發布時間：2023-10-11 10:05:14
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的土地征收規劃樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
【關鍵詞】征收;前移;管制;分區;遲延;公共工程
中國憲法第十三條第三款規定:“國家為了公共利益的需要,可以依法對公民的私有財產實行征收或者征用并予以補償。”在通常情形下,政府宣布征收的時間是征收程序開始的時間,也是征收規范效力的啟動時間。《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規定:“對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”將征收開始的時間確定為“縣級人民政府征收決定之日”,是以政府的立場界定征收開始的時間。從被征收財產所有人的立場觀察,政府征收決定時,無疑征收已經開始;但能否反推,政府沒有征收決定,征收就不存在?征收規范的效力就不能啟動?也就是說,是否只有政府才握有扣動征收規范效力“扳機”的權力?
征收規范的效力啟動后,征收法律關系才得以確立,才能開始計算擬征收不動產的價值。但擬征收不動產的價值不會矗立不動,任何價值都有一定的時間維度。因此,只有確定征收規范效力開始的時間,才能確定擬征收不動產價值的時間坐標。從政府準備征收開始,至征收決定達到被征收財產所有人,其間的過程可能十分漫長。[1]征收決定到達被征收財產所有人以前,一系列政府行為事實上影響著擬征收財產的價值,政府甚至刻意利用自己的這種影響力降低征收成本,有時幾乎能把征收成本降低為零。當這種影響達到一定程度時,就有可能對擬征收財產的所有人產生征收效果。上述情形在美國法上多有發生,此時,財產所有人可以向法院起訴,要求政府按照征收程序予以補償,或者要求法院依據美國憲法第五修正案中的征收規范,宣布政府法案無效,由此催生了一系列典型判例。在這些判例中,憲法上征收規范的效力事實上已經前移,即在政府宣布征收以前,征收規范就已經開始適用了——法院在政府之前扣動了征收規范效力的“扳機”。雖然中美征收法存在諸多差異,但梳理這些典型判例,對我們依然具有不可小覷的啟迪意義。
一、通過分區降低擬征收不動產的價值:將征收規范適用于政府的分區行為
美國法上的土地分區制度起源于上世紀初。在此以前,美國幾乎沒有土地利用的管制,由于國土廣袤,也沒有這種必要。但隨著城市化和工業化進程的推進,各土地所有人之間互相影響,侵權訴訟不斷。于是,土地的合理利用問題被提上日程。1916年,紐約州通過了美國第一個綜合性的土地利用分區規劃,[2]隨后,美國商務部(U.S. Department of Commerce)于1926年頒布《標準州分區規劃法》(Standard State Zoning Enabling Act),[3]作為各州土地利用管制的模范立法。到1930年,多數州明確規定采納商務部的模范立法,其余各州則頒布了以該模范立法為藍本的制定法,許多城市制定分區規劃條例。
美國土地規劃分為綜合性規劃和分區規劃和土地細分規則。綜合性規劃指一個城市布局的整體規劃,分區規劃則涉及到每一宗土地的用途,細分規則系對每宗土地的用途再做細致的劃分。政府在上述兩個規劃的基礎上制定出詳細的“官方地圖”,在該地圖上可以檢索出每一宗土地允許的用途。
土地規劃在美國被稱為 “非永久性憲法”。說其是憲法,是因為規劃對公民財產權的影響極大,且位階極高;說其“非永久”,是因為規劃是可以修改的。盡管土地用途管制,尤其是分區管制對公民財產權影響極大,但卻屬于警察權(Police Power)行使的范疇,很少有違憲之虞,[4]一般也無須補償,分區管制的權力又分屬地方,這給地方政府“合理規避”征收規范,降低征收成本預留了極大的空間。然而,“道高一尺,魔高一丈”,法院通過巧妙地解釋征收的含義,將征收規范的效力前移,多次巧妙地堵截政府對第五修正案的逃逸。
(一)征收規范效力前移的情形之一:將不動產分區為明顯不適合用途,導致不動產大幅貶值
補償規范通常是征收規范的“唇齒條款”,美國聯邦最高法院在莫農加希拉導航公司訴美國(Monongahela Navigation Co. v. United States)案中確立了按市場價值補償的原則。[5]但作為被征收財產的市場價值其實是擬制的,因為只有交易才能產生市場價值,在征收程序中,政府與不動產所有人之間的交易并未發生。征收其實是一個強制交易的過程,政府也是“理性人”:希望以最低的補償價格征收財產。“按市場價補償”之所以會成為征收補償的通行規則,目的是防范政府憑借自己的權力,惡意定價。但擬制的市場價格,為政府開放了操縱市場價值的可能。不動產的價值依托于政府對土地的分區,[6]分區屬于政府的權力,政府可以借助分區這只“看得見的手”,操縱擬征收不動產的價格。法院如何“拯救”岌岌可危的公民財產權呢?大干線西部鐵路公司訴底特律市(Grand Trunk Western Railroad Company v. City of Detroit)案給我們提供了樣本[7]。
原告大干線西部鐵路公司(Grand Trunk Western Railroad Company)在鐵路旁有一宗土地。1940年12月,底特律市將原告土地所在的區域分區為工業用地。隨后,政府擬征收這宗土地用于公房建設。于是,在1941年7月,底特律市通過新的分區法案,將原告上述地塊所在地分區為住宅用地,最多可建2層半高的住宅。在短暫的7個月內,原告的土地狀況沒有任何變化,但分區卻改變了。這一分區的改變,使該宗土地的價值幾乎坐了一次過山車:土地如用作工業用途,比用作住宅用途要貴7-10倍;如該土地不限制為住宅用途,其價值要貴3倍。原告大干線西部鐵路公司(Grand Trunk Western Railroad Company)為此提起訴訟。案件最后到了密歇根州(Michigan)最高法院。法院認為:“分區權力可以給城市帶來巨大的利潤和便利,但正如本案揭示的那樣,該權力可能被大大地濫用,用以降低城市力圖將來征收之土地的價值。這種權力的行使方式極度不合理,不應支持。為了巨幅降低擬征收土地的價值,將工業區核心地帶的土地分區為住宅,已超出分區法的意圖。……從本案證據和土地的性質可以看出,任何一個理性的投資者都不可能在鐵路右側以及與此毗連的條形地塊上修建2層半的多戶住宅,……原告的土地用作多戶住宅事實上毫無價值。……政府將采取兩個步驟:首先,通過分區法案,使原告的財產如果說還有價值的話,也只有一點點,隨后,征收這些財產。……這個分區法案不合理性且構成征收,非法侵害了原告的財產權,我們宣布無效且在本案中不予適用。”[8]
法院并沒有在一般意義上否定政府分區的權力,但政府的分區如果逾越一定的邊界,盡管政府尚未宣布征收,依然可以構成憲法意義上的征收,此時,法院將征收規范的效力前移。法院認定分區構成征收的標準是:第一,濫用分區權力;第二,通過分區大幅降低不動產的價值。前者我們可以理解為主觀標準,即分區的目的是什么,不能為了征收而分區;后者我們可以理解為客觀標準,即分區使不動產的價值幾近消失,侵害不動產所有人的財產權。
(二)征收規范效力前移的情形之二:不動產原有分區用途明顯不適應周圍情況變化,導致不動產大幅貶值,政府拒絕改變分區
亦如前文所述,政府的分區并非絕對不能變化,僅是“非永久性憲法”。原本靜謐的住宅區,可能因政府大刀闊斧的城市建設,變得吵嚷嘈雜,不動產所有人的建筑作為住宅,其價值大幅降低。但城市改造的進程不會就此停止,政府將來還有可能征收這些不動產,不動產價值的降低正是政府作為“理性人”希望看到的:政府對不動產所有人改變分區的請求置之不理,不動產的價值甚至可能歸零。法院如何裁判?萊特訴比林斯案(Knight v. Billings)為我們提供了另一個樣本。[9]
原告萊特(Knight)分別于1954年和1976年購買了兩幢位于比林斯(Billings)市西24街靠西面的兩幢住宅。為改善日益擁擠的交通狀況,1976年,比林斯市決定拓寬西24街主干道,隨后,比林斯市征收了西24街東面的房產,為節省征收成本,對西面的房產擱置不理。馬路拓寬后,車流每天幾乎就在原告房產的窗下經過。比林斯市準備將來進一步拓寬道路時,再征收原告等人的不動產,政府愿意看到原告等人的不動產價值降低。原告萊特不堪其擾,1978年申請分區變更,請求將自己的土地分區為綜合區,即不限定建筑用途的區域,被該市拒絕,原告的房產依然只能用作住宅。原告為此提起訴訟。[10]案件最后到了蒙大拿州(Montana)最高法院。蒙大拿州最高法院認為,“毫無疑問,在本案中,該市有效地行使了其警察權。但是,……認為行使警察權就不構成對財產的征收,這一說法沒有正當性。”[11]“不能忘記的是,1976年——1978年,拓寬西24街時,該市從街道一邊征收,而不是從原告居住的另一邊征收。街道東面的財產所有人都在征收程序中獲得了補償,或通過協議獲得了補償。……這樣,被告就是有意挑出原告而不是其他人來承受本應由公眾承受的負擔,盡管其他人也處于類似位置。這就是典型的征收情形。”[12]據此,法院得出結論,“這樣,我們認為,根據本案獨特的事實,比林斯市,雖然有效行使其警察權,有效拒絕原告變更分區的申請,但因此干預了原告的私人財產利益,構成反向征收。……征收跨過街道發生了。”[13]
