發布時間：2023-09-11 17:26:55
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關鍵詞：房地產企業 財務管理 措施
在很多地區中，房地產是主要的產業，雖然我國房地產產業起步比較遲，但我國房地產企業也得到快速發展，并為我國的經濟帶來一定的影響，然而，房地產產業的發展也存在一定的問題。當前，財務風險是阻礙房地產企業穩定發展的重要原因，為此，房地產企業一定要加大對財務管理風險防范及控制。
一、房地產財務風險管理的涵義
對于狹義的財務風險而言，財務風險是由普通的收益而帶來的大幅度的風險或者是財務杠桿而為企業帶來可能會導致破產的風險。而對于廣義的財務風險而言，財務風險是在投資、資金運作、融資的時候受到多種因素的影響，而導致資金成本收回的難度加大以及投資的回報不高的風險，進而不利于企業穩定的發展。為此，房地產企業一定要加大對財務管理力度。
二、房地產財務管理風險出現的原因
（一）財務管理人員綜合素質不高
對于我國很多的房地產企業而言，即使具備一定數量的財務管理人員，但財務管理人員的綜合素質不高。對于大部分的房地產企業而言，財務管理人員并沒有正確認識財務管理，基本上都認為財務管理只是一項記錄企業收支的工作，而且所記錄的數據并不能為企業的發展提供有效的意見，同時，當財務管理出現問題的時候，只能依賴于財務管理人員，從而導致財務管理欠缺一定的科學性，最終不利于房地產企業財務管理的有效性。
（二）財務管理工作流于形式
為了確保房地產企業財務管理工作的順利運行，一定要建立完善的財務管理體系。對于大部分的企業而言，雖然都建立了財務管理體系，但是基本上都存在一定的問題。比如，財務管理人員只是表面分析財務數據，并沒有深究財務數據的價值。財務管理部門雖然能夠通過科學的方式預計出企業在融資的時候會出現的風險以及效益，但是理事會并沒有重視起來。此外，企業為了盡快得到貸款，并沒有認真對貸款的款項以及內容進行合理的分析，進而造成企業的負債率提高。由于企業沒有健全的財務管理系統，從而導致財務管理工作流于形式，最終不利于企業長期發展。
（三）預算管理不夠科學
對于房地產企業而言，所需要的資金的流轉數目十分龐大，同時開發項目越龐大，所需資金就會更加多，而且資金占有的時間就會更加長。一部分的企業發現市場房價水漲船高，通過競標得到土地后，就會采用捂地、囤地等方式促使自身的利益最大化。然而當企業并沒有進行科學的預算管理，沒有全面對土地開發成本進行考慮時，很容易為企業帶來一定的財務風險，甚至會增加企業的開發成本，從而導致企業獲得的利潤減少。為此，房地產企業一定要加大對預算管理的力度，同時要清楚國家的政策，從而能夠防止因為政策的變動而導致企業利潤的減少的情況出現。
（四）成本控制不合理
對于房地產開發而言，最突出的特征是建設時間長、所需資金多，而且，在房地產開發的每一個環節中，都需要巨額的資金流動，當企業不能合理的控制成本，就會造成資金的利用率降低。通常情況下，企業往往只重視工程的進度，而忽視了成本控制的必要性，進而造成企業經濟效益的下降。同時，企業不重視成本控制，不單單會為企業帶來一定的財務風險，也會導致企業內部一些人員謀取私利，最終不利于企業的穩定發展。
三、房地產財務管理風險防范及控制的有效措施
（一）提高財務管理人員的綜合素質
通過促使財務管理人員綜合素質的提高，能夠促使房地產企業財務管理水平的提高。一般而言，財務管理工作是否有效，是與財務管理的綜合素質有直接的聯系。財務管理人員不單單要學會做報表以及記賬，同時，也要具備一定的成本控制、工程管理的相關知識，從而能夠確保財務管理工作的順利進行。
（二）建立完善的財務管理機制
對于房地產企業而言，要加大對財務管理的力度，首先，企業一定要完善企業的財務管理機制，并要健全財務管理制度，合理的促使施工員工素質的提高，同時要強化會計工作，因為，對于財務管理工作而言，一個小小的失誤都會帶來一定的財務風險，為此，企業一定要建立健全的財務管理制度，從而更好的防范財務管理風險。
（三）建立風險防范體系
對于房地產企業而言，會受到多種外界因素的影響，為此，企業一定要建立完善的風險防范體系。為了能夠建立完善的風險防范體系，企業要樹立風險意識，充分的認識風險，從而才能科學的對將會出現的財務風險進行預測。比如，再籌資風險、利率變動風險等，對于不同的風險，企業要制定不同的防范措施。同時，有效的預測以及規避風險，能夠促使企業利益的最大化， 最終能夠促使企業在市場競爭中屹立不倒。
（四）促使預算管理水平的提高
對于房地產企業的財務管理而言，具有一定的不穩定性，在開發項目前，一定要進行預算管理，從而促使成本的降低，最終促使企業利潤的最大化。就房地產企業而言，財務部門一定要重視資本預算，同時要以項目預算要基礎，有效的對資金的活動量進行控制。此外，要制定預算管理方案，有效的對房地產進行財務預算，最終促使項目決策的科學性的提高。財務管理部門要以企業的實際情況為前提，合理的對資金進行分配，從而促使財務風險的降低。最后，企業要建立健全的預算管理機制，重視對員工的績效考核，加大對財務管理的力度，全面進行預算工作，從而促使財務預算管理水平的提高。
四、結束語
綜上所述，房地產企業要想長期穩定發展，就一定要加大對財務管理風險的防范及控制，并要采取有效的措施解決財務管理風險中的問題。為此，企業一定要做好財務風險管理，才能確保企業核心競爭力的不斷增強。
參考文獻：
［關鍵詞］ 房地產企業 投資風險 風險防范
一、房地產企業的投資現狀
近幾年來，我國的房地產市場持續升溫，房地產業開發投資規模持續增長，銷售價格不斷攀升。根據國家統計局的房地產業投資統計數據的顯示，2001-2009年9年間，全國房地產業投資額由2001年6344.11億元增長到2009年的19422.92億元，2009年投資規模是2001年的3.06倍。
我國房地產企業平均資產總額過低，而房地產開發項目資金需求動輒上億，因此，房地產開發企業大多依靠銀行貸款和多種集資進行開發。我國目前多角債權人的權益，多角債務盛行，債權人權益往往得不到有效的保護，使得有的房地產企業根本不顧債權人的權益，將借債資金自目投資，造成房地產投資結構極不合理。
二、投資風險的成因分析
1.房地產粗放型開發。城市化規模的自目擴張與房地產粗放型開發，導致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科學發展觀的指導，在城市的總體規劃和建設過程中，忽視了經濟、生態、社會的可持續性發展，導致重復建設、自目建設、隨意建設的情況比較嚴重。其次，違法違規征地圈地現象較嚴重。為了商業目的，有的地方或開發商使用各種手段，不顧國家法律法規，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費。
2.房地產投資增長過快。由于房地產投資過快增長導致房地產的結構性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發投資穩定增長，經濟適用房的開發投資規模在各類住宅建設中所占的比例也并不是最低的，但是與我國的收入結構相比，這一比例明顯偏低，在房地產和住宅開發投資增長分別高達32%和32.2%的同時，而且濟適用房開發投資的增長只有9.1%。因此造成供給與需求的結構性矛后有加劇之勢。普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。
