發布時間：2023-06-16 16:25:09
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產行業融資風險樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
所謂融資就是通過一定的渠道籌集企業發展所需資金的一種經濟行為，這對企業達成預定的經濟目標和戰略至關重要。隨著社會主義市場經濟的逐漸完善，我國房地產行業的融資渠道也日趨多樣化，有通過內部的債權和股權融資、預售融資以及共同開發融資，也有借助外部的金融中介和信托等方式進行融資，這一方面提高了融資的效率，但同時也使融資風險相應增大。因為房地產行業融資過程中會接觸大量的資金，如果在融資過程中缺乏對資金的有效管理，則不僅會影響到相關企業以及融資平臺的融資成果，還會給整個行業的可持續發展帶來不利影響。可見，在融資過程中加強財務管理意義重大。
2、房地產行業融資過程中加強財務管理的意義
1.能夠降低融資風險。隨著經濟的發展和城市化進程的逐漸加快，我國房地產行業取得了快速發展。但房地產行業因為其特殊性，在從事房地產開發的活動中需要籌集大量的資金，而要合理的計劃、配置和使用這些資金，缺乏有效的財務管理工作是不行的。在房地產融資過程中，通過應用科學、有效的財務管理方法，可以對所籌集資金的用途有一個合理的規劃，而這無疑會在一定程度上降低房地產行業的融資風險。
2.為融資決策提供依據。房地產企業在從事經營管理活動的過程中需要進行融資，而在整個融資過程中，融資決策是重要的一環。在房地產行業的融資過程中，根據合理的財務預算能夠正確地確定融資規模，從而可為制定合理可行的融資方案提供依據。近年來，我國房地產行業在融資過程中經常存在融資不足或融資過剩的問題，而這給整個行業的經營發展帶來了消極影響。
3.可以減少融資成本。在對市場上不同融資成本進行綜合考慮的基礎上，通過加強財務管理，可以對融資額度的可能性進行評估。然后可根據融資所要達成的經營發展目標需求，以年度財務預算為標準，合理確定融資規模，從而將融資成本控制在一個較低的水平。此外，財務管理工作還可以對所籌集的資金進行有計劃、有原則地使用，這就有效地提高了資金的使用率。
3、房地產行業融資所面臨的主要財務風險
1.資金鏈斷裂風險。在實際工作中，造成資金鏈斷裂的因素有很多，主要可歸納為兩個方面：（1）因為融資困難而帶來的資金鏈斷裂風險。一些房地產企業的負債率較高，進而給財務也帶來了巨大的風險，企業在競價買地、房產開發、營銷策劃等各個環節中都需要強大的資金作為后盾，整個過程中一旦出現差池就會影響到企業的正常經營。（2）因不合理融資而造成的風險。房地產企業在融資過程中缺乏對融資額度的合理評估，也沒有制定科學的融資方案，甚至超過自身還款能力而盲目進行擴大融資和高利率融資，而這無疑會給企業帶來巨大的融資風險。
2.成本控制風險。融資作為一種經濟行為，其必然也存在一定的成本，如融資審核費用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而這些都會對最終的利潤產生直接影響。如果融資過程中不注意加強財務管理，進而使得融資成本增加，則不僅會降低房地產企業的經濟收益與核心競爭力，還會因為受到成本的各種不確定因素的影響而面臨成本進一步增加的風險。
3.投資風險。眾所周知，房地產項目的開發周期通常都比較長，并且整個開發過程容易受到各種不確定因素的影響，而很多房地產項目在正式開發前都將關注焦點放在如何籌集資金、怎樣追求高利潤等方面，缺乏對市場的調研以及項目的可行性分析活動，這可能造成房地產項目無法達到預期收益，從而影響到企業的盈利水平和償債能力。
4.資金回籠風險。目前，我國房地產行業大多是先通過銀行貸款的方式來募集資金，再通過房地產產品的后期銷售來償還先期債務，這種模式必然會導致資金回籠面臨著一定的風險。如在最終的銷售過程中，因為政策、市場等外部因素的影響，可能使產品銷售情況達不到預期目標，回款緩慢，導致企業的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，給企業的長遠健康發展帶來不利影響，甚至造成企業破產。
4、加強財務管理的建議
1.做好預算工作。房地產行業在融資過程中要做好財務管理工作，首先就要做好項目預算和資本預算。除了需要從宏觀方面對整個項目進行整體預算外，還要做好財務預算工作。首先，要確保項目投資決策時的準確性，降低因投資決策失誤而造成的損失。其次，要充分發揮財務預算的監督工作，確保整個項目的資金運轉都是有計劃和有原則的進行，以充分發揮資金預算的作用。具體來說，就是財務部門要建立財務預算管理體系，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期進行財務風險評估，對資金流動中不合規矩的地方要做到早發現、早處理，確保整個房地產開發項目健康、有序地進行。
2.嚴格資金管理。房地產項目開發因為其特殊性，導致整個開發過程中會接觸到大量的資金，而這些資金可以看作是房地產行業的“血液”。只有通過科學地籌集和管理使用資金，做到優化資金結構、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進最終效益的提高。當前很多房地項目在開發過程中缺乏對資金的有效管理，表現為部分資金使用不當，進而造成資金運轉困難，嚴重時甚至可能造成開發的項目不能按時完工。因此，必須加強對資金的管理，制定科學的資金使用計劃，確保每一筆資金都是有計劃、有原則地被使用，同時還應加強對應收賬款的收回，提高企業的可用資金額度。
3.及時分散風險。首先，要做好投資的區域性分散工作，將房地產投資從一個區域分散到多個區域，如可將只在一個區域從事開發項目的工作轉變為在多個區域均進行項目開發工作，從而可以有效避免因一個區域經濟不景氣而造成的損失。其次，要做好投資時間分散工作，確立一個合理的投資時間間隔，避免因短時間內的市場或政策波動而帶來的損失。
關鍵詞：房地產金融；融資方式；房地產行業
在我國國民經濟發展的過程中，房地產行業的作用不容忽視。隨著社會經濟的不斷發展和人們生活質量的不斷攀升，人們對房地產行業有了更高的要求和關注度。房地產金融也就是在房地產行業的資金需求之下逐步發展起來的，商業銀行等相關金融機構紛紛參與了對房地產行業的資金投入。由此，房地產行業和銀行業的聯系便愈發緊密，而金融泡沫也造成了房地產行業的脆弱性。基于房地產行業在人們生活當中的重要性，展開房地產金融方面的分析和探討是一件意義重大的事情。
1房地產金融的內涵與特點
1.1房地產與金融的關系