法院首先認定政府分區的權力總體上屬警察權的范疇,接著筆鋒一轉,認為警察權的行使在例外情形下仍可能構成征收。也就是說,政府此時并未宣布征收,但征收規范的效力前移了。法院認定政府拒絕改變分區構成征收的標準是:第一,拒絕改變分區導致不動產所有人的財產價值顯著降低;第二,處于類似位置的不動產所有人得到了補償。這其實是擴充征收規范的含義射程,將補償的因由適用于政府拒絕改變分區的行為——部分人承受了本應由公眾承受的負擔,就構成征收。
歸納起來,政府有分區和改變分區的權力,這些都可以用作操縱市場價值的“利器”:政府可以利用自己的分區權力,惡意降低擬征收不動產的價值;因政府自身的行為,使原來的分區變得不再適宜,政府又可以拒絕改變分區,任由擬征收的不動產價值降低。前者系政府以積極作為的方式,降低擬征收不動產的價值;后者系政府以消極不作為的方式,任由擬征收不動產的價值降低。法院以不變應萬變,將征收規范的效力前移,認定政府濫用分區權力,或者超越邊界行使警察權,無論政府是否做出征收決定,都有可能構成征收。
一、征收依據
依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律、法規。
二、征收范圍
本項目征收范圍為：東臨寶福寺塔（以圍墻為界），南臨寶福寺南側道路，西臨琴江河，北臨琴江東路。具體征收范圍及界址以征收紅線為準。
三、房屋征收基本情況
本次房屋征收涉及被征收戶16戶，占地面積約4670㎡，建筑面積約3390㎡。
四、房屋拆遷補償與安置辦法
本項目采用貨幣補償、店面產權調換或異地土地安置方式。被征收人房屋如為臨琴江東路的店面，可選擇貨幣補償或店面產權調換，不能選擇異地土地安置方式；被征收人房屋為非臨街且為棟房的，可選擇貨幣補償或異地土地安置方式，不能選擇店面產權調換。
(一)貨幣補償方式
1．被征收房屋房地產價格確定：由具有資質的房地產評估機構對被征收人房地產進行評估，并將被評估房地產的產權人、位置、評估結果進行公示，征收人和被征收人對評估結果有異議的，可自評估報告送達之日起5天內向原評估機構申請復核，或另請評估機構評估，逾期未提交書面申請復估的視為無異議。
2．付款方式：被征收人簽訂好協議時，征收人預付50%的房地產補償款，并支付臨時安置補助費和搬遷補助費，房屋拆遷完畢經征收人驗收合格后付清全部房地產補償款。
3．被征收人選擇貨幣補償并在規定時間內拆遷完畢的，可按其征收房地產評估補償價格的20%給予獎勵。
(二)店面產權調換方式
1．安置位置：安置店面位于寶福寺周邊規劃安置店面。
2．店面安置指標面積：為被征收店面一層主體建筑面積（不含臨時設施及附屬設施）。
3．店面安置原則：如被征收人在規定時間內拆遷完畢的，可在安置區按店面安置指標面積1：1安置店面。如被征收人商鋪安置指標面積大于最大店面面積的，可選擇兩個以上店面，但必須按照安置的個數最少、安置面積最接近店面安置指標面積的原則確定。如果選擇的商鋪面積超過其商鋪安置指標面積的，超過部分按商鋪安置時的市場價格購買，未超過部分按1：1置換；如果選擇的商鋪面積少于商鋪安置指標面積的，少安置部分由拆遷人按商鋪安置指標回購價回購。
4．被征收人店面及安置店面的價格確定：由評估機構評估確定。
5．結算方式：征收人與被征收人簽訂征收補償協議后，被征收人先領取臨時安置補助費和搬遷補助費，其房地產征收補償款由征收人掛帳暫存，安置時軋差計算，多還少補。
6．安置店面建筑標準：內墻為毛坯墻，進房第一道門安裝安全門。外墻裝修完畢并安裝窗戶，水（電）總管（總線）到戶，戶內管線由被拆遷人自行負責。
(三)土地安置方式
1．安置位置：松仔坪規劃土地安置區（迎賓大道拆遷安置地東側）。
2．土地安置指標面積：每戶限選一宗安置用地。土地安置指標面積為被征收房屋主體第一層建筑占地面積。
3．臨時設施、豬牛欄、圍院及僅有地基的空地等附屬設施占地面積不計入土地安置面積，只可貨幣補償。
4．安置地價格：由評估機構評估確定。實際安置土地面積小于或等于其土地安置指標面積的，安置地價格按評估價計算。實際安置土地面積大于其土地安置指標面積的，超過部分安置地價格按安置時市場價計算。實際安置的土地面積少于其土地安置指標面積的，少安置部分由征收人按土地安置指標回購價回購。
5．被征收人房地產價格確定：被征收人的房地產補償價格按貨幣補償方式由評估單位評估確定。
6．結算方式：征收人與被征收人簽訂征收補償安置協議后，被征收人可先領取臨時安置補助費和搬遷補助費，被征收人的房地產征收補償款由征收人掛帳暫存，與安置地購買款軋差計算，多還少補。
7．安置戶建房必須服從城市規劃，接受建筑業工程質量與安全管理部門監管。采取統一設計，統一建設，統一驗收的建設方式。對違反規定的除依法處罰外，取消該安置用地的優惠政策。
8．安置地標準：完成“三通一平”，道路及排水設施建設。
五、選地（店）辦法
1．序號確定：按被征收人簽訂征收補償安置協議時間、拆除完畢時間分別編出序號，兩個序號相加得數從小到大排列，得出選擇序號，被征收人按選擇序號依次選擇安置地。選擇序號相同的按簽訂征收補償安置協議時間先后確定順序，如簽訂協議時間仍相同的則抽簽確定先后順序。
2．被征收人必須遵守選地規則，并按時參加。如未按時參加，視為自動放棄安置序號，征收人有權安排下一序號人選地。
3．前序號人已選中的后序號人不得選擇。
六、安置戶頭確定原則
根據被征收房屋所有權證（或土地使用權證）載明的產權人或年12月31日前單獨立戶（以公安戶口簿登記的戶口）的原則確定安置戶頭。店面戶頭按一個店面一個戶頭的原則確定。
七、臨時安置補助費及搬遷補助費標準
臨時安置補助費按被征收房屋主體建筑面積每平方米36元計算（18個月）；搬遷補助費按被征收房屋主體建筑面積每平方米3元計算，選擇安置套房和異地土地安置的支付2次搬遷補助費。
八、相關政策
【關鍵詞】土地征收；公共利益；《國有土地上房屋征收和補償條例》
當前，我國正處于工業化、城鎮化發展的重要時期。2010年我國城鎮化率為46.6%，城鎮化水平近年每年提高0.8-1.0個百分點，每年有1000多萬人從農村轉入城鎮。伴隨經濟發展和城鎮人口規模的擴張，對城鎮公共設施、公共服務和住房等需求有增無減，從而需要在大量的土地上開展這些建設。同時，因城鎮房屋拆遷引發的利益沖突和社會矛盾，已成為影響我國工業化、城鎮化進程和社會穩定的突出問題。近期，國務院公布了《國有土地上房屋征收和補償條例》（以下簡稱《征收補償條例》）。條例的頒布實施，將有效緩解國有土地上房屋征收引發的利益沖突和社會矛盾，對穩步推進我國工業化、城鎮化進程具有重要意義。
一、公共利益及其特性分析
公共利益（publicbenefits，public use，publicpurpose），是與征收權關聯密切的一個用語，其內涵的界定必須追溯至“征收權”（eminentdomain）的概念。一般認為，為了限制政府獲得私人財產的能力，憲法應當規定私人財產的征收須服從“公共利益”，其目的是為了抵制個人財產由于政府的專斷或者不公正行為而喪失。但實際上，由于征收權從屬于范疇，是國家行使的警察權力的體現，具有絕對性、至上性和不可限制性，這使得“公共利益”只能成為一個在法律上極為模糊的概括條款或者彈性條款。
就我國《憲法》、《土地管理法》、《物權法》的相關規定來看，對于什么是公共利益都只是作了概括性的規定，未作列舉性的規定，梁慧星先生的《物權法建議稿》第鎬條對公共利益作出了較為明確的界定：“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業，環境保護、文化古跡及風景名勝的保護、公共水源及引水排水用地區域的保護、森林保護事業，以及國家規定的其他公共利益。”該條同時指出“征收不得適用于商業目的”。該草案也僅僅是確定了公共利益的大致范圍。
公共利益這一概念的最大特點，在于其“內容的不確定性”，即公共利益的“受益人”與“利益”的抽象。一般而言，要對公共利益作一個普遍有效且可適用于任何情況的定義，是不可能的。其原因如下：一是各個法律領域的本質及目的并不相同，即每一個法律規范的側重點不同，其目的和本質也就有所差異，因此。要建立每一法律或者法律部門都適用的公共利益概念，是不可能的；二是公共利益概念的內涵往往會受到當時社會關系的影響與制約，而社會、文化與政治的結構又往往是快速地發展變化的，因此，要確立一個普遍適用的公共利益概念也是不可能的。故我們無法找到一個普遍適用的公共利益概念，故此，多數人認為公共利益概念具有可變性口。
二、《國有土地上房屋征收和補償條例》中“公共利益”范圍認定的思考
