發(fā)布時(shí)間：2023-03-22 17:36:50
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)投資論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
在我國(guó)投資性房產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)公允價(jià)值度量的條款是：房產(chǎn)公司應(yīng)該在會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)期限結(jié)束時(shí)運(yùn)用成本機(jī)制將投資性房地產(chǎn)做后續(xù)的核算：倘若存在充分理由并足以說(shuō)明投資性房地產(chǎn)公司的公允價(jià)值可以穩(wěn)妥地連續(xù)獲取，即可選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。一旦房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的計(jì)量機(jī)制得以約定執(zhí)行，不允許再自由更改?；诖耍覀儠?huì)越發(fā)熱衷于成本計(jì)量機(jī)制，僅當(dāng)公允價(jià)值可以準(zhǔn)確無(wú)誤的獲取時(shí)，才可選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)置換時(shí)，若采用了傳統(tǒng)的成本計(jì)量機(jī)制，則把房產(chǎn)轉(zhuǎn)換以前的財(cái)務(wù)賬面價(jià)值當(dāng)作轉(zhuǎn)換之后的下賬價(jià)值；若采用了公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制時(shí)，把投資性房產(chǎn)更改為自用房產(chǎn)，則需把更改之日的公允價(jià)值當(dāng)做自用房產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原來(lái)的賬面價(jià)值的差額當(dāng)做公允價(jià)值更改利益損失，把它計(jì)算在當(dāng)時(shí)的利益損失之內(nèi)，當(dāng)自用的房地產(chǎn)或者以前的儲(chǔ)備貨物更改為選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，取用更改之日的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。公允價(jià)值度量低于以前賬面價(jià)值的數(shù)額當(dāng)做資本公積金計(jì)算在所有者利益之內(nèi)。當(dāng)房產(chǎn)公司核實(shí)此項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)時(shí)，那些原來(lái)計(jì)入所有者權(quán)益的資產(chǎn)更改為處置時(shí)期的投資利潤(rùn)。當(dāng)采取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，不給投資性房地產(chǎn)實(shí)施折舊和分?jǐn)備N售，要按資產(chǎn)負(fù)債明細(xì)表每日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值當(dāng)做基礎(chǔ)條件來(lái)修正它的賬面價(jià)值，公允價(jià)值和賬面價(jià)值的所差部分計(jì)算在當(dāng)時(shí)所在時(shí)期的收益之內(nèi)。
二、新準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用條件
能夠確切的說(shuō)，公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制的信息資料關(guān)聯(lián)性比歷史成本計(jì)量機(jī)制的關(guān)聯(lián)性具有與生俱來(lái)的獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)，此評(píng)價(jià)也是經(jīng)過(guò)我國(guó)多個(gè)實(shí)例檢驗(yàn)所證實(shí)的。怎樣盡其所能地給現(xiàn)時(shí)和將來(lái)的房地產(chǎn)投資商拿出最有價(jià)值的決策信息依據(jù)一直是當(dāng)代廣大會(huì)計(jì)工作者的奮斗愿望，落實(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的奮斗目標(biāo)就是要盡其所能地推廣和使用公允價(jià)值這一連續(xù)計(jì)量機(jī)制。但是，參照相關(guān)專業(yè)人士把我們國(guó)家二零零七年提供的房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表給予統(tǒng)計(jì)，在國(guó)家推行新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之后，選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制實(shí)施房地產(chǎn)后續(xù)核算的公司還是偏少，其相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果的數(shù)據(jù)是：兩千零八年四月二十七日，在已經(jīng)公布年報(bào)的一千三百零三家上市企業(yè)中，只有九家上市企業(yè)采用了公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制而且將所有股東的權(quán)益做了歷史性的分配。其中，牽扯到數(shù)額規(guī)模最大的為中國(guó)銀行，其金額數(shù)目突破三十三點(diǎn)一八億元。調(diào)配數(shù)額最少的也有一百四十點(diǎn)一一萬(wàn)元，而有部分馳名的商貿(mào)企業(yè)卻沒(méi)加入其中。有關(guān)專業(yè)人士就這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行深入研究，得到的最關(guān)鍵和最具統(tǒng)一性的決定因素是由于在選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制時(shí)要具備極強(qiáng)約束力的基礎(chǔ)條件，另外在具有很強(qiáng)約束力的前提下，還必須存在相當(dāng)恰當(dāng)?shù)挠?jì)量體系來(lái)確保投資性房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)量工作的高效開(kāi)展。
三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定和作用
國(guó)際上曾有著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)量工作做過(guò)精辟的闡述，其核心意思是：一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織有較高生產(chǎn)率的前提條件是其必須有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)計(jì)量核算能力。由此可見(jiàn)，一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)量能力相對(duì)于它的鍵康發(fā)展是多么的重要。勞動(dòng)生產(chǎn)率的波動(dòng)，能夠?qū)е沦Y源分配的重新排序，其可嚴(yán)重地左右到產(chǎn)權(quán)由外向內(nèi)的轉(zhuǎn)變歷程。另有經(jīng)濟(jì)學(xué)家也曾做過(guò)闡述，其基本思想是說(shuō)會(huì)計(jì)的計(jì)量職能是會(huì)計(jì)體系的核心價(jià)值。所以，投資性房地產(chǎn)企業(yè)如果選取公允兼職進(jìn)行計(jì)量和核算，那么，即可以大力促進(jìn)投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)組合和資源調(diào)整。故我們一定要仔細(xì)研究公允價(jià)值的概念、環(huán)節(jié)和計(jì)量措施等內(nèi)容。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指出，公允價(jià)值是指在平等交易中掌握具體情況細(xì)節(jié)的財(cái)務(wù)所有人主動(dòng)實(shí)施資產(chǎn)交易的資金數(shù)額。依照國(guó)際上對(duì)公允價(jià)值的定義可認(rèn)為，公允價(jià)值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要發(fā)生大量的交易數(shù)額；B此種交易一定是連續(xù)的，是發(fā)生在經(jīng)營(yíng)主體間長(zhǎng)期的交易行為；C實(shí)施交易的價(jià)格是公開(kāi)的、透明的，合理的和大家公認(rèn)的。對(duì)在市場(chǎng)上實(shí)施的所有交易都是同等公平看待；D實(shí)施交易的價(jià)格是隨時(shí)都能夠獲得的，而且進(jìn)行極小的投入就可以獲得這些價(jià)格信息。依據(jù)我們國(guó)家投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，僅當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以隨時(shí)把握地獲取時(shí)，該企業(yè)財(cái)務(wù)核算方能夠選用公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。所以，根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的定義，投資性房地產(chǎn)一定要符合前述四個(gè)項(xiàng)目要求的情況下方允許運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。通常來(lái)說(shuō)，我們國(guó)家現(xiàn)一時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格在全國(guó)大部分城市中都存在著廣泛的交易情形，此類交易都是一直持續(xù)發(fā)生著的，而且都是陽(yáng)光實(shí)施的?，F(xiàn)時(shí)我們國(guó)家上市公司所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)基本上都符合上述的各項(xiàng)要求，所以就整體上來(lái)說(shuō)，我們國(guó)家對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制是完全可以做到的。那么，公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值這兩個(gè)概念又有怎樣的區(qū)別和聯(lián)系呢？市場(chǎng)價(jià)值說(shuō)的是在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)上采購(gòu)一筆資產(chǎn)或償還一筆債務(wù)所采用的市場(chǎng)價(jià)格，也可叫市場(chǎng)價(jià)格或者交換價(jià)格。把公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值對(duì)照起來(lái)比較便知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定允許依托公開(kāi)了的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格可作為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的選取依據(jù)。所以，可以把前述內(nèi)容當(dāng)作前期環(huán)節(jié)，即在可以獲取公開(kāi)公允的市場(chǎng)價(jià)格條件下，依據(jù)公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)格能夠極方便地確定公允價(jià)值。此類情況是在局部范圍內(nèi)選定市場(chǎng)價(jià)格與公允價(jià)格的差別來(lái)確定。
四、對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量工作的見(jiàn)解
依據(jù)上面所述內(nèi)容，本人以為投資性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的計(jì)量機(jī)制應(yīng)維持成本方式度量，遵照時(shí)間安排對(duì)投資性房地產(chǎn)提取折舊或攤派銷售，針對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日，實(shí)施減值測(cè)試并做好減值和計(jì)提減值的準(zhǔn)備工作。自用型的房地產(chǎn)及存儲(chǔ)貨物變更成投資性房地產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)變更成自用型資產(chǎn)或儲(chǔ)備貨物時(shí)，都要依據(jù)所擁有資產(chǎn)的賬面價(jià)值數(shù)量實(shí)施結(jié)賬轉(zhuǎn)換，由于投資的宗旨沒(méi)有發(fā)生更改，更改的只是擁有財(cái)產(chǎn)的方式，故不可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)換過(guò)程的利益損失。
五、結(jié)語(yǔ)
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價(jià)值模式公允價(jià)值模式
投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國(guó)家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來(lái)，這種投資行為也逐漸在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特征，為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日了第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計(jì)影響并對(duì)在實(shí)施過(guò)程中難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對(duì)本準(zhǔn)則更加深入的思考。
一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的創(chuàng)新
（一）將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示
本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點(diǎn)是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)反映。
