發(fā)布時間：2022-08-06 10:52:09
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的貸款企劃方案樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
為了深入貫徹銀監(jiān)會關(guān)于做好農(nóng)村金融活動的文件工作，為了加強臺州銀行總行下達的服務(wù)農(nóng)村普惠金融的理念，加強“三農(nóng)”服務(wù)，發(fā)揮臺州銀行支農(nóng)服務(wù)主力軍的作用，在安華鎮(zhèn)XX村協(xié)助下決定在全村內(nèi)展開臺州銀行“進村入戶”的普惠金融活動，為了保證這一次金融活動有序穩(wěn)健的展開，為了更好的惠及廣大村民，特制定本企劃。
一、核心思想
認真貫徹省、市、鎮(zhèn)政府的支農(nóng)政策，樹立臺州銀行服務(wù)“三農(nóng)”的理念，充分發(fā)揮“深扎村居”的傳統(tǒng)作風，臺州銀行將通過公益活動、普惠金融活動，全面走訪駐村居民、外出務(wù)工人員，新型農(nóng)村經(jīng)營主體、幫助村居民全面掌握自身需求，掌握理財、金融相關(guān)知識，宣傳正確的金融理念，為村居經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)提供有力的金融支持，為了建設(shè)村居貢獻一份自己的力量。
二、工作計劃
1、加強反金融詐騙宣傳，增加農(nóng)村居民的金融防范意識。
2、開展金融公益活動，保護村中環(huán)境衛(wèi)生，保護村民的根本利益。
3、開展普惠金融活動，讓村民對銀行金融有大概的了解，積極的跟進服務(wù)，推廣電子產(chǎn)品應(yīng)用，改善農(nóng)村金融環(huán)境，使村民即便足不出戶也可以享受到簡單、方便、快捷、高效的金融服務(wù)。
三、活動實施方案
1、公益活動
①、周末量血壓活動
②、免費理發(fā)活動
③、環(huán)境衛(wèi)生活動
④、慰問活動
⑤、長壽面活動
2、節(jié)假日活動
①、臘八節(jié)活動
②、中秋節(jié)活動
③、春節(jié)活動
④、元宵節(jié)活動
3、普惠金融活動
①、金融反詐騙宣傳活動
②、金融宣講（包含金融產(chǎn)品）
③、………………
臘八節(jié)公益活動方案
一、活動時間：2021年1月20日
二、活動地點：安華鎮(zhèn)新一村文化禮堂門口
三、活動背景：又是一年臘八時，時間過得很快，在這個特殊日子里，安華鎮(zhèn)新一村聯(lián)合臺州銀行諸暨支行，開展“濃情臘八粥溫暖花東人”臘八主題文化活動。
在這個臘八節(jié)，送上我們的微不足道的問候，希望給村民帶去關(guān)懷，帶去溫暖。
四、主辦單位：臺州銀行諸暨支行、新一村村委會
五、活動流程：
前期準備：村中分發(fā)銀行宣傳單，前三天聯(lián)系并統(tǒng)計各自然村所需粥品數(shù)量，準備食材及烹飪工具、準備臺州銀行橫幅、產(chǎn)品展架、宣傳單等
（1）自然村邵佳沿村：XX份
（2）自然村胡堂沿村：XX份
（3）自然村江水沿村：XX份
2、人員安排：1月18日，確定村委會志愿者人員數(shù)及銀行志愿者數(shù)，文化禮堂門口分發(fā)粥品人數(shù)4個，不方便過來領(lǐng)粥獨居老人上門派送臘八粥，派送人員2人。活動指揮以及后勤人員1人，負責調(diào)配各小組粥的數(shù)量。
量血壓公益活動方案
一、活動時間：每月15號上午
二、活動地點：安華鎮(zhèn)新一村文化禮堂門口
三、活動背景：為了提高村民的健康水平，更好地服務(wù)村民，針對目前高血壓患者的普遍增多，經(jīng)常測血壓對患者控制血壓和降低心腦血管疾病很有幫助。臺州銀行諸暨支行與安華鎮(zhèn)新一村村委會達成協(xié)議，長期開展免費為新一村村民提供免費量血壓的便民服務(wù)，將健康服務(wù)帶進村居，為他們送去身體的提醒，同時可以掌握自己身體健康程度，讓大家都保持良好的身體狀態(tài)。
四、主辦單位：臺州銀行諸暨支行、新一村村委會
五、活動對象：中老年人群體
六、活動內(nèi)容：量血壓、測血糖、衛(wèi)生知識宣講