《征收補償條例》頒布后最大的亮點莫過于征收城市房屋應該滿足的條件，即應當滿足符合“公共利益”的目的，才可征收公民城鎮房屋。其中，《征收補償條例》第8條規定：征收房屋應符合公共利益的目的，并對符合公共利益目的的情形做出了列舉性規定，包括國防設施建設；國家重點扶持并納入規劃的能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業；為改善低收入住房困難家庭居住條件，有政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設；為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造；國家機關辦公用房建設以及法律、行政法規和國務院規定的其他公共利益的需要。
雖然一直以來，我國司法實踐中對“公共利益”理解存在不一致的現象，新的《征收補償條例》從用途角度對“公共利益”做了規定。但就公共利益與商業利益劃分，很難有一個涇渭分明的界限。以任志強為代表的觀點，認為根本不存在以純粹商業目的拆遷，此觀點雖非完全正確，卻頗具有極大合理性。縱觀中國近三十年來的城市化發展，城市拆遷雖是由商業利益主導的房產開發推動的，但房產開發對于城市整體功能的提升、配套設施的完善，卻具有非常明顯的公益性質，因此，很難將公共利益與商業利益進行有效區分，公共利益與商業利益并存的現象客觀存在。
值得注意的是，各國司法實踐中對于“公共利益”的理解也存在不同看法，即使是在美國各州法院，法院就同一事實的認定上也會有截然相反的判決。但其中有非常重要的一點極為相似，政府必須在法庭上接受被征收人關于“公共利益”是否存在的挑戰，政府必須就“公共利益”的存在負擔舉證責任，申言之，即政府應就整體規劃的公益性質作出說明，并且應當說明公共利益程度應高于商業利益，向社會公眾給出一個合理解釋，此點可以為我們審理城市房屋拆遷案件所借鑒。
然而，《征收補償條例》在實體標準外給我們提供一個形式標準：各項規劃中是否有民眾參與。《征收補償條例》規定：“征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。實施保障性安居工程建設、舊城區改建，應廣泛征求社會公眾意見，科學論證制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、土地城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證”。立法中存在這么一個假設，經過公眾參與并獲得通過的規劃即是代表公共利益，這就為我們在司法審判中，對“公共利益”的認定找到了另一條形式標準。
“公共利益”認定問題的復雜性決定了我們必須堅持實體標準與形式標準相結合的判斷方式進行綜合性判定。唯有如此，才能在我國司法實踐中關于“公共利益”認定這一問題上，保持一定司法統一。
【參考文獻】
[1]彭小兵.城市拆遷中的公共利益與博弈[N].中國經濟時報，2007-6-28（5）.
[2]彭小兵，譚亞.城市拆遷中的利益沖突與公共利益界定――方法與路徑們[J].公共管理學報，2009（2）.
一、嚴格控制農用地轉用和土地征收報批條件
（一）《決定》下發后，通過清理有關文件，對仍未糾正違法下放的農用地轉用和土地征收審批權的地方，繼續暫停該地農用地轉用和土地征收報批。
（二）各省（自治區、直轄市）首先辦理經國家發展改革委、國土資源部確認納入20**年度農用地轉用計劃的重點急需建設項目的用地報批；年度計劃有剩余指標的，再辦理其它建設用地報批。年度農用地轉用計劃指標用完的省（自治區、直轄市）或市、縣，20**年底前暫停農用地轉用和土地征收報批；沒有計劃指標，擅自批準用地的，按非法批地查處。
（三）對以往拖欠的農民征地補償安置費，在20**年年底前未足額償還的市、縣，暫緩下達20**年度農用地轉用計劃指標，暫停農用地轉用和土地征收報批。
（四）對20**年底前未按《關于基本農田保護中有關問題的整改意見》（國土資發[20**]223號）的要求，將現有的基本農田落實到地塊的市、縣，暫緩下達20**年度農用地轉用計劃指標，暫停農用地轉用和土地征收報批。
二、規范農用地轉用和土地征收審查報批工作
（五）城市分批次建設用地嚴格按法律規定報批。分批次范圍內的用地要提供土地開發建設整體方案，有控制性規劃的，還應提供控制性規劃。分批次范圍內已有具體建設項目的，應附具項目名單，列明項目名稱、性質、規模和用地面積。
（六）能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目，在《國務院關于投資體制改革的決定》（國發[20**]20號）實施前批準立項的，仍按原規定報批用地；實施后，屬國務院、國家發展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報國務院批準；除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權限的，土地征收必須報國務院批準；建設項目確需占用基本農田的，必須報國務院批準。
（七）各類建設的用地必須符合土地利用總體規劃。確需單獨選址建設的項目，依法可以改變土地利用總體規劃的，規劃修改方案可以在報批用地時一并報批；其它項目用地涉及修改規劃的，按法定程序修改規劃后，方可報批用地。
（八）建設項目的可行性研究報告或其它有關文件沒有明確分期建設的，應一次性報批農用地轉用和土地征收。城市分批次建設用地，市、縣每年報批應控制在5個批次內。
（九）農村集體建設和村民住宅建設在向集鎮、鄉鎮工業小區和中心村集中過程中，新址用地必須符合規劃，納入計劃；涉及占用農用地的，不得以土地置換為名，規避農用地轉用報批手續。
（十）對違法用地，須先按有關規定進行處罰。確需補辦用地手續的，在補辦用地手續時，須附具對違法案件和有關責任人的處理意見及落實情況，征地補償安置費用、耕地開墾費按違法用地期間最高標準支付和繳納。
（十一）補充耕地實行邊占邊補的，耕地開墾費必須列入工程投資概算，補充耕地的土地開發整理項目須按有關規定驗收；建設單位繳納耕地開墾費的，報批用地時應附具耕地開墾費繳納證明和代其補充耕地單位的證明。經依法批準占用基本農田的，耕地開墾費繳納標準按當地最高標準執行。補充耕地實行先補后占的，報批用地時應附具補充耕地驗收文件和資金來源情況的說明。
三、強化農用地轉用和土地征收批后監督管理
（十二）城市分批次建設用地和單獨選址建設項目用地涉及繳納新增建設用地土地有償使用費的，國土資源管理部門應全額下達新增建設用地土地有償使用費繳款通知書，由市、縣人民政府按有關規定繳納后，再下達批復文件。
（十三）國務院批準的城市分批次建設用地的供地情況、省級人民政府批準的單獨選址建設項目用地和城市分批次建設用地及供地情況，應及時向部和省級國土資源部門備案。對于未按規定時間及有關要求備案或在備案中弄虛作假的省（自治區、直轄市）或市、縣，暫停其農用地轉用和土地征收報批。
（十四）農用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。農用地轉用或土地征收經依法批準后，市、縣兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效；兩年內未提供給具體用地單位的，按未供應土地面積扣減該市、縣下一年度的農用地轉用計劃指標。
（十五）征地補償安置方案經依法批準后，征地補償安置費用應按法律規定的期限全額支付給被征地農村集體經濟組織；未按期全額支付到位的，市、縣不得發放建設用地批準書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。
各國的土地稅制，是一個包括許多稅種的復雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產稅、繼承稅、贈與稅相聯系。總的來說，各國的土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農業用地、住宅用地、經營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個方面的內容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉移課稅。
一、土地保育課制的國際比較
土地保有稅是一定時期或一定時點上對個人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價上漲，確保土地保有的負擔公平，降低土地作為資產保有的有利性。由于國情不同，各國對土地保有課稅的范圍、稅種設置、計稅依據、稅率設計以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內，各地方之間也不一樣。
（一）課稅范圍
各國對土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動產均包括在土地稅之內。（2）狹義的土地稅，只是單指對土地的課稅。
（二）稅種設置
各國對土地保有課稅的稅種設置，基本上可分為兩種情況：
1．合并在其他財產稅中征收
由于土地與房屋、建筑物等不動產都屬于財產的存量，目前有許多國家和地區都把這些財產合并在一個稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：