3.對合作伙伴或項目開發不了解。房地產企業自身所掌握信息不全、不準，使得開發的房地產項目前期調查不周，測算不精，投資決策草率。所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，在運用中出現與當初的估計有較大偏差。如北京等一些大城市，當前人們對住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價并享受各種優惠折扣出售的公房；其次為經濟適用型住房；最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現“金字塔”型不無關系。而一些發展商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”。
三、房地產開發企業投資風險防范
房地產開發企業投資需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目成敗的影響也最為關鍵。因此，建議企業做好以下幾方面的工作:
1.高度重視可行性研究。可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，這是房地產及其他任何投資建設項目前期不可缺少的一個階段。在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機動性的階段。因此，可行性研究階段對風險的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產投資項目的成功與否。房地產開發企業必須建立一支高水平、多學科的開發隊伍，加強房地產市場調研，充分掌握影響項目投資的政治、經濟、社會、環境資料，并目_對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統，對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區位和開發時機，減少房地產投資開發的自目性。
2.靈活應用投資組合理論。在投資領域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的投資的基礎上，搭配投資各種不同類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。房地產投資可以選擇不同區域、不同房產類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。不同類型房地產的商業風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。例如房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。
3.關注政策變動。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，其受政府政策影響則更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，通過對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，較正確預測未來，又利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
4.必要時采用風險回避的形式來消除風險。在對項目各開發方案進行經濟評價的同時，要注重風險分析，對項目實施各程度階段可能存在的風險進行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風險隱患少，風險低的開發方案。
投資是企業活動的關鍵步驟，對于企業來說投資的成功與否關系到企業的生存發展，只有最大限度地利用好企業有限的資金，才能提高企業財務成果。由于企業投資環境很復雜，因此企業投資過程中存在許多危險，只有有效防范才能使投資項目不能達到預期效益。
參考文獻：
[1]梁惠蘭：企業財務風險識別與防范[J].北方經濟，2006, (6):52-53
[2]李 慧：企業財務風險的技術性防范方法[J].當代經理人，2006,(11):54
【關鍵詞】房地產泡沫；金融風險；防范措施
自1998年我國開始推行商品化的住房以來，對我國房地產行業起到了極大的促進作用，也正是因為房地產行業的蓬勃發展使得其對國民經濟的積極發展起到了至關重要的作用，從目前的情況看來，房地產行業已經發展成為中國國民經濟的核心部分。通過金融危機的沖擊后，中國房地產價格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國房地產泡沫的存在，而又該如何防范房地產金融蘊含的風險，是否需要救市等等都是值得業界關注的熱點問題，對其研究具有極大的理論和現實意義。
一、我國房地產泡沫成因分析
1.土地資源稀缺
房地產行業就是指從事房地產開發投資與經營的行業，一切圍繞著土地而發展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補給的情況。然而，目前我國房地產行業的整體發展勢態良好，這一方面使得房地產行業對土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發明顯。
目前，我國城市化的發展進程已經來到了至關重要的時刻。土地資源除了可以為地方經濟發展帶來一定的助益，同時房地產開發商還可以通過土地投機獲利一定的利益。基于此，房地產開發商都會通過各種途徑進行“圈地”操作，為自己儲備更多的土地。當整個經濟大環境發展到一個節點，房地產開發商就會將土地以高價轉讓，或者自行開發這些土地，然后進行瘋狂的炒作。也正是因為這一現象，使得有限的土地資源在這一循環交易中價格不斷上漲，最終土地的價值遠遠高于其實際價值，房地產泡沫由此產生。
2.房地產投機
出土地資源稀缺外，房地產投機也是房地產泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產投機是與預期、非理性等因素相互影響而發生作用的。房地產市場主體對未知的房地產價格上升趨勢進行過高的預期，然后不斷地購買、儲存，讓人們僅僅看到房地產市場曇花一現的繁榮。而這也為房地產泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過程中，常常會出現“羊群效應”，這一效應是由于房地產市場的不確定性以及不對稱信息所導致的，房地產的投資者或者消費者在預期與決策過程中思想、行為趨同的行為。關注我國房地產市場的相關新聞報道便可以看見在我國的一些大中型城市中常常就會出現“羊群效應”的現象，例如排著長隊去買房便是這一現象的基本體現。投機的環境一旦成熟，房地產價格便會慢慢的超越原本的房地產市場價格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產的投機交易來直接決定。
