進行事前、事中控制的機會。信息溝通的不通暢，嚴重妨礙了現金流內部控制目標的實現，使企業在迅速做出反應應對相關環境變化時失去先機。（四）控制活動要素分析。從當前實際來看，房地產企業為了應對現金流內部控制中存在的問題，都建立了一些內部控制制度，但是在個別制度規劃方面還是有所缺失。例如，企業內在現金支出的授權審批過程中基本都實行了職責分離，為相關人員進行了職責與權力的劃分，符合控制活動的要求，但是在現金收入時，企業沒有設立一定的授權審批，而是直接由有關的部門處理。這種制度下有可能引發員工做出資金貪污、挪用等不利于企業發展的行為。（五）內部監督要素分析。一些房地產企業出于人力資源成本的考慮，壓縮了內部審計機構的編制，使得內審機構或是形同虛設，或是隸屬于財務部門，即使設立審計處，也只是不定期對各分公司財務情況進行短期審計，沒有長期、系統地進行規劃，且由于審計處人員有限，一般只對現金流出情況進行審計，對現金流入的客觀性、及時性缺少應有的審計。審計的對象通常僅針對財務部門，目的是為了保證各種財務報表數據的真實性，忽視了內部審計對其他部門工作的調查、評估作用。最終使得房地產企業現金流的內部控制管理得不到有效監督。
三、房地產企業現金流內部控制建議
（一）提高對現金流內部控制的重視。企業應該強化現金流管控意識，在財務管理中，現金流是決定企業正常經營的關鍵因素。在一個有效的資本市場中，企業的價值很大程度上取決于投資者對企業資產的估值，估值水平取決于企業未來的現金流和投資者的預期投資凈生產力。現金流入越充裕，企業的投資風險越小，投資者要求的收益率越低，企業價值越大。因此，上市企業應更加重視現金流管理在企業管理和發展中的價值，將現金流管理的理念和意識灌輸到財務管理的各個方面。與此同時，房地產企業要重視現金流內部控制體系的構建，員工積極參與，通過發揮各部門的協同、協作，形成有效的管理體制。在業績考核中要把現金流加入進來，并加入到考核結果指標中，不能只注重利潤而忽視科學有效地進行現金流管理帶來的效果。與此同時，提高企業內部控制的重視程度，讓所有員工充分認識到現金流內部控制的重要性。增強對企業員工現金流內控知識的培訓，督促員工認真、科學地對待資金。制定規范科學的獎懲制度，劃分明確的責任機制，由人力資源部入手，全面進行有關員工在招聘、培訓、考核、咨詢、晉升和薪酬等方面的機制設計。（二）加強財務風險防范。專業人員應盡早設立科學的財務風險管理機構，用以應對企業運行出現的問題。同時，在企業財務風險防范方面的力度要不斷加強，確保能夠更好地管理控制財務風險，要對現金流進行科學的評價與分析，并在每年、每季度或者每月定期對企業現金流進行風險評估。此外，還可以在房地產企業中建立完整的風險防范預警機制，這是企業內控對現金流管理的關鍵之處。房企可以根據自身的發展狀況設定預警值，一旦現金流到達警戒線，管理層就能很快根據預警采取一定措施。構建一個相對完善的會計系統，對于加強內部控制對現金流的控制力度有很大的作用。（三）完善企業信息平臺，強化企業內部溝通。與財務報告相關的信息系統包括用已生成、記錄、處理和報告交易事項和情況，對相關資產、負債和所有者權益履行經營管理責任的程序和記錄。因此，一旦信息無法在企業內進行及時溝通，有可能影響到整個財務報表并關系到企業現金流的管理和控制。房地產企業應該多關注企業經營管理中的各種現金流量信息的交流和溝通情況，方便員工搜集與企業經營、管理和控制等有關的信息，也包括企業管理者對員工績效的評價。在信息搜集和整理方面，不僅要注重內部信息，還要對外部信息進行搜集和整理；在信息交流方面，企業管理者需要關注內外部信息進行交流的方式和渠道；而在信息技術方面，企業需要關注控制信息系統。通過定期或不定期的監督審查制度，通過實地檢查，及時掌握公司生產經營情況。（四）構建企業現金流內部控制制度。在房地產企業現金流入、現金流出的過程中，要完善企業的現金流內控制度，包括與授權、業績評價、信息處理、實物控制和職責分離等相關的活動。要將交易授權、交易記錄以及資金保管等職責分配到不同員工，以防范同一員工在履行多項職責時可能發生的舞弊或錯誤。如，做現金借方科目的人不做現金貸方，即該員工是做應收賬款的，他就不能去做收入的賬，因為借、貸方最終要核對是否一致；做明細賬的人不做總賬，因為明細賬做好后需要和總賬進行核對，查看是否相符。除此之外，企業要加強對事中現金流流向的監控與跟蹤，嚴格資金審批制度，對公司現金流集中管理，有效降低企業資金成本，達到利益最大化的目的，且可以全面地了解公司日常運營的支出費用情況，做到科學合理的調整。（五）加強對現金流的監督。建立完善的監督制度，是房地產企業健康持續發展的保障。企業內部要設立獨立的監督部門，進行日常的監督檢查工作，同時應該不定期聘請外部的審計機構進行復核，使得公司財務日益完善，最大限度地降低公司的財務風險。監督部門要不斷加強現金流監控力度，做好相應的審核工作。通過不斷加強企業現金流監控，能夠保證財務審計工作的順利開展，提高財務人員的工作質量。企業可以通過內審人員提供的資金報告，分析企業資金流動的方向和大小，建立完整的現金流管理制度，當實際現金流動與所記載賬目不符時，要進一步進行審計工作，在審計工作中利用專業知識和個人經驗制定合理的審計“標準線”，一旦觸碰要提高警惕，在“寧可錯殺，不可放過”的原則上保證現金流動財務數據記錄的真實性和完整性。綜上所述，通過提高對現金流內部控制的重視，加強財務風險的防范，完善企業信息平臺、強化企業內部溝通，構建企業現金流內控制度，加強對現金流的監督等能夠幫助房地產企業完善現金流內部控制體系，幫助企業更加穩定地運行，進一步提高企業的經濟效益，從而實現實物與資金的配比，減少資金占用，促進現金回收以及加快現金流轉，進一步提升企業價值。
主要參考文獻：
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關鍵詞：自由現金流；債務契約；過度投資；危機沖擊；房地產上市企業
文章編號：2095-5960（2013）06-0059-12；中圖分類號：F810.42；文獻標識碼：A
一、引言
過度投資和投資不足是債務契約帶來財務沖突的兩種常見模式，這兩種模式都會導致企業投資無效率，如何度量企業投資效率以及治理非效率投資方面的研究一度成為學術界的焦點。Jensen & Meckling（1976）的“成本理論”認為企業所有權和經營權分離產生了股東與管理層、股東和債權人之間的委托問題。委托問題的存在必然帶來委托人與人之間的利益沖突，其沖突主要表現在兩方面：一是股東期望管理層以最小的管理成本獲得最大的股東財富，管理層希望為股東提高財富的同時攫取更多的私有利益，這就使得企業價值受管理層行動選擇的影響；二是由于股東與債權人對投資風險偏好存在差異，股東或將投資于比債權人期望風險更高的項目，從而掠奪債權人的財富[1]。越來越多的研究發現，由于公司治理機制不完善和信息不對稱產生的市場噪音使得企業投資容易偏離最優投資水平，導致企業投資無效率（Bushman & Smith，2001[2]；Alti，2003[3]；Almeida et al.，2004[4]；Biddle et al.，2009[5]；Bushman et al.，2011[6]；徐曉東和張天西，2009[7]；竇煒等，2011[8]，程新生等，2012[9]）。