眾所周知，房地產的發展要依靠金融業提供的充足資金。房地產是一個資金密集型產業，每一個環節都要用到不少的資金。所以除了開發商要有雄厚的資金基礎之外，金融機構參與投資也是非常重要的。通過房地產的良好發展，金融業也能夠實現更高的利潤收益，將房地產作為抵押品，比貨幣的有更穩定的增長態勢，這也是金融機構鐘情房地產投資的最大原因。
1.2房地產金融的內涵
在項目開發、建設和消費的整個流程中，通過多種方式獲得資金和金融服務等，統一稱為房地產金融，房地產金融也是房地產和金融行業在長期發展融合之后所產生的一種新型金融形式。通過各種金融方式和集資辦法，為房地產的發展提供資金，支持房地產的良好發展和健康的資金循環。1.3房地產金融的特點房地產金融有保值增值性強、資金流量大和輪轉周期長的幾個特點。房地產的抗通貨膨脹能力較強，這一特點也讓其有了較大的穩定性。房產是生活必需品，也具有金融性質，再加上土地的稀缺性和高價值的屬性，進行房地產開發的項目便需要大量的資金注入。房地產項目從設計到銷售需要的時間周期較長，如果消費者是分期付款，付款期限便長達幾十年，這讓房地產周期有了輪轉周期長的特點。
2房地產金融的風險
金融機構為房地產籌集資金、清算等過程中，由于環境變化或是決策失誤等原因，可能會造成資金受損，這就是房地產金融的風險，主要有以下方面：
2.1融資渠道單一
對于西方發達國家來說，房地產開發商主要通過各項基金金融融資，而我國房地產開發公司數量眾多，多數資金來自銀行貸款。這樣的情況下，銀行的某個舉措或變動，將直接影響到房地產公司的資金鏈，由此可見，較為單一的融資渠道加大了房地產的金融風險。
2.2市場監管不到位
房地產是拉動經濟發展的重要環節，國家的政策和規范也會對房地產的發展造成較大影響。一些地區過度追求GDP，對于樓市的非正常房價的情況，一些地區的政府采取縱容態度，監管不到位導致房地產行業泡沫更嚴重，同時加重了房地產行業和房地產金融的風險。
2.3信貸規模增長過快
我國房地產行業和西方發達國家相比起步較晚，飛速發展的過程中，風險性也逐漸加重。人口增長和城市化進程的逐步深化，導致房產供不應求，房產價格有了較大的提升，很多地區出現了炒房熱潮。各大金融機構面對高收益的誘惑，將大量的資金投入到房地產當中，信貸規模的快速增長，造成了房價居高不下，泡沫化問題進一步加重。
2.險識別應對體制不完善
當前我國房地產行業風險識別和應對體系缺乏完善，還沒有能力準確識別和應對各類風險。對于市場上來講，如果出現泡沫破滅，銀行將會出現大量壞賬，房地產經營將難以為繼；信用上，因為對借款人的審核不規范，會出現房屋難以銷售，開發商可能會因為賠錢而無法償還貸款。
3房地產金融的解決對策
3.1擴大融資渠道
由于融資渠道單一，造成了風險集中的情況出現。針對這一點，應當開發多元化的融資渠道，通過多遠話的融資方式，轉變當前融資渠道單一的局面。另外，可以加強推動房地產貸款的證券化，通過對房地產信托投資基金的重視而引起更多大眾投資者的關注，把流動性不高的房地產投資變為資本市場當中的證券資產，同時加強信托的管理機制，推進信息公開化，推動房地產信托投資基金在我國的良好發展。
3.2完善法規政策
房地產是和人們生活有緊密聯系的產業，不過當前有大量的投機性需求出現，導致了房地產市場的供小于求，所以，政府需要制定相關管控措施，來抑制房地產當中的投機性需求，達到控制房價的目的；通過出臺相關法律政策，規范我國房地產行業，保障房地產金融市場參與者的權益，讓房地產行業在穩定的軌道上進一步發展。
3.3控制信貸規模
通過政府的力量，控制信貸規模，通過買房限制，避免炒房行為。另外，還可以結合房地產信貸，對不良貸款和盲目投資進行篩選和規避。
3.4完善發展與監管機制
想要解決房地產金融發展當中的問題，除了要進一步完善相關法律條例之外，還需要建立起長期穩定發展的機制。想要達成這一目的，就要保證住房的居住屬性，通過制度的完善，保證城市建設的科學規劃。另一方面，展開房地產市場的嚴格監管也有重大意義，政府要通過對市場的全面分析，展開合理的調控，保證供需平衡，準確預測發展態勢，合理引導投資。
4結束語
通過上述分析，我們可以看出房地產金融對金融行業和房地產行業的重要性。想要房地產金融有牢固的發展基礎，對房地產行業有足夠的保障力，就需要根據我國房地產發展的具體狀況，加強房地產金融產品的創新性，保證其質量的可靠性，通過多遠化的發展方式，達到房地產金融長期、穩固的進步和發展。
參考文獻：
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關鍵詞：調控政策 房地產 投資 問題 措施
隨著我國城鎮化進程的不斷加快，居民收入的增加，對住房的需求不斷增加，加上近些年來開放力度的加大、金融監管的放松、信息技術以及金融工具的創新，房地產自身得到了很大程度上的發展，房地產行業的發展也正逐步進入健康穩定的良性發展軌道，很大程度的推動了我國經濟社會的發展。但是由于房價過快上漲等一系列住房問題，國家針對房地產行業出臺了一系列的宏觀調控的政策措施。過去的房地產投資決策受到國家宏觀調控政策的影響的研究中，大多忽略了政府宏觀調控政策兩種方式之間的協調性，一是政府宏觀調控政策對房地產企業直接產生的影響，二是通過對房地產市場的導向作用影響到房地產的投資決策。近幾年，國家制定的一系列的宏觀調控的措施，一方面為房地產行業的穩定持續發展帶來了機遇；另一方面，國家實施的宏觀調控政策對于房地產行業的經營也產生了很多的不利影響，尤其是對房地產投資的財務方面帶來了一定的風險。在新的房地產宏觀調控政策引導下，房地產的投資趨于理性，這使得房地產行業的財務風險水平明顯增加。以前的財務預警機制已經不再適用于房地產企業的財務風險分析。因此根據房地產行業的特殊背景，對房地產調控政策以及房地產企業的現狀與可能導致財務風險產生的原因進行分析，找出可能影響房地產企業財務風險的財務指標，并對這些指標進行分類。然后依據財務預警理論，財務風險影響因素進行分析，建立健全適合調控政策下運行的投資和財務風險預警機制。
一、調控政策下房地產投資中的問題
（一）調控政策增加了房地產企業的財務風險