二、房地產金融風險的防范
1.加強個人住房貸款的管理
房地產金融風險中的個人住房貸款問題已越來越突出，也受到了社會各界的關注。目前，我國個人住房消費貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個人利益存在著密切關系。因此，加強個人住房貸款的管理，是防范房地產金融風險的重要手段之一，其主要內容有：
第一，明確個人住房貸款的審查程序和標準，然后以此為基礎建立相應的信用登記制度；第二，健全個人住房貸款的擔保制度，對于居民第二套住房的貸款比例和額度進行嚴格的控制，與此同時要加強擔保執業機構的業務監管工作，對貸款風險進行有效的防范；第三，要嚴格遵照個人住房貸款利率政策，嚴禁擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發生；第四，嚴格評估貸款抵押物實值，在此過程中要嚴格執行貸款額與抵押物實值比例不得超過80%的規定，對于“零首付”貸款購房現象應該盡量規避。
2.建立健全的法律制度
對房地產行業建立健全的法律制度是規避房地產出現金融風險的最有利的保障手段。對于目前我國房地產金融領域的立法的整體情況來看，這些法律制度的建立相對來講還是比較滯后的，缺乏實踐性和科學性。筆者認為，應該盡快的完善房地產行業的法律法規，以加強行業的風險防范：第一，出臺專門的金融機構資金監管的規定和辦法；第二，修改和完善《擔保法》、《保險法》，進一步完善房地產金融行業的個人信用制度以及擔保體制，希望能夠對信用方面的立法完善有所助益；第三，進一步完善和明確我國的《證券法》的內容，并進一步明確房地產相應部門所對應的法律制度，對房地產抵押貸款債券的發行和轉讓制度、房地產投資基金制度以及房地產企業上市、退市制度等等進行完善和補充；第四，對于現有的財產保險制度也需要進一步的完善，適當的將住房抵押保險的種類進行擴充，修改那些不符合實際的內容，對保險費的金額進行科學的評估，從而明確繳費方式以及關于退保的規定。
除了金融業法律法規的完善外，還必須細化房地產行業的法律制度，將房地產行業與金融業的法律制度進行有機地結合，以期有效地促進金融市場與房地產市場的協調發展，盡最大的努力去防范房地產業出現的金融風險。
3.建立全方位的監管體系
首先，外部監管體系的建立。所謂外部監管體系就是指通過人民銀行、銀監會和審計部門來對房地產行業進行監管，通過這一方法僅可能最大程度的強化監管細節，使得監管能夠發揮其最大效果。此外，在這一外部監管體系中，審計部門對房地產金融機構的財務收和經營效益的審計也起著至關重要的作用，能夠有效地督促商業銀行實事求是的按照金融方針政策去執行相關規定，用這一方式來保證其收支活動的合法性。然后，會計師事務所以及審計事務所也是這一體系的重要組成部分，聘請專業的會計師或審計事務所對其進行一些列的審計，保障相關信息的準確性。
其次，行業內部監督系統的建立。在房地產行業內部監督系統中，地方政府應該給與房地產金融機構一些適時的正確的引導，為房地產金融機構提供一個良好的溝通協調環境，為行業內的相互監督起到一定的幫助作用。
最后，外部評估約束系統的建立。對房地產行業內部與外部建立監管監督體系的同時，還應該利用評估系統對房地產金融機構的信用等級進行評定并公布評級，這一方法能夠讓社會公眾都參與到房地產金融風險度的監督之中。
4.建立健全房地產風險評估機制
一方面，建立健全房地項目開發風險評估機制。我國的金融企業應加強對房地產項目開發評估體系學習和對風險評估專業人才的招聘，對房地產項目的市場前景、管理能力、運營能力、財務能力和營銷能力等進行全面評估，結合申請人的信用等級來測算該項目的風險度。若出現房地產項目風險度較高的情況應該審慎發放貸款，將風險降至最低。
另一方面，建立健全的貸款戶資信評審制度。我國金融企業已經初步建立了信用等級評級制度，但實際上還存在許多不足之處。因此，可以通過引進 “6C”原則以加強資信評估。
三、結論
房地產泡沫與金融市場存在著密不可分的共生關系。這也就是說如果房地產價格出現上漲的情況，金融機構的資金就會通過各種渠道進入房地產市場，從而促進房地產價格繼續上漲；反之，金融機構的資金則會退出房地產市場，讓房地產價格繼續下降，金融危機也隨之產生，極不利于國民經濟的穩定發展。而防范房地產金融風險要從抑制房地產泡沫入手，只有找出問題的癥結所在并對癥下藥，才能取得最大的成效。只有進一步加強房地產金融監管監督體系，才能最大化的防范我國的房地產金融風險，對我國經濟的發展起到保駕護航的作用。
參考文獻：
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[2]易憲容.房地產金融風險到底有多大.中國房地產信息網，2011，（4）
[3]程瑞華.未雨綢繆防范房貸風險.《金融時報》，2010.6.12
關鍵詞:房地產企業財務管理風險防范
近年來，社會經濟的發展以及公眾對于商品住宅需求的不斷增長，都把房地產企業推到了發展的關鍵時期。作為產業關聯度極強、帶動系數較大的企業，房地產企業已經迅速發展成為國民經濟的重要產業，在當前我國的社會經濟生活中具有極其重要的地位。房地產企業是典型的資金密集型行業，并且具有極高的風險，投資大、風險高、回收周期長是其顯著特點。這些特點使得房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。
由于各種原因，國家對房地產行業的宏觀調控力度正在逐步加大，國際經濟形勢也在不斷發生變化，這些因素都給房地產企業的財務管理帶來了新的挑戰。有效的規避財務風險，在企業的經營和發展中有效的防范財務風險，是房地產企業能夠健康和諧發展的重要前提。
一、做好房地產企業財務管理風險防范的必要性
我國的房地產企業起步相對較晚，各方面的體系和機制還很不健全，發展過程中出現了一些問題。加之我國的房地產企業面臨的金融環境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國的房地產企業財務風險與日俱增。房地產企業在發展的過程中優化財務結構、科學合理的控制財務風險的發生是一項必不可少的工作。
我國經濟體制改革的不斷深入已經給房地產行業的發展帶來了顯著影響，使房地產企業財務管理面臨更多的風險和困境，政策風險以及市場風險都給房地產企業財務管理風險防范增加了難度。另外，房地產企業主要的監管模式是靜態的，主要是進行事后監管，這是房地產企業財務風險防范的一個障礙。只有對房地產企業的財務風險防范進行深入的研究，只有積極地改進房地產企業財務管理的策略，制定房地產企業財務管理風險防范的有力措施，才能降低房地產企業財務風險發生的幾率，保持房地產行業的健康發展。
二、房地產企業財務管理風險的成因分析
(一)內在因素