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)并未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的內(nèi)容，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，通過(guò)“存貨——出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”，“其他長(zhǎng)期資產(chǎn)——出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對(duì)外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權(quán)在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算。上述資產(chǎn)除存貨外按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價(jià)值孰低的原則在資產(chǎn)負(fù)債表中分別作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)列示。但是，從這類資產(chǎn)的實(shí)際情況看，一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)數(shù)年以后，它們的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)市場(chǎng)的依賴程度很高，使得對(duì)房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)，從而有別于價(jià)值逐期減損的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)無(wú)法在會(huì)計(jì)上真實(shí)反映其特征及價(jià)值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值背離，財(cái)政部頒布的《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”等資產(chǎn)中分離出來(lái)，單獨(dú)歸類為“投資性房地產(chǎn)”，大大提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。
（二）有限度地運(yùn)用公允價(jià)值
1、引入公允價(jià)值
財(cái)政部在2000年《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中對(duì)于資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)采用了成本與可收回金額（或市價(jià)、可變現(xiàn)凈值）孰低的方法，基本上沒(méi)有使用公允價(jià)值模式。鑒于目前我國(guó)企業(yè)中投資性房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的變化情況和服務(wù)于提供更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息的需要，《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值模式，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)計(jì)價(jià)模式的重大突破。公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的應(yīng)用可以真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，增加報(bào)表信息的相關(guān)性，為報(bào)表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)經(jīng)營(yíng)，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房，房產(chǎn)租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規(guī)模將達(dá)到65萬(wàn)平方米以上，相關(guān)機(jī)構(gòu)研究表明，按照公允價(jià)值法的市價(jià)重估，公司房地產(chǎn)重估價(jià)值增值約40億元。《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實(shí)施，無(wú)疑使其會(huì)計(jì)報(bào)表中所反映的資產(chǎn)價(jià)值更加符合實(shí)際。
2、公允價(jià)值的運(yùn)用范圍
在公允價(jià)值的運(yùn)用范圍上，《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)—投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)價(jià)模式中任選其一。而我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定企業(yè)計(jì)價(jià)模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。具體而言應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)?？梢?jiàn)，我國(guó)限定公允價(jià)值的使用范圍，充分考慮到了我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)。
3、轉(zhuǎn)換差額的處理
在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額是否全部計(jì)入損益這點(diǎn)上，也可以看出新準(zhǔn)則制定者的匠心獨(dú)運(yùn)。新準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。”這與國(guó)際準(zhǔn)則第57條“對(duì)于將存貨轉(zhuǎn)換成一項(xiàng)將按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)?！庇兄黠@差別。如果企業(yè)想要通過(guò)虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來(lái)粉飾報(bào)表的話，為了遵守準(zhǔn)則規(guī)定，公允價(jià)值與成本價(jià)的差額只能記入到所有者權(quán)益中，杜絕了虛增賬面利潤(rùn)或每股收益的可能?？梢?jiàn)，我國(guó)這次出臺(tái)的新準(zhǔn)則決不是對(duì)國(guó)際準(zhǔn)則照抄、照搬、照轉(zhuǎn)，而是相關(guān)專家在充分考慮我國(guó)國(guó)情和國(guó)際慣例的情況下經(jīng)過(guò)深思熟慮而形成的思想結(jié)晶，可以說(shuō)是有中國(guó)特色的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則。
（三）區(qū)分投資性“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”
我國(guó)《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴(yán)格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準(zhǔn)則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”。這是因?yàn)殡m然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會(huì)因?yàn)橥恋氐纳刀?，而房屋建筑物的價(jià)值終究會(huì)因?yàn)閴勖慕K結(jié)而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來(lái)投資，只能作為出租物進(jìn)行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來(lái)投資，也可以作為出租物進(jìn)行投資。
二、實(shí)施《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的影響
（一）對(duì)分析對(duì)象的一個(gè)簡(jiǎn)單描述
筆者的分析對(duì)象為滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經(jīng)被ST，它們分別是ST興業(yè)（600603）和ST運(yùn)盛（600767），另外有兩家上市公司無(wú)法找到2005年的年報(bào)，它們分別是保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048）和北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據(jù)2005年報(bào)，按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，有12家上市公司沒(méi)有披露存在投資性房地產(chǎn)，23家披露存在投資性房地產(chǎn)。
（二）對(duì)滬市房地產(chǎn)行業(yè)采用新準(zhǔn)則的影響預(yù)期
在23家披露存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，按投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價(jià)值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在10％以上的共有五家公司。
滬市房地產(chǎn)行業(yè)投資性房地產(chǎn)簡(jiǎn)表①（2005年年報(bào)）
名稱股票號(hào)總資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例無(wú)形資產(chǎn)
（待定土地)
金橋
6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%
天津
海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56
天創(chuàng)
60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%
上海
海鳥(niǎo)600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%
實(shí)發(fā)展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%
全行業(yè)106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93
由此我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較高，筆者統(tǒng)計(jì)了滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司，其總資產(chǎn)為1067億元，其中基本符合新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)特征的約有70億元，占總資產(chǎn)的比重約6.59％。據(jù)相關(guān)報(bào)道，我國(guó)近幾年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)大致穩(wěn)定在10％左右。在北京、上海等地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這一水平。假設(shè)采用公允價(jià)格計(jì)量會(huì)帶來(lái)1倍資產(chǎn)增值的話，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在07年因?yàn)檗D(zhuǎn)換將會(huì)有70億元計(jì)入所有者權(quán)益，在08年因?yàn)樵鲋祵?huì)有巨額未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)計(jì)入損益，這對(duì)行業(yè)的影響是不可小覷的?？紤]到房地產(chǎn)有其特殊性，不同城市、地段、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。這給我們分析新準(zhǔn)則對(duì)全行業(yè)各家公司的影響帶來(lái)了困難，因此，本文僅以上海金橋?yàn)槔飨嚓P(guān)分析。
（三）《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)上海金橋的影響分析
1、對(duì)總資產(chǎn)的影響
采用公允價(jià)值計(jì)量，意味著2007年上市公司中投資性房地產(chǎn)溢價(jià)將在賬面充分體現(xiàn)。以浦東金橋?yàn)槔?，金橋板塊是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國(guó)際社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高薪技術(shù)行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿ν?。根?jù)公司2005年報(bào)，其主要的出租項(xiàng)目為碧云別墅、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園、碧云體育休閑中心、家樂(lè)福、英國(guó)學(xué)校、平和學(xué)校、碧云花園，新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉(cāng)儲(chǔ)。該公司房地產(chǎn)主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m2，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學(xué)校、家樂(lè)福、體育休閑中心為配套設(shè)施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區(qū)房?jī)r(jià)約為均價(jià)13000元/m2，如果采用公允價(jià)值計(jì)量，可以估計(jì)出投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值約為90億元，比賬面價(jià)值31億元增長(zhǎng)了約59億元，漲幅約為190%。
2、對(duì)利潤(rùn)的影響
如果相關(guān)公司按照《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的規(guī)定，在符合條件的前提下運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，則可能使公司的年末凈利潤(rùn)相較往年產(chǎn)生波動(dòng)。該準(zhǔn)則實(shí)施后，采用公允價(jià)值模式的公司將不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，盡管如此，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，仍會(huì)考慮到這些因素。假設(shè)公允價(jià)值評(píng)估合理的話，折舊和減值準(zhǔn)備問(wèn)題只是從“顯性”轉(zhuǎn)入“隱性”，把以前單獨(dú)計(jì)提的費(fèi)用變成每年因公允價(jià)值變化統(tǒng)一計(jì)提的費(fèi)用中的一項(xiàng)，其對(duì)利潤(rùn)的影響比較《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則實(shí)行前后不會(huì)有太大變化。那么，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格將成為利潤(rùn)波動(dòng)的決定性因素。具統(tǒng)計(jì)，浦東金橋投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的資產(chǎn)占總資產(chǎn)的63.4％，地產(chǎn)價(jià)格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)達(dá)到90億元，高達(dá)原資產(chǎn)近3倍的溢價(jià)將反映在會(huì)計(jì)報(bào)表中，因?yàn)橹脫Q日公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計(jì)入損益，相對(duì)于05年年報(bào)顯示的2.3億元的利潤(rùn)總額，其影響不容小視。