產生于資本循環運動過程中的財務風險，在不同的經濟活動階段具有不同的表現形式。以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產和分配四個階段，在每個階段都有著相應的風險。第一是融資的風險，房地產行業的資金需求量巨大，因而融資成為房地產行業的重要活動。政府調控政策的實施，使得人們對于房地產的投資趨于理性以及房地產行業融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業的信貸，政策的調控使得資金向房地產行業的流動減少；第二是投資的風險，房地產投資是否合理與企業的盈利息息相關，甚至直接關系到企業的生存。以最小的資金規模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產行業的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調研的失實，引起產品滯銷，企業的工藝技術落后，企業投資規模盲目過大或過小；第三是資金回籠時產生的風險，當國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當國家實施緊縮的宏觀調控措施時，產品的銷售就會存在困難；第四是收益風險，企業的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風險。
（二）現有的財務預警機制不適應調控政策
近幾年大量企業開始涉足房地產行業，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準備金率，這就導致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產行業的資產負債率。因此，過去從總的資產負債率來考慮房地產企業的財務風險不能夠得到有效的反映，而應從短期負債在總負債中所占的比重來反映一個企業的財務風險程度。而且主要采取定量分析法來進行預警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產負債率、凈資產收益率等財務指標的分析來進行財務風險預測，預測變量的選擇及相關關系的確立依據不充分，預測變量的數據缺乏準確性，我國的財務預警是在國外的實證性研究的基礎上進行的。但是這種照抄照搬的經驗不適合我國房地產企業的財務風險預警。職業經理人的出現使房地產企業的經營權和所有權分離，投資人與經營者信息嚴重不對稱，經營者在信息編報方面享有相當大的權力，獨立審計機制和監督機制的缺失使得房地產企業的財務信息質量缺乏保障。
（三）調控政策對房地產市場的影響
國家對房地產市場采取宏觀調控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經濟社會的正常有序發展，同時也會造成其他經濟方面問題的出現，如國家的加息政策，導致房屋購買者的觀念發生改變，房地產產品會出現滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產的購買和投資，加息會增加房地產建設的成本投入，另外國家還會增收房產稅，即向產權所有人征收的一種財產稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產企業的投資決策和行為。
二、房地產企業應對調控政策的措施
（一）加強對投資各個環節的掌控，降低財務風險
對于融資環節的風險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現低成本，高安全性的項目資金融資。主要的組合方式有：自有資金+信托計劃；股權融資+銀行貸款融資；自有資金+房地產投資基金等方式。投資風險的管理要注意在充分了解城市規劃信息和土地使用以及房地產供應和市場需求情況的前提下進行投資，以避免盲目投資帶來的滯銷，以及高成本的土地購入，減少總量供求不平衡、供應結構不合理和供求錯位的現象。
（二）建立健全適應經濟調控政策的財務預警機制
要根據全面性和數據的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發展能力，營運和盈利的能力，現金的流量能力等指標建立財務預警系統。我國房地產企業普遍存在高負債經營，以及較容易受政府調控政策的影響。由于目前政府的調控多屬于短期和突發的政策，因此企業的財務預警機制更應著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預測企業的財務風險。包括企業自身的發展能力、營運能力、盈利能力、現金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產行業財務風險，都會影響到企業財務風險，在進行財務危機預警分析時都必須將它們考慮在內。財務預警機制建立可以將是否有財務危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經營策略的調整。
（三）多做市場調研，了解政策的動態影響
企業在宏觀調控的背景下，企業應多做市場調研，了解調控政策的動態影響，同時也要了解市場的需求，從而調整發展的方向和戰略。要實行差異化的發展戰略，也就是房地產類型的差異化投資，因為房地產政策的調控主要是針對住房市場，因此企業可以加強對于商業和工業用途的房地產的投資，房地產可以涉及的行業相當的廣泛，大多房地產企業同時涉足多個行業，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業要進行專業化的發展模式，將市場細化，在充分分析自身優勢和不足的基礎上適當縮小業務范圍，增強對具有競爭力的核心產品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業，在進行房地產投資時更應慎重，因為房地產投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業應注重合作化的發展戰略，積極與其他房地產企業聯合，并且要做到資源共享。調控政策實施，給房地產企業帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當巨大，因此房地產企業在進行投資決策時要關注國家的宏觀調控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創新。房地產行業的資金密集性決定了其投資的風險很大程度上來源于財務風險，因此，企業應加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產品多予投資，按照市場的需求等措施來應對國家的宏觀調控政策。另外，房地產企業還必須進行多元化的開發投資模式，使自己應對行業周期風險的能力加強。業務開發、物業經營和房地產金融三者相結合，形成以房地產金融業務為主，多業務并舉產業結構。規模較大的房地產企業在自有開發業務的基礎上，進行資本運作和優質物業持有。
三、結束語