第一，房地產企業是一個比較特殊的企業類型，作為資金密集型行業面臨財務風險的可能性更大。房地產企業具有投資規模大、資金回收緩慢、資產風險高等特點，這些特點從根本上決定了房地產企業的經營發展必然面臨較高的財務風險。第二，房地產企業經營的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導致負債資金數額巨大。資本結構中債務資本所占的比例越大，發生財務風險的幾率就會越高。第三，房地產企業有其內部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財務風險發生的可能性。總體來看，房地產企業的財務風險管理和防范機制存在很多缺陷，主要體現在成本費用控制不嚴格、缺乏財務預算分析、忽視現金流管理等。
(二)外部因素
房地產企業的經營主要受到國家宏觀調控政策的影響和制約，還要受到來自市場的各個方面的影響，比如市場環境引發的價格風險、投資風險等，這些都從很大程度上增加了房地產企業的財務管理風險。
三、做好房地產企業財務管理風險防范的有效措施
(一)選擇正確的財務風險評價指標
選擇科學和合適的財務風險評價指標是做好房地產企業財務管理風險防范的一項重要的基礎工作。合適的財務指標可以對房地產企業的財務風險進行有效的評價，它是進行房地產企業財務風險評價的一項重要客觀標準，可以準確、全面、恰當地反映當前房地產企業的財務風險。指標的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學性、合理性、客觀性等。整個財務風險的水平是根據財務風險的動因進行分析的，并且由全面的指標體系來進行反映。能夠對房地產企業的財務風險水平進行反應的指標體系主要有短期償債能力指標體系、長期償債能力指標體系、營運能力指標體系、盈利能力指標體系、風險水平指標體系、現金流量能力指標體系、發展能力指標體系等。選擇正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。
(二)建立科學合理的資本結構，規避風險
第一，房地產企業的資本管理必然離不開現有的資本結構理論。對于房地產企業來說，過多的負債將會使企業的價值下降。因為房地產企業的負債經營運用的增加，必然會引起債務償還風險的增加。房地產企業應該把負債經營可能帶來的風險控制在一定范圍之內，不得使企業面臨嚴重的財務風險。第二，房地產企業籌集資金的渠道應該包括債務融資和權益融資。房地產企業應該致力于找到企業發展的最佳資本結構，把籌資渠道進行科學合理的安排，呈現出風險最小的資本結構形態，以達到企業增值的目的。第三，房地產企業貸款額度要有所控制，針對企業所處的內外環境選擇合適的融資策略，嚴格遵守合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。
(三)建立和完善房地產企業的財務預警系統
預警系統可以大大加強房地產企業的財務風險防范。房地產企業的財務預警系統要從企業運營的各種資料來源進行分析，在分析的基礎上運用各種數據模型和比例分析對企業的財務風險進行事先的預防和控制。建立房地產企業的財務預警系統應該注意立足于市場環境以及企業自身的生產經營戰略，這樣可以較好的規避融資和投資失誤帶來的負面影響，可以將企業的財務危機控制在初級階段，降低財務風險給企業帶來的危害。
(四)強化資金管理，保證資金運轉的良性循環
房地產企業的產品既具有投資價值也具有消費價值，所以房地產企業的資金回收管理存在一定難度。針對這種情況，首先房地產企業應該對資金進行集中管理，采取統一調配的方式避免出現過多的閑置資金，以提高資金的運轉速度和使用效率，保證資金運轉的流暢和高效。其次，房地產企業的資金結算方法應該更加科學，保證資金結算的順利進行，使資金順利回籠到位，促進資金周轉的良性循環。
(五)充分調查市場和研究市場，防范和降低市場風險
市場經濟的大環境下，房地產企業必然面臨著來自市場的多種風險。實踐經驗表明，房地產企業的財務風險很大一部分來自市場風險，所以做好市場調查，做好市場風險分析是非常有必要的。房地產企業應該改成立專門的市場調研部門，指定專門人員進行市場調查和分析，了解房地產市場的容量以及波動情況，掌握最及時的第一手資料。同時，還要對潛在市場容量和未來市場風險有敏銳的洞察力，清楚市場承受能力和社會需求能力，為房地產企業的發展提供可靠詳實的第一手資料。
(六)建立防范財務管理風險的內部控制制度
內部控制制度可以提高房地產企業財務管理的規范性和科學性，是財務風險防范體系的重要組成部分。對于房地產企業的財務管理人員而言，應該熟悉房地產企業的開發經營活動，熟悉其財務特點，探索適合房地產企業財務管理的方式和方法，積極構建科學合理的內部財務控制體系。按照企業自身實際情況，制定嚴格的財務管理規章制度，做到對企業財務風險的全面把握，并且對企業財務風險進行全面分析和控制。以此更加有效的規避房地產企業的財務風險。
四、結語
房地產企業是一個重要的行業，關系到國計民生和社會穩定，并且帶動了很多上下游產業。但是，由于國家宏觀調控和市場經濟形勢的變化多端，使房地產企業面臨的形式錯綜復雜，處于市場壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產企業的財務風險，如何進行有效的財務風險防范是房地產企業不容忽視的問題，需要從各個方面努力，做好房地產企業的財務管理風險防范。
參考文獻：
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[3]李榮錦,王珍.房地產企業財務風險及防范研究［J］.會計之友,2010
關鍵詞：營改增；房地產；涉稅風險
在我國財稅改革歷史上，共有過三次重大財稅改革，而營改增是我國三次重大財稅改革中最重大的一次。營改增是我國“十二五”規劃提出的重點稅制改革方案，2012年首次在上海進行試點，2015年將房地產產業納入營改增試點范圍，2016年5月營改增試點全面推向全國全行業。但是由于營改增后增值稅的核算難度遠遠大于營業稅的核算難度，因此營改增后存在諸多的營業稅涉稅風險。根據以往研究發現，涉稅風險主要包括進項稅額扣除中的涉稅風險、特殊業務未做視同銷售處理的涉稅風險、取得價外費用中隱含的涉稅風險、轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉稅風險。這些風險是如何形成的且如何去規避這些風險是當下營改增后房地產業管理實踐與理論研究的重點課題。本文試圖基于房地產業營改增的基本梳理，著重探討營改增后房地產業面對的增值稅風險是怎樣的，如何規避這些風險。
一、房地產業“營改增”概述