兩類問題產生的利益沖突是導致企業投資無效率的重要原因之一，如何才能紓解委托沖突，提高企業投資效率呢？債務融資（債權）與權益融資（股權）是企業融資的兩種主要工具，但是二者不僅僅視作不同的工具，而應視作是不同的公司治理結構（Williamson，1988）[10]。權益融資工具產生的主要委托沖突屬于第一類問題——股東與管理層之間的沖突，債務融資工具產生的沖突屬于第二類問題——股東與債權人之間的沖突，目前學術界對于企業投資效率方面的研究趨勢已逐漸從委托的內生視角（企業內部治理）轉向外生視角（企業外部環境和外部監督制衡）。債權人作為企業外部重要利益相關者，若能積極參與公司治理，不僅可以解決股東與債權人之間的利益沖突，而且對解決股東與管理層之間的沖突產生積極的推動作用（Hart，1995[11]；李維安，2005[12]）。
債務融資作為一種外部監督機制，能促使企業管理層勤勉盡責努力工作，減少成本和股東的監督工作，發揮“監督效應”的職能（Fama，1985）[13]。在市場經濟條件下，由于不同債權人和債務人在具體交易上的討價還價能力有所不同，企業要進行債務融資必然離不開相應的債務契約（曾宏和吳世農，2010）[14]。以契約理論來看，債務契約以契約的形式來約束雙方①①債務契約是金融契約的一種，是指企業管理層代表股東與債權人簽訂的、用于明確債權人和債務人雙方權利和義務的一種法律文書，包括各種貸款契約、債券發行契約等。 ，一方面可以防止股東損害債權的利益，另一方面能夠充分發揮債務融資的相機治理作用。債務契約可以明確股東與債權人雙方的責、權、利，同時也是調節資本供求的一種制度安排。Jensen（1986）提出的“自由現金流”理論深入剖析了債務的治理效應，認為債權人對債務到期具有求償權，企業要用現金支付本息，勢必減少企業管理層自由支配的“自由現金流”，從而可以抑制管理層增加報酬、休閑時間和在職消費等私有收益行為的發生，也相應減小了企業非效率投資的可能性[15]。債權人能夠通過自由現金流限制來阻止企業管理層為獲取私人收益（如：構建商業帝國、奢華消費、關聯公司轉移資產等）而實施非盈利的投資項目，甚至投資凈現值為負的項目（Hart，2001）[16]。
企業的自由現金流究竟如何影響企業投資效率？企業債務融資真能發揮“監督效應”和“自由現金流效應”嗎？債務契約對自由現金流與企業投資效率又會產生什么影響？危機沖擊背景下債務契約對自由現金流與企業投資效率又會產生什么樣的影響呢？以上都是我們非常關心的問題。本文選取A股上市的房地產企業2006—2011年的數據，運用二分類logit模型、OLS回歸、均值回歸、固定效應模型等方法來檢驗上述命題。本文研究的學術貢獻表現在：第一，從債務契約視角對企業投資效率進行了深入分析，豐富了關于債務契約與企業投資效率方面的研究成果；第二，選取了典型資本密集型的房地產行業為研究對象，從長期債務與短期債務融資角度考察了債務契約的治理作用，進一步考察房地產行業兩類主要的債務融資方式——銀行借款和商業信用的治理作用，對今后政府部門制定相應的房地產融資管控政策提供了一定的借鑒意義；第三，關注到危機沖擊外部宏觀環境的變化對債務契約與企業投資效率的影響，進一步驗證了債務契約對自由現金流與企業投資效率的調節效應。
本文的結構安排如下：第二部分是理論分析與研究假設；第三部分是研究設計；第四部分是檢驗結果與分析；最后是研究總結。
二、理論分析與研究假設
（一）自由現金流與企業投資效率
自由現金流理論認為管理層為了控制企業資源從而攫取私有利益，以及避免債務融資壓力，有動機濫用自由現金流而進行投資，寧可投資低效率或者投資凈現值為負的項目而浪費現金，也不愿意向股東支付現金股利（Jensen，1986[15]；王建新，2008[17]）。自由現金流是企業管理層可以自由支配的現金流量，是企業生產經營活動所產生的，在滿足了凈現值大于零的所有項目所需資金后的那部分現金流量，企業自由現金流越多，管理出現逆向選擇和道德風險的可能性就越大，最終導致企業價值下降（劉銀國和張琛，2012a）[18]。管理層掌握著一定的企業控制權，企業投資行為受到管理層行動選擇的影響是顯而易見的，在一個信息不對稱及契約不完備的環境中，企業過度投資行為給自利的經理人自我防御提供了前提條件，倘若過度持有自由現金流，則會加劇委托沖突和降低企業投資效率，最終使企業價值受損（張海龍和李秉祥，2010[19]；劉銀國和張琛，2012b[20]）。Harford（1999）研究發現有富裕現金流量的企業比其他企業更可能發生價值遞減的并購行為，在并購宣告后會引起股價下跌和并購后企業績效下滑[21]。Richardson（2003）認為美國企業過度投資行為較為普遍，平均每擁有1美元自由現金流量在過度投資中花掉43美分，相當于企業過度投資額為自由現金流的43%[22]。Schwetzler & Reimund（2004）實證發現過去三年持有超額現金流量的企業，業績表現相對較差[23]。
國內學者為此也做了相關的實證檢驗，如唐雪松等（2007）以我國制造業上市公司為研究對象，考察了投資現金流的相關性，驗證了制造業上市公司存在過度投資行為[24]。張功富（2007）發現我國工業類上市企業中擁有自由現金流的企業過度投資行為趨勢比較明顯，該類上市企業將18.92%左右的自由現金流用于企業過度投資[25]。張海龍和李秉祥（2010）取得我國制造業企業過度投資行為與經理人管理防御行為相關性的經驗證據[19]。劉銀國和張琛（2012b）認為，持有過多自由現金流的管理層會進行管理防御，從而產生成本，影響企業績效[20]。
房地產關聯產業眾多，在我國經濟發展中扮演著非常重要的角色。房地產企業投資對其他企業具有拉動效應，而高速增長的房地產投資尚未能滿足低收入群體居住消費的剛性需求，一度出現房地產投資過熱和嚴重的市場化泡沫問題。當前政府部門加大了對房地產行業的調控力度，通過土地和金融政策對供需雙方行為進行調控，意在遏制房地產投資過熱現象，房地產市場短期內受政府宏觀調控政策的影響會有所波動，但從中長期看仍然持續向好，有很大的發展空間。[26]
基于上述分析，本文提出以下假設：
H1：房地產企業前期的現金持有量與企業當期資本量呈顯著的正相關關系。
H2：房地產企業自由現金流與企業投資效率顯著正相關，自由現金流水平越高，企業過度投資越嚴重。
（二）債務契約的治理效應
債務契約是債權債務人之間就一定量資本使用權的轉讓方式、期限收益的分配方式所達成的協議，是明確債權債務之間權利和義務的一種法律文書。債務契約是為避免債務人的機會主義行為而尋求某種最優的制度安排，債權人通過在債務契約中增加限定性條款，不僅可以限定企業投資方向，把風險控制在可以承受的范圍內，還可以抑制企業管理層的非效率投資行為。債務融資可以約束股東與管理層之間利益沖突所帶來的企業過度投資行為（John & Senbet，1988）[27]，同時可以降低企業管理層的成本，監督和約束債務人的行為，具有相機治理的作用（Stulz，1990）[28]。Williamson（1996）認為，在產權和法律制度完善的市場經濟體制下，企業適度舉債經營增加企業價值的同時，還可以通過固定的本息支付減少企業管理層可支配的自由現金流，監控和約束管理層的行為，抑制管理層因私濫用自由現金流而進行非效率投資，從而實現債務的相機治理機制與股權的直接控制相耦合[29]。企業的債務融資離不開相應的債務契約，該契約將企業財務約束內生化，使得下一期可獲得的融資額與上一期的利潤具有一致性（Bolton & Scharfstein，1990）[30]。企業債務融資增加了企業財務風險，為了降低財務風險，避免管理職位被解聘（或企業被收購）的威脅，管理層不得不作出符合股東利益的投資決策。