總之，政府的宏觀經濟調控政策，一方面遏制了房地產經濟的惡性發展，促進了房地產企業的優勝劣汰，使得房地產步入了良性發展的軌道，另一方面對房地產企業的投資產生了影響，具體有資金來源、資金投入、銷售價格等方面的非常明顯的影響。因此企業應該加強對政府相關調整政策的學習，也要注意投資風險的分析和規避。加強對投資各個環節的掌控，降低投資風險，建立健全適應調控政策的風險預警體系，在對市場充分把握的前提下做出正確的投資決策。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產經濟 可持續發展戰略 宏觀經濟
一、前言
房地產行業與我國國民經濟以及人民居住l件的改善有著密不可分的關系。它是國民經濟發展的重要支柱產業，是實現人民群眾“居者有其屋”的物質基礎。我國的房地產行業經歷了數十年的超高速增長，目前已步入了穩定發展階段。商品住房作為一種耐用品和投資品，其所在行業發展的動因是不斷加速的城市化步伐和消費者消費模式上的升級和轉變。從長遠看，土地成本不斷抬升的趨勢、房價上漲趨于理性以及國家對房地產行業宏觀調控政策的轉向將會對房地產行業的穩健發展構成直接的影響。在微觀層面上，房地產企業之間的同質化產品競爭、利潤下降和競爭日趨激烈也是本行業亟待解決的問題。國家有必要在土地供給、投融資優惠以及購房貸款等方面出臺更為有利的措施，解決制約房地產行業發展的各種因素，以市場化的方式來進行宏觀政策管理，為可持續發展打下良好基礎。
二、房地產經濟的發展概況
房地產經濟是以商品房以及其他類型的房產資源作為指向性目標，在房產的生產、分配、交換和消費領域進行的經濟活動關系。它是生產力與生產關系在房地產上的結合和體現。房地產經濟的可持續發展戰略是對世界最新發展觀念和趨勢的一種順應。所謂可持續發展，是指發展要有前瞻性，既要滿足當前發展需要，又為后世留有余地。這種新型的發展觀念于上世紀八十年代出現，并由于與社會的發展現實和困惑不謀而合而受到廣泛的認同和踐行。可持續發展觀對于房地產經濟的穩健、良性發展也是意義重大的。房地產行業屬于我國的支柱產業，它的產業鏈條綿長，涉及的相關產業據估計有四十余個。房地產經濟的健康發展是國民經濟發展和社會穩定的重要支撐力量。2017年一季度，我國的經濟增長率為6.9%左右，但是房地產經濟對國民經濟增長的貢獻率超過了七個點。因此，我們必須重視房地產經濟的可持續發展，在滿足我國居民合理的住房需求時，有效利用資源和保護環境，為后人的發展留下更多的優質資產。
三、我國房地產經濟的現狀分析
2017年一季度，我國經濟企穩回升，國內生產總值實現了6.9%的增長。根據4月18日國家統計局的一季度統計數字，房地產業是繼信息技術業、服務業和運輸業之外增長率最快的行業，達到7.8%，高出國民經濟增長率近一個百分點。綜合分析，一季度實現經濟增速的回升是投資、消費與出口共同作用的結果，其中房地產行業的帶動作用不容忽視。在固定資產投資中，房地產占比為31%。
受到一些地區和城市商品房銷售順暢的作用，與土地及房地產相涉的稅種都獲得了十個點以上的增長幅度，其中土地增值稅達26.1 %，房產稅達到13.5%。一季度的國家財政收入收入也實現了恢復性的高速增長，一般公共預算收入為4.4萬億元人民幣，同比增長14.1%。這里面部分歸功于房地產銷售快速增長。一季度，土地出讓收入同比增長29.9%，達到近萬億元大關。土地價格呈現出綜合地價持續溫和增長，住宅地價較快增長以及熱點城市住宅地價增速趨緩的特點。
四、我國房地產經濟的可持續發展戰略路徑選擇
房地產經濟是我國國民經濟的重要成員，它是實現社會再生產的一個經濟環節，為社會再生產的順利開展提供了土地和房屋等的基本資源。我國的經濟發展歷史表明，房地產行業一直是經濟增長的重要拉動因素，其涉及到的直接或者間接的經濟利益與經濟增長具有正相關性。房地產行業在整個國民經濟中的占比非常高，并且把相關的建筑業、建材業、裝備制造業、運輸業和服務業等行業整合在一個經濟生態中。
（一）建立暢通的多樣化融資渠道
房地產經濟是資本密集型的產業門類，土地與資金的最優化組合是房地產經濟順利發展的一雙翅膀。融資渠道的有效性及效率對于房地產行業的生存與發展有著極大的影響。融資渠道和方式不僅為房地產行業供給了金融血液，而且它體現了資本與該行業的有效的配比關系。當前，房地產企業過于依賴以銀行借貸為主要形式的間接融資形式。在國家宏觀信貸政策趨嚴的嚴峻形式下，極易放到房地產整個行業的金融風險，出現大量企業資金鏈斷裂或者資金無法維繼的風險。
（二）重視風險管理
風險管理是系統工程，企業一定要從市場定位、品質定位和房產環境定位等各方面全面加強風險管理，降低各種風險對企業發展存在的潛在危險，提高經濟效益。房地產企業在進行風險管理時，一定要遵循可持續的發展觀，以科學的專家論證和準確的市場調研以及對項目的可行性研究等方式，進行科學的風險管控。在實施風險管理時，企業要在各個層面上落實責任主體和權責，采用可靠的風險管理手段和技術，提高風險管理的水平和效益，提升房地產企業的科學管理水平。
（三）實現住宅的標準化
現階段，房地產行業已經步入了品牌化和產品標準化的發展階段，大的房地產商主導了這一過程。標準化的設計與生產，可以有效減少物件的損耗，縮短建設周期，節約大量資金。最為重要的是，標準化的開發方式可以最大程度地保障商品房的優秀品質。在產品標準化的過程中，制定標準化的指導文件是前提條件。房地產商應當在標準化文件和流程的指引下，實現對成本的目標管理，有效控制資金投入，提供優秀的工程管理能力，推動可持續性發展。
五、結語
總之，可持續發展戰略是房地產經濟健康發展的不二選擇。為此，我們必須因勢利導，在拓寬融資渠道、進行風險管理和實現產品的標準化等方面苦下功夫。
參考文獻：
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關鍵詞：財務風險；風險分析；財務比率；模型分析
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049
1 研究背景
由于社會經濟不斷發展的需求，我國的房地產行業在近年來取得了飛速的發展。巨大的利潤讓越來越多的社會資源投入到這個行業中，但是房地產行業本身存在的特點，也讓房地產行業的財務風險加劇。資金投入大，資金鏈和建設周期長，資金回籠的速度慢，資產變現能力差。同時，對于企業的發展來說，如果資金和融資能力不強，也很難接到收益較大的項目。在2008金融危機之后，房地產行業出現了泡沫；“中國房地產上市公司2012年的TOP10研究報告”中說到，我國政府將不斷加大調控力度，繼續鞏固調控成果，促使房價回到正常合理的水平；2014年，國務院《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，這個規劃，給予了房地產行業全新的成長空間也促進了房地產行業的轉型升級。在這種情勢下，要想在激烈競爭的環境下求生存、求發展，我國的房地產企業必須要提升對財務風險的認識，如果增強對財務風險的抵御能力，如何將財務風險控制在一定的范圍內，保證企業的健康發展，降低遭受財務風險的可能性才是重中之重。