三、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則在實(shí)施中應(yīng)注意的問(wèn)題
（一）公允價(jià)值的選擇
公允價(jià)值依然是新準(zhǔn)則實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)難點(diǎn)，也是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。所謂公允價(jià)值，是指在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。具體到房地產(chǎn)又有其獨(dú)特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。常見(jiàn)的房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法和收益法。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。運(yùn)用市場(chǎng)比較法，要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對(duì)于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場(chǎng)的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)很難適用；收益法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后的正常收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，以預(yù)期原理為理論依據(jù)。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產(chǎn)，而對(duì)于純粹消費(fèi)性和無(wú)明顯市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適用。
確定公允價(jià)值是實(shí)施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系則是確定公允價(jià)值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估制度，新準(zhǔn)則中并沒(méi)有提到應(yīng)該如何評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，但國(guó)際準(zhǔn)則40條中給出了三種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在國(guó)際準(zhǔn)則中也對(duì)公允價(jià)值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)，因?yàn)樵谖磥?lái)的工作中，資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果的公允與否；最后加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)他們的評(píng)估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為。
（二）關(guān)注未確定用途的土地使用權(quán)
筆者認(rèn)為，未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實(shí)施過(guò)程中的又一難點(diǎn)所在。國(guó)際準(zhǔn)則將尚未確定未來(lái)用途的土地確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但是，新準(zhǔn)則對(duì)地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報(bào)表附注中對(duì)于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說(shuō)明，這給此次分析帶來(lái)了一定的難度，可能導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)結(jié)果的不精確。從準(zhǔn)則實(shí)施的角度看，如果不對(duì)這內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤(rùn)的手段。
（三）企業(yè)選擇計(jì)價(jià)模式的標(biāo)準(zhǔn)：外部條件符合程度還是企業(yè)內(nèi)在需求
新準(zhǔn)則的出臺(tái)，目的是使會(huì)計(jì)報(bào)表能夠更加客觀的反映這部分資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實(shí)施的過(guò)程中，企業(yè)往往基于業(yè)績(jī)需要考慮計(jì)價(jià)模式的選擇問(wèn)題，使得很多符合條件的房地產(chǎn)公司對(duì)選擇新的計(jì)量方法"望而卻步"，具體表現(xiàn)為：
其一，用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，使投資性房地產(chǎn)公司的巨額資產(chǎn)浮出水面，凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤(rùn)的話，必將會(huì)造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價(jià)值模式，公司對(duì)于市場(chǎng)的依賴更大，新準(zhǔn)則規(guī)定：轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。而在后續(xù)計(jì)量中，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這就表明，在轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)升值的公允價(jià)值，有可能在往后的幾年因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格的下跌而以費(fèi)用或營(yíng)業(yè)外支出的形式大量轉(zhuǎn)回，此風(fēng)險(xiǎn)不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現(xiàn)"投資性房產(chǎn)"的增值也將使企業(yè)要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業(yè)作為固定資產(chǎn)，可通過(guò)逐年計(jì)提折舊來(lái)抵稅的稅盾作用就體現(xiàn)不出來(lái)。其次在公允價(jià)值下，投資性房產(chǎn)的增值部分如果進(jìn)入當(dāng)年的利潤(rùn)表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實(shí)際進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)才真正納稅，但這部分稅收還是要從當(dāng)期利潤(rùn)中先行扣除，無(wú)疑會(huì)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。
從上述分析可以看出，在公允價(jià)值模式還是成本模式的選擇上，企業(yè)所實(shí)際遵循的選擇標(biāo)準(zhǔn)更多地是考慮該模式的選擇對(duì)于企業(yè)業(yè)績(jī)及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，而不是準(zhǔn)則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)）的符合程度。因此，準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)一方面應(yīng)制定更加詳細(xì)并具有操作性的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面應(yīng)加強(qiáng)新準(zhǔn)則實(shí)施中企業(yè)行為的監(jiān)管，同時(shí)，在稅收政策的制定等方面充分考慮對(duì)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，以引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施新準(zhǔn)則。
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主要參考文獻(xiàn)
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2、財(cái)政部.2006.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則.
3、財(cái)政部會(huì)計(jì)司．2000．國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)———投資性房地產(chǎn)．會(huì)計(jì)研究，7
4、何希倩、陳漢文．2006．國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)：投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)模式．新理財(cái)，9
2005年，受中國(guó)香港領(lǐng)匯、廣州越秀房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）在中國(guó)香港上市的影響，中國(guó)大陸（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)”）出現(xiàn)了第一次討論房地產(chǎn)投資信托的熱潮。為解決保障性住房尤其是公共租賃住房建設(shè)資金問(wèn)題，2010年以來(lái)房地產(chǎn)投資信托再次被熱議，發(fā)改委等部門已確定北京、天津與上海作為試點(diǎn)城市，但目前試點(diǎn)工作進(jìn)展并不順利。中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托尚有障礙，亟需尋找突破口。國(guó)際上典型的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展模式是“美國(guó)模式”與“亞洲模式”，亞洲以中國(guó)香港為典型。美國(guó)模式為稅法約束下的市場(chǎng)化模式，中國(guó)香港為專項(xiàng)立法模式，各國(guó)和地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明運(yùn)行模式與制度設(shè)計(jì)是設(shè)立房地產(chǎn)投資信托的基石與核心?；诖?，本文借鑒美國(guó)與中國(guó)香港的運(yùn)行模式與制度設(shè)計(jì)，結(jié)合房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀，探索中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑。
2美國(guó)模式與中國(guó)香港模式分析
2.1美國(guó)模式經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化與稅收優(yōu)惠制度的變革，是推動(dòng)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。其特點(diǎn)主要表現(xiàn)為受稅收制度推動(dòng)的非專項(xiàng)立法型和組織結(jié)構(gòu)不斷變異。
2.1.1稅收優(yōu)惠制度推動(dòng)的非專項(xiàng)立法制度1960年美國(guó)頒布了《1960年國(guó)內(nèi)稅收法典》，明確了房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵、外延與制度框架，包括組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)配置、投資者結(jié)構(gòu)、收入來(lái)源以及收入分配等制度，滿足上述五項(xiàng)要求的基礎(chǔ)上，可以享受特定的稅收優(yōu)惠。1976年美國(guó)頒布了《1976年稅制改革法》，調(diào)整了針對(duì)房地產(chǎn)投資信托的納稅條款，以助其渡過(guò)70年代遭遇的巨大困難?！?960年國(guó)內(nèi)稅收法典》規(guī)定房地產(chǎn)投資信托需要雇用外部顧問(wèn)公司制定管理與投資策略，問(wèn)題隨之產(chǎn)生。為了緩解外部顧問(wèn)導(dǎo)致的問(wèn)題，《1986年稅制改革法》開(kāi)始允許房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行“積極”的內(nèi)部管理，允許其采取“公司”的形式實(shí)行自我管理和經(jīng)營(yíng)，提高了經(jīng)營(yíng)決策效率，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資信托在美國(guó)的繁榮。1999年美國(guó)通過(guò)了《REIT現(xiàn)代化法》，在組織結(jié)構(gòu)上，肯定了UPREIT（傘形合伙房地產(chǎn)投資信托）與DOWNREIT（下屬合伙房地產(chǎn)投資信托）的合法地位；授予房地產(chǎn)商將所持有房地產(chǎn)組建UPREIT與DOWNREIT的免稅資格；允許REIT100%持有REIT子公司股份。至此，UPREIT與DOWNREIT組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新得到了美國(guó)法律和稅收制度的認(rèn)可。綜上所述，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展主要法律依據(jù)是與其相關(guān)的稅法，稅法的演變是決定組織結(jié)構(gòu)、發(fā)展規(guī)模與績(jī)效的主要因素。