國內外學者實證檢驗了債務融資的這一相機治理功能，獲得了債務契約監督和約束管理層投資異化行為相關的經驗證據（McConnell & Servaes，1995[31]；Lang et al.，1996[32]；Ahn et al.，2006[33]；唐雪松等，2007[24]；王建新，2008[17]；黃乾富和沈紅波，2009[34]；雷新途，2011[35]；廖義剛，2012[36]；王滿四和邵國良，2012[37]）。然而，由于我國資本市場債務契約機制不完備、制度環境不完善、預算軟約束等原因，國內部分學者認為債務融資的治理效應不顯著，甚至會出現治理效應為負的現象（于東智，2003[38]；田利輝，2005[39]；肖作平和陳德勝，2006[40]；張兆國等，2008[41]；廖義剛等，2009[42]；謝海洋和董黎明，201143]）。
為何在中國情境下的檢驗會出現相悖的結論呢，抑或有其他的因素導致這種差異存在？國內不少學者也在不斷地探索這一問題。龍建輝等（2012）利用2003—2008年A股房地產企業面板數據得出了債務治理效應的兩面性[44]。王滿四和邵國良（2012）以市場化程度較高的廣東省2004—2009年上市公司對銀行債權的公司治理效應進行檢驗，發現銀行債權沒有發揮正面的治理效應[37]。黃珺和黃妮（2012）對2006—2010年A股房地產企業實證分析，發現債務融資發揮了正面的治理效應，抑制了企業過度投資行為[45]。以上研究仍然難以得到一致的結論，為此我們進一步對相關文獻研究發現，這種差異可能是在研究債務融資對企業投資效率影響時忽略了行業特征、債務期限、債務種類等因素所致。房地產行業從取得土地使用權開始至開發建設完成的整個過程需要大量持續的資金，其資金的主要依賴債務融資。就我國房地產上市企業債務融資的渠道而言，由銀行借款（銀行及其他金融機構的貸款）和商業信用（房屋預售制度形成的預收賬款、購房人的按揭信貸以及應付建筑施工企業的工程款等）兩大主要部分構成。按照債務期限可以將債務分為長期負債和短期負債兩類。企業長期負債的提供者往往會在債務契約中對管理層薪酬、資金投向、現金股利水平等規定較多的限制條件，約束和監督管理層的行為，抑制管理層過度投資行為。短期負債由于期限短，債務契約限制條件少，因此對管理層的過度行為抑制有限。銀行借款作為房地產企業債務融資的重要方式之一，銀行通過信貸的事前、事中和事后的審核與監督，以約束企業的現金流、融資規模、破產機制等來抑制企業過度投資行為。房地產行業投資大、開發周期長，通常采用房屋預售制度，定金、預收款、應付款（施工單位墊資施工形成的）等高于其他行業，由此會引起買房者及施工單位等利益相關方自發的監督行為，對房地產企業形成外部壓力，發揮積極的治理效應，抑制企業非效率投資行為。
基于上述分析，本文提出以下假設：
H3a：長期負債對房地產企業具有積極的治理效應，長期負債在自由現金流與企業投資效率間起負向的調節作用。
H3b：短期負債對房地產企業具有積極的治理效應，短期負債在自由現金流與企業投資效率間起負向的調節作用。
H3c：銀行借款對房地產企業具有積極的治理效應，銀行借款在自由現金流與企業投資效率間起負向的調節作用。
H3d：商業信用對房地產企業具有積極的治理效應，商業信用在自由現金流與企業投資效率間起負向的調節作用。
（三）危機沖擊與企業投資效率
1997年的東南亞金融危機爆發之后，我國經濟增速連續兩年下滑，隨后企穩回升，經歷了本世紀初近10年的平穩增長期。2007年美國次貸危機引發的全球性金融海嘯，隨著2008年9月雷曼兄弟公司破產演變為全球的金融危機，在危機爆發的幾年時間里，國內經濟增長連續減速（李成和劉生福，2013）[46]。張學勇和何姣（2011）利用2000—2010年時間序列數據檢驗了經濟增長與投資效率之間的關系，發現我國大部分省市的投資效率與金融危機前相比發生了明顯的下降[47]。Duchin et al.（2010）實證發現標準普爾Compustat數據庫中3668家樣本公司的投資平均下降了6. 4%[48]。Campello et al.（2011）在調查美國、歐洲1050家企業CFO發現，受危機沖擊的影響，許多企業由于缺乏外部借款能力而不得不放棄有價值的投資機會[49]。2008 年金融危機以來，股東和管理層、債權人之間的問題仍然是學界關注的焦點。危機沖擊引發外部經濟整體性蕭條，股票市值大幅跳水，新股和增發股票困難，貨幣資金政策進一步收緊，銀根緊縮，企業外源融資日益困難；危機所帶來的銷售和現金流沖擊，企業內源融資也難以為繼。企業資金鏈條面臨內外沖擊，大量企業破產倒閉或放棄原有的投資計劃（張功富，2010[50]；曾愛民等，2011[51]）。然而，危機與機會是并存的，危機沖擊會帶來資本性資產價格大幅下降，財務危機和破產企業價值大幅減損，也為有充裕自由現金流的企業帶來了投資擴張的良好機會。在“高燒不退”的房地產行業，在應對危機沖擊外部宏觀環境變化時，債務契約對企業的治理效應是否仍然存在？債務契約對自由現金流與企業投資效率調節作用是否存在？這些問題值得我們進一步深入探究。
基于上述分析，本文提出以下假設：
H4a：在面臨危機沖擊情境下，長期負債對房地產企業具有積極的治理效應，長期負債在自由現金流與企業投資效率間的負向調節作用仍然存在。
H4b：在面臨危機沖擊情境下，短期負債對房地產企業具有積極的治理效應，短期負債在自由現金流與企業投資效率間的負向調節作用仍然存在。
H4c：在面臨危機沖擊情境下，銀行借款對房地產企業具有積極的治理效應，銀行借款在自由現金流與企業投資效率間的負向調節作用仍然存在。
H4d：在面臨危機沖擊情境下，商業信用對房地產企業具有積極的治理效應，商業信用在自由現金流與企業投資效率間的負向調節作用仍然存在。
三、研究設計
（一）研究樣本與數據來源
（二）模型設定與變量定義
模型（4）是在模型（2）的基礎上，引入了自由現金流與長期負債率的交叉項、自由現金流與短期負債率的交叉項、自由現金流與銀行借款率的交叉項、自由現金流與商業信用率的交叉項來驗證債務融資對過度投資的抑制作用，并檢驗債務契約的調節效應。該模型的擬合卡方值為11.87且顯著（p
由于危機沖擊會對企業投資效率產生顯著影響，因而模型（5）在模型（3）的基礎上引入了4個交叉項，以進一步檢驗債務契約對自由現金流與企業投資效率的調節作用。模型（5）的擬合卡方值為26.05且顯著（p
（四）拓展分析
表9采用71家房地產企業各變量的6年均值進行總體回歸，被解釋變量為模型（1.1）預測的殘差，表示企業投資效率，模型（6）的擬合F值為9.50且顯著（p
為了更清晰地描繪房地產企業債務契約對自由現金流與企業投資效率關系的調節效應，以企業投資效率為因變量，用長期負債率的均值為分界線，大于均值的定義為高分組，小于等于均值的定義為低分組，再依據自由現金流的均值為分界線，大于均值的定義為高分組，小于等于均值的定義為低分組，將樣本拆分為“高高”、“低低”、“高低”、“低高”四組，并計算四組樣本在因變量上的平均數，然后繪制調節效應圖，如圖1所示。同理，分別以短期負債率、銀行借款率、商業信用率的均值為分界線，依次可以繪制調節效應圖2、圖3和圖4，從圖1—圖4中可知，房地產企業長期負債對自由現金流與企業投資效率的調節效應最為明顯，即長期負債可以在一定程度上抑制企業過度投資行為，而短期負債、銀行借款、商業信用對企業過度投資抑制作用并不顯著。