2 保利地產基本狀況
2.1 保利地產的發展現狀
保利地產（集團）股份有限公司前身為廣州保利開發公司，成立于1992年，1993年在國家工商局完成注冊。保利地產在2002年完成股份制改革之后開始全國范圍的發展。2006年在上交所上市。至2015年保利地產實現了凈利潤123.45億，增長1%，實現營業總收入1235.08億元，同比增長13.25%。
2.2 保利地產基本財務狀況
從資產負債表主要數據表可以看出，從2010年-2012年，保利地產的資產翻了近3倍，是因為保利地產投資性房地產的增加，在2010年投資性房地產金額為42.39億元。股東權益不斷擴大，而公司的負債速度跟不上股東權益擴大的速度，降低了保利地產抵抗外部風險的能力。
從利潤表的主要數據表可以看出，營業收入和營業成本都從2010年-2012年五年期間翻了三番，營業利潤從2010年的74.24億漲到了189.81億，利潤總額也從74.05億漲到了190.32億，凈利潤也翻了三番，保利地產的業務量增加是主要原因。
從現金流量表主要數據表中可以看出，現金流量凈額和投資現金凈額在2010和2011年都為負值，這是由于保利地產的高速發展，導致資金緊張，但在2012年開始取得收入，所以經營現金流量恢復到正常值，但是2013和2014年開始，又呈現了負值，因為市場的供過于求的原因，周期太長，無法及時取得收入。
從主要財務比率表中，可以看到，每股凈收益在下降，凈資產的增長率也在不斷下降，但是毛利率比較穩定，是因為保利地產之前的大規模擴張，導致有大量的貸款，三大費用增加，特別是財務費用。
2.3 財務比率指標分析
財務比率指標可以反映財務風險的變動情況，通過圖1我們可以看出以下四個問題。
2.3.1 償債能力
2010年-2014年，流動比率下降，從2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流動比率均小于2，低于合理值。速凍比率在五年間也低于正常標準值1，說明了保利地產短期償債能力不足。現金負債比率也不斷下降，說明保利地產用現金償還短期債務的能力變弱，加大了公司的資金風險。
2.3.2 資本結構
保利地產的資本負債率，一直居高不下，超出了行業的平均水平，這樣會加大不能按時償還債務的風險。
保利地產從2010年-2014年，雖然股東權益比率呈上升趨勢，但是仍然處于較低的水平，應保持適中的水平，股東權益比率過小，說明企業負債過大，那么公司抵御外部沖擊的能力就會減弱。
2.3.3 總資產的收益率
保利地產從2010年-2014年，總資產收益率、營業利潤率、成本費用利潤率和主營業務利潤率都是下降趨勢，說明保利地產在創造收益的時候花費的資本更多，市場競爭力隨之減弱，應對財務風險的能力就被削弱。
2.3.4 營運能力
保利地產從2010年-2014年，應收賬款周轉率持續下降，從2010年的68.1下降到2014年的38.39。資金回收緩慢，經營活動的資金不能得到充分的利用，資金回收風險增大。
2.4 保利地產財務風險的總體評價
綜合保利地產公司財務風險的財務比率指標分析、單變量模型分析。Z3和F分數模型分析結果，我們可以得出，保利地產的風險水平是在不斷上升的，就是目前處于安全的狀態，暫時看不到財務危機，但是，從上述的分析綜合來看，它的安全程度還是有所下滑。從2010年-2012年保利地產的償債能力和營運能力皆有不同程度的下滑，現金流量也不樂觀，結合目前的國家的宏觀調控政策和行業形勢來看，同行業的格力地產，同樣是上市公司，但是格力地產的財務風險情況要低于保利地產，保利地產想要持續的健康的發展，確保可以在同行業中占據一個優勢地位，就必須提高財務風險的意識，分析財務風險上升的原因，在日常的財務活動和經營活動中加強管理和防范，及時的調整策略。
3 保利地產財務風險的成因
3.1 宏觀政策
3.1.1 宏觀調控
2010年，“國十一條”，發生違法違規行為的房地產開發企業，暫時取消新購置土地資格。
2011年，“新國八條”，加強對閑置房地產的清理力度，打擊囤地的行為，健全招標拍賣等制度。
2012年，繼續促使房價回到正常，落實安居工程。
2013年，“新國五條”，打擊投資投機性購房。
2014年，國務院《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，推動城鄉一體化發展，給予了房地產企業轉型的機會。
因為這些政策，保利地產作為國企的拿地優勢被削弱了，所以保利在購進土地的時候，成本增加，利潤下降，投資風險加大等。
3.1.2 稅收政策
我國房地產行業需要繳納十幾種稅。在房產首次交易的時候，開發商需要繳納營業稅、所得稅、建設稅、土地增值稅和土地使用稅，同時，購房者要繳納契稅和印花稅等。在房產二次交易時，個人所得稅、營業稅和教育稅附加由賣家繳納，繳納契稅和印花稅由買家繳納。而這些要繳納的稅實際最后都是房價的一部分。由于房產稅的范圍的擴大，勢必稅收成本會加重，那么那時保利地產的獲利能力就會被削弱，增加投資資本收回的風險。
3.1.3 其他政策
政府的保障房政策，雖然為我國低收入家庭解決了住房困難等問題，但是又對商業住宅造成了沖擊，商品住宅的需求量下降，房屋賣不出去，開發商的利潤出現波動，財務風險增大。
3.2 行業形勢
3.2.1 市場競爭激烈
因為近十年的社會的發展，我國的房地產行業也在加速發展，很多社會資源投入到了房地長行業，房地產企業的數量翻倍的增加，整個房地產行業不斷的壯大。保利地產在面對這么多強勁的對手時，必須保持市場的占有率，保證資金回籠的速度。
3.2.2 市場需求
房地產行業經過大熱之后，現在市場上的住宅等已經是供過于求的狀態，整個房地產行業利潤在不斷的下降，保利地產也已經告別了高速發展取得高利潤的階段，保利地產只有對財務風險進行防范，才能使實際盈利和預期盈利相差不遠。
3.3 內部原因
（1）保利地產一直以來的高速發展策略，在當下嚴峻的形勢下，財務風險會不斷的加劇，對此，保利地產應該順應環境做出調整和改革。
（2）資金投入量大，資金回收期長。保利地產作為行業的龍頭企業，對資金的依賴程度高，又因為房地產行業需要巨大的投入，從開發到銷售，時間周期長，一般要三到五年，所以資金回收的風險加劇。