七、活動流程：
（1）確定新一村大致中老年人群體人數(shù)、名單
（2）提前三天在村居中分發(fā)宣傳單，通知村民活動時間、地點
（3）提前準備所需醫(yī)療器材、如血壓計、血糖儀
（4）準備臺州銀行橫幅一條、產(chǎn)品展架、宣傳單等
七、人員安排：總共需要6位工作人員，2名負責測量，2名負責登記，1名負責衛(wèi)生知識宣講，1名負責拍照記錄
金融知識下鄉(xiāng)宣傳活動方案
一、活動時間：2021年X月X日
二、活動地點：安華鎮(zhèn)新一村文化禮堂門口
三、活動宗旨：宣傳金融知識，積極引導(dǎo)農(nóng)村牧區(qū)青年樹立正確的經(jīng)營理念，科學理財，掌握信貸和投資技能，增加財產(chǎn)性收入，充分發(fā)揮金融系統(tǒng)團組織在提高國民金融素質(zhì)、促進金融生態(tài)建設(shè)、服務(wù)青年生活、建設(shè)新農(nóng)村的重要作用。
四、活動主題：宣傳金融知識，服務(wù)青年生活，建設(shè)新農(nóng)村。
五、活動內(nèi)容：組織臺州銀行客戶經(jīng)理、前臺柜員志愿者，采取青年喜聞樂見的、中老年人通俗易懂的形式，深入農(nóng)村在新一村文化禮堂內(nèi)宣傳有關(guān)金融知識，把金融產(chǎn)品的理財知識，信用貸款、隨借隨還興農(nóng)卡的辦理流程，以及反假幣、預(yù)防非法集資、識別金融詐騙等常識，傳送給農(nóng)村。
（1）舉辦金融知識現(xiàn)場咨詢服務(wù)活動：通過設(shè)置宣傳板、開展金融知識講座、有獎競答、廣場文藝表演等宣傳形式，為農(nóng)村青年提供金融知識咨詢服務(wù)
（2）現(xiàn)場介紹臺州銀行村居興農(nóng)卡產(chǎn)品，辦理簡單，隨借隨還，手續(xù)方便，村民家中備用金
端午節(jié)活動方案策劃書
一、活動時間：2021年X月X日
二、活動地點：安華鎮(zhèn)新一村文化禮堂門口
三、主辦單位：臺州銀行諸暨支行、新一村村委會
四、活動對象：中老年人群體
五、活動宗旨：為了有效地利用傳統(tǒng)節(jié)日這個契機，弘揚中華民族的優(yōu)秀文化，讓村民更好地了解端午節(jié)，感受端午節(jié)豐富的文化內(nèi)涵，了解中國傳統(tǒng)節(jié)日的習俗，用心去體驗我國的傳統(tǒng)節(jié)日中蘊涵的意義，臺州銀行聯(lián)合安華鎮(zhèn)新一村村委會在端午節(jié)舉行包粽子活動。
六、前期準備:
（1）提前三天在村居中分發(fā)宣傳單，通知村民活動時間、地點
（2）確認人數(shù)，提前一天采購
（3）準備臺州銀行橫幅、產(chǎn)品展架、宣傳單等
七、人員安排：總共需要6位工作人員，1位負責登記，2位負責一同參與，1名負責粽子統(tǒng)計，1名負責興農(nóng)卡產(chǎn)品宣講，1名負責拍照記錄留念
八、活動細則:
（1） 每位參賽者包2斤糯米，比時間、質(zhì)量、外觀、口味。
（2） 米、蘆葉臺州銀行諸暨支行準備，盆、勺子等輔助工具自帶。
（3） 粽子口味暫定甜粽，輔料諸如紅棗、紅豆，需要其他口味輔料自帶
（4） 最后評出一等獎一名,二等獎兩名,鼓勵獎若干名。
（5） 包好的粽子一半自己帶走，剩下一半送給村中獨居老人，低保戶。
九、粽子評選后，頒發(fā)粽子獎品前，由臺州銀行諸暨支行工作人員分發(fā)興農(nóng)卡宣傳單，介紹興農(nóng)卡產(chǎn)品
十、頒發(fā)獎品，獎品暫定（商量后統(tǒng)一采購）
十一、活動目的: 通過比賽，既讓大家繼承傳統(tǒng)習俗，了解端午節(jié)的知識，又增進銀行及村委會與村民之間的感情。把粽子送給獨居老人，低保戶把傳統(tǒng)節(jié)日的意義又進行了深化，以此來增加村居的凝聚力。
（其他節(jié)日活動策劃方案
企劃書
為了深入貫徹銀監(jiān)會關(guān)于做好農(nóng)村金融活動的文件工作，為了加強臺州銀行總行下達的服務(wù)農(nóng)村普惠金融的理念，加強“三農(nóng)”服務(wù)，發(fā)揮臺州銀行支農(nóng)服務(wù)主力軍的作用，在安華鎮(zhèn)XX村協(xié)助下決定在全村內(nèi)展開臺州銀行“進村入戶”的普惠金融活動，為了保證這一次金融活動有序穩(wěn)健的展開，為了更好的惠及廣大村民，特制定本企劃。