（1）合并在一般財產稅內征收，一般財產稅是對有選擇的幾類財產綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財產稅，把土地等不動產和動產合并征收。
（2）合并在不動產稅內征收。由于土地是一種主要的不動產，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動產稅內征收。加拿大不動產稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產。法國不動產稅的征收對象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區的差餉稅相當于不動產稅，對擁有土地、房屋、其他建筑物等不動產的所有人課征。
（3）合并在財產凈值稅內征收。財產凈值稅的課稅對象是納稅人擁有的全部財產的凈值。財產凈值是從財產總額中扣除納稅人債務后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財產凈值稅中征收。
（4）合并在房地產稅中征收。房地產稅是土地稅和房屋稅的總稱。因為房屋往往附著于土地之上，密不可分，有些國家和地區將土地與房屋合并在房地產稅中征收，如泰國對房屋及其占用的土地征收房地產稅；巴西對城鎮土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產稅。
（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價稅、固定資產稅、城市規劃稅和特別土地保有稅等4個稅種組成，其中固定資產稅和城市規劃稅2個稅種是對土地與其他不動產合并征收的稅種。固定資產稅，是把土地、房屋及折舊資產等固定資產作為課稅對象，其中土地占有非常重要的地位。城市規劃稅是為了確保城市、特別是城市規劃事業所需資金而課征的稅。課稅對象是位于被指定為城市規劃區域內的市街化區域內的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規劃稅與其他土地保有稅的區別在于，它是專門用于城市規劃事業或土地規劃整理事業開支的目的稅。而固定資產稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。
2．單獨設置土地保有稅稅種，分別課征。
據不完全統計，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區大約有30個，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對農業土地征收的農村土地稅，對城市土地及房屋建筑物征收的城市財產稅。印度的州政府對農業耕地征收土地稅。我國臺灣地區有地價稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質的特殊性土地稅，都是以地價稅為基礎加增若干倍征收的，而非經常性的土地稅。泰國對所有土地征收地方發展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對非農業用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產稅和都市規劃稅外，還有單列稅種征收的地價稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。
（三）計稅依據
各國土地稅的計稅依據，基本上可以分為從量計征和從價計征兩種。
從量計征的土地稅，是按土地的面積、土地生產物的產量課征。這種從量計征的土地稅，因為計征簡便，稅額確實，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經濟的發展和級差地租的擴大，如果再按土地面積或生產物的產量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價計征取而代之。
從價計征的土地稅，是以土地的價值或價格為課稅標準所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價計征的關鍵是土地的計價。各國的土地計價方法不盡相同，大多數國家是根據土地的估價課征，也有少數國家按年度租金價值課征。美國的土地稅一般是根據專門機構確定的“估定價”為標準課征。德國的應稅財產價值也是根據“估價法”確定。瑞典財產凈值稅中土地等不動產的凈值由官方評估確定。我國臺灣地區的土地估價由地方政府負責實施，包括每年公告一次的“公告現值”和每3年公告一次的“公告地價”，稅務機關按“公告現值”征收土地增值稅，按“公告地價”征收地價稅。日本作為國稅征收的“地價稅”，對土地的價額是以征稅期的“時價”計算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標準為該土地的取得價格。
（四）稅率設計
各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進稅率兩種。有少數國家對農業土地實行從量定額課征。
美國、德國、日本等多數經濟發達國家，對土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規定。德國對個人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。
許多國家和地區，根據以下不同情況采用不同稅率：
1．根據土地用途不同，采用不同稅率。
有些國家和地區，對不同用途的土地采用不同稅率，農業用地低于城市用地，工業用地低于商業用地，住宅用地低于營業用地，宗教、社會福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺灣地區地價稅稅率，分為一般稅率和優惠稅率兩種，對限額內的自用地、工業用地、公共設施保留地和公有土地均實行優惠稅率。公共設施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。
2．根據土地所處地理位置不同，采用不同稅率。
美國包括土地在內的一般財產稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。
3．根據土地開發程度不同，采用不同稅率。
我國香港特別行政區的不動產稅稅率，原則上是17％，新開辟地區為11％，但對供應不過濾水的地區為16％，無水道的地區為15％，新開辟區為9％。新加坡為了適應經濟開發政策的需要，原將全國地區分為發達地區、半發達地區和不發達地區3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統一稅率。
4．對空地或閑置土地，采用較高稅率。
如日本對閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價值稅。我國臺灣地區對私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設施，而仍未依規定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價值不及所占基地申報地價15％的土地）按該宗土地地價稅的3——5倍征收。對空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進土地的有效利用。
發展中國家的土地稅多數采用累進稅率，這主要是因為累進稅率對限制私人占有土地數量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農村土地稅實行22個級次（從0．2％——3．5％不等）的累進稅率。泰國的土地發展稅稅率按土地中間價值大小，課以一定稅額，分34個級次。我國臺灣地區的地價稅稅率，按地價總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進稅率和特別稅率：凡地價總額未超過累進起點地價的，適用10％的基本稅率；超過累進起點地價的，按超倍累進稅率征收；對某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復雜，分為一般稅率、特別稅率和個別稅率3類：一般稅率適用于法律規定的作為一般課稅對象的土地，一般稅率和特別稅率都設有9個級別，最低級次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級次的稅率分別為5％和2％；個別稅率的應稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設施用地的稅率為0．5%。
（五）征收管理