營改增對房地產業的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現在稅負減少、業務整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價外稅，營業稅是價內稅，根據以往研究計算可知，營改增前后的平衡率是56%，即如果房地產企業的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業的稅負，增加企業利潤，但如果房地產企業的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業帶來稅負的增加，經研究機構測算我國大部分房產企業毛利率均在56%以下。且根據測算，原來的營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營改增后的綜合稅率為14.49%。因此營改增降低了房地產產業的稅負成本。消極影響主要體現于財務報表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發票后進行的，而增值稅發票是工程結算時取得，折舊需要房地產企業墊付大量資金，房地產是一個資金密集型產業，墊付資金對其而言具有巨大挑戰性。實際上，營改增對產業的最最直接的利益主要體現于可以進行稅負抵扣和避免重復征稅兩個方面。
二、“營改增”后房地產業增值稅涉稅風險
(一)進項稅額扣除中的涉稅風險
房地產業是一個資金密集型產業，涉及到眾多領域的增值稅發票，而進項稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時容易形成五方面風險。一是房地產業的建筑工人、拆遷補償費用等無法取得增值稅發票，不得抵扣。二是在開發階段，從小規模納稅人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產自己生產的石灰、瓦、磚等，這些均不能進行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費用(如設備費用、土建工程施工費、臨時設施、三通一平的施工費)均不能進行抵扣；在開發階段支付給政府部門的報批報建費不能抵扣，主要包括招投標管理費、拆遷管理費、散裝水泥集資費、消防配套設施費、人防報建費、交易中心手續費、標底編制費、質檢費、安檢費等。三是期間費用中娛樂服務和居民日常服務、餐飲服務、貸款服務、購進的旅客運輸服務的費用均不能抵扣進項稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之后取得增值稅發票不得抵扣。
(二)特殊業務未做視同銷售處理的涉稅風險
增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購買的貨物、委托生產的貨物、自產的貨物用于贈送、分配、投資，將委托生產的貨物、自產的貨物用于個人消費或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(自建房產)轉化為投資性房地產，視同銷售；但是在營改增前以固定資產進行利潤分配是不需要繳納營業稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時繳納增值稅，會產生稅款滯納金。
(三)取得價外費用中隱含的涉稅風險
價外費用的內容很多，主要是指企業銷售商品、提供勞務過程中發生的除價款之外的各種性質的收費，它主要包含看房費、訂金等，以及代其他部門收取的一些費用，如煤氣費印花稅、電視初裝費等。首先，如看房費、訂金等價外費用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規定，但是可以通過相關法律進行抵扣，例如《房地產所得稅法》中有規定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價外費用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費印花稅、電視初裝費等代收費用，若以房地產名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。
(四)轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉稅風險
國家相關文件規定，房地產銷售額的計算需要扣除當期允許扣除的土地價款，當期允許扣除的土地價款主要是當期銷售房地產項目建筑面積與房地產項目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價款。但是現實中經常會以返還的形式進行扣除，因此在財政稅票上的金額不能作為扣除土地價款的計算依據，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉讓自行開發房地產時地稅價款存在少繳納增值稅的風險。
三、“營改增”后房地產業涉稅風險防范措施
(一)強化票據管理，完善稅務籌劃
增值稅與營業稅相比，有兩個顯在的好處，一是避免了重復征稅，二是可以進行進項稅額抵扣。避免重復增稅的原因是由于增值稅以增值額為計稅基礎，但是這一基礎是通過進項稅額抵扣實現的。因此，票據管理成為了防范涉稅風險的重中之重。一是對上交票據嚴格把關，嚴禁不合格票據報銷；二是注重供應商的選擇，盡量少與小規模納稅人合作，多與農業相關的產品供應商合作，因為增值稅對農產品具有一定的優惠政策；三是簽訂合同時，要嚴格把控發票取得時間，減少票據時間延遲導致企業資金墊付。其次，要完善稅務籌劃，一是由于房地產業是資金與勞動密集型產業，墊付金額大，生產周期長，因此企業必須與當地納稅部門交流溝通，減少納稅申報時間；二是重點關注當地、產業等不同領域、地域的優惠政策，盡一切可能靠攏產業政策，享受政策納稅優惠；三是對銷售環節進行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產的增值稅稅率是11%，如果不進行分離將會從高征收，因此在銷售時要分離。
(二)強化內部會計人員培訓
以上四種風險涉及到的會計核算非常復雜，因此強化內部會計人員培訓是一個非常重要的防范措施。一是對財務人員的專業知識和稅法知識進行定期培訓，了解增值稅的核算方式和財務風險潛在點，將風險潛在點進行歸納總結；二是轉變財務人員的觀念，營業稅核算是簡單化、統一化的核算方式，而增值稅核算是復雜化的核算方式，財務人員不能再以懶散、簡單的工作態度對待票據核銷，好的財務人員可以在營改增后減少企業的稅負成本，而不稱職的財務人員則可能高于原來的稅負成本；三是增值稅納稅申報采用互聯網電算化，必須強化內部財務人員計算機應用能力，快捷、準確的填報納稅信息。
四、結語
營改增作為我國有史以來最大的財稅改革，對原來征收營業稅的產業具有重大影響。房地產作為我國十年來驅動經濟發展的重要產業之一，固然也不例外。但是營改增后將會帶來一系列的風險，如何去規避這些風險是當下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風險，提出了兩種防范措施，但是限于房地產業營改增實踐依據不足，本文并不能很詳細以實踐數據支持理論推演，期望后續研究可以進一步深入探討。
參考文獻：
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【關鍵詞】宏觀調控；房地產開發貸款風險；成因；防范措施