一、核心思想
認真貫徹省、市、鎮(zhèn)政府的支農(nóng)政策，樹立臺州銀行服務(wù)“三農(nóng)”的理念，充分發(fā)揮“深扎村居”的傳統(tǒng)作風，臺州銀行將通過公益活動、普惠金融活動，全面走訪駐村居民、外出務(wù)工人員，新型農(nóng)村經(jīng)營主體、幫助村居民全面掌握自身需求，掌握理財、金融相關(guān)知識，宣傳正確的金融理念，為村居經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)提供有力的金融支持，為了建設(shè)村居貢獻一份自己的力量。
二、工作計劃
1、加強反金融詐騙宣傳，增加農(nóng)村居民的金融防范意識。
2、開展金融公益活動，保護村中環(huán)境衛(wèi)生，保護村民的根本利益。
3、開展普惠金融活動，讓村民對銀行金融有大概的了解，積極的跟進服務(wù)，推廣電子產(chǎn)品應(yīng)用，改善農(nóng)村金融環(huán)境，使村民即便足不出戶也可以享受到簡單、方便、快捷、高效的金融服務(wù)。
三、活動實施方案
1、公益活動
①、周末量血壓活動
②、免費理發(fā)活動
③、環(huán)境衛(wèi)生活動
④、慰問活動
⑤、長壽面活動
2、節(jié)假日活動
①、臘八節(jié)活動
②、中秋節(jié)活動
③、春節(jié)活動
④、元宵節(jié)活動
3、普惠金融活動
①、金融反詐騙宣傳活動
②、金融宣講（包含金融產(chǎn)品）
③、………………
臘八節(jié)公益活動方案
一、活動時間：2021年1月20日
二、活動地點：安華鎮(zhèn)新一村文化禮堂門口
三、活動背景：又是一年臘八時，時間過得很快，在這個特殊日子里，安華鎮(zhèn)新一村聯(lián)合臺州銀行諸暨支行，開展“濃情臘八粥溫暖花東人”臘八主題文化活動。
在這個臘八節(jié)，送上我們的微不足道的問候，希望給村民帶去關(guān)懷，帶去溫暖。
四、主辦單位：臺州銀行諸暨支行、新一村村委會
五、活動流程：
前期準備：村中分發(fā)銀行宣傳單，前三天聯(lián)系并統(tǒng)計各自然村所需粥品數(shù)量，準備食材及烹飪工具、準備臺州銀行橫幅、產(chǎn)品展架、宣傳單等
（1）自然村邵佳沿村：XX份
（2）自然村胡堂沿村：XX份
（3）自然村江水沿村：XX份
2、人員安排：1月18日，確定村委會志愿者人員數(shù)及銀行志愿者數(shù)，文化禮堂門口分發(fā)粥品人數(shù)4個，不方便過來領(lǐng)粥獨居老人上門派送臘八粥，派送人員2人。活動指揮以及后勤人員1人，負責調(diào)配各小組粥的數(shù)量。
量血壓公益活動方案
一、活動時間：每月15號上午
二、活動地點：安華鎮(zhèn)新一村文化禮堂門口
三、活動背景：為了提高村民的健康水平，更好地服務(wù)村民，針對目前高血壓患者的普遍增多，經(jīng)常測血壓對患者控制血壓和降低心腦血管疾病很有幫助。臺州銀行諸暨支行與安華鎮(zhèn)新一村村委會達成協(xié)議，長期開展免費為新一村村民提供免費量血壓的便民服務(wù)，將健康服務(wù)帶進村居，為他們送去身體的提醒，同時可以掌握自己身體健康程度，讓大家都保持良好的身體狀態(tài)。
四、主辦單位：臺州銀行諸暨支行、新一村村委會
五、活動對象：中老年人群體
六、活動內(nèi)容：量血壓、測血糖、衛(wèi)生知識宣講
七、活動流程：
（1）確定新一村大致中老年人群體人數(shù)、名單
（2）提前三天在村居中分發(fā)宣傳單，通知村民活動時間、地點
（3）提前準備所需醫(yī)療器材、如血壓計、血糖儀
（4）準備臺州銀行橫幅一條、產(chǎn)品展架、宣傳單等
七、人員安排：總共需要6位工作人員，2名負責測量，2名負責登記，1名負責衛(wèi)生知識宣講，1名負責拍照記錄
金融知識下鄉(xiāng)宣傳活動方案
一、活動時間：2021年X月X日
二、活動地點：安華鎮(zhèn)新一村文化禮堂門口