土地課稅的征收管理權限，多數國家歸地方政府，只有少數國家的少數稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對象的土地其位置固定不變，不會發生稅基的地區轉移，而且稅源分散和納稅面寬等特點，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財產稅的一個組成部分，而財產稅則是美國地方政府財政收入的主要來源。我國1994年實行分稅制財政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價稅屬于國稅，由國稅局負責征收外，其余有關土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預算，屬于道府縣的有固定資產稅和不動產取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實行聯邦、州和市3級劃分稅種分別征收的體制，3級政府都有相應的征收管理權限：土地稅（農村土地）歸聯邦政府征收，收入的80％歸當地政府；動產稅（城市土地）歸市政府征收；不動產轉讓稅歸州政府征收。
二、土地有償轉移和增值課稅的國際比較
對土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時的價格超過其原來入賬時價格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動或投資得到的，而完全是由于社會發展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應該全部歸公，以體現財富的公平分配，并限制土地投機，抑制土地兼并。土地是一種資本資產，對資本資產的增值所課征的稅，實質上是屬于資本利得稅的范疇。
（一）課稅范圍
土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對土地及建筑物增值的課稅，如我國現行的土地增值稅和意大利的不動產增值稅。另一種是只對土地的增值課稅，如我國臺灣地區的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。
土地增值稅的課稅對象是土地的增值額，一般包括土地轉讓時發生的增值額和土地非轉移定期發生的漲價形成的增值額。德國、英國、日本原先實行過的土地增值稅，對以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現行的不動產增值稅的課稅對象，也包括這兩個部分的增值額。我國和日本等國的現行土地增值稅只對土地轉移時發生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對納稅人擁有的閑置土地或非營業用地的增值征稅。在日本，對個人和法人的土地轉讓收入，分別課征：對個人的土地轉讓收入課征的稅種，由個人所得稅、個人事業稅和個人居民稅3個稅種構成；對法人的土地轉讓收入稅，由法人稅、法人事業稅和法人居民稅3個稅種構成。
（二）課征方式
許多國家對土地轉讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：
1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財產收益中，統一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉讓收入并入個人或法人的綜合收入，征收個人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉讓收入的四分之三計入所得，進行綜合征稅。法國對持有期只有2年以內的短期土地轉讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉讓收入用五分五乘方式征稅。
2．單獨征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨課征。日本對個人的土地轉讓收入的課稅，核心是單獨計算，分離課稅，對法人的土地轉讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進一步強化了對法人土地轉讓收入的課征，對超短期土地轉讓收入按67．5％的稅率實行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計算，從而使法人企業在其他收入出現赤字時，無法用土地轉讓收入予以彌補。德國、意大利兩國，除非投機買賣，原則上不征稅。
（三）計稅基礎
土地增值稅的計稅基礎是土地的增值額。土地有償轉移的增值額是土地的售價減去其原價（原來購入價或取得使用權的支付價）和各項成本費用以后的余額。我國臺灣地區以每年政府公布一次的“土地公告現值”為計稅基礎，納稅人按公告現值的80％——120％申報納稅。對不發生轉移的土地，定期估價一次，按增加價值課稅，允許扣除為增值而發生的各項成本費用。
（四）稅率設計
土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進稅率兩種。
1．比例稅率。
韓國的土地超額增值稅，實行單一的比例稅率。日本、法國等對土地轉讓收入的稅率，因土地持有期長短而設計高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實行輕稅率，短的實行高稅率。如日本，對個人的土地轉讓，分為長期轉讓、短期轉讓和超短期轉讓3種，“長期轉讓”是指自獲得土地所有權至出讓土地的時間超過5年的；“短期轉讓”是指持有的時間2一5年的；“超短期轉讓”是指土地擁有期在2年以下的。對這3種長短不同轉讓收入分別實行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機，合理分配土地的增值。日本對法人土地轉讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對法人的土地轉讓收入，在普通法人稅以外，對擁有期在5年以下的短期轉讓收入，加征20％的法人稅。1987年規定，對土地擁有期2年以下的超短期土地轉讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對5年以上的長期轉讓收入，也實行了加征10％的附加稅制度。
2．累進稅率。
有些國家和地區按照土地價格增長幅度采用累進稅率征收。當土地轉移時，不論土地面積大小，漲價數額多少，一律以超過原價倍數累進課征。如我國臺灣地區現行土地增值稅稅率，按土地漲價倍數實行3級超額累，進稅率，具體計算為：土地漲價總額超過原規。定地價或前次轉移時申報現值但未達100％者，就其漲價總額按稅率40％征收；超過100％而未達200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計征土地增值稅時，對以前轉移時申報的土地現值，都按物價指數進行調整，以體現稅負公平。意大利的不動產增值稅是將房地產從買入到轉讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進稅制，按3％——30％的稅率征收。價格上漲部分是指地價超過基準價格的部分（具體征稅標準和稅率見表1）。
表1：
─────────────────────┬───────────────
│征稅標準│稅率│
├─────────────────────┼───────────────┤
│20%部分│3%——5%│
│20%——50%部分│5%——10%│
│超過基50%——100%部分│10%——15%│
│準價格100%——150%部分│15%——20%│
│150%——200%部分│20——25%│
│200%以上部分│25%——30%│
─────────────────────┴───────────────
三、土地取得和無償轉移課稅的國際比較
土地取得稅是對個人或法人在通過購買、接受贈與或繼承財產等方式取得土地時課征的稅，分為因購買、交換等有償轉移取得土地時課征的稅和因接受贈與或繼承遺產等元償轉移取得土地時課征的稅兩種情況。
（一）有償轉移取得土地時的課稅
韓國對購置不動產所取得的土地設立不動產購置稅，按所購項目價值2％的標準稅率課征，或按購置不動產的年度分期付款額的比例征收。
日本的土地取得稅制除了贈與稅和繼承稅外，還有不動產取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動產取得稅是由都道府縣對取得土地和房屋等不動產的個人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈與、捐贈、實物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動產取得稅的征稅對象。土地取得稅的免征點是10萬日元，征稅標準是購買時的價格，標準稅率為4％。學校、特定醫療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機性取得和促進已取得土地的有效利用，內容包括保有課稅和取得課稅兩個部分。