2.1.2多樣化的組織結(jié)構(gòu)自1960年誕生以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托組織結(jié)構(gòu)有諸多變異，在契約制、公司制與有限合伙制的基礎(chǔ)上，衍生出多種組織結(jié)構(gòu)，如UPREIT與DOWNREIT、雙股（Paired-share）與合訂（Stapled）結(jié)構(gòu)、紙夾（Paperclip）結(jié)構(gòu)等，其中以UPREIT與DOWNREIT最為典型?！?960年國(guó)內(nèi)稅收法典》通過(guò)了將房地產(chǎn)投資信托作為利潤(rùn)傳遞工具的特殊稅收條例，因此，發(fā)展初期多采取契約制的商業(yè)信托?！?986年稅制改革法》允許房地產(chǎn)投資信托采取公司制的形式，管理和經(jīng)營(yíng)收益性的房地產(chǎn)。20世紀(jì)90年代之后，在美國(guó)金融創(chuàng)新的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)商將房地產(chǎn)投資信托與有限合伙制結(jié)合起來(lái)，組建UPREIT和DOWNREIT，充分發(fā)揮信托稅收優(yōu)惠與有限合伙制有限責(zé)任的優(yōu)點(diǎn)，1992年之后在美國(guó)迅速發(fā)展起來(lái)，成為房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的主流。為了獲得UPREIT的稅收優(yōu)勢(shì)，1992年之前設(shè)立的傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托，通常設(shè)立下屬合伙人實(shí)體，由下屬合伙人實(shí)體直接擁有新購(gòu)入地產(chǎn)，傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)演變?yōu)镈OWNREIT。UPREIT與DOWNREIT的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了歷史性變革，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的繁榮。
2.2中國(guó)香港模式
2.2.1專項(xiàng)嚴(yán)格立法在充分借鑒美國(guó)成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，2003年中國(guó)香港通過(guò)修改投資法與信托法等相關(guān)法律，設(shè)立《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，明確規(guī)定房地產(chǎn)投資信托設(shè)立條件、組織形式、財(cái)務(wù)杠桿、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入來(lái)源結(jié)構(gòu)與紅利分配等。因而是專項(xiàng)立法模式。由于發(fā)展之初中國(guó)香港對(duì)房地產(chǎn)投資信托持審慎態(tài)度，如表1所示，與美國(guó)相比，中國(guó)香港立法與監(jiān)管更為嚴(yán)格、細(xì)致，嚴(yán)格立法對(duì)控制風(fēng)險(xiǎn)有積極的作用，但也一定程度上限制了發(fā)展速度。在稅收優(yōu)惠方面，由于中國(guó)香港稅負(fù)較輕，因而沒(méi)有給予房地產(chǎn)投資信托特殊的稅收優(yōu)惠。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)投資信托的逐漸成熟，出于刺激金融市場(chǎng)發(fā)展的需要，中國(guó)香港的相關(guān)法律呈現(xiàn)出越來(lái)越寬松的趨勢(shì)：如允許海外投資等。
2.2.2本土化特色由于不同國(guó)家與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、法律體系與設(shè)立初衷不同，使得房地產(chǎn)投資信托制度移植后呈現(xiàn)出本土化的特色。中國(guó)香港的諸多規(guī)范與制度采用英美體制，但為防范風(fēng)險(xiǎn)，2003年設(shè)立房地產(chǎn)投資信托之初，限定僅能采取信托形式（2006年后允許采用公司形式）；中國(guó)香港設(shè)立目的在于豐富金融投資產(chǎn)品種類，加強(qiáng)國(guó)際金融中心地位，因而允許進(jìn)行海外投資；由于中國(guó)香港本身稅賦很低，對(duì)房地產(chǎn)投資信托沒(méi)有特殊的稅收優(yōu)惠。
2.2.3組織結(jié)構(gòu)形式單一根據(jù)中國(guó)香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托的基本結(jié)構(gòu)如圖1所示。由于中國(guó)香港在美國(guó)成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了專項(xiàng)、嚴(yán)格且較為完善的立法，其房地產(chǎn)信托投資的形成是滿足法律要求的結(jié)果，且發(fā)展歷史較短，所以組織結(jié)構(gòu)形式單一，沒(méi)有形成由市場(chǎng)環(huán)境所致的結(jié)構(gòu)變異。
3中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀
目前在中國(guó)沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金，與之最相似的是房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃產(chǎn)品（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)信托）。中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀如下：
3.1相關(guān)法律制度尚不完善目前我國(guó)還沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)投資信托的專項(xiàng)法律，相關(guān)的法律制度有《信托法》與《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）等。《信托法》規(guī)定，能取得受托人資格的法人主要是信托投資公司，即信托只能由信托機(jī)構(gòu)發(fā)行，將房地產(chǎn)投資信托限定為信托型。《管理辦法》于2009年進(jìn)行了修訂，擴(kuò)張了信托計(jì)劃的規(guī)模，增強(qiáng)了流動(dòng)性，但是與房地產(chǎn)投資信托對(duì)流動(dòng)性與投資規(guī)模等的要求相距甚遠(yuǎn)。如《管理辦法》對(duì)“合格投資者”進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定；此外，規(guī)定不可公開(kāi)營(yíng)銷宣傳信托計(jì)劃，使得信托計(jì)劃處于非公開(kāi)發(fā)行的范圍內(nèi)。稅收優(yōu)惠是國(guó)際上房地產(chǎn)投資信托蓬勃發(fā)展的源動(dòng)力，而目前中國(guó)政府在基金與證券方面的稅收一向以臨時(shí)文件出現(xiàn)，稅收政策具有不穩(wěn)定性。
3.2以信托公司為主導(dǎo)，以信托型、封閉式為主如前文所述，信托公司是《信托法》規(guī)定的開(kāi)展信托業(yè)務(wù)的法人單位，因而目前多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由信托公司與投資者訂立信托合同，信托公司以發(fā)起人與受托人雙重身份募集資金，管理與處置信托財(cái)產(chǎn)。投資者作為委托人與受益人，監(jiān)督信托資金的使用，房地產(chǎn)信托以信托型為主。此外，中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)信托不能上市交易，也沒(méi)有相應(yīng)的二級(jí)交易市場(chǎng)，因此在信托存續(xù)期內(nèi)，投資者無(wú)法通過(guò)轉(zhuǎn)讓信托份額的方式退出投資。
3.3以“融資理念”為基礎(chǔ)目前房地產(chǎn)信托的運(yùn)作多數(shù)是房地產(chǎn)商有資金需要，由信托公司設(shè)立信托，向投資者籌集資金，專項(xiàng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)質(zhì)上具有融資貸款的性質(zhì)。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)信托是一種融資工具，而非投資工具。
4中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇
目前中國(guó)在國(guó)家層面上頻繁提出要發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，目的在于：第一，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，化解銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，利用金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；第二，解決公共租賃房等保障性住房建設(shè)的資金問(wèn)題。為了緩解“公屋計(jì)劃”所帶來(lái)的巨大的財(cái)政壓力，2005年中國(guó)香港將公屋商業(yè)物業(yè)和停車場(chǎng)設(shè)立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，在中國(guó)香港交易所上市，第一輪籌集資金25億美元，中國(guó)目前面臨相似的環(huán)境。因此，中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，應(yīng)在美國(guó)和中國(guó)香港的成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以中國(guó)香港制度與發(fā)展模式為主要參考，形成適合中國(guó)國(guó)情的公共租賃住房投資信托制度。
4.1運(yùn)行模式設(shè)計(jì)國(guó)際上房地產(chǎn)投資信托的物業(yè)標(biāo)的主要為成熟的商業(yè)物業(yè)，而公共租賃住房多為新建住房，且租金較低，需要政府財(cái)政補(bǔ)貼，因此應(yīng)在參考中國(guó)香港運(yùn)行模式的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新。如圖2所示，首先，設(shè)立公共租賃住房投資信托，作為委托人，發(fā)行受益憑證，委托信托公司管理信托財(cái)產(chǎn)，分配投資收益；信托公司作為受托人，持有、管理信托財(cái)產(chǎn)，代表投資者處理相關(guān)事務(wù)；物業(yè)管理人接受信托公司的委托，管理投資信托所持有物業(yè)；選擇商業(yè)銀行作為基金托管人，依法持有并保管基金財(cái)產(chǎn)、代為收取政府補(bǔ)貼與公共租賃住房租金
4.2組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在組織形式上，雖然公司型比信托型的房地產(chǎn)投資信托業(yè)績(jī)更好，但是美國(guó)與中國(guó)香港在發(fā)展之初均只允許設(shè)立信托型，原因在于公司型房地產(chǎn)投資信托委托鏈條更長(zhǎng)；此外，發(fā)展信托型在我國(guó)需要突破的法律制度障礙相對(duì)較少。基于此，本文建議在發(fā)展初期設(shè)立信托型，發(fā)展相對(duì)成熟后再引入公司型。從資金投向來(lái)看，本文建議設(shè)立權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托。原因在于，第一，權(quán)益型的主要收入來(lái)源于租金，這正符合公共租賃住房的特性；第二，抵押型將主要資產(chǎn)配置在抵押貸款上，財(cái)務(wù)杠桿較高，當(dāng)市場(chǎng)不景氣時(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更高；同時(shí)抵押型受利率變動(dòng)的影響更大，發(fā)展權(quán)益型有助于規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)；第三，從國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在美國(guó)，在資產(chǎn)規(guī)模方面，權(quán)益型占91%，債權(quán)型占7%，混合型占2%；在中國(guó)香港只允許設(shè)立權(quán)益型。因此，建議設(shè)立權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托。
4.3專項(xiàng)立法，嚴(yán)格立法，逐漸放松中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，可在美國(guó)與中國(guó)香港成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，專項(xiàng)立法，對(duì)從業(yè)人員資格、組織結(jié)構(gòu)、參與人資格、權(quán)利與義務(wù)、投資標(biāo)的選擇、資金來(lái)源及紅利分配等重要問(wèn)題作出全面、細(xì)致、明確規(guī)定，一來(lái)可以節(jié)約立法成本，加快立法進(jìn)程；二來(lái)便于操作，利于金融監(jiān)管。由于房地產(chǎn)投資信托涉及銀行、信托公司、保險(xiǎn)公司等金融行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)，在制定制度時(shí)，最為可行的辦法是由證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等聯(lián)合相關(guān)部門共同制定具體內(nèi)容，由國(guó)務(wù)院專項(xiàng)行政法規(guī)，最為理想的是在現(xiàn)有《公司法》、《信托法》、《證券基金法》、《稅法》等的基礎(chǔ)上，制定房地產(chǎn)投資信托專項(xiàng)行政法規(guī)。不論以何種形式確立房地產(chǎn)投資信托法律或法規(guī)，都應(yīng)與現(xiàn)有法律制度對(duì)接。從美國(guó)與中國(guó)香港的發(fā)展歷程可以看出，房地產(chǎn)投資信托制度均呈現(xiàn)先“嚴(yán)”后“寬”的特征，設(shè)立之初立法嚴(yán)格，以控制運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入成熟發(fā)展階段后，逐漸放寬組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)范圍、投資標(biāo)的等方面的限制。因此建議我國(guó)也要從嚴(yán)立法，將投資標(biāo)的限定在公共租賃住房或廉租房，待發(fā)展成熟之后，再擴(kuò)展到商品房或商業(yè)地產(chǎn)。
4.4制定并落實(shí)稅收優(yōu)惠制度稅收優(yōu)惠是房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的巨大推動(dòng)力。房地產(chǎn)投資信托的交易環(huán)節(jié)較多，使得稅負(fù)增加，美國(guó)通常限制房地產(chǎn)投資信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)的租賃與買賣，按利潤(rùn)傳遞征稅，以避免重復(fù)征稅。在中國(guó)設(shè)立房地產(chǎn)投資信托時(shí)，建議對(duì)合格房地產(chǎn)投資信托免征所得稅，減免營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅；在物業(yè)交易環(huán)節(jié)僅對(duì)相同物業(yè)的交易征一次稅，避免重復(fù)征稅；對(duì)房地產(chǎn)買賣行為免征印花稅；同時(shí)也可以考慮在發(fā)展初期對(duì)投資者減免所得稅以培育房地產(chǎn)投資信托投資群體。
一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問(wèn)題
本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計(jì)量的，對(duì)于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———無(wú)形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理?！睂?duì)此條規(guī)定，筆者認(rèn)為似有不妥。