三、活動宗旨：宣傳金融知識，積極引導(dǎo)農(nóng)村牧區(qū)青年樹立正確的經(jīng)營理念，科學理財，掌握信貸和投資技能，增加財產(chǎn)性收入，充分發(fā)揮金融系統(tǒng)團組織在提高國民金融素質(zhì)、促進金融生態(tài)建設(shè)、服務(wù)青年生活、建設(shè)新農(nóng)村的重要作用。
四、活動主題：宣傳金融知識，服務(wù)青年生活，建設(shè)新農(nóng)村。
五、活動內(nèi)容：組織臺州銀行客戶經(jīng)理、前臺柜員志愿者，采取青年喜聞樂見的、中老年人通俗易懂的形式，深入農(nóng)村在新一村文化禮堂內(nèi)宣傳有關(guān)金融知識，把金融產(chǎn)品的理財知識，信用貸款、隨借隨還興農(nóng)卡的辦理流程，以及反假幣、預(yù)防非法集資、識別金融詐騙等常識，傳送給農(nóng)村。
（1）舉辦金融知識現(xiàn)場咨詢服務(wù)活動：通過設(shè)置宣傳板、開展金融知識講座、有獎競答、廣場文藝表演等宣傳形式，為農(nóng)村青年提供金融知識咨詢服務(wù)
（2）現(xiàn)場介紹臺州銀行村居興農(nóng)卡產(chǎn)品，辦理簡單，隨借隨還，手續(xù)方便，村民家中備用金
端午節(jié)活動方案策劃書
一、活動時間：2021年X月X日
二、活動地點：安華鎮(zhèn)新一村文化禮堂門口
三、主辦單位：臺州銀行諸暨支行、新一村村委會
四、活動對象：中老年人群體
五、活動宗旨：為了有效地利用傳統(tǒng)節(jié)日這個契機，弘揚中華民族的優(yōu)秀文化，讓村民更好地了解端午節(jié)，感受端午節(jié)豐富的文化內(nèi)涵，了解中國傳統(tǒng)節(jié)日的習俗，用心去體驗我國的傳統(tǒng)節(jié)日中蘊涵的意義，臺州銀行聯(lián)合安華鎮(zhèn)新一村村委會在端午節(jié)舉行包粽子活動。
六、前期準備:
（1）提前三天在村居中分發(fā)宣傳單，通知村民活動時間、地點
（2）確認人數(shù)，提前一天采購
（3）準備臺州銀行橫幅、產(chǎn)品展架、宣傳單等
七、人員安排：總共需要6位工作人員，1位負責登記，2位負責一同參與，1名負責粽子統(tǒng)計，1名負責興農(nóng)卡產(chǎn)品宣講，1名負責拍照記錄留念
八、活動細則:
（1） 每位參賽者包2斤糯米，比時間、質(zhì)量、外觀、口味。
（2） 米、蘆葉臺州銀行諸暨支行準備，盆、勺子等輔助工具自帶。
（3） 粽子口味暫定甜粽，輔料諸如紅棗、紅豆，需要其他口味輔料自帶
（4） 最后評出一等獎一名,二等獎兩名,鼓勵獎若干名。
（5） 包好的粽子一半自己帶走，剩下一半送給村中獨居老人，低保戶。
九、粽子評選后，頒發(fā)粽子獎品前，由臺州銀行諸暨支行工作人員分發(fā)興農(nóng)卡宣傳單，介紹興農(nóng)卡產(chǎn)品
十、頒發(fā)獎品，獎品暫定（商量后統(tǒng)一采購）
十一、活動目的: 通過比賽，既讓大家繼承傳統(tǒng)習俗，了解端午節(jié)的知識，又增進銀行及村委會與村民之間的感情。把粽子送給獨居老人，低保戶把傳統(tǒng)節(jié)日的意義又進行了深化，以此來增加村居的凝聚力。
（其他節(jié)日活動策劃方案參考端午節(jié)活動策劃方案）
總結(jié)：（活動注意事項）
我們不禁要問，這些神話的破滅難道僅僅就因為一些表面的緣由嗎？答案顯而易見，冰凍三尺非一日之寒，很多企業(yè)的管理不善、對風險管理的忽視才是其衰敗的根本原因。緣由
分析這些企業(yè)存在的問題，除去存在相應(yīng)的產(chǎn)品市場風險、人力資源風險外，財務(wù)管理方面存在的風險更是極為關(guān)鍵。
首先表現(xiàn)在浪費問題極為嚴重。如果浪費問題不解決，再大的家底也會被揮霍一空，盈利能力也只能成為一句空話。
以廣告費上的浪費為例，一些企業(yè)由于缺乏廣告投入前期分析，不注重效果，廣告費“打水漂”的現(xiàn)象十分嚴重；也有一些企業(yè)廣告費的管理出現(xiàn)嚴重失控，許多子公司巧立名目，向總公司套取廣告費，有相當一部分沒有能真正發(fā)揮作用，有的“打水漂”了，有的被抵作貸款，套取現(xiàn)金了，有的被用來低價沖貨了，有的則被子公司經(jīng)理揮霍浪費了。還有一些企業(yè)存在吃廣告費回扣的現(xiàn)象，而且屢禁不止等等。