房地產信貸是銀行信貸業務的重要內容之一。隨著經濟體制改革的不斷深入，國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此，加強對房地產投資風險的分析和提高風險防范意識對房地產信貸具有特定的現實意義。
一、房地產開發貸款的內涵和特征
房地產開發貸款指由商業銀行向房地產企業發放，用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的貸款。房地產行業開發周期長、資金需求量大，對銀行貸款依賴程度較高，房地產開發貸款具有資金額度大、使用周期長、抵押物價值不穩定等特點，這些特點決定了房地產開發貸款的高風險性。作為資金密集型典型產業，房地產行業對于資金的依賴性遠遠大于其他行業。隨著房地產調控新“國五條”進入執行階段，地方政府調控細則陸續出臺，房地產信貸風險將進一步顯露。如果得不到有效的控制，這種風險將會危及商業銀行乃至整個金融體系的安全。
二、房地產開發貸款的風險成因
（一）資本金問題
房地產開發企業在初期運作的時候，資本金是否充足至關重要，因為它決定房地產開發企業的市場空間。從房地產開發的現實情況分析，絕大多數房地產開發企業都存在資本金不足的問題，其有限的資金在通過相關招投標手續取得土地使用權之后，能夠推進開發的資金非常有限。為解決資本金不足問題，有些開發商利用其與政府職能部門的關系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發資格，再將土地使用權抵押和在建工程抵押以及將已開發的部分房產抵押，從銀行取得貸款，然后推進其余房地產開發項目。房地產開發商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題，其實質是將其開發的風險間接轉移到銀行身上。
（二）融資中的重復抵押風險
房地產開發商在采取單獨將土地使用權抵押和在建工程抵押時，都存在重復抵押問題。因為單獨將土地使用權抵押時，評估價格應是土地的自身價值，并不包括房產，而在建工程抵押系土地連同其上房產的價值。也就是說，開發商在通過土地使用權和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時，融資額度與對應資產的價值是不匹配的。房地產進入市場時的價值系包括土地價值的，如果開發商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權時只能單純依靠拍賣房產受償，而此時土地使用權重復抵押所對應的貸款很難收回。例如：開發商單獨將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產的市場價值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無法通過行使優先權得到受償。可見在土地使用權重復抵押的情況下，銀行貸款全部收回只能寄托房產價格的持續走高，而不是土地資產單獨變現的價值。另外，因土地使用權抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實務中沒有關注開發商是否將土地使用權單獨抵押的事實，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場行情出現變化，相關風險便會顯現。
（三）售房與收貸的兩難境地
對于房地產開發企業來講，售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實務中，許多開發商在房地產價格上漲時，為了追求利潤盲目擴張開發項目，將售房所得價款不及時還貸，而是投入到后續更大的建設項目，導致銀行貸款出現風險。如何控制開發商將銷售回款及時歸還貸款，對于銀行而言至關重要，但從目前體制分析，還沒有在房產銷售環節建立起真正有效的保障和監管機制，現實中銀行對于開發商大肆出售房產的行為無法遏制，這樣就形成了一個怪圈，銀行不讓開發商銷售房產就不能收回貸款，允許開發商售房又擔心開發商擴大開發項目不歸還貸款，導致貸款風險加劇。
三、應對措施
1、政策控制。
中國銀監會主席劉明康日前在接受《人民日報》采訪時表示，銀監會要求銀行業金融機構嚴格執行關于房地產貸款的分類監管規定：（一）是加強土地儲備貸款管理。根據政府信用和財政收支狀況，在重新評估基礎上，作出必要的授信額度調整；嚴格把握好土地抵押率，原則上應大幅壓低抵押率，以防止過度授信；跟蹤貸款去向，與地塊掛鉤，監控貸款投向和土地最終用途，確保貸款不被挪作他用，確保土地拍賣或協議轉讓收入優先償還貸款。（二）是嚴控房地產開發貸款風險。重視開發企業資質、業績和信用度，在全行實行開發商企業名單式管理，對存在土地閑置超一年以上的，商業銀行一律不得發放新開發項目貸款，對土地閑置超兩年和有炒地行為的，商業銀行對已發放的貸款應當調減并采取保全，并在全行客戶名單中作出反應；提高抵押品標準，一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發放開發貸款；把握好貸款成數動態控制，貸款總額不得超過在建工程的五成，對已有土地抵押的，根據不同風險狀況相應下調成數；對住房銷售回籠資金實行封閉管理，根據銷售進度按比例歸還開發貸款，對到期難以歸還的開發貸款一律不得再給予展期。
2 、對開發商資質、誠信度、還款能力、還款意愿進行嚴格審查和慎密判斷。
在國家宏觀調控的背景下，要強化“有所為，有所不為”的經營理念，對于開發商股東的實力及關聯公司狀況、誠信度、項目前景、自有資金來源及比例、抵押擔保行為進行深入細致的調查核實，組織科學嚴謹的貸前評估，嚴防信息不對稱產生的潛在風險。特別要高度重視對開發商的第一還款來源即開發商第一償付能力的分析跟蹤，充分認識以房地產抵押物代償為條件僅是第二還款來源，是最后一道救濟途徑且實現艱難，要及時糾正以房地產抵押為“保險箱”的錯誤思想認識。
3、開發商必須提供抵押擔保，而且必須是貸款項目的抵押擔保。事實表明，市場競爭愈激烈，銀行貸款安全性可能更差。對此，建議銀行監管部門應加強協調指導，嚴格制止銀行間因惡性競爭而爭相降低擔保條件。除審慎接受極少數實力雄厚且信譽良好的大企業或企業集團作為第三方連帶責任保證人之外，商業銀行的房地產開發貸款的審批特別是新增房地產開發貸款不應接受第三方連帶責任保證。
4、嚴格審查抵押物的權屬。
原則上只接受開發商權屬項下的土地使用權抵押和貸款項目的在建工程作抵押，及時、準確了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況，確保抵押物權屬清晰，抵押登記手續齊備，合法合規。
5、嚴格實行房地產開發貸款封閉管理。
即商業銀行在查實開發商自有資金投入已達到項目總投資35%的基礎上，對包括貸款和銷售款的支配和使用實施專項監管、嚴格控制，確保項目正常運作和貸款回收，防止開發商轉移、挪用或抽逃資金。
四、結語