1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)處理。首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用年限超過(guò)一年、單位價(jià)值較高的有形資產(chǎn)；無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或?yàn)楣芾砟康亩钟械?、沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象）。由此可見(jiàn)，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來(lái)意義上的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會(huì)計(jì)的“明晰性”原則，同時(shí)也會(huì)引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問(wèn)題。同時(shí)，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見(jiàn)，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)”核算。
2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無(wú)質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所指“投資”僅指對(duì)外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對(duì)外投資的范疇，而是純粹的對(duì)內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長(zhǎng)期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對(duì)其進(jìn)行處理。所以，在核算上擬采取類似長(zhǎng)期投資的核算方法，即借鑒“長(zhǎng)期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項(xiàng)核算。
二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法
（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶
為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價(jià)值計(jì)量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)沖減的賬面價(jià)值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細(xì)賬戶。
（二）“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目在資產(chǎn)負(fù)債表中的列示
根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負(fù)債表”左邊的第三大項(xiàng)，即介于“長(zhǎng)期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。
（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會(huì)計(jì)處理
企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)計(jì)量（按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法
1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算
（1）以貨幣資金購(gòu)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。
（2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值或公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計(jì)折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無(wú)形資產(chǎn)的賬面攤余價(jià)值貸記“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。
例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元，已提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估其公允價(jià)值為600萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬(wàn)元
累計(jì)折舊300萬(wàn)元
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元
投資收益50萬(wàn)元
貸：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元
例2．若上例中房產(chǎn)的公允價(jià)值為1200萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬(wàn)元
累計(jì)折舊300萬(wàn)元
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元
貸：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元
投資收益550萬(wàn)元
2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。
企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會(huì)發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護(hù)費(fèi)用等。對(duì)于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來(lái)得到補(bǔ)償。
3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。
企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。
4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。
(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價(jià)值借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險(xiǎn)賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。
5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。
如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時(shí)貸記“投資收益”賬戶。
三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問(wèn)題
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資商業(yè)區(qū)分析
商業(yè)區(qū)的確定
商業(yè)區(qū)的概念
交易區(qū)或稱服務(wù)區(qū)的概念在商業(yè)房地產(chǎn)分析中遠(yuǎn)比在其它房地產(chǎn)類型中重要的多，可以說(shuō)它是商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)唯一一點(diǎn)，也是最重要的一點(diǎn)分析因素。
商業(yè)區(qū)一般定義為一定的地理范圍（行政區(qū)域），在該范圍內(nèi)存在一定比例顧客，使商業(yè)零售中心正常業(yè)務(wù)得以維持。商業(yè)區(qū)的范圍由該商業(yè)房地產(chǎn)的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規(guī)則，理想狀況是同心圓，實(shí)際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務(wù)圈層里的人口規(guī)模、居民戶數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是進(jìn)行市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)。
除了要定義商業(yè)區(qū)以外，了解銷售收入的來(lái)源也很重要。特定產(chǎn)品或特定服務(wù)的所謂“可解釋銷售收入”指的是來(lái)自于該產(chǎn)品區(qū)域服務(wù)區(qū)所在地顧客所買的銷售收入。外部收入指的是來(lái)自于該產(chǎn)品區(qū)或服務(wù)區(qū)以外的顧客購(gòu)買的銷售收入。收入項(xiàng)指的是產(chǎn)品區(qū)或服務(wù)區(qū)內(nèi)顧客在其它服務(wù)區(qū)購(gòu)買的花費(fèi)。假定商業(yè)零售業(yè)顧客并不總是在一個(gè)地點(diǎn)或者總在距離最近的地方購(gòu)物，相反，他們有時(shí)會(huì)到其它服務(wù)區(qū)采購(gòu)。那么，一個(gè)地區(qū)的流失項(xiàng)就會(huì)成為其它服務(wù)區(qū)的外部收入。調(diào)整后的可解釋收入到底是凈流失（負(fù)值）還是凈外部收入（正值），要依據(jù)所分析的產(chǎn)品類型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它業(yè)務(wù)活動(dòng)的距離遠(yuǎn)近而定。為了最終得出一地區(qū)內(nèi)對(duì)某一地理位置的潛在需求，通常需要計(jì)算出服務(wù)區(qū)或子市場(chǎng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的凈值。
確定商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)區(qū)的方法
有四種方法來(lái)分析、定義商業(yè)區(qū)。它們是顧客流量法、人口/支出方法、顧客識(shí)別法、驅(qū)車時(shí)間法。
顧客流量法該方法的基礎(chǔ)是計(jì)算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，進(jìn)入商店的顧客中有多少人購(gòu)買了貨物。房地產(chǎn)分析中，交通流量指的是車流量或步行的人數(shù)，具體選擇哪一種要根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)的類型而定。一些獨(dú)立的商業(yè)零售商店可能關(guān)注的是車流量，因?yàn)樗麄兏P(guān)心過(guò)往的車輛中在商店停留的比例。所有在店門口停留的車輛實(shí)際上就是潛在的顧客。但是對(duì)于位于條形商鋪中心或大型商場(chǎng)的商業(yè)零售商來(lái)說(shuō)，關(guān)注的焦點(diǎn)就不同于前者。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，停留車輛中只有一部分顧客會(huì)最終經(jīng)過(guò)他們的商店，而這些顧客中只有一部分會(huì)進(jìn)入店內(nèi)。所以，這部分商業(yè)零售商關(guān)注的就是步行人數(shù)（經(jīng)過(guò)他們商店的人數(shù)），而不是車流量。這一方法可以為下面的問(wèn)題提供答案：如何計(jì)算維持生意所必須的最小交通流量，或者給定了交通流量之后，如何計(jì)算潛在的業(yè)務(wù)量。
如果經(jīng)過(guò)某一處的實(shí)際交通量等于或大于所需的交通量，則說(shuō)明該服務(wù)區(qū)有足夠的需求可以帶來(lái)所需要的每平方米的銷售收入。實(shí)際上，服務(wù)區(qū)就成了交通往來(lái)進(jìn)出的一個(gè)地理區(qū)域（始發(fā)地和目的地）。
上面的方法還可以加以改進(jìn)，要做的就是將該地區(qū)的變化趨勢(shì)考慮進(jìn)去，以判斷交通流量可能縮減，增加還是保持不變。該方法還可以反向使用，即已知目前的交通流量，進(jìn)而判斷改為之每平方米潛在的銷售收入。
采用驅(qū)車時(shí)間確定商圈，最重要的是要獲取切實(shí)可行的數(shù)據(jù)，需要進(jìn)行的調(diào)查工作包括：對(duì)周邊可行的交通路線進(jìn)行調(diào)查，對(duì)于各個(gè)交通路線的利用情況，車流平均速度，平均使用量進(jìn)行調(diào)查；對(duì)可能前往商業(yè)區(qū)的人群進(jìn)行調(diào)查，確定出行主要采用的交通工具，平均行駛速度和時(shí)間。
人口/支出法該方法識(shí)別出了維持生意所需要的商業(yè)區(qū)的大小。首先，它要計(jì)算出現(xiàn)有的和潛在的適用某一特定用途的空間中維持業(yè)務(wù)發(fā)展所必需的人數(shù)。根據(jù)人口密度，就可以確定具體的商業(yè)區(qū)。
該方法也可以反向使用，在給定人口數(shù)量之后，計(jì)算某服務(wù)區(qū)或者子市場(chǎng)的潛在銷售額。
顧客識(shí)別法該方法根據(jù)現(xiàn)有顧客的位置識(shí)別一個(gè)商店的商業(yè)區(qū)，主要大信息獲取渠道包括銷售點(diǎn)信息（掌握顧客地址或郵編）和顧客調(diào)查（當(dāng)顧客進(jìn)入商店時(shí)采訪他們）等。根據(jù)掌握的信息在地圖上標(biāo)出相應(yīng)的區(qū)域，判斷其中哪些屬于商業(yè)區(qū)。
還可以對(duì)給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手造成的影響進(jìn)行深入分析。另外，也可以根據(jù)商業(yè)區(qū)內(nèi)不同的產(chǎn)品類型，或者銷售量層次進(jìn)行分解分析。
驅(qū)車時(shí)間法這一方法建立的基礎(chǔ)是中心地段理論，該理論認(rèn)為商業(yè)區(qū)（范圍）受人們?yōu)榱速?gòu)買貨物而愿意出行的距離的影響。從某一商業(yè)零售商的角度來(lái)看，商業(yè)區(qū)的界定以及商業(yè)區(qū)內(nèi)潛在需求的估算是最重要的。這一方法確認(rèn)了地理意義上的交易，從而通過(guò)對(duì)需求與供給（缺口）的分析就可以確定維持某一服務(wù)所必須的商業(yè)區(qū)的大小。
該方法也可以反向使用，用以決定一店址的商品區(qū)面積多大才能帶來(lái)所需的每平方米的銷售額，以及該服務(wù)區(qū)的驅(qū)車時(shí)間?？尚行詥?wèn)題因而變成了顧客是否愿意跑這么遠(yuǎn)購(gòu)買商品。
商業(yè)區(qū)缺口分析和重力模型
商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的缺口計(jì)算可以按下面的步驟完成：
需求＝商業(yè)區(qū)人口×人均購(gòu)物支出額
供給＝競(jìng)爭(zhēng)商商店面積×每平方米的年收入（平均銷售收入）