其次是財務(wù)管理出現(xiàn)嚴重失控。
部分財務(wù)人員的責任心差，沒有認真履行“當家人”的職責，有的甚至與業(yè)務(wù)部門串通一氣，共同作案。在許多分公司里，呆壞賬很多，而且難以處理。有的子公司的方案存在明顯的分配比例不合理和嚴重的“虧總部，富個人”的現(xiàn)象，財務(wù)部門卻對此睜一眼閉一眼。財務(wù)與營銷的脫節(jié)也是財務(wù)管理的一個重要問題，尤其是在總部。企劃中心只知道各子公司的銷量，對其綜合經(jīng)營狀況、盈虧情況一無所知，只知道要投入、要銷量，不考慮其盈虧，這些都造成了企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理上的失控。建議
一是注意對規(guī)模成本的控制。規(guī)模成本主要來自兩個方面，一是銷售機構(gòu)的設(shè)置，二是行銷人員及行銷管理人員的配置。對這兩個具體成本的控制主要有以下辦法，其一，對個人所創(chuàng)造的銷售產(chǎn)值在企業(yè)內(nèi)部進行前后縱向的比較，在企業(yè)外部相對競爭對手進行左右橫向的比較，以判斷規(guī)模成本有無問題。其二，結(jié)合市場容量的大小，自己目前所占有的市場份額的多少，來具體衡量自己該不該采用某種規(guī)模。
關(guān)鍵詞：約哈瑞窗；高中政治；教學設(shè)計
中圖分類號：G41 文獻編碼：A 文章編號：2095－1183（2013）01－0058－04
“約哈瑞窗”（Johari Window）是由美國社會心理學者約瑟夫·勒夫（Joseph Luft）和哈里·英格拉姆（Harry Ingram）提出的一種關(guān)于人際信息交流的過程管理工具，也稱“自我意識的發(fā)現(xiàn)—反饋模型”。根據(jù)其理論，人的內(nèi)心世界分為四個“象限”：公開區(qū)、盲目區(qū)、隱秘區(qū)和未知區(qū)[1]（如表1所示）。公開區(qū)指雙方都知道的內(nèi)容，盲目區(qū)為自己不知道而別人知道的盲點，隱秘區(qū)即自己知道而別人不知道的信息，未知區(qū)是自己和別人都不知道的信息。真正有效的溝通只存在于公開區(qū)。在盲目區(qū)和隱秘區(qū)，由于信息不對稱、潛在心理因素制約等，難以完全“知己”“知彼”，溝通效果可想而知。為了獲得理想的溝通效果，就要不斷擴大公開區(qū)，縮小盲目區(qū)和隱秘區(qū)，揭明未知區(qū)。
表 1 約哈瑞窗（Johari Window）
分 類 自己知道 自己不知道
別人知道 公開區(qū) 盲目區(qū)
別人不知道 隱秘區(qū) 未知區(qū)
區(qū)別于其他課程，高中思想政治課對師生、生生間心理交流的要求更高、更迫切。《普通高中思想政治課程標準（實驗）》指出，“高中思想政治課應(yīng)引導(dǎo)學生領(lǐng)悟辯證唯物主義和歷史唯物主義的基本觀點和方法，樹立建設(shè)中國特色社會主義的共同理想，初步形成正確的世界觀、人生觀、價值觀。”[2]只有對課程充分理解與認同，才能有效達成課程目標。在此，筆者以《投資理財?shù)倪x擇》一課為例，從心理轉(zhuǎn)化的角度審視并規(guī)避人際交往中心理接受對教學的影響，探索“約哈瑞窗”視域下的高中思想政治課教學新模式，從而優(yōu)化教學效果。
一、合作教學策略，擴大公開區(qū)
課堂教學，就其實質(zhì)而言是一種教與學的互動與溝通，其理想變化趨勢是將“自我”完全呈現(xiàn)給與之交往的對象。課堂教學中，學生或許可以通過課前預(yù)習等環(huán)節(jié)知教材之“其然”，但未必能知其“所以然”“然何以”。
在《投資理財?shù)倪x擇》一課中，諸如儲蓄存款與銀行貸款利息的計算，購買股票、債券、保險等的風險與回報，利息、股息、利潤的產(chǎn)生等處于“師知生知”的公開區(qū)，雙方于此是透明或說是無隱秘的。于是，如何擴大包括銀行存貸行為的解析，股票、債券、商業(yè)保險異同的比較，利息、股息、利潤等回報形式的理解，某項家庭投資方案的模擬等在內(nèi)的“師知”內(nèi)容就成了放大學生“開放我”，實現(xiàn)師生“共知”的重中之重。為此，筆者通過組建學習團隊、創(chuàng)設(shè)學習網(wǎng)站，通過“腳手架”策略架設(shè)從接收學習到合作學習課堂的橋梁，深化課堂體驗，內(nèi)化學習策略，有效擴大了“約哈瑞課程”的公開區(qū)，提高了教學效果。