4 保利地產財務風險防范的建議
4.1 決策者財務風險意識需加強
企業決策者對財務風險的重視程度直接影響整個企業的財務風險狀況，所以在做決策時，要將融資、投資、經營和利潤分配等問題納入決策的考慮范圍。保利地產在過去是跨越式的發展，然而如今國家的宏觀政策越來越嚴格，房地產行業的環境不佳，加之行業之間的競爭激烈，保利地產以前的發展廁所已經不適合當下，所以保利地產需要謹慎的進行投資活動，再次降低資金不能順利回收的可能性。
4.2 財務人員的風險管理能力
財務人員要對財務風險的認識必須提高，順應社會發展的要求，將財務風險的防范意識帶到日常工作中，除了對財務風險狀態進行及時的監控和防范，也要及時和客觀的將保利地產的財務風險變動情況反映給決策者，便于及時的做出財務風險的防范措施。
4.3 保障償債能力
從本文的分析我們可以得知，保利地產的償債能力在不斷下降，要將長期負債和短期負債控制在合理的范圍內，并且及時調整資本結構。加之國內融資環境嚴峻，現金和應收賬款的周轉率需要提高，提高償債能力要通過降低資金占有率來實現。
4.4 海外融資
保利地產是我國房地產行業的龍頭企業，高速發展和高負債是分不開的。保利地產的融資渠道一直在國內，近年來國內的房地產行業不景氣，國家宏觀調控政策多，保利地產的資金的流動性也較以前不好。與此同時，保利最大的競爭對手萬科已經在海外融資的道路上，萬科的海外融資降低了萬科的融資成本。對此，保利地產也應該加快拓寬融資渠道的步伐，以此來降低融資成本。
【關鍵詞】房地產；財務危機；處理；控制；措施
房地產公司是從事房地產開發建設、銷售、租賃管理，以及相關中介服務和其他經濟活動的獨立部門。在一個整體宏觀經濟周期內，房地產行業可以驅動建材、建筑、機械、冶金、機械、家電、家具等相關產業的發展，創造大量社會就業機會，是我國國民經濟的重要支柱產業。眾所周知，房地產業是一個資金密集型行業，有資金投入量大、開發周期長，受經濟大環境影響較大的特點。這些特點導致了房地產企業的商業模式具有較大的特殊性：不僅資產負債率較高，而且投資回收周期長。房地產業的各項生產經營活動的過程實際上是大量的資金的運作過程，涉及金融風險復雜而多樣，所以房地產行業有著比較大的財務風險。如何規避和防范風險因素，盡早發現潛在的財務危機，使企業盡快消除發展過程中的潛在風險，構建財務預警系統的房地產是一種重要的方法。
1 房地產企業財務危機
房地產企業財務危機是指企業的現金流量不能滿足企業的需求，如無法支付到期貸款或借款、不能足額按進度支付合同約定的工程款項或工資薪金，總之是企業的現金流無法支撐企業的正常經營要求。關于房地產企業財務危機產生的認識，從房地產企業財務活動的內容和特點可以了解，我們認為，相對于其他企業，房地產行業的財務危機主要產生自資金流入環節。可能會因為政策原因，或企業產品不能迎合市場，導致實際銷售收入沒有達到預期，而同時房地產企業過度運用財務杠桿，在高資產負債率的情況下，信貸資金被回收。房地產企業財務危機一旦發生，對上下游的金融行業、制造業等，都將造成極大的影響。地區發展過度依賴房地產行業，確實容易引發投資泡沫與經濟過熱現象。因此相對而言，發展以制造業升級為經濟支柱的新型工業化道路，也確實是未來中國經濟發展的最佳途徑。但如果僅僅以此就認為，制造業升級可以馬上替代房地產行業，成為各地區發展的新支柱產業，無疑是片面而書本化的。
2 房地產企業財務危機風險分析
2.1 政策性風險
把政策性風險放在首位，基于我國不完全市場經濟的大背景。有形的手經濟生活中依然起著巨大作用。房地產業是一個傳統的、有較高利潤率的行業。我國連續十余年房地產行業的快速發展、房價只漲不跌的歷史，不僅使房地產企業可能忽略了危機的逼近，而且使大量資金從制造業及其他行業涌入房地產行業，民企、央企，都要來分一杯羹，這使國家認識到了整個行業的不健康，導致了調控的到來。雖然對近期、中長期的房地場行業走勢市場有著很多不同的預測和判斷，但近兩年，史上最為嚴厲的房地產調控的到來，證明了房價不可能永遠居高不下，只漲不跌。政策性風險對房地產行業最大的影響就是收入的劇減，而房地產企業最大的危機也來自現金流的枯竭。限購政策恰恰打中了這一要害，有房產在手的、較富有的客戶被限制購買；而無房產的年輕人面對高房價卻望房興嘆。同時，銀行信貸政策的收緊，對房地產行業是二次精確打擊，房地場行業從銀行信貸行業眼中的香餑餑成為了燙手山芋，銀監會明確的限制房地場行業的融資方式，數種傳統的融資渠道被政策限制，導致企業從市場取得資金越來越困難，成本越來越高，最終必將影響到企業資金鏈的安全。
2.2 經營性風險
在過去十年，在房地場行業景氣的大前提下，房地產企業經營風險相對來說是較小的。房地產企業只需重復做幾件事：買地、土地抵押取得貸款、開發、銷售、資金回籠、再買地……，在那個階段，房地場市場一片繁榮，房子一開盤幾乎都銷售一空，快速的資金回流和較高的利潤率保證了企業再投資的資金來源。在現今的環境下，經營風險來自于以下方面：一、產品風險。在現今房地產市場整體供大于求的前提下，產品設計的重要性得以突出，房地產商突然發現，客戶的眼光變的挑剔了，不是什么房子都能引來客戶排隊購買的熱情了，在這種情況下，產品設計的失敗將使企業付出沉重代價。二、投資風險。如果企業能產生合理的現金流和利潤，擁有部分剩余的資金，就會產生新的投資想法。而面對通貨膨脹和較大的市場風險，如果沒有良好的市場調查，惡性競爭、強行上馬新項目，如新投資的項目不能趕上進度，不能達到預期收益，極易造成投資失敗，對于一般規模的房地產企業來說，一兩個項目的投資失敗，完全可能造成致命的后果。三、財務杠桿風險。房地產企業需要大量資金，而資金缺口不是上一個項目的利潤可以完全解決的，必然主要靠負債來解決。雖然負債融資的可以在一定程度上，能提高企業的經濟效益，財務杠桿系數越大，財務杠桿效應更加突出。但債務比率的上升，會使房地產企業債務風險增加。而目前市場利率在高位徘徊，據觀察，目前房地產行業融資成本遠高于銀行基準利率，達到了9%到15%，如果企業經營不能達到預期的的收益率，高利率會給企業帶來較大的償付風險。
3 房地產企業財務危機風險處理
3.1 資金集中管理模式，資金效率最大化
房地產企業集團公司，資金管理應該更側重于集中式的管理的企業模式。可以防止企業支付危機發生，保持資本流動平衡。可通過資本流動的有效管理以及控制企業的經營活動和財務活動，可以獲取最大的投資效益。掌握房地產集團企業的內部資金、流動，而且有效地監控組織經費使用。集團總部使用資金池，整合、合理調整統籌安排資金使用，從而加強內部資本集約管理，優化資本分配，不僅可對從屬企業資金調度實時監控、減少閑置資金，提高資金使用效率集團作為一個整體，而且可以滿足重點項目的資金需求，加速資金周轉效率，因為有大規模的集中管理和力量，可以消除資本體外循環，改善整個集團的資金使用效率，同時確保資金的安全。