在我國，房地產作為特殊的一個行業，因其產業鏈帶動效應、資金聚集效應和產品的特殊性，在我國經濟社會中有著非常重要的地位。在梳理房地產及其開發貸款特點的基礎上，系統分析我國房地產開發貸款風險的形成原因，理解關鍵控制點，有助于商業銀行制定有效的應對措施和控制方法，防范房地產開發貸款風險。
參考文獻
關鍵詞：房地產；經濟波動；金融風險
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913x（2016）09-0096-02
在我國現階段，造成房地產金融風險的原因大多是由于房地產業發展的主要資金來源是依靠銀行等金融機構。因此，房地產發展的金融方式呈現出比較單一的形式。房地產在國民經濟發展過程中扮演著十分重要的角色，已經成為了一個不可或缺的支柱性產業。同時，房地產行業屬于資金密集型產業，又與金融體系保持著緊密的聯系。但是，房地產經濟在發展的過程中存在有一定的波動性因素，一旦出現波動的現象就必然會對金融體系產生影響，甚至導致出現嚴重的金融風險，更甚者會出現金融危機，所以，進行研究和探討房地產經濟波動與金融風險，具有十分重要的價值意義。
一、房地產經濟出現波動的原因
（一）經濟原因
房地產經濟呈現波動性狀態的原因有很多，但是眾多因素中最為重要的一項是經濟因素。這里所說的經濟因素就是說房地產在發展和生存過程中所處的外部經濟大環境，通俗來講，經濟因素指的就是宏觀經濟環境以及其相關因素。比如，房地產業會受到宏觀經濟因素的影響以及房地產附屬產業的發展與其外部的經濟環境息息相關。經濟參數和經濟變量是反應宏觀經濟影響房地產波動的主要數據，其中，經濟參數和經濟變量的優勢之處在于物價水平、通貨膨脹率、經濟增長率、國內生產總值等在一定的時間段內都能夠通過經濟參數和變量進行表現。
在我國推行的是社會主義市場經濟體制，在市場經濟的發展過程中，政府的宏觀調控扮演著舉足輕重的作用。可以說，政府作為經濟發展的重要指揮棒，其制定的政策將會直接影響一個行業的發展方向，因此，整個房地產業一定要時刻關注國家的政策方針，政府為保證房地產市場的健康運作所采取的宏觀調控的措施。這些措施將會直接影響到整個房地產業的發展，以及政府對房地產市場做出的全方面調控都將會房地產經濟產生一定的影響，甚至可能使房地產經濟出現波動。
（二）城市發展原因
房地產業的發展為城市的建設奠定了良好的基礎，同時也推動了我國城市化發展的進程，一個城市的房地產業的發展水平往往能夠表現出這個城市的經濟發展水平，而城市的整體發展水平也會直接影響到城市整體的基礎設施建設，以及人們的居住狀況和生活情況，同時對城市交通運輸業的發展以及人口的流動性都有著直接關系。然而，這些方面如果直接作用于房地產行業中，將會給經濟的發展帶來一定的影響，從而使房地產經濟出現波動。
（三）房地產的供給和需求原因
房地產業的供需關系也是造成我國房地產經濟波動的一個內在的重要因素。供需關系隨著市場經濟的波動不斷與之產生相應的變化。房地產經濟的快速發展離不開消費者的支持，如果房地產業沒有消費者的支撐，那么發展水平也得不到提高。此外，房地產業的供給量和勞動力都密切相關，并且容易受到資金以及施工技術等方面的制約。這就充分表明房地產的供求關系存在一定的不確定性，并且供給波動一定會出現在需求波動之后，這些都是造成房地產經濟波動的原因之一。
（四）資金原因
一直以來，都認為房地產投資的波動是房地產經濟波動最主要的原因。通常情況下，如果加大了在房地產行業中的投資，整個房地產行業擴張地就會很迅速，并且房地產業也會得到快速地發展，整個房地產業也將進入一個良好的發展時期。
（五）投資回報原因
在房地產業中，每當投資回報率較高的時候，大量的資金將會涌入到整個房地產行業中來，提高了經濟曲線，并且進入繁榮時期。這樣以來就持續地增加了房地產的供給量，這種方式，在一定程度上也對供求關系造成了一定的影響，從而出現經濟波動。由此可見，供需關系以及投資回報率的增加都會促使房地產業的快速發展。
（六）心理原因
現階段，心理因素也是房地產經濟波動的原因之一，主要表現在短時間內的造成的市場波動方面。就房地產價格而言，房地產投資人員以及房地產的購買者都會對這一時期內的房地產價格進行預測，從而引發一系列的問題，他們的這種行為帶有一定的投機心理。這樣一來，參與者隨著時間的不斷推移，在信息溝通方面便越來越完善，人們的心理日漸平緩，由此可以看出，心理因素直接影響到房地產業的波動。
二、房地產業經濟波動以及防范金融風險的有效途徑
（一）應對房地產業經濟波動的有效策略
1.適當對房地產業的投資政策進行調整，形成健康發展的經濟環境
首先，改變投資主體的結構，這是因為投資結果的變化會對房地產業的發展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應對房地產業的經濟波動，就必須堅持職責清晰、產權分明的原則，并形成一套規避風險的有效機制，同時要依據企業自身的情況，來制定具體的實施措施。
其次，進一步規范和健全政府部門的投資活動。眾所周知，在經濟發展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領的作用，同時，政府部門通過自身的投資行為，實現了管控房地產行業的目的。
2.提升對房地產價格變化的管控
在社會主義市場經濟的體制下，房地產價格的變動可以說是一個十分正常和普遍的現象，政府要根據實際存在的情況進行分析，并且對房地產價格進行適當的調控。調控并非完全意義上的管理，倘若房價是在正常的范圍內上下浮動，政府便不需要進行干預。原因在于，正常的價格變動可以充分發揮市場經濟的優勢，在一定程度上，提升市場經濟的競爭水平，同時，還能夠促使房地產企業的經濟實力進一步提升。
房地產價格的變動是非常普遍和正常的現象，國家要根據實際情況進行分析以后，再對房地產實際價格進行有效調控，然而調控并不是完全意義上的管理，如果房價的變動在正常范圍內，國家就不需要對其進行深入干預，因為這種正常的價格變動不僅能夠推動市場競爭水平的發展，還能提升房地產企業自身的經濟實力。當房地產和其附屬行業的價格一旦出現過高的情況或者是萬一存在脫離市場平均水平的現象，此時的政府部門就必須根據自身的情況進行控制與調節，以此保證房地產業的健康發展。因此，適當的采取調控手段來控制房地產的價格，能夠在一定程度上緩解房地產經濟的波動。
（二）房地產行業中金融風險的策略
1.完善宏觀監測的指標系統
依照目前情況而言，完善金融預警的系統，才能有效控制房地產行業的供需關系，并分析現場的實際投資情況。通過有價值的指標和真實數據，才可以更好的分析和監測房地產所具備的金融風險，確保能夠完善相關的政策方針，以及正確引導貸款方面的投入。
2.構建健全的個人征信系統
導致金融風險出現的一個重要的因素還包括個人信用系統不夠完善，同時，有一些房地產商存在嚴重的違約現象，這在一定程度上，對購房者自身還款的積極性產生一定的影響，由此，個人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴重，這在一定程度上提高了金融風險的發生概率，因此，構建健全、完善的個人征信系統迫在眉睫，其重要性也得以彰顯。構建完善的個人征信系統的主要方式首先要個人信用調查系統必須要保證合理性和規范性融為一體，其次，良好的個人信用系統需要在一個有序的法律環境下實施進行。