【小組學習】人人都渴望專注于真實的學習，因此，讓學生飾演一個基于特定知識背景的角色，必將極大激發(fā)其學習熱情。根據(jù)角色分工，成立包括儲蓄組、股票組、債券組、保險組等在內(nèi)的若干“投資研究團隊”。各“研究團隊”通過組內(nèi)協(xié)商明確了各自的研究方向：如作為儲蓄組代表的“某銀行業(yè)務(wù)部主管”應(yīng)主要厘清儲蓄的種類及各自收益，分析儲蓄相對于其他理財項目的優(yōu)缺點。作為股票組代表的“某股票經(jīng)紀人”，需弄清什么是股票，投資股票的利弊、交易的注意事項及獲利途徑等。作為債券組代表的“某債券投資顧問”，要弄清債券的概念、種類、投資回報及風險系數(shù)等。作為保險組代表的“某保險專業(yè)人士”，應(yīng)了解保險的起源、種類及投資特點等。
【師生合作】建設(shè)包括學習反饋、資源導(dǎo)航、探究展示、拓展提升等版塊的投資理財WebQuests專題學習網(wǎng)站。學習反饋，目的在于使學生通過自主學習掌握投資理財?shù)幕A(chǔ)知識，并以在線考試的形式自主檢測掌握情況。資源導(dǎo)航，有教師對投資理財相關(guān)資料的歸類整理，但更多的是學生在課前根據(jù)自身能力與需求進行的資料存檔，如利用網(wǎng)絡(luò)獲取的與自己研究任務(wù)相關(guān)的信息，去圖書館查閱到的投資理財?shù)南嚓P(guān)書籍等。在此過程中，教師通過E-mail、QQ或個人微博等為學生提供在線幫助。探究展示，要求學生根據(jù)本團隊掌握的信息自主設(shè)計理財方案，在上傳至網(wǎng)站的同時，適時運用多媒體技術(shù)創(chuàng)設(shè)特定教學情境作簡要陳述，方式不限，而其他小組則通過現(xiàn)場提問、網(wǎng)絡(luò)投票等方式互動、交流與反饋。
二、傾聽教學策略，縮小盲目區(qū)
信息掌握不對稱在高中思想政治課教學中是普遍存在的，如師知生不知、師不知生知等，后者即所謂盲目區(qū)。在教師看來，似乎其知識構(gòu)成抑或?qū)W生認知是全面而完整的。實則不然，這只是一種表象：囿于學科知識或職業(yè)視角，教師在教學中形成盲目區(qū)在所難免——教師一般僅能做到洞悉學科知識的某些方面、課程體系的某些局部、學生品性的某些側(cè)面。
《投資理財?shù)倪x擇》一課中，由于教材在商業(yè)銀行與貨幣政策等內(nèi)容的邏輯呈現(xiàn)上采用“倒敘”而導(dǎo)致的學生認知理解障礙，由于投資理財選擇疏離宏觀政策制定而導(dǎo)致的兩者主體對立，由于教師思維慣性或認知定勢而導(dǎo)致對學生創(chuàng)見的偏聽忽視等，都會構(gòu)成妨礙課堂互動的教學盲點。為了有效提高教學效果，就應(yīng)弱化分歧、擱置爭議。這就要求教師要虛心傾聽，坦誠接納學生的不同聲音。
《投資理財?shù)倪x擇》一課涉及儲蓄存款、銀行利率等，師生有如下互動：
師：假如在ABCD四個時間節(jié)點CPI漲跌幅度分別為6%、－0.5%、3.5%、5.5%，請判斷居民或國家的下列做法是否合理？在A點居民減少儲蓄、增加現(xiàn)期消費，在B點擴大財政支出、降低存款準備金率，在C點擴大生產(chǎn)調(diào)整結(jié)構(gòu)、增加有效供給，在D點提高稅率、降低銀行利率。
生：一般說來，CPI增幅持續(xù)大于3%意味著通貨膨脹；而增幅大于5%即為嚴重通貨膨脹。A點CPI漲幅為6%，已屬嚴重通貨膨脹，此時應(yīng)增加而非減少儲蓄、抑制而非刺激消費；B點CPI為負，為通貨緊縮，應(yīng)實施擴張性財政政策和貨幣政策，擴大財政支出、降低存款準備金率正確；C點CPI超過3%但未達到5%嚴重通脹的范疇，采取穩(wěn)健的財政政策和貨幣政策可取；D點CPI超過了5%的通脹“紅線”，應(yīng)提高稅率以抑制消費、提高銀行利率以減少流通貨幣量。
師：分析得很……（被學生打斷）
生：老師，我認為A點的分析存在問題。（教師請這位同學闡述觀點，仔細傾聽并適當記錄。）