（五）穩健性檢驗
通過前文分析可以看出，債務契約對自由現金流與企業投資效率起調節作用。為了保證研究結果的可靠性，借鑒程新生等（2012）[9]、連燕玲等（2012）[53]的做法，進行穩健性檢驗。首先本文采用2006—2009年、2006—2010年、2007—2011年不同年份的數據組合進行穩健性檢驗，結果顯示，表8和表9的主要結論沒有發生改變；其次按照自由現金流均值分為兩組，檢驗長期負債率、短期負債率、銀行借款率和商業信用率與企業投資效率的影響，其結果與表8和表9的檢驗結果沒有發生改變；最后對主要變量的觀測值進行5%、10%水平上縮尾（Winsorize）后重新檢驗，表8和表9各模型的檢驗結果無顯著差異。通過上述不同方法的調整與檢驗，結果未發生顯著變化，文中提出研究假設H1、H2、H3a和H4a均得到檢驗，因此本文的實證結果與分析是比較穩健的。
五、結論
本文以2006—2011年中國房地產上市企業為對象，考察了自由現金流、債務契約對房地產企業投資效率的影響以及債務契約對自由現金流與房地產企業投資效率的調節效應。研究發現，房地產企業對債務融資的依賴性較強，前期的現金持有量與當期資本量顯著正相關，前期現金持有量水平越高，當期資本量越充裕。進一步檢驗房地產企業自由現金流與企業投資效率的關系發現，房地產企業自由現金流水平越高，企業投資效率越低，過度投資越嚴重。更重要的是，本文發現債務契約可以減少自由現金流濫用，可以在一定程度上抑制了房地產企業過度投資行為，在負債融資對房地產企業的相機治理效應中，長期負債的效用表現尤為突出；由于個體投資者的非理性和投機“逐利”的動機推動了房價持續上漲，加上信貸資金提供者一度放低貸款門檻，使得銀行借款“監督效應”未得到應有的發揮；商業信用形成的信貸關系，由于沒有債權人與債務人之間書面的債務契約約束，限制了外部利益相關者這種“合法性”的監督行為。此外，房地產企業債務契約對自由現金流與企業投資效率起調節作用，在控制危機沖擊外部宏觀環境的變化后這種調節效用仍然存在，同時進一步驗證了負債融資對企業投資非效率行為具有相機治理作用，債務契約在房地產企業治理中發揮著重要的“監督效應”和“自由現金流效應”，對房地產企業過度投資有一定的抑制作用，可以紓解股東與債權人之間的委托沖突。基于以上研究結果，本文提出如下政策建議：
（1）銀行借款是房地產負債來源的重要組成部分，要充分發揮銀行借款對企業的治理效應，一方面加強對房地產信貸資金使用的監管力度，降低管理層的成本；另一方面出臺相應的政策，以制度形式約束銀行“逐利”行為，防止出現銀行和房地產企業“合謀”的現象①①高房價和高利潤的制度環境下，房地產企業成為銀行的優質客戶，銀行可以從房地產開發商處獲得大量的利息，并且在契約中，通常以不動產作為抵押，降低了銀行的風險。加上銀行之間相互競爭，市場上出現銀行與企業合謀、雙贏的現象。 。
（2）高速增長的房地產投資仍未能滿足低收入群體居住消費的剛性需求，政府部門需進一步加大對房地產行業的調控力度，保障低收入群體居住消費剛性需求的同時，通過土地和金融政策對供需雙方行為進行調控，遏制房地產投資過熱現象，使投資者與市場趨于理性。
（3）完善商品房預售制度和企業內部控制制度，強化預售資金管理，以防該部分資金成為房地產企業過度投資的無形“推手”。進一步健全相關法律法規，確保債務契約利益各方的合法權益，避免債務人的機會主義行為而尋求最優的契約效果。強化政府對房地產企業的管理措施，防止房地產企業拖欠、挪用施工單位工程款等異化行為，發揮商業信用應有的治理作用約束房地產企業投資行為。
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關鍵詞：房地產企業；財務管理；優化對策
隨著市場經濟的不斷發展，我國的房地產的發展規模和發展速度也得到全面的提升，在這樣的環境下，房地產企業財務管理中的問題就越加突顯出來，從而制約了房地產企業的發展。因此，對房地產企業財務管理現狀與優化對策的探討有其重要的價值和意義。
一、房地產企業財務管理的特點
房地產企業與其他性質的企業存在著一定的不同，因此，在行業性質的影響下，房地產企業的財力管理也具有其本身的特點，大體體現在以下幾個方面：
1.開發周期長。一般而言，房地產企業在開發運營過程中，需要有巨額的投入，才能促進各項工作和業務的展開進行，如房屋工程造價以及高額的地價等，這些都需要較高的投入，因此，需要企業投入巨額的資金量，與此同時，工程所要開發和經營的過程也相對較長，如工程的開發建設，需要經歷征地、開發土地以及工程建設等，直到最后的竣工完成，整個過程的周期較長，一般情況下，需要兩年，或者是更長的時間。
另外，由于周期較長，企業的資金的周轉率自然也相對較低，為此，需要企業采用一切有效的方法，來籌集資金，解決企業的資金周轉問題，來開發新的項目，為此，這也為企業的資金籌集帶來了巨大的挑戰。
2.投資風險大。在開發房地產業務和活動的過程中，由于投入的資金量大，再加上較長的管理周期，增大了更多的不確定性因素，而這些因素決定開發項目的成功以及企業的經濟效益。所以，從這個角度上講，企業財務管理存在著很大的風險。
二、房地產企業財務管理現狀
根據我國房地產企業的經濟效益以及其總體的發展趨勢來分析，房地產企業財務管理現狀不容樂觀，甚至于一些企業的財務管理采用傳統的管理模式，極大地影響了企業財務管理水平。我國房地產企業財務管理中存在問題主要有以下幾點：
1.資金管理體系不完善。大多數的房地產企業還沒有建立起完善的資金管理體系，雖然一些企業把投資計劃納入了管理體系中，但是卻沒有進行具體的目標分解，這樣，在進行月度總結和季度總結時，很難進行控制與管理，而且一些企業的資金配置不合理，存在著嚴重的分配不平衡，常常是一項業務的資金過于緊缺，另一項業務的資金出現閑置，這樣，在進行資金集中管理時，必然存在著難度，進而使得資金的使用效率降低。另外，甚至于一些企業還沒有形成相關的管理體系。
2.籌資方法缺乏科學性。房地產企業在融資時，渠道過于單一，通常是以銀行貸款為主，甚至于是唯一的融資渠道，所以，企業的融資效率較低，尤其是隨著近年來，國家政策的變化以及市場體制的變化，房地產企業貸款的門檻越來越高，因此，企業必須要改善現有的融資方式。
3.內部控制不到位。房地產企業在進行財務管理過程中，企業的財力管理制度并沒有落實到位，只是一個表面形式，具體表現為兩個方面：首先，企業的費用開支缺乏規范性，程度上過于混亂，根本沒有按照管理制度中的相關規定去執行；其次，審批流程缺乏規范性，一些經費還沒有授權范圍內審批，相關的審批手續并不齊全。
三、解決房地產企業財務管理問題的有效措施
1.健全財務管理制度。房地產企業在健全財務管理制度需要從以下幾個方面入手：首先，明確財務部門以及財務管理人員的職責和范圍，并且在此基礎上，強化其財務管理職能和監督職能，要求會計人員除了要熟練掌握會計核算以外，還需要參與對經濟合同的會審以及與項目的預決算人員能夠盡量多溝通了解與本項目有關的所有工程預決算資料。其次，針對企業的經濟業務，規范財務管理的各項收支情況，尤其是要明確審批人員、審批依據、審批責任以及審批權限等，確保審批程序的齊全。第三，需要制定完善的開支標準，需要財務管理人員認真貫徹執行相關制度，完善費用專項管理辦法，并且要完善相關的核算方法，優化監督手段和管理辦法。