3.構建全方位的投資途徑
[關鍵詞]房地產;金融市場;貸款;風險;防范
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.012
房地產金融市場是房地產資金供求雙方運用金融工具進行各類資金交易的場所，交易方式既可以是直接融資方式，也可以是間接融資方式。房地產金融市場是整個金融市場的重要組成部分，無論是其運行的基本原理和理論還是實務工作中的經營和管理，均以一般金融市場的理論和實踐為基礎，并與其他金融市場有許多相似之處。但由于房地產行業自身具有一定的特殊性，因而房地產金融市場也有別于一般的金融市場。完整的房地產金融市場由融資主體、融資中介和金融工具幾個基本要素構成。房地產金融的融資主體包括企業、居民個人和政府部門。其中，企業和居民個人是主要的融資主體，而政府部門不僅擔負著對房地產金融市場的監督和調控責任，還時常參與具體的金融活動，如成立住房公積金管理中心、提供公積金貸款等。
房地產開發貸款風險是指房地產開發貸款到期不能收回或不能全部收回貸款本息的可能性，表現為延期但銀行可以足額收回，或者形成銀行不良資產，甚至可能使銀行血本無歸三種情況。因此，對房地產開發貸款中可能出現的風險應引起商業銀行的高度重視，并進行適時管理。
1房地產金融市場運行的條件
房地產金融市場作為金融市場的一個分支，同其他金融市場一樣，具有資本轉換、資源配置、經濟結構調節和宏觀經濟狀況揭示等功能。但是，要想使房地產金融市場正常、充分地發揮其功能，必須滿足如下四個條件。
第一，有完整、對稱的信息。有完整的信息是指金融商品交易的雙方都能夠公平、公開、公正地通過房地產金融市場獲得各自所需要的信息，使交易行為有可靠的依據。
第二，市場供求決定價格的機制能充分發揮作用。金融商品價格對房地產市場供求有彈性，供求狀況的改變不斷地使原有的均衡價格消失而出現新的均衡價格，任何市場以外的力量都不能影響和改變價格。
第三，房地產市場上有銀行、信托投資公司、小額貸款公司、住房公積金管理中心、開發商等眾多的市場參與者和豐富的金融商品種類，不存在少數或個別交易者對市場的壟斷行為。
第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特別強調的是，在房地產金融市場上，不可過分使用行政手段來管理市場。
2商業銀行在房地產業發展中的地位
目前，隨著金融制度的改革創新，房地產企業的融資途徑越來越多樣化，并逐步演化成信托融資、上市融資等多種融資渠道并存的狀態，這期間商業銀行無疑扮演了重要角色。
銀行貸款依然是我國房地產開發投資的主要資金來源之一，從2013年的情況來看，房地產開發貸款余額總量為3.8萬億元，個人購房貸款余額總量為8.1萬億元，這部分貸款也大部分以內部融資方式轉化為開發投資資金。這也就決定了以商業銀行為代表的銀行業在房地產金融領域必然會占據舉足輕重的地位。
商業銀行對房地產開發的支持通常體現在生產和分配兩個環節。在生產環節是以開發貸款的形式為開發商提供資金融通，而在分配環節則是通過發放按揭貸款的方式支持最終產品的購買。
當前，銀行信貸資金仍是我國房地產企業發展的主要融資渠道。房地產開發、房地產銷售中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。即使在宏觀調控過程中，銀根緊縮，很多開發企業不得不借助其他渠道籌集資金，但中國資本市場的發展完善是一個相對長期的過程，未來中短期內，國內大部分房地產項目的融資仍要依賴于商業銀行的信貸支持。因此，對開發商而言，了解、熟悉商業銀行有關房地產貸款的審批程序，在提交貸款申請時按銀行的要求準備項目及公司的相關資料以提高貸款申請的效率，仍是頭等大事。
目前，商業銀行內部的經營管理正朝市場化、商業化的方向繼續深化。商業銀行作為企業，其業務發展、經營管理同樣需要遵循市場經濟規律。在中國，房地產業的發展前景看好，是銀行貸款的重點領域。
3房地產開發貸款的主要風險
3.1信用風險
信用風險主要指違約風險。在房地產開發貸款中，開發商違約構成銀行所面臨的主要風險之一，例如開發商由于種種原因（銷售回款速度慢、資金鏈斷裂等）終止對貸款的償還，并已達到或超過期限;間接違約指交易對手暫時沒有違約，但其違約的可能性在增加，這也是信用風險。
3.2市場風險
市場風險主要考慮兩個因素，一是價格風險，二是流動性風險。目前，對于中國房地產開發商以及商業銀行來說，利率變動及抵押房地產價值的下跌可能會直接影響銀行系統的整體風險。因前期對抵押房地產價值評估價值過高，經濟不景氣或者任何人為損壞或自然災害等而導致的抵押房地產價值下跌，使得下跌后的房地產價值不足以清償剩余貸款的本利和，貸款人就可能遭受損失。
在房地產開發貸款中，流動性風險常常表現為抵押物變現風險。由于房地產開發貸款一般為中長期貸款，而目前中國的資產證券化業務卻還很不成熟，這必然造成金融機構的這部分貸款流動性緩慢，變現能力相對來說較弱。
3.3操作風險
操作風險主要考慮三大因素，一是人的能力問題，二是流程風險，三是系統風險。人的能力問題既包括能力不足的問題，也包括暴露風險。流程風險即業務流程是否有缺陷，比如以前發放的個人住房抵押貸款沒有關于提前還貸風險的防范，這就是流程的失誤，系統風險主要是指數據庫與信息系統管理方面的風險。
4房地產貸款風險的防范措施
4.1房地產開發貸款風險預防
房地產開發貸款風險預防是指貸款銀行通過強化信貸管理。可采取的措施有：對“四證不全”的項目不得發放任何形式的貸款;對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%;貸款銀行在辦理房地產開發貸款時，應建立嚴格的貸款項目審批機制，確認該項目的合法性、合規性、可行性;貸款銀行應對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核，對資質較差或以往開發經驗較差的房地產開發企業，貸款應審慎發放;不具備相應資金實力或有不良經營記錄的企業，貸款發放應嚴格限制。
4.2房地產開發貸款風險分散
房地產開發貸款風險分散分為內部分散和外部分散，其中內部分散為重點。注重開發貸款的使用監督和銷售貸款中的產權實地調查，逐步調整房地產投資消費和開發貸款的比例趨于合理，達到分散風險的目的。
4.3房地產開發貸款風險回避
有效的回避措施可以在貸款風險事件發生之前完全消除這種風險給貸款銀行造成損失的可能性，而其他風險管理措施只能起到減少損失發生概率、減輕損失的嚴重程度、在損失發生后予以補償的作用。當對申請貸款的房地產開發企業不熟悉且無法獲取其完整可靠的資料信息時，就不應對其發放貸款。
防范房地產開發貸款風險，除了采取上述措施外，加強對房地產開發貸款風險的監督管理是非常有必要的。為此，還必須從以下兩個方面加強管理：一是加強對房地產開發貸款風險的監控;二是建立合理的識別防范機制。自改革以來，貸款銀行并沒有建立起有效的風險識別、監測和防范機制。
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