德國、意大利、荷蘭等國都設有“登記許可稅”，在土地所有權轉移書立登記憑證時，按土地的轉讓價格計算納稅。有些國家和地區對土地等不動產在產權發生轉移變動時，就當事人雙方訂立的契約，對不動產取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對契約征稅，實際上是對不動產取得者課征的稅收。
（二）無償轉移取得土地時的課稅
對土地等財產無償轉移時課征的稅，稱為財產轉移稅，包括遺產稅、繼承稅和贈與稅。廣義的遺產稅包括對財產繼承者繼承的財產課征的稅和對死者遺留的財產課征的稅。贈與稅是對財產所有者生前贈與他人的財產課征的稅，是遺產稅的補充稅種。遺產稅和贈與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個稅種課征制度的配合和兩個稅種稅率的配合
1．兩個稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產稅、繼承稅和贈與稅3種稅中，只設立其中一個稅種，如新加坡、我國香港特別行政區等在財產轉讓稅制中只有一個遺產稅，而沒有繼承稅和贈與稅；英國是將一部分生前贈與財產歸入遺產額中課征遺產稅，不單設贈與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設繼承稅，未征收贈與稅；加納，秘魯只征收贈與稅，不征收遺產稅。（2）分設兩稅，并行征收，這種方式為大多數國家所采用，如美國既征遺產稅同時又征贈與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實行繼承稅和贈與稅相結合的制度。（3）分設兩稅，交叉合并課征，即對生前贈與財產除按年或按次課征贈與稅外，在財產所有人死亡后，均將生前贈與總額（或受贈總額）并入遺產總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈與稅額準予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。
2．稅率的配合方式，有兩稅分設稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯邦的遺產稅和贈與稅，適用統一的超額累進稅率；英國的遺產繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進稅率改為統一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關系設計稅率，實行超額累進稅率；日本對繼承稅和贈與稅分別設計稅率表，都采用超額累進稅率。
主要參考資料：
（1）尾崎護（日）《日本等工業化國家的稅制》（中國稅務出版社1995年11月出版）。
（2）孫執中主編《戰后日本稅制》（世界知識出版社1996年3月出版）。
為防范土地儲備融資風險，避免多頭儲備，全區保留經開區、新區、平湖公司、區土地收購儲備中心4個儲備機構。
各土地儲備機構負責城市總體規劃區范圍內的土地收購儲備工作。包括國有存量土地儲備（開發整治性儲備）、已依法批準征收但正在實施或尚未實施安置補償的土地儲備以及集體土地的控制性儲備。已列入危舊房、城中村、棚戶區等舊城改造計劃并經市政府批準列入改造范圍的項目，可納入開發整治性儲備范疇。對學校等事業單位以及國有工礦企業需搬遷的，應由土地儲備機構優先收購儲備。
二、明確土地儲備機構的職責
各土地儲備機構應當認真履行職責。一是根據經濟社會發展和中長期重大項目開發的需求，科學合理制定土地儲備整治計劃，有序推進儲備土地開發整治。二是根據城市規劃實施進程，做好擬出讓宗地周邊配套的市政基礎設施建設，為儲備土地供應奠定基礎。三是對新增建設用地和存量國有建設用地，要分別依法做好征地補償安置工作和國有土地上房屋征收與補償工作，并積極協助做好有關穩定工作。四是嚴格按照土地招拍掛出讓競買須知的要求，明確交地時間、交地狀態、整治狀況、成本收取時間、價款和違約責任。
三、嚴格土地儲備審批管理
（一）規范土地儲備審批權限
各儲備機構儲備土地面積小于20公頃（含20公頃）的，由區政府審批。儲備土地面積超過20公頃的，由區政府進行初審并報市國土房管局審核，然后報請市政府審批。
（二）嚴格土地儲備審批條件
土地儲備機構申請辦理土地儲備審批須提供以下審批要件：一是擬儲備土地的用地性質、類別、抵押、查封等情況。二是規劃行政主管部門出具的土地儲備紅線范圍和儲備土地的規劃指標條件。開發整治性儲備土地的審批，除必備要件外，還須提供與原土地使用權人達成的儲備協議和權屬證明，且儲備土地時按土地房屋權屬范圍進行儲備。控制性儲備土地的審批須提供市領導批示、市政府專題會議紀要等有關依據，以及項目資金及土地儲備資金平衡可行性報告。
（三）實行儲備土地登記核準制度
1．土地儲備機構申請辦理土地儲備登記須提供以下審批要件：一是申請人的身份證明材料。二是有批準權限機關核發的土地儲備批文。三是規劃行政主管部門出具的土地儲備紅線范圍和儲備土地的規劃指標條件。屬開發整治性儲備的還應提供征收批準文件。對依法收回或收購的土地進行儲備的，還應提交原使用權人的土地權屬證書或土地權屬證書注銷證明。納入控制性儲備的集體儲備土地，核發專用的《集體土地儲備證書》，其余儲備土地核發《市房地產權證》。
2．從2012年1月1日起，各土地儲備機構擬申請辦理儲備土地使用權抵押登記的，由區國土資源局受理并完成登記審核、繕證后，按要求提供相關資料上報市國土房管局審查核準。
3．集體儲備土地不得辦理抵押登記，國有儲備土地不得為第三方設定抵押擔保。
（四）強化儲備土地批后監管
凡儲備主體變更以及儲備土地需進行置換或者變更的，應報原批準機構批準。對于土地儲備主體隸屬于國家部門管理的，還需有同級國資管理部門的意見。對儲備土地控規進行編制或修改的，須報市政府同意后，由區政府進行審批或修改。對于市級土地儲備機構儲備的土地，不得擅自處置。
四、規范土地儲備整治開發行為
（一）加快儲備土地征收和拆遷補償進程
堅持“誰儲備、誰整治”的原則，各土地儲備機構應加快實施征收補償工作。對農村集體土地，必須依法按照程序對其進行征（轉）用，并對農民進行補償安置。對城市房屋拆遷，在實施開發性整治時，必須按照城市房屋拆遷的有關規定，對原土地使用權人給予補償。對國有土地上房屋征收與補償，土地儲備機構可以作為舊城區改建項目申請人，持全區國民經濟和社會發展規劃、年度計劃、城鄉規劃和專項規劃、土地利用總體規劃以及征收項目所需資金和安置房建設情況等相關資料，向區征收管理部門提出申請，區征收管理部門會同有關部門審核后報區政府確定。
（二）確保土地供應，及時變更登記
1．各儲備機構應列出供地時序，在儲備土地開發整治和城市配套基礎設施建設完畢后，適時供應。具體建設項目用地按不同性質分別采取劃撥和出讓方式重新辦理審批手續。涉及經營性用地和工業用地，報區政府批準后，交區公共資源綜合交易中心公開招標拍賣掛牌出讓。
2．儲備土地完成整治并經依法供應后，土地儲備機構應及時申請土地變更登記或注銷登記，未辦理儲備土地變更登記或注銷登記的，不能新辦理土地供應后的權屬登記手續。分批供應土地申請變更登記的，應提交規劃行政主管部門出具的剩余土地的紅線范圍和規劃指標條件。剩余土地規劃用途為綠化、市政道路等公益性用途的，在證書上對規劃用途進行備注。
3．儲備土地用于市政基礎設施或公益設施用地建設，土地儲備機構應及時申請辦理劃撥供地手續，并申請對原核發的土地儲備證書進行注銷登記。未申請注銷登記的，由區國土資源局依職權進行公告注銷（尚設有抵押權的除外）。
五、加強對土地儲備機構的指導和監管
區國土資源局要加強對各儲備機構科學合理做好土地儲備中長期規劃的指導，嚴格監控土地儲備機構儲備土地、整治、供應、抵押各環節的運作程序，并按要求定期將土地儲備審批及登記情況上報市國土房管局備案，確保依法高效利用土地。
區財政局要加強對各儲備機構融資情況的監測、統計工作。建立健全資金內部監督管理制度，加強對土地儲備資金使用的財務審核和會計核算，指導各儲備機構的整合工作，保障土地儲備資金規范、合理、有效使用。
區城鄉建委要做好擬儲備地塊的規劃編制工作，負責明確擬儲備地塊的紅線范圍及規劃指標條件，負責儲備土地的規劃監管。
一、主動對接，完善條件，加快推進征收準備工作
各區政府，各有關部門應當依據市政府批準的2011年度棚戶區改造、路橋改造、地下軌道交通、“三溝一河”綜合治理等實施計劃，各司其職、各負其責，相互支持、相互配合，切實做好相關征收準備工作。
（一）辦理征收相關手續。區政府作為房屋征收主體，應當依據市政府下達的各類工程項目實施計劃，主動與市發改、城鄉規劃、國土資源、征收等有關部門對接，并按計劃安排及時向有關部門書面申辦征收相關手續。各有關部門要依據各自法定職責，及時辦理相關征收手續，并向區政府出具行政文書及附屬資料。