3.2 多種融資渠道、創新融資方法、分散風險
通過多種渠道融資，為房地產企業創造相對安全的企業資金鏈。可以將房地產資金鏈和目前資本市場對接，通過建立房地產資金的內部和外部循環系統。在企業需要資金時，可迅速取得融資，有資金閑置時，可以進入外部循環系統，以減少企業財務成本。可制定相關風險分散，確保資金鏈的安全的預警措施。同時，房地產企業必須對其資金鏈管理進行研究并尋找更適合自身發展的企業融資、投資模式。隨著我國金融市場的不斷開放，新的融資渠道和新的資金不斷進入市場，在目前的資本市場中，除了日益激烈的市場競爭，還有可以減少借款企業成本，低風險的融資手段。這需要財務人員有敏銳的嗅覺，嘗試新的融資方法。合理的房地產企業資金鏈，避免銀行利率上升或準備金率影響的融資的能力，一定要得到重視和發揮。企業系統內部和外部的融資相結合，多元化融資，積極拓寬資金來源，將成為企業化解財務危機的重要手段。
3.3 加強收益分配管理和投資控制，建立預警機制
當企業處于相對穩定的和成熟的階段，收入分配政策應是適當減少，使企業保持一定的現金儲備。在市場方向不明朗的前提下，精簡投資項目，對新項目做全面的投資收益分析、市場調查、根據市場好惡設計不同的、差異化的住宅產品。建立一套財務危機的早期診斷和預警機制，將危機消滅在萌芽階段，對企業有著重要的現實意義。它有助于對危機產生的深層原因進行分析。我們可以通過設置，觀察一些敏感性財務指標的變化，對企業可能或將要面臨的財務危機信號控制預測。這些敏感財務指標包括：資產負債率、開發項目收益率、現金流量、資金實際成本等、并采取適當的措施，在財務危機積累、危機全面爆發前，作出判斷和應對。
4 結論
我國房地產企業受來自企業內部和外部內外風險的影響，排除風險的關鍵在于預判并主動處理風險，并加以控制。與此同時，加大分析投入能力和應急處理，可事先通過分析財務指標和控制開發等項環節風險分析，幫助房地產企業防范風險發生，促進其持續健康快速穩定的發展。
參考文獻：
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世界各地在其經濟發展過程中幾乎都出現過房地產泡沫，為此，各國專家們對房地產泡沫的成因、過程和影響，特別是房地產與金融市場的聯動關系做了大量深入的研究。
研究表明，風險比較高是房地產行業天然的特點。房地產行業建設周期長，而且受土地市場嚴格約束，所以供給的調整相對缺乏彈性。當房地產價格趨高時，會刺激供給方的投資，但是，房產建成時的市場形勢可能和投入時差異很大。如果此時市場價格已經趨降，那么供給的增加會進一步拉動價格向下，形成負反饋。經驗表明，供給方很難對將來的市場作準確的判斷，甚至當前的信息也往往難以準確、及時地獲取。原因在于房地產的供給與其他行業產品不同，異質性很強，有地域性的差異和資本結構的差異；另外，房地產不存在中心交易市場，交易相對不頻繁，交易成本高；價格是由雙邊談判決定的，缺乏可用的信息和透明度。另外一個風險在于，房地產市場并沒有像股票市場一樣完備對沖，如遠期和沽空機制，缺少短期套利手段來避免長期的風險。
房地產行業的另外一個最重要的特點是與金融業天然的密切聯系，這主要是由房地產業的投資規模決定的。如果不通過融資，房地產很難做出規模；而一旦房地產進行了某種形式的融資，開發商和投資者就共同承擔了風險。融資越大，上面所說的負反饋效應就越大。而如果融資渠道單一，風險就會很集中。尤其是當房地產主要是通過銀行貸款時，一般情況下會以房地產作為抵押，這種融資方式會進一步放大風險：房地產價格越高，開發商的賬面資產值就越高，則其還款能力越強；銀行的資產負債組合中的價值也越高，也就有能力、也有意愿借款出去，包括開發貸款和住房按揭貸款，兩者的結合極易引起信貸膨脹。更多的資源將持續向房地產集中，一旦房地產價格下跌，上面的邏輯也將隨之倒行而引起惡性循環：隨著開發商的資產貶值，銀行的資產亦隨之貶值，經營風險增加，銀行會緊縮貸款（包括開發商和住戶的抵押貸款），需求進一步不足，價格進一步走低。
所以，據此推論，如果房地產市場出現過熱問題，一定是出在兩個環節：1．開發商對市場的預測及開發的項目失誤（即沒有看住市場）；2銀行向這樣的項目貸了款（即沒有看住自己的錢）。以往房地產市場出現問題時的表征一般如下：房地產價格在短短數年內急速上漲，然后在某個頂點開始更加急速地滑落。而在此之前銀行資產已過度向房地產行業集中，從而造成銀行資產組合中房地產資產比例及抵押貸款比率過高。另外，對房地產開發商、建筑公司以及對與房地產有關的非銀行金融機構的融資都很寬松也對市場起到了推波助瀾的作用，但資金鏈條最后還是上溯到銀行系統。毫無疑問的結論是，過度集中會帶來較高的風險。
現在的問題是，為什么會有過度集中？深入的研究表明，原因主要如下：
----房地產周期比較長容易造成危險的短視。而市場暢旺，特別是房地產價格持續多年上升后，房地產貸款的回報和還款記錄非常好，會使人產生一種錯覺，即市場會繼續向好。另外價格上升，使得貸款額／價值之比下降。風險被低估的同時，風險管理的力度就會減弱。
----房地產市場的不完全信息及缺乏相應的分析系統，精確計算房地產項目的貼現值，要有賴于租金、貼現率、預期通貨膨脹、貶值損失和空置率等指標，但這些指標不容易得到的同時，也不容易證實。而且，只要抵押品的“價值”超過貸款額，銀行就不會注意項目的細節。但如果房地產價格出現大幅下降，極可能造成抵押品價值低于貸款額，從經濟角度來看，借款者可能因此不還錢。另外銀行借給非房地產系統的貸款（以房地產抵押），也會從另一個側面造成對房地產的過度貸款。
----不當激勵或者道德風險。客觀上說，由于許多開發商在自有資金率很低的情況下，主要是依靠高杠桿式的融資來進行項目開發，加上信息不對稱的普遍存在，實際上開發商通過銀行借款的風險比通過股市募資的風險要高，但最終這種風險會轉嫁到銀行。
----有時是由于擴張性的貨幣政策所致，或者是過多的外來資本注入，這兩種情形在亞洲地區較普遍存在。
關鍵詞：房地產；風險管理；策略
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著我國經濟的飛速發展，房地產行業也迅速發展，為國民經濟的騰飛作出了重要貢獻，成為國民經濟的支柱產業。但是，房地產行業面臨的社會環境和市場環境復雜，同時有涉及行業廣泛，項目規模大，資金投入量大，使房地產在整個經營過程中面臨著不可捉摸的風險。最近幾年，國家加強了對房地產行業的調控力度，國家經濟政策和行政法規的變化，必然會給房地產行業帶來一定的風險。雖然目前大多房地產企業引進了風險管理方法，但是風險管理涵蓋面窄，系統性科學性嚴密性都不強，不能及時對房地產企業所面臨的風險金進行識別和控制，給企業造成一定的經濟損失。因此房地產行業必須正視并重視企業運營及整個開發過程中的風險，建立科學嚴密系統的風險管理體系，以保證開發產品品質。