2.改善企業融資方式。房地產企業要改善原有單一的融資方式，除了要向銀行貸款獲得業務發展所需要的資金以外，企業還要以債轉股的形式籌資，同時，明確籌資動機，調整企業資本結構，增加對外投資規模，解決企業籌集資本金的問題，擴大企業經營規模，企業也可以以股票籌資的方式。
另外，企業在投資活動中，要針對市場環境下發生匯率變動所引起的投資風險，如利率風險、市場風險、通貨膨脹風險、外匯風險等進行全面的考慮，如企業可以以少量的自有資產為基礎，通過舉債取得企業重組所需資金，
3.加強企業資本控制。房地產企業在進行資本結構控制時，需要對直接費用、間接費用、變動費用和固定費用以及相關的可控費用和不可控費用進行科學的計算與分析，并將這些納入企業成本計劃，做好開發建設期間費用的預算。
4.強化財務管理內部控制。企業在進行財務分析時，要明確財務分析的重點，如財務比率、資產負債率、市盈率等，加強企業財務內部控制與管理，從企業財務管理的特點出發，構建一種新型的價值管理、實物管理以及綜合性管理。與此同時，要通過財務管理內部控制的實施，實施一種專門化的管理方式，以便于適應新形勢下企業財務管理的集中化管理。
另外，企業需要將總體目標劃分為單項財務活動目標，并且要根據財務管理的具體內容進行劃分，如企業價值目標、利潤目標、籌資管理目標、收益分配目標以及投資管理目標等。
5.完善資金管理體系。房地產企業要對固定資產進行計價，一方面，要能夠反映固定資產的新舊程度以及反映固定資產的原始投資，便于對固定資產進行重新估價，另一方面，要能夠反映企業固定資產規模和生產能力，針對企業當前實際占用的固定資金，為企業的財務管理與發展帶來的財務協同效應，降低資本成本，增強負債能力和經營協同性 ，并且從中獲取某些特殊資產。
四、優化和創新房地產企業財務管理
1.強化現金流量管理。在進行財務管理中，確定企業的固定資產投資額與現金流量的相關性，一般而言，現金流量是由會計利潤保證的。在企業的固定資產投資中，主要的就是現金流量，可以說，在固定資產投資中，現金流量是第一決定要素。而保障現金流量的，則是會計利潤指標。同時，在投資完成后，折舊為沉沒成本，不需考慮。投資完成后，計算投資后現金流入時，在將會計利潤變為現金流量時，直接考慮固定資產的折舊因素。折舊是對以前已經用現金作出的投資，在投資日后，虛擬的一種積累回收。在會計利潤中，該折舊已被在會計利潤中作為扣減項扣除。而它實際上并不會帶來未來的現金流出，對已完成的投資來說，是一項沉沒成本。但是在投資決策中，不要考慮沉沒成本。
2.投資方向要適應企業長遠發展。房地產企業要根據市場的變化與需求，建立企業價值最大化目標，確保投資利潤最大化，但是在這個過程中，一定要考慮到風險與報酬的關系，利用時間價值原理進行風險計量與評估，這樣，有利于企業克服追求短期利益行為。企業要按照收入費用配比原則計算，將其滲透到企業財務管理的各環節中，與此同時，需要擬定投資備選方案，并采用一定的方法從中擇優選擇，優化投資管理的各個環節。
另外，房地產企業要做好財務預測、財務決策、財務計劃，全面實施財務控制，針對預期收益不同的投資項目風險程度的指標，進行標準離差率、預期收益的概率以及預期收益的分析。由于投資管理也是財務管理的一項重要內容。在計算投資時，投資帶來的收益，仍然用現金流量來分析，從無限期來講，會計利潤與現金流量應該是相等的。但是現金有時間價值，在不同時間點取得或付出的同等量的現金，對現在時點的價值是不同的。綜上，固定資產投資時應重視現金流量的分析，而將會計利潤指標放在次要位置。
總而言之，伴隨著房地產企業的發展，企業財務管理現狀也必須要不斷的完善，因此，房地產企業需要針對現在社會條件下企業財務管理中存在的問題進行分析，提出針對性的解決對策，強化現金流量管理，健全財務管理制度，加強企業資本控制，強化財務管理內部控制，使得投資方向要適應企業長遠發展，實現企業財務管理的最終目標。
參考文獻：
【關鍵詞】 房地產； 股利分配； 實證分析
一、我國房地產企業股利分配的特點
（一）不分配現象雖普遍存在，但呈下降趨勢
在完全競爭的資本市場中，風險與收益成正比例關系，即風險越高收益越高，反之亦然。在我國，即使是盈利能力強的房地產上市公司也存在不發放股利的現象，一味地多留少分甚至不分股利，促使廣大投資者從關注投資收益轉而追求投機收益。據統計，2006—2010年我國房地產上市公司中，未提出股利分配方案的公司分別為52%、56%、44%、39%、35%，表明我國房地產企業不分配股利的現象雖然普遍存在，但這種現象得到適度改善，呈下降趨勢。
（二）分配形式以現金股利為主，但股利發放率低
2000年末，中國證監會為了規范上市公司的配股行為，陸續出臺了關于上市公司申請配股或增發股票必須滿足近三年現金分紅條件的規定；另外，由于經營環境的改善，現金獲利能力有所提高，一些房地產企業改變了過去“暫不分配”的做法，開始對投資者分配股利，主要采用現金股利的分配形式，但分配金額總體偏低。從表1可以發現：在分配了現金股利的房地產上市公司中，2006—2007年只有1/3左右的公司股利支付率（DPR）低于30%，而2008—2010年這一比例超過2/3。
（三）股利分配缺乏連續性和穩定性
連續穩定的股利政策不但能夠降低股價波動，向市場傳遞公司經營狀況良好的信息，而且能夠體現出上市公司較強的發展能力；相反，股利政策頻繁多變、缺乏連續性，使投資者難以預測股利的變化趨勢，從而會降低投資者的投資意愿。在統計的63家房地產上市公司中，2006—2010年連續兩年分配股利的公司只有23家，占房地產上市公司總數的36%，即使是連續分配股利的上市公司，各年分配的股利數額也很不均勻，波動性較大。
二、行業特征對房地產企業股利分配政策的影響
（一）我國房地產企業的盈利能力分析
統計相關數據發現，2006—2010年我國房地產上市公司的平均基本每股收益分別為0.12、0.23、0.26、0.33、0.34，每股收益呈現出較強的上升趨勢。特別是自2006年，在國內房價高啟、地產行業景氣的大背景下，房地產上市公司的盈利能力超過了A股市場的平均水平。我國房地產上市公司凈利潤的大幅增長，為房地產上市公司進行股利分配提供了源泉，使得房地產上市公司的現金股利發放金額和發放率都隨著基本每股收益的上升而遞增。
（二）我國房地產企業的營運能力分析
1.償債能力分析
房地產行業產品的特殊性導致負債成為房地產上市公司資金的主要來源。債務負擔較重，到期償還債務的壓力較大，財務風險也通常選擇資產負債率這一指標來衡量上市公司的整體負債情況。國家統計局的數據顯示，我國房地產上市公司的資產負債率非常高，通常超過70%。2010年，我國房地產上市公司的平均資產負債率達到74%，也就是說一個房地產開發項目自有資金不到30%。房地產上市公司極度依賴銀行資金，同時也引發了其巨大的償債風險。為了應對可能的財務風險，負債率較高的房地產企業偏向于不進行股利分配，而是選擇保留留存收益以應對財務風險。
2.發展能力分析
近幾年來，我國房地產行業呈現出較好的發展勢頭，股東權益增長率呈上升趨勢，表明我國房地產上市公司的發展能力較強。發展能力越強的上市公司，其對外投資的機會就越多，資金需求量也就越大。由于分配現金股利會減少上市公司內部留存現金數額，如沒有其他的融資渠道，可能會影響公司的發展。因此，為滿足公司擴大生產和增加對外投資的需要，房地產企業傾向于暫時不支付現金股利或者發放股票股利。
3.現金流量分析