1.市發改部門向區政府出具項目符合國民經濟和社會發展規劃的審查意見，對項目是否符合國民經濟和社會發展規劃予以審查，并明確界定項目的公共利益性質和名稱。
2.市城鄉規劃部門向區政府出具項目符合城鄉規劃和專項規劃的審查意見和項目征收范圍圖，對項目是否符合城鄉規劃和專項規劃予以審查，并明確界定項目四至范圍。
3.市國土資源部門向區政府出具項目符合土地利用總體規劃的審查意見，對項目是否符合土地利用總體規劃予以審查，并明確界定項目用地中的國有土地四至范圍。
對征收需求迫切，確需集中辦理相關手續的，區政府可書面提請市征收辦組織有關部門集中協調、統一辦理。
（二）核發房屋征收通告及暫停辦理相關手續通知。區政府在取得市發改、城鄉規劃、國土資源等部門相關手續后，向市征收辦書面申請房屋征收通告。市征收辦在受理區政府申請、審查相關手續并實地踏查后，對符合條件的，依法快速核發房屋征收通告，并在征收范圍內和《日報》上予以公布；對不符合條件的，市征收辦指導區政府盡快完善、盡快。
市征收辦在核發房屋征收通告的同時，制發暫停辦理相關手續通知，由區征收辦送達有關部門，并負責將回執送返市征收辦備案。
（三）選定房地產價格評估機構。區征收辦在辦理房屋征收通告時，向市征收辦提報關于確定××項目房地產價格評估機構的申請，明確項目所需房地產價格評估機構數量、條件和要求；市征收辦在市住房局網站《關于參選××項目房地產價格評估機構的通知》，已在我市登記備案的房地產價格評估機構在規定期限內向市征收辦書面提報參選申請；報名截止后，市征收辦組織區征收辦共同審查確定合格參選機構名單，并在市住房局網站公布；區征收辦在征收范圍內公布合格參選機構名單、機構基本情況、選定方式和期限等相關事項；當地社區組織被征收人在規定期限內協商選定房地產價格評估機構;在規定時間內協商不成的，由區房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。市征收辦、區監察部門現場監督，公證機構現場公證。區征收辦應當在征收范圍內公布選定結果，并報市征收辦備案。
《國有土地上房屋征收與補償條例》前已確定房地產價格評估機構的，區征收辦應當現場公示房地產價格評估機構名單和征求意見通知，被征收人可到房屋征收現場向區征收辦提出意見。無重大反對意見的，可繼續承擔房屋評估工作；有重大反對意見的，由市征收辦會同區征收辦按照上述程序重新選定。
（四）組織房屋拆除企業招投標。房屋征收通告后，區征收辦向市征收辦提報關于招標確定××項目房屋拆除企業的申請，明確項目設置標段數量、參加房屋拆除企業條件和要求；市征收辦在市住房局網站《關于實施××項目房屋拆除企業招投標的通知》，已在我市登記備案的房屋拆除企業在規定期限內向市征收辦書面提報招投標申請；報名截止后，市征收辦組織區征收辦共同審查確定合格投標企業名單，并在市住房局網站公布，同時公布招投標方式、時間、地點和投標書編制要求等事宜；合格投標企業編制投標文件，并在規定時間內送區征收辦；市征收辦、區征收辦和項目提報單位共同確定標底，組織合格投標企業現場招投標；合格投標企業現場抽簽確定本企業投標標段，同一標段內投標報價最接近標底價的為該標段中標企業。區監察部門現場監督，公證機構現場公證。區征收辦對中標結果存檔，并報市征收辦備案。市征收辦在市住房局網站公布中標結果。
（五）組織房屋調查登記。房屋征收通告后，區征收辦應當組織征收實施單位和房地產價格評估機構，對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，并在征收范圍內公布調查結果。對征收范圍內未經登記的建筑物，區征收辦應當報請區政府協調市城鄉規劃、國土資源、住房、行政執法、監察等部門聯合調查、認定并處理。
對需在2011年內實施房屋征收但尚未納入年度征收計劃的項目，由項目所在區政府或項目提報單位向市征收辦書面提報房屋征收申請，市征收辦組織有關部門論證項目征收法定條件。論證通過后，市征收辦報請市政府批準，區政府按照上述程序申辦相關征收手續。
二、以人為本，尊重民意，精細制定征收補償方案
各區政府應當依據房屋征收有關政策規定，緊密結合項目實際，做細、做實、做好征收補償方案，切實維護被征收人合法權益。
（一）擬定征收補償方案。區征收辦根據調查登記結果擬定征收補償方案報區政府。征收補償方案內容包括：征收范圍、補償方式、補償政策、補助獎勵、產權調換房屋地點及戶型面積、搬遷過渡方式及期限等內容。其中，合理確定產權調換房屋地點及戶型、面積是征收補償方案的核心內容，區政府應當會同有關部門提前明確并落實到位。
（二）組織論證征收補償方案。區政府應當將區征收辦擬定的征收補償方案，提前抄送給市發改、財政部門書面征求意見；邀請市征收和市駐區城鄉規劃、國土資源部門召開“××項目征收補償方案論證會議”，就項目性質和征收范圍是否準確、土地權屬是否清晰、補償標準是否合理、產權調換房屋是否落實、補助獎勵標準是否合適、被征收人能否接受等內容進行分析論證，區政府應當形成論證決議，報市征收辦備案審核后公布。
（三）公布征收補償方案。區政府應當在征收范圍內全文公布征收補償方案，并在《日報》征求意見通知（同時明確征求意見情況及方案修改情況公布方式、地點及時間等），征求公眾意見。區征收辦應當指定專人（至少2人）在征收現場辦公室收集整理反饋意見。市征收辦和區監察部門現場公布投訴舉報電話予以監督。
在公布征收補償方案、征求公眾意見的同時征求被征收人補償選擇意向，并由區政府組織區征收辦、街道辦事處、社區委員會和派出所等單位開展社會穩定風險評估，市征收辦和區局負責指導、監督。
（四）測算并存儲征收補償資金。區征收辦依據征收補償方案編制項目征收補償資金測算，報市征收辦和市財政部門；市征收辦依據區征收辦提報的征收補償資金測算及征收補償方案，編制項目征收補償資金概算，確定征收補償資金存儲額度;區政府或相關部門按照市征收辦確定的征收補償資金存儲額度，按時足額存入市征收辦征收補償專戶。
（五）修改征收補償方案。區征收辦根據收集整理的公眾意見，修改征收補償方案報區政府，并報市征收辦備案審核后在征收范圍內公布征求意見情況和方案修改情況。
對舊城改造，半數以上被征收人認為征收補償方案不符合征收條例規定的，區政府應當組織被征收人和公眾代表召開聽證會，并根據聽證會情況修改方案。
（六）征收補償方案備案。征收補償方案修改公布后，區政府應當將修改后的征收補償方案報市征收辦備案。
三、依法行政，嚴格程序，及時作出房屋征收決定
各區政府應當堅持“依法行政、公平補償、決策民主、程序正當”的基本原則，依法作出房屋征收決定。
（一）社會穩定風險評估備案。區政府根據社會穩定風險評估情況，綜合形成《××項目社會穩定風險預測評估報告》報市征收辦，視情制定社會穩定風險規避方案及應急預案；市征收辦綜合評價后報市局、市維穩辦備案。
（二）產權調換安置房源落實。區政府根據被征收人補償意向，組織落實產權調換房屋，并將征收安置地修建性詳細規劃和建設工程設計方案，或易地產權調換證明資料報市征收辦備案。
（三）補償資金存儲足額到位。區政府或相關部門應當及時足額存儲征收補償資金。
（四）作出房屋征收決定。上述條件具備后，區政府作出房屋征收決定報市征收辦備案審核后，在征收范圍內和《日報》公告。
四、深入動員，公平補償，依法推進房屋征收工作
（一）召開征收動員大會。房屋征收決定公告后，區征收辦組織被征收人召開征收動員大會。市征收辦和區行政執法局、街道辦事處、社區委員會、派出所等單位參加。
（二）簽訂征收補償協議。區征收辦應當在征收補償協議上加蓋法人章、法定代表人章、經辦人簽字；被征收人本人應當在補償協議上簽字。如被征收人本人不能到場簽字，需加蓋名章并按指紋。區征收辦在簽訂補償協議后，收回被征收人國有土地使用權證和房屋所有權證。
（三）依法作出補償決定。對區征收辦與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由區征收辦報請區政府依照征收條例規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在征收范圍內公告。補償決定報市征收辦備案。
（四）全面履行補償協議。對實行貨幣補償的，區征收辦應當將房屋征收補償費用使用申請書和征收補償費用發放明細表等報市征收辦審核；市征收辦審核同意后向銀行出具房屋征收補償費用轉款發放通知單，區征收辦通知被征收人到銀行自行取款。產權調換房屋的，區征收辦應當將產權調換房屋公開自選房號工作方案和房源明細等有關資料報市征收辦備案，區征收辦組織被征收人公開選定房屋。
一、征收補償安置依據
依據中華人民共和國《土地管理法》、《物權法》、《城鄉規劃法》，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等法規和政策。
二、征收范圍
本項目征收范圍為：東臨琴江河，南至原琴江收費站叉路口，西臨居民區、古樟工業園、農田及山地，北接油榨下縣交警大隊大門口南苑路、縣城西華南路、贛江源大橋叉路口。具體范圍以城南沿江大道項目規劃紅線圖為準。
三、征收補償基本情況