一房地產企業面臨的內部外部和內部外部風險
（一）房地產企業面臨的內部風險
1投資決策風險。因為房地產在開發設計階段，不但要投入巨額資本，還要面對漫長的開發周期，造成通過決策所產生的結果來證明決策的正確性帶有很大程度上的滯后性，因此在房地產開發過程中，企業對各個開發環節所制定的決策具有極高的風險。
2項目管理風險。項目管理風險是由管理者管理不善而對企業造成經濟損失的風險，它主要包括，決策者缺乏企業經營管理能力，員工缺乏相應的專業技能。還有由于相關人員未按法律處理各種合同，造成違章或違法等行為。
3財務風險。通常來說企業投資負債比率越大，企業面臨的財務風險就越高。如果企業不能及時獲得足夠的現金來按月或者按年償還銀行債務本息，或者是房地產商不能夠從其他資金市場獲得投資所需的巨額資金，那就會使企業面臨著財務風險，可能使企業無法獲得預期的收益。
（二）房地產企業面臨的外部風險
1政策性風險。在房地產的投資過程中，政府的土地供給政策，稅費政策，金融政策，低價政策，價格決策，住房政策，環境保護政策等均會嚴重影響房地產投資者的收益目標的實現，給房地產投資者帶來不可預料的風險。
2市場供求風險。按照通行的國際慣例，商品房空置率在 5%到 10%之間時，說明商品房供求平衡。商品房空置率在 10%到20%之間時說明商品房供大于求 ，是危險區。商品房空置率在 20% 以上則為商品房重積壓區。房地產商必須根據不同的商品房空置率，采取不同的銷售措施，減少商品房積壓。
3金融風險。金融風險主要指包括利率在內的銀行貸款政策變動風險和信用風險等。銀行貸款政策的細微變動，如信用條件松緊，信貸額度大小，信貸政策傾向性的變動都將對企業的資金流管理有直接影響。而銀行利率上升會對房地產投資產生負面影響。
二 房地產企業風險管理應該做到“三控”
（一）控制投資決策風險
為控制投資決策風險，房地產企業要把目光放長遠，建立完善的風險組織體系，設置專門的風險策略部門，對市場評估及荼毒土地購買評估并時刻監控行業最新動向，掌握國家政策動態。房地產企業時刻關注房地產行業的最前端，觀察每個企業的最新動向；房地產企業還要關注時事，敏銳的捕捉政策動向。這樣房地產企業就能既關注行業動向，做好產品銷售對象有效的規避風險，盡可能的降低投資和決策的風險。
同時，房地產企業要積極建立風險管理文化。企業應大力培育風險管理文化，確立樹立正確的風險管理理念，提高員工的風險意識，使風險管理意識融入到員工的行動，從而促使促進企業建立嚴密、科學、系統的風險管理機制。
（二）控制項目實施階段管理風險
房地產企業要強化項目管理風險意識，編制項目質量保證、開發進度計劃。房地產企業在建設項目活動之初就應該形成風險意識，進行有組織的項目風險計劃工作。以下是建設項目中因該注意的風險隱患。
1 控制房地產的質量風險。
房地產企業要根據房地產質量的綜合性特點, 制定綜合質量指標,量化并具體工程質量、區位質量、產品質量、環境質量、社區質量、服務質量等方面指標,建立綜合質量管理體系。對從房地產的規劃、選址、設計、招標、施工、裝修、竣工、租售、物業等各個環節進行全方位、全過程的質量監控和質量管理，協調各利益主體的關系，全面提高房地產建筑的整體質量。
2 控制房地產工程管理的風險
房地產企業在項目開工前，應該在認真研究工程管理各環節的基礎上，制定針對性的管理措施，建立完善的工程項目管理體系。工程項目管理部門在策劃工程時，要考慮多方因素，充分運用成本、設計、物業、銷售等相關部門的資源，科學合理的設計規劃從施工管理機構組織、標段劃分和施工平面布置到招標采購計劃、關鍵線路計劃、成本目標等重要環節。同時，工程項目管理部門要對工程建設進行實時的監控，根據具體情況不斷完善管理制度，只有這樣才能保證房地產項目的工程進度達到企業的要求。
（三）控制財務風險
1 豐富融資渠道，擴展融資方式。房地產企業要改變觀念，轉變融資觀念，由向銀行貸款轉向多渠道融資。企業可以積極挖掘自身潛力，可以嘗試著實施信托計劃，進行企業股權融資，典當，資產證券化，銷售融資等多元化融資渠道，在不提高企業資產負債率的情況下，降低企業融資成本，盡量節約財務費用，將財務風險盡量控制在可以承受的范圍之內，為企業產期發展做準備。
2. 對資本結構進行優化，降低企業籌資風險。企業的負債經營會增加股東的收益，增加企業的財政壓力。而且企業負債比例的上升，會逐步增大企業的財務風險。房地產企業優化產權資本與債務資本的構成比例，尋求最佳的資本結構，堅持適度的負債經營，盡可能降低財務風險。
3. 改善資金管理理念，提高資金的利用率。房地產企業資金流量巨大，對企業的運營及其重要，因此房地產企業必須提高企業的資金管理情況。房地產企業要強化對資金的管理，加強對財務的監控，制定科學的現金使用計劃，科學安排資金的調度，保證為企業的生產經營活動提供必要的現金。同時，房地產企業要強化對應收賬款的管理。
4完善并加強內部審計。一般來說，當房地產企業發展到一定階段，內部審計工作就成為制約企業進一步發展的重要因素，因此，房地產企業要重視內部審計工作。在內部審計工作中將過程控制和主動控制結合起來，強調風險管理，認真處理事前控制和事中控制，發揮內部審計對房地產企業風險評估和防范作用，即使處理風險隱患，保證企業的合法權益，發揮資產經營的最大優勢。此外，還要重視事后審計，促進財務收支審計向管理審計、經濟效益審計、內部控制制度審計、專項審計等方向發展，以便綜合評價各生產力要素的利用程度，實現資源的組合優化，對房地產企業進行全面實現監督、控制、服務、評價。
結語：
房地產企業發展過程中時刻面臨著多種多樣的風險，從外部的國家政策性風險、市場供求風險、金融風險，到房地產內部的投資決策風險、項目管理風險、財務風險，都對房地產企業的生存產生極其重要的作用。房地產企業的成敗不僅關系到自身的利益，還對影響著一般消費者的利益。一些房地產企業平時不注意防范風險，當風險來臨時，手忙腳亂，給企業造成巨大的損失，甚至造成企業破產。因此房地產企業必須建立嚴密的風險管理體系，防范外部風險和內部風險，促進企業平穩的發展。
參考文獻：
[1]周雁;;淺析房地產項目開發的風險及對策[J];現代經濟信息;2009年11期
[2]高曉麗;;淺析房地產企業風險管理[J];中國市場;2011年32期