凈利潤是公司進行股利分配的基礎，但它只是賬面上的數字，如果公司現金不足，雖然有進行股利分配的意愿，也無法支付現金股利。可見現金流量尤其是經營活動產生的現金流量才是公司實施穩定的現金股利政策的重要保證。通過統計發現我國房地產上市公司存在著現金流量不足的狀況。現金流量不足一方面造成房地產上市公司派現水平低，另一方面也可能導致部分上市公司無法制定和實施穩定的股利分配政策。
三、我國房地產企業股利分配政策影響因素的實證分析
（一）研究假設
依據前文所進行的一般理論分析，針對我國房地產企業股利分配的特點，特提出以下研究假設：
假設1：現金股利與盈利能力呈正相關；假設2：現金股利與營運能力呈正相關；假設3：現金股利與償債能力呈正相關；假設4：現金股利與發展能力呈負相關；假設5：現金股利與現金流量呈正相關。
（二）樣本選擇和數據說明
本文的樣本為國泰安數據庫提供的深、滬兩市發行A股的房地產業上市公司的財務數據，剔除了ST公司以及2010年以后上市的新公司，最后選取了2010年發放了現金股利的45家房地產上市公司的數據作為研究樣本，占當年全部發放現金股利的房地產上市公司的97%。
本文分別從盈利能力、營運能力、償債能力、發展能力、現金流量狀況的角度選取了五個指標，反映房地產上市公司財務狀況、經營成果以及其他方面的情況。本研究將采用多變量回歸分析方法來驗證所提出的假設（變量描述見表2）。
（三）模型設計
本文采用多元線性回歸模型，利用加權最小二乘法進行參數估計，在5%的顯著性下，如果該自變量能通過F檢驗和T檢驗，表明其對因變量每股現金股利有顯著影響。本文設計的多元線性回歸模型如下：
關鍵詞：房地產企業 資金管理 問題
一、引言
根據報道，2014年度福建省民營企業納稅百強中，房地產企業占據62個席位。以小見大，房地產行業是我國經濟發展中非常重要的產業。房地產企業在擴大內需、改善民生中發揮著積極的作用，所以房地產企業的健康發展就有著其必要性。在實際的管理過程中，通過資金管理實現良好的現金流至關重要，是房地產企業正常經營運轉，以及提升房地產企業生存能力的關鍵要素。故此加強這一方面的理論研究就有著實質性意義。
二、房地產企業資金管理及其主要特征體現
（一）房地產企業資金管理內涵分析
對于資金的管理而言主要是企業的財務管理功能的細化以及延伸，也是在企業的整體管理過程中的核心所在。房地產企業的資金管理則主要是將資金運動作為特征規律的重要依據，然后結合國家的相關法律政策，進行有效的組織企業資金運動并能正確處理資金的關系，是對資金統一協調控制的過程以及動態化的管理。對房地產企業的資金流轉主要是通過資金籌集以及資金使用和資金回流這幾個重要環節進行的。
（二）房地產企業資金管理的特征體現
房地產企業的資金管理主要是將資金的運動特征作為重要的依據，其自身有著鮮明的發展特征，主要體現在房地產是資金密集型的行業，所以在資金的實際管理過程中就相對比較復雜化。房地產在開發流程方面相對比較繁復，要經過諸多的階段，并在資金的投入量方面也是相對較大，財務關系相對復雜，這些都造成了資金的管理過程中存在著困難。
房地產企業的資金管理特征還體現在項目周期長以及資金管理有著風險性方面，并較容易受到國家政策法規的影響，由于房地產是推動城市化進程當中不可或缺的因素，所以國家針對房地產就結合實際的情況加以調控引導，在項目開發的諸多環節都要通過相關的部門加以審批，所以房地產行業的發展不可避免國家的宏觀調控，在資金的管理上也會受到相關法規政策的影響。
三、房地產企業資金管理的問題及影響因素
（一）房地產企業的資金管理問題分析
從當前房地產企業的資金管理情況來看還存在諸多的問題。外部資金來源相對較不可控，信貸規模時松時緊不能平穩滿足企業需求。資金沉淀相對比較嚴重，在建工程對資金占用久金額大，樓款監管資金可能閑置不能及時利用。房地產資金的預算管理制度方面還沒有得到有效完善，缺少對企業在項目投資以及經營等各環節的資金管理控制。資金結算管理模式方面相對比較落后，資金管理的意識相對比較淡薄，造成了只重視工程質量的控制而忽視對資金的控制。對資金的管理方面缺乏科學合理性，從而就造成了資金的浪費。除此之外還有資金的使用監督在激勵機制層面較為缺乏等問題。
（二）房地產企業的資金管理影響因素
對房地產企業資金管理產生影響的因素是多方面的。主要的外部影響因素有：宏觀經濟、信貸政策、市場供求、稅收政策、地理位置等。主要的內部影響因素有：管理體制、管理者經驗、開發周期、成本控制、償債能力、營銷能力和應收賬款等。房地產企業通過對這些因素有效利用和優化配置，對資金進行一系列計劃、組織、管理及控制活動，實現正數的凈現金流量和最佳的資金使用成本。
四、房地產企業資金管理的優化策略探究
第一，房地產企業資金籌集不能僅僅局限在自有資金，而要積極開拓外部融資渠道。比較銀行開發貸款、境外上市融資、合作開發、信托融資等多種渠道，探索最適合企業的道路。制定資金的預計需求計劃，在這一過程中對綜合性的因素充分考慮，尤其是國家的宏觀調控政策，并結合項目的開發計劃及市場信息，加以選擇融資渠道。實力雄厚的房地產企業，首選境外上市融資，可降低融資成本，優化資本結構;其次建議與外資銀行展開房地產項目融資合作，外資銀行契約精神強，開發貸款有保障。在經濟發展呈現下行的態勢中，實行必要的融資策略，對預防樓市低迷資金短缺或擴大生產經營等，都能起到積極的作用。
第二，熟悉地方房管部門預售資金監管政策，在遵照專款專用、全程監管等原則的前提下，及時按規定用途申請售樓資金，避免售樓資金沉淀，最大程度地減少占用自有資金。從商品房預售階段開始，加速存貨的去化和應收賬款的周轉，營運資金力爭通過申請監管預售資金自給自足，不依賴股東資金投入。以福建省為例，應重點關注工程主體封頂、工程單體驗收和商品房竣工備案等三個關鍵節點，申請從監管預售資金支取土地出讓金和項目凈利。至此，售樓資金基本落袋為安，公司管理層又可以籌謀下一階段的投資活動。
第三，應強化房地產企業員工的資金管理意識，各級的領導也要能夠對資金管理的重要性充分認識，并要能夠強化全員參與的成本管理意識，有預見性地對資金使用中的細節加以完善。比如商品房體量大需分期預售，那么相應地工程方面也要貫徹執行分期滾動開發的理念，以減少在建工程的資金成本占有量。比如制定差異化的商品房售價，那么就不能追求同樣的品質，要有匹配的成本，避免設計師完美主義思想形成資金的浪費。比如企業現金流充足有閑余資金，那么財務人員有責任提醒建議，可考慮開展保本理財或內保外貸等業務，或直接歸還開發貸款等。通過定期監控各項資金流動的狀況，及時地發現資金使用問題并及時地加以解決，從而促使各項目資金的投向以及使用都更加接近企業的整體利益。
第四，針對房地產企業資金使用的管理要能在資金的預算以及考核方面進行強化。通過建立資金預算管理體系，制定土地投資、工程建設、銷售回款、財務融資、稅費繳付等計劃，抓好現金流的長期規劃。聚焦重大現金收支的預測和計劃，合理控制單筆超百萬元支出的付款進度，預防潛在的現金流短缺，及時開展融資安排或資金調度，追求現金流的平衡乃至盈余。另外通過專門的財務指標建立評價考核制度，量化現金流預算管理目標，落實預算責任單位，調動執行者的積極性和創造性，加強對預算執行力的分析及考核，有助于對企業的整體財務狀況以及未來的發展做出正確的判斷和決策。