生：基于通貨膨脹成因及對策的分析，結(jié)合A點CPI的高位運行，從政府角度來說，確實應(yīng)增加儲蓄、抑制消費，但是基于居民角度的理性做法則應(yīng)是減少儲蓄、增加現(xiàn)期消費，這樣才能使自己的損失降至最低。所以對A點的理解關(guān)鍵在于基于“誰”的角度，政府還是消費者？所以我認為“在A點居民適宜減少儲蓄、增加現(xiàn)期消費”這一說法應(yīng)辯證看待。
師：（稍作思考）的確，以不同視角審視某一觀點可能會得出不同的結(jié)論。觀點中的“居民”二字恰恰是我也是其他同學所忽略的吧！這位同學的看法頗有見地，我同意！當然，持不同觀點者可以保留意見。姚同學，你怎么看？（作幽默狀）
課堂教學中，針對某一問題出現(xiàn)不同見解，是時有發(fā)生的狀況，而虛心傾聽他人看法，坦誠接納不同意見，或索性和而不同、擱置爭議，不失為縮小盲目區(qū)，加深認知體驗，提升教學實效的一種有效方法。
三、啟發(fā)教學策略，消解隱秘區(qū)
子曰：“人有私，切莫說。”師生交流中，對話一方尤其是學生將自己“隱藏”起來的現(xiàn)象并不少見，或出于心理顧慮，不愿與對方分享心得體會；或缺乏認知，對所涉內(nèi)容的確知之甚少。總之，隱秘區(qū)的存在為師生溝通帶來了不小的困難，為教學雙贏設(shè)置了無形的障礙。
《投資理財?shù)倪x擇》一課涉及“家庭投資理財方案”的設(shè)計，學生或因家庭困難，收入拮據(jù)，有損“自尊”而羞于啟齒；或因父母離異，收支復(fù)雜且過于“敏感”致知而不言；或出于興趣喜好，個人性格，雖略有所知，卻不屑或不敢言說……由此，學生隱秘區(qū)的出現(xiàn)也就不足為奇了。在這些情況下，采用啟發(fā)式教學——一種熱情的心理分享策略，或許能為消解學生隱秘區(qū)，開拓“約哈瑞課程”的交往空間提供一種新的視角：
第一步，確立話題。教學初始階段，師生交流處于公開區(qū)，溝通自然融洽。但隨著互動的深入，交流步入隱秘區(qū)。此時，為避免心理的突兀感，教師一方面應(yīng)靈活巧妙地選擇話題的切入點，使之順水行舟、自然而然，另一方面更需確保該話題是學生能夠接受的，使其思有所指、言之有物。
第二步，心理刺激。若想將某些學生未掌握的課程知識或?qū)嵺`技能授予他們，教師就必須實施心理刺激：展示符合其需求的信息，使其產(chǎn)生強烈的心理體驗，激發(fā)其進一步溝通的欲望；在此基礎(chǔ)上，將心比心、換位思考，給學生以包容與理解，消除其心理戒備。
第三步，情感共鳴。依據(jù)學生的心理訴求，通過移情法等改變自我的情感表達，以獲得其認可，進而激發(fā)師生心理同感與情感共鳴，使教學的心理氛圍趨于最佳狀態(tài)。這樣，環(huán)環(huán)相扣、步步為營，為課程教學由淺入深地推進鋪平了道路。
在教學中，為加深學生對理財相關(guān)知識的理解，筆者做了如下嘗試：
首先，課前囑咐學生利用課余時間，或詢問家長，家庭包括購物消費、交通伙食等在內(nèi)的月度消費總額；或在家長陪同下前往銀行、物業(yè)公司、移動營業(yè)廳等查詢房貸按揭、水電煤氣、通訊資費等開支。在此基礎(chǔ)上，請學生思考：如何“節(jié)流”，為家庭開支做出合理預(yù)算？如何“開源”，使家庭財富保值增值？在適當擴大家庭收支“公開區(qū)”的基礎(chǔ)上，順水推舟地將話題轉(zhuǎn)移至財富的保值增值，就為接下來的理財方案設(shè)計作好必要的話題預(yù)設(shè)與心理鋪墊。
其次，展示案例：許先生，家住江蘇省蘇州市。家庭其他成員：父親、妻子、女兒（18歲，高一學生）。許先生月收入6000元，妻子月收入2000元，兩人均有基本社保，且工作穩(wěn)定，父親每月退休金2000元。家庭月支出3000元左右，銀行存款17萬元，購買國債5萬元。現(xiàn)有住房一套，市值100萬元，每月按揭還貸5000元左右，另有汽車一部，價值近10萬元。與此同時，在之前設(shè)立學習小組的基礎(chǔ)上組建“理財事務(wù)所”，成員可任選某一角色為許先生草擬一份為期五年的家庭投資理財企劃書。如此，問題情境的生活化還原，使學生獲得了一種近乎真實的心理體驗，而案例的虛指性又不致暴露個人隱私。這樣，在學生刻意設(shè)置隱秘區(qū)的心理顧慮自然消解的同時，有效激發(fā)了學生的操作欲望。