重力模型是唯一可以同時(shí)分析需求（目標(biāo)顧客的支出）和供給（現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)或競(jìng)爭(zhēng)）狀況的分析工具，正因?yàn)槿绱耸顾蔀橐环N非常有用的方法。如果知道了顧客總支出（某一地區(qū)），就可以預(yù)測(cè)所有商業(yè)房地產(chǎn)（包括即將開(kāi)業(yè)的新商店）的年銷售收入。商業(yè)零售模型被稱作“生產(chǎn)約束”的模型，因?yàn)樗猩痰甑目偸杖氡仨毜扔冢ㄒ阎╊櫩偷闹С隹傤~。基本上，該模型對(duì)某一人口群顧客可能消費(fèi)在商業(yè)零售店商品上的金額給定了概率。這種概率可以通過(guò)每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)商店對(duì)顧客的相對(duì)吸引程度（一般是面積大?。┻M(jìn)行加權(quán)調(diào)整。這時(shí)就不必考慮商業(yè)區(qū)的界定，因?yàn)殡S著距離的增加，顧客的消費(fèi)指出呈指數(shù)化遞減趨勢(shì)。
為了計(jì)算商業(yè)房地產(chǎn)重力模型，首先需要知道根據(jù)人口資料或者群組劃分的顧客對(duì)某一商品的總支出額，新商店的位置，面積，現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)者以及顧客所在地和目的地（商業(yè)房地產(chǎn)）的距離。該模型可以預(yù)測(cè)每個(gè)商鋪的年銷售額，也可以預(yù)測(cè)新商鋪的年銷售情況。同時(shí)還可以預(yù)測(cè)新商鋪對(duì)現(xiàn)有商鋪的影響（即新商店可能瓜分的業(yè)務(wù)量大?。１M管重力模型問(wèn)世時(shí)間已經(jīng)不算太短，但是在GIS（地圖繪制軟件）發(fā)明之前由于它的實(shí)施難度太大而沒(méi)有被廣泛的應(yīng)用到市場(chǎng)分析中去。
影響商業(yè)房地產(chǎn)投資的其他重要因素
商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以具有自己獨(dú)特的特點(diǎn)，是因?yàn)樗某晒εc否取決于當(dāng)?shù)氐墓┙o和需求因素。由于這一點(diǎn)，了解地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就顯得至關(guān)重要。其中包括地址、人口以及整個(gè)區(qū)域的商業(yè)零售環(huán)境。
地方區(qū)域特點(diǎn)
地方區(qū)域涵蓋的范圍包括整個(gè)社區(qū)或城市，商業(yè)零售市場(chǎng)就是圍繞這些區(qū)域建立起來(lái)的。下面將討論具體的位置特征如商業(yè)房地產(chǎn)周圍的商業(yè)區(qū)，城市增長(zhǎng)模式（它對(duì)選址）的影響等等。
增長(zhǎng)模式。商業(yè)零售業(yè)的趨勢(shì)隨著人口的移動(dòng)和收入的集中程度變動(dòng)，同時(shí)商業(yè)房地產(chǎn)的用途也要依賴自身所處的位置而定，所以，增長(zhǎng)模式影響了商業(yè)房地產(chǎn)的用途。如果商業(yè)零售商的業(yè)務(wù)在增長(zhǎng)，當(dāng)然是件好事。但是如果增長(zhǎng)的方式偏離了其所在的位置，商業(yè)零售商就必須依靠現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的穩(wěn)定性來(lái)維持業(yè)務(wù)的發(fā)展，而不能舍本逐末。
地點(diǎn)因素。商業(yè)房地產(chǎn)的成功很大部分要依賴于該地點(diǎn)對(duì)顧客的便利性。其中，視覺(jué)效果，停車場(chǎng)設(shè)施，以及是否能方便進(jìn)入該區(qū)域又是最重要的因素。
當(dāng)?shù)厝丝谔攸c(diǎn)。一個(gè)地區(qū)的居民可能是預(yù)測(cè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否會(huì)獲取成功的風(fēng)向標(biāo)。用來(lái)估計(jì)一個(gè)地區(qū)顧客基礎(chǔ)的信息類型包括人口數(shù)據(jù)和支出模式——該地區(qū)有多少人口，他們手中有多少錢，他們的錢都花在了什么地方？
人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料。有關(guān)人口（目標(biāo)顧客群）性質(zhì)和特點(diǎn)的信息在分析商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)和商業(yè)零售空間的需求時(shí)是很重要的。和其他居住收益型物業(yè)一樣，對(duì)商業(yè)零售商品的需求，以及由此引致的對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的需求和人口的規(guī)模、年齡層次、教育水平、種族構(gòu)成和人口分布密切相關(guān)。
商業(yè)房地產(chǎn)的銷售不僅直接受到人們居住位置的影響，而且還受他們就業(yè)所在地和收入分布的影響。雖然從理論上說(shuō)，人口的消費(fèi)和商業(yè)零售產(chǎn)品和服務(wù)的購(gòu)買直接相關(guān)，但是，實(shí)際上要受到產(chǎn)品或服務(wù)“需求彈性”的影響。例如，雜貨的消費(fèi)對(duì)收入缺乏彈性。這就意味著不管收入多少，人們購(gòu)買的雜貨數(shù)量一般不會(huì)改變太多。另一方面，家用電器對(duì)收入富于彈性，收入越高，人們購(gòu)買的就越多。
商業(yè)房地產(chǎn)的用戶通常對(duì)商業(yè)區(qū)都有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，必須有一定的收入水平的一定數(shù)量的人。如果某一區(qū)域人均收入水平太低，商業(yè)零售用戶就需要較大的服務(wù)區(qū)來(lái)彌補(bǔ)，或者改選其他的位置。
支出模式。花費(fèi)在商業(yè)零售商產(chǎn)品上的收入比例以及商業(yè)零售收入在總收入中占的比例是判斷潛在需求的關(guān)鍵因素。支出模式是分析人員得以將人口、收入、銷售數(shù)字轉(zhuǎn)換為每平方米銷售的金額加以分析，他可能是用市場(chǎng)中的人民幣額表示或者以收入或銷售比例表示。
地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)環(huán)境特點(diǎn)
掌握一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況可以使對(duì)新商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展前景預(yù)測(cè)更為準(zhǔn)確可靠。要評(píng)估該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，必須要考慮以下的因素：
競(jìng)爭(zhēng)性。對(duì)于商業(yè)零售商來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)是無(wú)法避免的。商業(yè)零售商經(jīng)常根據(jù)地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成功經(jīng)驗(yàn)或者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手吸引業(yè)務(wù)的情況來(lái)評(píng)估某一位置的選址可行性。但是，過(guò)度的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)驅(qū)使每平方米的銷售收入低于可接受的水平之下。
市場(chǎng)份額。商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)份額指的是某一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手瓜分的商業(yè)房地產(chǎn)目錄中總收入的比例。雖然單獨(dú)的市場(chǎng)份額數(shù)據(jù)不會(huì)被用來(lái)決定一個(gè)項(xiàng)目的可行性。但是一旦某一商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)建成，它的市場(chǎng)份額就會(huì)決定它的存在價(jià)值。
生意創(chuàng)造器。這里創(chuàng)造器指的使一種方法，可以將生意吸引到某個(gè)地方。例如，一家大型商業(yè)零售商店就可能是這樣的創(chuàng)造器，它的存在給其他的商業(yè)零售店帶來(lái)了顧客。同樣，一家電影院可能是當(dāng)?shù)乇姸嗖宛^的生意創(chuàng)造器，因?yàn)樗o這些餐館帶來(lái)了潛在的顧客。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;過(guò)程控制
一、引言
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營(yíng)銷四個(gè)階段。項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中具備對(duì)外預(yù)售條件后可進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷,項(xiàng)目的實(shí)施和營(yíng)銷階段有一定的重合。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資貫穿其中,項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段雖然投資直接額度小,但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期投資的影響程度大,是項(xiàng)目投資的事前控制階段;項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營(yíng)銷階段對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期投資的影響程度雖然小,但項(xiàng)目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行有效的過(guò)程控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的關(guān)鍵。
二、建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)程控制體系
建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)程控制體系,就是在不同投資階段,針對(duì)不同的投資目標(biāo),運(yùn)用不同的管理方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的投資進(jìn)行控制而建立的管理體系。過(guò)程控制體系可以按投資目標(biāo)性質(zhì)和時(shí)序不同劃分為不同子系統(tǒng),如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)控制子系統(tǒng)、招投標(biāo)控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實(shí)施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評(píng)價(jià)子系統(tǒng),各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響,形成有機(jī)的整體,這是過(guò)程控制區(qū)別于其他控制方法的特點(diǎn)。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時(shí)序大致可分為六部分:一是土地費(fèi)用,主要包括拆遷安置費(fèi)、土地管理費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地稅等;二是技術(shù)服務(wù)費(fèi)用,主要包括勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等;三是政策性費(fèi)用,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、墻改費(fèi)、消防費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等;四是建安費(fèi)用,主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費(fèi)用;五是配套設(shè)施費(fèi)用,主要包括供水管線及增容費(fèi)、供電設(shè)施及增容費(fèi)、排水管線及設(shè)備費(fèi)、園林綠化費(fèi)、安保技防費(fèi)及其他公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用等;六是其他費(fèi)用,主要包括貸款利息、稅收、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、分?jǐn)偟巾?xiàng)目的開(kāi)辦費(fèi)等。這些費(fèi)用在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)各階段均有發(fā)生,但對(duì)應(yīng)各階段發(fā)生費(fèi)用不同,發(fā)生方式復(fù)雜,因此按不同階段不同費(fèi)用支出對(duì)投資進(jìn)行過(guò)程控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的有效途徑。
三、實(shí)現(xiàn)投資過(guò)程控制的方法和途徑
1、采用適應(yīng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程的過(guò)程控制方法。項(xiàng)目決策階段強(qiáng)調(diào)采用價(jià)值工程理論,進(jìn)行事前控制。價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運(yùn)用價(jià)值工程原理,在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn),對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。
項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段注意事前控制和主動(dòng)控制,主要采用設(shè)計(jì)招標(biāo)、限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的可研報(bào)告及投資估算控制方案設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)總概算,控制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在方案設(shè)計(jì)開(kāi)始前,根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。