第五，對資金管理風險指標的構建及評估體系要充分重視。根據房地產企業的實際情況選擇合適的營運能力指標、現金流指標和償債能力指標等設置參數和確定權重，跟蹤和識別經營中的現金流風險，計算評價指標及時發出預警提示。如果屬于房地產企業自身影響資金管理的因素，如信用等級較低、管理體制不健全、成本控制力度不夠等薄弱環節，通過預警提示采取一定的應對措施，這些因素造成的資金籌集、資金使用風險是可以減少和規避的。另外還是要強調降低資金風險必須加快售樓資金的回流，對房地產企業的資本周轉率進行有效提升，制定能夠有效促進企業資金回流的營銷方案，爭取早日的收回開發成本從而實現資金回流。
五、結束語
綜上所述，房地產企業的資金管理要能緊密地和實際相結合，全面地考慮房地產企業生產經營的各個階段，針對資金流轉中的資金籌集、資金使用和資金回流環節，系統化地制定相關的管理措施，積極有效地解決房地產企業資金管理問題，促進房地產企業長遠平穩的發展。
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關鍵詞：信用風險模型；房地產上市公司；財務預警
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）03-0100-04
引言
隨著經濟全球化的發展，國內房地產企業在市場競爭中面臨各種各樣的風險，如何辨識、評估、監測、控制風險已成為我國房地產企業發展道路上必須面對的問題。而在我國房地產企業風險意識不強，風險管理工作薄弱，是企業發生重大風險問題的重要原因。
一、文獻綜述
國內外對企業財務風險識別的研究主要集中在識別方法和識別變量的選擇方面，而且這些研究成果主要是用于企業財務危機預警模型的構建。
Beaver[1]（1968）率先提出單變量分析法。選擇79家公司，通過6組30個變量來反映公司破產前一至五年的財務能力，研究發現最好的判別變量是營運資本與負債之比和凈利潤與總資產之比。Altman[2]（1968）首次運用多變量分析模型對企業財務危機進行判別分析。從流動性、獲利能力、財務杠桿、償債能力和活動性五個方面選用22個變量作為預測備選變量，通過對1946―1965年間破產制造企業和33家非破產配對企業的研究分析，構建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）構建 Logistic預測模型，研究發現，影響公司破產概率的變量，即公司規模、資本結構、業績和當前的變現能力。
周首華等[4]（1996）運用1977―1990年的62家公司，即31家破產公司和相對應的同一年度、同一行業及相近凈銷售額的31家非破產公司，建立了F分數模型，并以ComPustat PC Plus 會計資料庫中1990年以來的4 160家公司數據作為檢驗樣本進行了驗證，其F模型的準確率高達近70%。生育新、顧壽儀[5]（1998年）通過流動比率、速動比率、資產負債率、存貨周轉率、應收賬款周轉率和利息倍數對財務風險的預警指示，研究宏觀回避和微觀回避對財務風險的回避。楊淑娥和徐偉剛[6]（2003）在Z分數模式的基礎上，運用統計學中的主成分分析方法，提出了Y分數模型，并用建立模型的134個原始樣本進行回代，在預測值Y=0.5時，模型的回判準確率為80%左右。王芳云[7] （2005）在系統闡述奧特曼Z計分法的基礎上，有針對性地選取了2003年滬、深上市公司的財務風險進行實證研究。實證表明，Z-score模型、模型對某個行業或某類企業的財務風險整體性分析的指導作用較強，可有效的評價企業財務風險。邢姝媛[8]（2011）結合了王偉、趙占軍認為的房地產企業財務風險的三種表現形式，從內部控制體系、財務管理體系、資金管理體系和加強財務管理意識等方面提出防范措施。趙春[9]（2012）應用于企業財務風險分析與危機預警的研究，提出了企業財務風險概念層次樹模型和時間序列動態維護的財務危機預警模型。通過基于Hash 結構的關聯規則交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度樹的關聯規則增量式更新算法 IUPS_Miner和關聯規則的動態維護算法ARDM方法，構建償債能力、盈利能力、現金流量指標、運營能力、成長能力和指標相關性分析幾項財務指標。杜俊娟[10]（2013）從系統風險，非系統風險兩方面分析房地產企業財務風險的類型及產生原因，提出將財務指標與非財務指標結合進行預警分析的新思路。杜運潮、徐鳳菊[11]（2013）以我國房地產上市公司為研究對象，選取8家財務狀況異常的公司，按照4倍比例選取了32家財務狀況正常的配對公司，采用反映企業償債能力、資產運營能力、盈利能力、成長能力、現金流量能力五個方面能力的30個財務風險評價指標，構成Logistic財務風險識別模型。代岑穎[12]（2014年）將財務風險劃分為籌資風險、投資風險、流動資產風險三類，針對每一類風險選取相關財務指標，共27個量化指標構成財務風險分析指標體系，對該房地產企業的財務風險進行識別與防范。王惠聰[13]（2014）運用財務比率分析法，單變量分析模型、Z3計分模型、F分數模型，對房地產公司的財務風險水平進行了分析，研究發現房地產公司的財務風險水平正在逐漸升高。向曉露[14]（2014）、劉砂砂[15] （2014）研究結果表明，對房地產行業的財務風險影響最大的為償債能力因子和成長能力因子，盈利能力因子對強勢公司影響最大，而償債能力因子對弱勢公司的影響最大。龐明和吳紅梅[16]采用多元回歸分析法，利用現金流視角研究財務風險。研究結果表明，經營活動現金流增長率、投資活動總流入結構比率與財務風險的變化趨勢反比凈利潤現金比率、全部現金流量比率、籌集活動總流入結構比率顯著影響財務風險。
二、研究設計與指標構建
Vasicek 于2002 年首先提出來的財務風險，并在財務預警體系研究中得到應用。該模型假設財務運行狀況主要取決于兩個變量ZA和ZB為正的概率，用公式表示為：
財務預算的名義杠桿率？漬可以表述為：
鑒于最大概率為1，現金流運行狀況的概率可以表述為：
當概率為1 時表示現金流的約束較松，可以降低風險標準提高高風險項目的投資，如果把剩余資金用于項目A，則B+A項目的收益情況W可以表示為：
根據上述公式可以得出以下公式：
上述公式表明，在約束條件下，公司現金流的最優財務狀況和公司項目收益E 呈正向關系，與置信度系數α 也呈正向關系，和違約率PA和PB呈反向關系，即風險的存在將提高公司財務危機發生的概率。
企業收益情況可以表示為：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc
其中，Pi 表示企業利潤，如果i為0，表示企業完全使用自有資金，i 等于C，表示完全使用外部資金。
只有在E>0，即企業利潤為正時才會繼續擴大投資規模，意味著企業現金流的財務狀況良好，對E 求導可得如下形式：
上述公式意味著房地產企業所處外部環境越復雜，房地產企業資金不足時，進行外部融資的成本越大，將會影響企房地產企業正常運轉。財務預警指標從經營效率、償債能力、盈利能力和資本收益四個方面對財務狀況進行分析，其中經營效率包括企業內部現金充足率、經營現金比率、自由現金比率和資金周轉率4個子指標，償債能力包括企業現金比率、資本負債率和現金債務比率3個子指標，盈利能力包括盈利現金比率、經營現金比率和凈資產利潤3個子指標，資本收益用每股的現金流量表示。隨機抽取2015滬深兩市54家房地產上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司設定為1，非ST公司設定為0，在分析時把94個樣本公司分成兩組，分別為估計組和檢驗組，計量分析使用SPSS軟件，數據的描述性統計（見表1）。