該項目征收涉及私房252戶，征收占地面積約33000㎡，圍院占地約2660㎡，建筑面積約60500㎡；涉及企、事業單位及其他設施用地18戶（其中企業6戶，事業單位6戶，其他設施6戶），征收占地面積約59200㎡，建筑面積約49900㎡，豬欄、廁所占地面積約3700㎡。
四、征收補償安置辦法
本項目私房征收補償安置方式采取貨幣補償、房屋產權調換和異地宅基地安置三種方式，工業廠房征收采用貨幣補償或工業用地安置方式。被征收人只可選擇其中一種補償安置方式。違章建筑不予補償安置。具體辦法如下：
(一)貨幣補償
1.被征收房屋、廠房價格確定：由具有資質的房地產評估機構對被征收人房屋、廠房進行評估，并將被評估的房屋、廠房面積、結構、建設年限、評估價進行公示，征收人和被征收人對房屋、廠房的面積、結構、建設年限、評估價等有異議的，可自評估報告送達之日起10天內向原評估機構申請復核，對復核結果仍有異議的，可在10天內申請專家委員會鑒定。被征收人逾期未提交書面申請復估或專家鑒定的視為無異議。
2.付款方式：被征收戶簽訂好協議時，征收人預付50%的房地產補償費，并支付臨時安置補助費和搬遷補助費，搬遷完畢經征收人驗收合格后付清全部房地產補償費。
(二)房屋產權調換
1．安置房位置：安置房位于工業園生活小區（新職校西南側）。
2.選房原則：被征收人可在工業園生活小區安置套房依序選擇房號（戶型、面積）進行產權調換，調換建筑面積原則上為1：1，如被征收人建筑面積大于最大安置套房面積的，可選擇兩套以上的安置房，但必須按照安置的套數最少、安置面積最接近征收建筑面積的原則確定。如果選擇的安置套房面積超過其住宅征收建筑面積，超過部分套房價格按套房出售時市場價格購買，未超過部分套房價格按當時評估時點的市場評估價購買；如果選擇的安置套房面積少于住宅征收建筑面積，安置的套房價格按當時評估時點的市場評估價購買。
3.宗族廳堂（祠堂）、臨時設施、豬牛欄、廁所（不含套房內廁所）不計入安置面積，只可貨幣補償。
4.被征收房屋及安置房的價格確定：被征收人的房屋價格按貨幣補償辦法確定。安置套房價格由同一評估機構按相同方法、相同估價時點進行評估確定。評估結果張榜公布。
5.結算方式：征收人與被征收人簽訂征收協議后，被征收人可先領取臨時安置補助費和搬遷補助費，被征收人的房地產征收補償款由征收人掛賬暫存，與安置套房購買款進行軋差計算，多還少補。
6.安置套房建筑標準：內墻為毛坯墻，進入套房第一道門安裝防盜門。外墻裝修完畢并安裝鋁合金窗，水、電總管、總線到戶，戶內管線由被征收人自行負責。
（三）異地宅基地安置
1.安置地位置：（1）高速交警辦公室圍墻北側安置地；（2）新職校西南側安置地；(3)故居西南側安置地（根據規劃可適度向東南延伸）；(4)東華山林場（原工信局天然氣站）安置地。城南加油站至上壩大橋路段被征收戶原則上安置在高速交警辦公室圍墻北側安置地；上壩大橋至金豐大道路段被征收戶原則上安置在新職校西南側安置地；金豐大道至工業二路路段被征收戶原則上安置在故居西南側安置地，被征收戶按選地序號依次選地，若該安置地面積不夠，剩余被征收戶安置到新職校西南側安置地；工業二路以北至贛江源大橋路段被征收戶原則上安置在東華山林場（原林業職工住房）即原工信局天然氣站安置地，被征收戶按選地序號依次選地，若該安置地面積不夠，剩余被征收戶安置到新職校西南側安置地。
2.土地安置指標面積的確定：被征收房屋主體第一層建筑占地面積小于40㎡的不安置土地；被征收房屋主體第一層建筑占地面積大等于40㎡的可安置土地，其中選擇高速交警辦公室圍墻北側安置地的按1:0.7的標準安置，選擇在其它地段安置的按照1：1的標準安置。每戶安置地面積不得超過120㎡。
3.安置地價格：由同一評估機構評估確定。實際安置土地面積小于或等于其土地安置指標面積的，安置地價格按評估價計算。實際安置土地面積大于其土地安置指標面積的，超過部分安置地價格按安置時市場價計算。實際安置土地面積少于其土地安置指標面積的，少安置部分由征收人按土地安置時的市場價進行回購。
4.安置地轉讓：在辦理相關建房手續之前允許轉讓一次，免收辦理轉讓用地手續的各種規費和稅金，若建房后交易則必須交繳所有規費和稅金。
5.補償及安置費用結算方式：被征收人的房地產補償款由評估機構按貨幣補償方式確定，被征收人房地產補償款掛賬暫存，安置用地購地款掛賬暫付，收支相抵掛賬軋差，軋差余額多還少補。
6.安置地建設標準：完成“三通一平”等基礎設施建設。
7.安置用地建房必須服從城市規劃、建筑業管理、工程質量與安全生產的監管。采取統一設計、統一建設、統一驗收的建設方式。對違反規定的除依法處罰外，取消該安置用地的優惠政策。
（四）工業用地安置
1.對符合進古樟工業園條件的企業，由縣工業小區管委會按規定統籌安排安置地。
2.安置指標面積的確定：按征收用地面積1:1標準進行安置。
3.安置地價格：由同一評估機構評估確定。
4.工業用地的安置地不允許轉讓。
5.補償及安置費用結算方式：被征收人的房地產補償款由評估機構按貨幣補償方式確定（其中地價應參照被征收人購買該工業用地的價格確定），被征收人房地產補償款掛賬暫存，安置用地購地款掛賬暫付，收支相抵掛賬軋差，軋差余額多還少補。
6.安置用地廠房建設必須服從工業園區規劃等園區統一管理、建筑業管理、工程質量與安全生產的監管。
五、安置戶頭確定原則
根據被征收房屋所有權證（或土地使用權證）載明的產權人或2010年12月31日前單獨立戶（以公安戶口簿登記的戶口）的原則確定安置戶頭。
六、臨時安置補助費及搬遷補助費標準
1.私房征收：臨時安置補助費按被征收房屋主體建筑面積每平方米36元計算（18個月）；搬遷補助費按被征收房屋主體建筑面積每平方米3元計算，選擇安置套房和異地土地安置的支付2次搬遷補助費。
2.工業廠房征收：臨時安置補助費及搬遷補助費標準根據實際情況另行商定。
七、征收部分產權房屋征收補償辦法
征收部分產權房屋，征收補償費按被征收房屋產權人各方擁有的產權比例分別給予補償。
八、安置房選房和異地宅基地安置選地辦法
序號確定按被征收人簽訂征收補償安置協議時間、搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）時間分別編出序號，兩個序號相加得數從小到大排列，得出選擇序號，被征收人按選擇序號依次選擇安置房或安置地，選擇序號相同的按簽訂征收補償安置協議時間先后確定先后順序，如簽訂協議時間仍相同的則抽簽確定先后順序。
被征收人必須遵守選房（地）規則，并按時參加。如果未按時參加，視為被征收人自動放棄安置序號，征收人有權安排下一序號的被征收人。
九、相關政策
1.被征收人在2011年10月31日前簽訂協議并搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）的，按被征收房屋主體建筑面積加房屋主體第一層建筑占地面積之和獎勵20元/m2；被征收人在2011年11月1日至2011年11月30日前簽訂協議并搬遷完畢的，按被征收房屋主體建筑面積加房屋主體第一層建筑占地面積之和獎勵10元/m2；被征收人在2011年12月1日后簽訂協議并搬遷完畢的不給予獎勵，不享受其它優惠政策。
2.在規定時間內拆除完畢的，征收前已安裝水、電、閉路電視、寬帶網絡及電話的，遷移時免交水、電、閉路電視、寬帶網絡及電話等開戶費用，遷移水、電各經營單位只可收取表內材料費及10元/戶的工時費；遷移閉路電視、寬帶網絡及電話，各經營單位只可收取10元/戶的工時費，被征收人過渡期間申請報停的，不收報停費，年內一次性繳清服務費的，報停期內的服務費可轉移至開通后使用。選擇產權調換的從臨時安置房內遷入安置房時，可再享受一次以上優惠政策。原已辦產權證的，辦理產權證只收工本費，行政事業性規費、基金及各種代征費全免，服務性費用及經營性費用減半征收。
3.征收非住宅房屋造成停產、停業經濟損失的，對被征收人給予適當補償，其標準為征收前3個月額定稅收金額總和的4倍。
4.被征收人選擇貨幣補償并在規定時間內搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）的，可按其被征收房屋主體建筑（含裝修）和房屋主體第一層建筑占地的評估補償價格的20%給予獎勵。
5.安置用地使用權類型為國有出讓土地。
6.房屋拆除工作必須由征收部門委托有拆除資質的企業統一拆除。嚴禁被征收戶自行拆除房屋，否則將在其房屋補償款中扣除一定殘值，所造成的一切后果自行負責。
7.房屋征收范圍內嚴禁一切搶搭、搶建、搶修、搶種和改變房屋用途的行為，否則不予補償。
十、征收搬遷期限
2011年9月15日開始征收，2011年12月31日前征收完畢。
十一、管線遷移和建設
征收范圍內的所有管線的遷移改造和建設，按照“誰主管、誰遷移、誰經營、誰出錢”的原則，由各經營單位將各自的管線在規定期限內遷移改造完畢。征收完成后需建設的，也由各經營單位在規定時間內按規劃自行建設完成。
十二、行政復議和行政訴訟權利
被征收人對征收決定或補償決定不服的，可在規定時間內向上級人民政府申請行政復議，也可在規定的時間內向人民法院提起行政訴訟。被征收人逾期不申請行政復議和的，將依法申請人民法院強制執行。