施工和營(yíng)銷階段注重合同管理,進(jìn)行事中和事后控制。投資控制的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更費(fèi)用及現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的控制,同時(shí)注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系,不能過(guò)分強(qiáng)調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計(jì)變更的早期管理,業(yè)主方投資控制團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從項(xiàng)目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,取消不合理設(shè)計(jì)變更,對(duì)一些預(yù)計(jì)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,盡量提前考慮。為利于造價(jià)控制,屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計(jì)變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷售公司關(guān)系,這兩個(gè)單位的行為也代表業(yè)主,利用這兩個(gè)單位有效工作來(lái)減輕業(yè)主工作量,為項(xiàng)目帶來(lái)效益,同時(shí)要避免這兩個(gè)單位不當(dāng)行為帶來(lái)的投資偏差。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的動(dòng)態(tài)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對(duì)項(xiàng)目投資過(guò)程控制要進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。各階段工程投資控制目標(biāo)的基本關(guān)系是:根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)投資估算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)項(xiàng)目方案深化設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率。上一設(shè)計(jì)階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中工程投資控制的定時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)控制貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期。
3、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)算審計(jì)和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。結(jié)算審計(jì)是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協(xié)議及設(shè)計(jì)變更資料的時(shí)效性、合法性、完備性;二是矛盾問(wèn)題解釋順序一致性,所有文件是否統(tǒng)一,是否按合同及法定的順序來(lái)解釋;三是對(duì)變更及索賠事項(xiàng)的責(zé)任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來(lái)處理;四是熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定,防止施工方無(wú)中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況,防止施工方高估冒算。
項(xiàng)目后評(píng)價(jià)一般是指項(xiàng)目投資完成之后所進(jìn)行的評(píng)價(jià),它通過(guò)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程、結(jié)果及其影響進(jìn)行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧,與項(xiàng)目決策時(shí)確定的投資目標(biāo)以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,找出差別和變化,分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、得到啟示,提出對(duì)策建議,通過(guò)信息反饋,改善投資管理和決策,達(dá)到提高投資效益的目的。后評(píng)價(jià)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、意見(jiàn)建議等應(yīng)成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù),在新項(xiàng)目策劃時(shí),應(yīng)參考過(guò)去同類項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)結(jié)論和主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
主要參考文獻(xiàn):
[1]柯洪主編.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制.北京:計(jì)劃出版社,2009.
關(guān)鍵詞：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新型工業(yè)化安徽
安徽工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀
對(duì)于安徽省工業(yè)化發(fā)展?fàn)顩r，目前已有部分專家和學(xué)者進(jìn)行了相關(guān)研究，如：王秉建（2008）對(duì)安徽工業(yè)化水平進(jìn)行了評(píng)價(jià)；胡亭亭（2007）對(duì)安徽工業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析；余華銀（2006）對(duì)安徽工業(yè)化的進(jìn)程進(jìn)行了評(píng)價(jià)等。通過(guò)對(duì)研究的梳理可知，安徽工業(yè)化的發(fā)展?fàn)顩r為：安徽省工業(yè)化進(jìn)程慢于全國(guó)，安徽省工業(yè)化已處于工業(yè)化的實(shí)現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期的初期，但與全國(guó)相比還有一定的差距；工業(yè)高度化水平低于全國(guó)，高度化進(jìn)程也相對(duì)較弱，安徽省工業(yè)處于由重工業(yè)化階段向高加工度化階段轉(zhuǎn)變時(shí)期，工業(yè)高度化水平不斷提高，但工業(yè)高度化水平明顯偏低：輕工業(yè)中以非農(nóng)產(chǎn)品為原料的加工業(yè)比重低；重工業(yè)中加工工業(yè)比重低；重加工工業(yè)內(nèi)部高技術(shù)含量、高附加值的加工業(yè)的比重低。
現(xiàn)階段安徽工業(yè)化發(fā)展的外部環(huán)境和內(nèi)部條件分析
（一）外部環(huán)境
1.有利條件。新型工業(yè)化道路為安徽農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。在新型工業(yè)化道路和新區(qū)域工業(yè)化模式下，人們開(kāi)始重視農(nóng)業(yè)地區(qū)和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化的目標(biāo)從單純的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向人的全面發(fā)展，這就要求大力發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)；另一方面，技術(shù)進(jìn)步成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最主要驅(qū)動(dòng)力，使得農(nóng)業(yè)的價(jià)值得到了重新認(rèn)識(shí)。在新型工業(yè)化道路中，工業(yè)化的內(nèi)容不再是狹義的，而是通過(guò)包括農(nóng)業(yè)在內(nèi)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和效率提高實(shí)現(xiàn)全面發(fā)展。因此，農(nóng)業(yè)不僅是加速工業(yè)化的一種工具，而且本身也是工業(yè)化的目的；發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)促生新機(jī)遇。雖然面臨這一系列約束條件，但是，仍然存在有利于安徽省工業(yè)化的機(jī)遇：發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一部分勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)逐步向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移。安徽省可以選擇適合本地比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，通過(guò)承接發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，積累工業(yè)化的資金；隨著人們生活水平的提高，對(duì)消費(fèi)品的需求日益多樣化，特別是對(duì)綠色生態(tài)產(chǎn)品的需求越來(lái)越大，這就為安徽省發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，發(fā)展綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)遇。
2.不利外部條件。國(guó)際金融危機(jī)的持續(xù)蔓延。最近一個(gè)時(shí)期以來(lái)，國(guó)際金融危機(jī)持續(xù)蔓延，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響日益加深，對(duì)于安徽省來(lái)說(shuō)尤其明顯，主要表現(xiàn)為：一是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格全面下行。二是農(nóng)村就業(yè)和增長(zhǎng)局面趨于嚴(yán)峻。三是質(zhì)量安全事件對(duì)農(nóng)民、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的沖擊不可低估。民以食為天，我國(guó)有13億人口，占世界人口的22%，而耕地面積只占世界的10%，糧食安全現(xiàn)狀面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。安徽省作為糧食主產(chǎn)區(qū)，在糧食安全體系中承擔(dān)了重要責(zé)任，2008年安徽省平均糧食產(chǎn)量為6047萬(wàn)噸，占全國(guó)總產(chǎn)量的5.78%。因此，安徽省在選擇新型工業(yè)化道路時(shí)絕不能以損害農(nóng)業(yè)、減少糧食產(chǎn)量為代價(jià)。
（二）內(nèi)部條件
豐富的資源條件。安徽省處于我國(guó)腹地，蘊(yùn)藏了豐富的礦產(chǎn)資源。如煤炭、有色金屬等。同時(shí)擁有大量的水資源。以中部五省為例，不僅擁有長(zhǎng)江、淮河等水系，還擁有鄱陽(yáng)湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農(nóng)業(yè)資源，有利于農(nóng)、林、牧、漁的全面發(fā)展和形成較高的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，為充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提供了廣闊的資源配置空間和環(huán)境。
優(yōu)越的地理區(qū)位。從地域優(yōu)勢(shì)看，安徽位于長(zhǎng)三角腹地，東臨江蘇、浙江等發(fā)達(dá)省份，西連廣大中西部地區(qū)，承東啟西，地跨江淮，交通發(fā)達(dá)，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。安徽可充分利用東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的信息、資金，接受輻射，又可面向全國(guó)，推廣自己的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。特別是隨著東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代，將逐步淘汰一部分落后的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，安徽作為重要的勞務(wù)輸出人口大省，積累了相當(dāng)?shù)募夹g(shù)和資金要素，安徽已完全有能力承接長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這些都為安徽農(nóng)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了難得的機(jī)遇。
較強(qiáng)的科研優(yōu)勢(shì)。從科研優(yōu)勢(shì)看，安徽的高校、科研單位眾多，合肥是全國(guó)四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各類研究與開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)1057家，其中國(guó)有獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機(jī)構(gòu)）、高等學(xué)校科研機(jī)構(gòu)154家。這些科研機(jī)構(gòu)特別是一批中央在皖科研院所，是安徽省科技資源優(yōu)勢(shì)的集中體現(xiàn)，強(qiáng)大的科研優(yōu)勢(shì)為安徽省工業(yè)化的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的科研條件。
良好的生態(tài)環(huán)境。安徽省由于長(zhǎng)期以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)化進(jìn)程相對(duì)緩慢，因此高污染、高能耗的傳統(tǒng)工業(yè)較少，這使得安徽省的自然生態(tài)環(huán)境得到較好的保護(hù)。安徽省可以充分利用生態(tài)優(yōu)勢(shì)，跨越重化工業(yè)階段，直接進(jìn)入高起點(diǎn)發(fā)展對(duì)環(huán)境要求高的生態(tài)產(chǎn)業(yè)。
不利的因素?！叭r(nóng)”問(wèn)題依然比較突出。安徽省面臨嚴(yán)重的“三農(nóng)”問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，生產(chǎn)、生活條件較為惡劣。農(nóng)業(yè)比較效益低，市場(chǎng)化發(fā)育程度低，小農(nóng)生產(chǎn)的特點(diǎn)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)省在農(nóng)業(yè)中的比較優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)法發(fā)揮出來(lái)。農(nóng)民收入水平不高，且商品意識(shí)、創(chuàng)新精神和經(jīng)營(yíng)能力不足，無(wú)法滿足農(nóng)業(yè)省工業(yè)化發(fā)展的需要?！叭r(nóng)”問(wèn)題對(duì)安徽省工業(yè)化發(fā)展來(lái)說(shuō)，依然是一個(gè)重要的制約因素；安徽省城市化發(fā)展水平相對(duì)滯后。轉(zhuǎn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型工業(yè)是安徽工業(yè)化的現(xiàn)實(shí)選擇