三、實證檢驗
根據財務風險的數理模型，企業財務狀況主要取決于企業收益情況和現金流項目特質性。
由于企業財務風險（CF）和企業收益和現金流存在密切關系，基于上述變量選取，本文設定經營效率（JY）、償債能力（CZ）、盈利能力（YL）和資本收益（ZB）四大影響因素構建計量模型：
為了對公司的財務風險進行定量分析，首先使用上述風險計量模型進行回歸分析，回歸結果（見表2）。
從模型回歸結果可以看出，所有變量都通過了顯著性檢驗，伴隨概率較小，從標準差和t值可以看出回歸結果較為理想。在市場經濟的環境下，目前還存在很多不合理的地方，而且上市公司融資壓力是制約企業財務狀況的重要因素。合理規劃、制定行業標準是國家經濟健康發展的重要保障。
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關鍵詞：房地產；財務風險；風險管理；防范措施
一、舉例說明房地產企業因開發過程中出現的財務損失
隨著我國經濟的發展，我國房地產企業也進入到了快速發展的階段。由于08年的金融危機，讓不少房地產企業的發展受到嚴重的挑戰，甚至一些房地產企業沒有經得住這次考驗。隨著國家宏觀經濟政策的收緊，保障性住房、經濟適用房的大批開建，人們對購買商品房有了一些延遲，甚至一些房地產企業支撐不了巨大的成本壓力和償還債務的壓力，以至于一些企業資金鏈斷裂企業不得不選擇破產。在進行房屋開發的過程中很多地方都可以風險，有的只是造成了一點損失，有些是造成重大的財產經濟損失，甚至一些房地產開發企業破產了。
二、 總結上述房地產開發企業容易出現財務風險的環節
經過對上述企業的分析，我們可以發現企業在經營各個環節都會有財務風險出現，我對通過對資金運動的先后順序，把整個資金運動過程分為籌資、投資、使用（營運）、和收回（銷售）等環節。通過對房地產的開發經營過程及資金的運動過程進行分析，我們可以把財務風險具體總結成：
（一）籌資環節具有財務風險。籌資環節分為取得貸款和償還利息兩個階段，如果企業有大量的債務，企業在需要錢的時候再去取得借款的將會受到限制，甚至企業無法再另外，如上述企業中、江蘇香娟房地產開發有限公司、由于已經有大量的借款，必須要按照約定償還利息，否則會受到債權人的追債，如果還不能案例還債，有可能出現企業被申請破產的風險。
（二）投資環節具有財務風險。房地產開發行業是個資金密集型行業，在投資開發初期就需要大量資金去購買土地。現在大多數國有土地的出售都是用拍賣的方式進行出售，企業也要用競拍的方式去購買土地，也是在競爭中花費超過其他競拍者的價格才能取得土地使用權，這是一筆很大的投資。如果企業的貨幣資金不足以支付競拍首付競拍價一部分，競拍保證金將會有被沒收的風險。同時也要取得沒有爭議的土地，不要像案例中上海虹城房地產有限公司、商丘市偉業房地產開發有限公司那樣造成不必要的財務損失。如果企業的建筑質量不合格，出現質量問題，需要賠償購房者的損失，有造成重大財務損失的風險。
（三）營運環節具有財務風險。營運環節是房地產在取得土地后進行后期開發進行的營運活動。在這個階段需要解決材料供應的問題，工人工資、納稅問題。如果在材料供應時，資金鏈斷裂，仍可能有被的風險，要求履行合同的風險，甚至供應商會停止供貨，使工程進度受到影響，進而產生更大的財務風險。在這個環節中有20%的企業出現了財務風險。因此，在這個階段也要加強財務管理。
三、 分析在上述環節中出現財務風險的原因
在房地產企業開發房地產的初期就要投入大量的資金，并且從土地開發到房屋銷售需要經歷很長的時間，只有等到房屋銷售出去才能回籠資金。因此企業要有要加強財務管理合理利用資金。但是，并不是每個企業都能利用好每一筆資金。
（一）企業自身的原因
1、 缺乏財務預算管理。房地產行業作為一個典型的資金密集型行業，當然需要大量的資金，如何合理的安排資金流量才能給公司帶來最大的收益應該是財務人員應該做的，財務人員應該加強財務預算，對資金利用做出長期的規劃，盡量在投資初期要制定好預算，這樣可以為企業制定長期的戰略目標做出規劃，也可以合理的安排資金。
2、缺乏現金流管理。曾有人說現金流是企業的血液，可見現金流對企業的發展是多么重要。從上述例子我們也可以看出來，一旦企業現金流出現問題，企業的經營情況將會出現很大問題，甚至有不少企業因為資金流斷裂而導致企業破產情況的發生。因此，企業應該加強現金流的管理，制定合理資金使用計劃，保證企業的日常經營活動對資金的需要。
3、經營管理不嚴。房地產開發企業成本管理工作繁瑣復雜，從競拍到土地，對土地的整理費，圖紙設計，基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等一系列成本費用。如果控制不嚴，將會加大公司的費用，進而減少公司利潤，甚至會有出現虧損的風險。
（二）客觀原因
企業的發展離不開社會環境，房地產企業也不例外，其發展也會受到社會環境的影響，比如08年的金融危機，使一些房地產企業的銷量受到影響，房價高漲時銷量也會受到影響，進而影響到了資金回籠，使企業可用資金減少，就有可能出現資金短缺的情況。由于房地產開發周期較長，在房地產開發周期內，利率的變化也會對公司的財務產生影響。國家宏觀經濟政策對房地產企業的影響也使巨大的，政府稅收稅率的提高，企業將會承擔更多的納稅義務，利潤流出較多企業的留存將會減少。
四、房地產企業財務風險管理的防范措施
財務風險是企業在財務管理過程中必須要面對的一個現實問題。財務風險是客觀存在的，企業管理者應該加強財務管理，采取有效措施來降低風險的發生幾率。風險分為系統風險和非系統風險。非系統風險是可以完全消除的，但是系統風險是無法完全消除的，只有通過建立資產組合來分散風險而不能消除風險。房地產企業只有加強財務管理，制定合理的措施來減少甚至是消除非系統風險的發生。對待非系統風險我們可以采取一些主動防御措施，面對非系統風險我們可以采取主動和被動的措施相結合的方法來降低損失。
（一） 主動防御措施
1、建立財務預算體系。房地產企業開房屋開發周期長，資金占用量大，在開發過程中可能出現資金流出時間不合理、籌資方式不合理、籌資量不合理等等情況。因此企業應該對整個項目資金作出預算，對企業缺乏的資金應該選擇合適的籌資方式，應在股權籌資、向銀行借款、發行債券、采用信用籌資等等作出最有利企業的籌資方式。對企業的收入與支出、經營的成果與費用的分配做出計劃。
2、加強對現金流的管理。現金流被視為企業的血液，一旦出現現金短缺，企業的經營活動可能會出現問題。從上面的例子中我們可以看到有不少企業破產是因為現金流斷裂。因此企業一定要加強現金流的管理，制定合理的資金使用計劃，合理調度資金，確保建設項目施工的正常進行。
3、加強經營管理。企業要獲取利潤，必須有成本費用的發生。現在有些企業設置大量的部門，甚至一些是重復的，這將會使企業支出更多的人工成本，在土地開發初期對土地“三通一平”費用，銷售費用，管理費用等等應該加強管理，建立監督機制，盡量減少不必要的費用支出。
（二） 被動防御措施
非系統風險是企業無法避免的，是受市場環境、國家政策、經濟發展水平等眾多因素影響。由于非系統因素造成的損失和一些小的財務損失企業可以采取以下措施：
1、財務損失計入成本費用。房地產由于開發周期長，難免會出現一些小的財務費用損失，對于這些小的損失可以將其計入成本費用。