綜上，結(jié)合安徽省實(shí)際，筆者認(rèn)為安徽省應(yīng)選擇現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型的新型工業(yè)化道路，即依托區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以生物技術(shù)、信息技術(shù)改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，圍繞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這個(gè)核心，把農(nóng)業(yè)資源深度開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)確立為區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并形成有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集群，以勞動(dòng)力密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的工業(yè)化道路。這一選擇具有重要意義，具體來(lái)說(shuō)，主要體現(xiàn)在以下方面：
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型工業(yè)化模式符合安徽省新型工業(yè)化的特點(diǎn)。由于符合本階段安徽省的資源稟賦結(jié)構(gòu)，可以充分發(fā)揮其比較優(yōu)勢(shì)，在此戰(zhàn)略下建立的產(chǎn)業(yè)體系能夠適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷發(fā)展壯大。通過(guò)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利益的積累可以逐步改變安徽省的資源享賦結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)由農(nóng)業(yè)省向工業(yè)省的轉(zhuǎn)變。在資源稟賦結(jié)構(gòu)變化后，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有可能不再占主導(dǎo)地位，而是由更符合區(qū)域資源稟賦結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)取代，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，促進(jìn)安徽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
有利于形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)域聚集優(yōu)勢(shì)，獲取重要資源?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)不同，具有要素投入集約化、資源配置市場(chǎng)化、生產(chǎn)手段科技化、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)一體化的特征，產(chǎn)品附加值高，有很高的投資回報(bào)率，這樣就可以吸引區(qū)域外資金、人才等要素的流入。通過(guò)產(chǎn)業(yè)聚集主動(dòng)吸收資源的作法，改變了安徽省以往被動(dòng)等待資金、技術(shù)支持（即簡(jiǎn)單的工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)）的引資方式；改變了安徽省因傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)效益低下而出現(xiàn)資源凈流出的局面。通過(guò)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)吸引要素的方式，可以實(shí)現(xiàn)安徽經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)。
有利于發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)定位，確立主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。首先，安徽省的比較優(yōu)勢(shì)在農(nóng)業(yè)，安徽省新型工業(yè)化的重點(diǎn)應(yīng)放在農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。其次，如果不發(fā)揮安徽省在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的比較優(yōu)勢(shì)，提供更為豐富的農(nóng)產(chǎn)品和深加工品，發(fā)達(dá)省份就會(huì)將需求轉(zhuǎn)向國(guó)外尋求替代供應(yīng)者，這樣，安徽省就會(huì)失去發(fā)展的外部市場(chǎng)。區(qū)域工業(yè)化理論認(rèn)為，有競(jìng)爭(zhēng)力主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。而現(xiàn)代農(nóng)業(yè)正是安徽省具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，因僅使用傳統(tǒng)生產(chǎn)要素的農(nóng)業(yè)是無(wú)法對(duì)經(jīng)常經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出重大貢獻(xiàn)的，但現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)。
可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)所需資金少、投入門檻低，是一種適合安徽省的勞動(dòng)力密集型工業(yè)。另一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與農(nóng)業(yè)形成良性聯(lián)動(dòng)關(guān)系，可以通過(guò)加工增值農(nóng)副產(chǎn)品，進(jìn)而增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)戶積累能力，為加工業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展積累資金。
能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的有效轉(zhuǎn)移。由于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型工業(yè)化模式強(qiáng)調(diào)工業(yè)與農(nóng)業(yè)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，必然促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向深度和廣度發(fā)展，在農(nóng)業(yè)內(nèi)部吸收大量勞動(dòng)力，緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力流動(dòng)帶來(lái)的負(fù)面影響。傳統(tǒng)工業(yè)限制了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，而新型工業(yè)化是農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的根本保證。
參考文獻(xiàn)：
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一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問(wèn)題
本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計(jì)量的，對(duì)于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———無(wú)形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。”對(duì)此條規(guī)定，筆者認(rèn)為似有不妥。
1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)處理。首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用年限超過(guò)一年、單位價(jià)值較高的有形資產(chǎn)；無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或?yàn)楣芾砟康亩钟械摹](méi)有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象）。由此可見(jiàn)，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來(lái)意義上的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會(huì)計(jì)的“明晰性”原則，同時(shí)也會(huì)引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問(wèn)題。同時(shí)，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見(jiàn)，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)”核算。
2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無(wú)質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所指“投資”僅指對(duì)外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對(duì)外投資的范疇，而是純粹的對(duì)內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長(zhǎng)期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對(duì)其進(jìn)行處理。所以，在核算上擬采取類似長(zhǎng)期投資的核算方法，即借鑒“長(zhǎng)期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項(xiàng)核算。
二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法
（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶
為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價(jià)值計(jì)量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)沖減的賬面價(jià)值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細(xì)賬戶。
（二）“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目在資產(chǎn)負(fù)債表中的列示
根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負(fù)債表”左邊的第三大項(xiàng)，即介于“長(zhǎng)期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。
（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會(huì)計(jì)處理
企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)計(jì)量（按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。
（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法
1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算
（1）以貨幣資金購(gòu)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。
（2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值或公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計(jì)折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無(wú)形資產(chǎn)的賬面攤余價(jià)值貸記“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。
例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元，已提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估其公允價(jià)值為600萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬(wàn)元
累計(jì)折舊300萬(wàn)元
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元
投資收益50萬(wàn)元
貸：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元
例2．若上例中房產(chǎn)的公允價(jià)值為1200萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬(wàn)元
累計(jì)折舊300萬(wàn)元
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元
貸：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元
投資收益550萬(wàn)元
2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。
企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會(huì)發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護(hù)費(fèi)用等。對(duì)于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來(lái)得到補(bǔ)償。
3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。
企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。
4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。
(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價(jià)值借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險(xiǎn)賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。
5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。
如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時(shí)貸記“投資收益”賬戶。
三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問(wèn)題