最后，“事務(wù)所”成員將“企劃書”上傳至專題網(wǎng)站相關(guān)版塊，全班同學按預(yù)期收入、風險系數(shù)、可操作性、方案撰寫質(zhì)量權(quán)重各為25%的標準，投票評選產(chǎn)生“最佳理財方案入圍獎”。教師對入圍方案逐一評析，從現(xiàn)金規(guī)劃、風險管理規(guī)劃、子女教育規(guī)劃、投資規(guī)劃等方面提出自己的理財建議——“將雞蛋放在不同籃子里”：控制年支出、資產(chǎn)按適當比例配置、投資有盈余則可適當追加、可買債券基金等。而學生則適時批評指正，對方案提出修改意見。自己的方案得到教師首肯，對教師的方案提出獨到見解，至此，學生的“心結(jié)”已完全解開。
虛擬案例的引入，創(chuàng)設(shè)了生活化的問題情境，打破了學生的隱秘區(qū)，學生樂于分享和思考。教師以尊重學生贏得學生尊重，因啟發(fā)學生而獲學生啟發(fā)，收獲學生真誠的內(nèi)心袒露的同時，留給了學生廣闊的成長空間。這樣，其隱秘區(qū)也就漸獲消解了。
四、探究教學策略，突破未知區(qū)
開放式的課堂，應(yīng)在不排除既有課程內(nèi)容等“硬知識”學習的前提下，凸顯沒有標準答案的“軟知識”掌握，如探求與建構(gòu)自我獨立見解的縝密思考與大膽置疑等思維取向、邏輯判斷或操作體驗，而這正是師生“未知區(qū)”之所在。
《投資理財?shù)倪x擇》一課，教學理財方式特點的認知維度、不同條件下投資利弊的權(quán)衡分析、實體投資的實踐操作、個人投資之于國家意義的全面解讀、誠信理財價值觀念的正確樹立等內(nèi)容，不同于“1+1=2”式的教授，忽視過程，有惟一的所謂“標準答案”；對“未知區(qū)”的突破更多的是一種“2=？”式的探究，只要勤于思考，完全可以根據(jù)既有常識DIY出任意希冀的答案。這樣，在煥發(fā)創(chuàng)造力的同時，極大激發(fā)了師生回歸自我與求索真理的熱忱，真正開啟一段通向未知的激情之旅。那么，如何使這一過程更有趣味性、更具豐盈感呢？在此，自主探究不失為一種有效策略。
《投資理財?shù)倪x擇》一課教學中，筆者考慮基于投資理財WebQuests專題網(wǎng)站探究展示等平臺，開展小組探究學習。
“股票組”：借助網(wǎng)站“股市浮生記”游戲平臺演示炒股流程，在“玩中學”“做中學”，個性建構(gòu)股票認知：進入系統(tǒng)完成注冊，在查詢欄輸入欲購買股票的代碼，系統(tǒng)彈出含有當日漲跌走勢的日K線，組內(nèi)分析討論后在交易欄輸入代碼委托交易。游戲，讓股票走近了學生生活、激發(fā)了學習興趣，更直觀展示了其高收益高風險同在的投資特點。在此基礎(chǔ)上，歸納股票的收益性、流通性和風險性，解讀股息紅利和股票升值差價等收益來源也就水到渠成了。
“債券組”：播放投資專家訪談DV《投資理財面對面》，讓同學在直觀的影音渲染中探究債券何以成為投資首選。結(jié)合資源導(dǎo)航版塊相關(guān)內(nèi)容，研究債券的種類與風險系數(shù)。播放市民搶購國債及現(xiàn)場采訪的自制視頻，進一步解讀債券尤其是國債的投資特點。
“保險組”：網(wǎng)絡(luò)搜索并集體觀看保險小故事Flash若干，讓同學直觀了解保險的起源、發(fā)展及種類等。以“十一黃金周”高速公路免費通行為背景，舉例說明交通事故保險理賠的流程，讓同學在弄清保險購買注意事項的同時，充分認識保險是規(guī)避風險的有效途徑。
通過實踐操作、調(diào)查訪談、視聽感受等方式，學生在自主探究過程中產(chǎn)生了巨大的心理落差，這就極大地激發(fā)了學生彌補認知空白的學習期待，徹底打開了其在實踐中產(chǎn)生卻可能毫不自知的未知區(qū)。這樣，主動學習也就自然發(fā)生了。
西方近代教育理論奠基人夸美紐斯在其巨著《大教學論》中指出，“教學是一種藝術(shù)，一種使人感到愉快的藝術(shù)。”[3]作為心理實踐藝術(shù)的課堂教學，師與生、教與學也許無法達成百分百“知己”“知彼”，但以“約哈瑞窗”的視角審視自我，擴大公開區(qū)、縮小盲目區(qū)、消解隱秘區(qū)、突破未知區(qū)，開辟教學設(shè)計的新模式，力促課堂與教學的轉(zhuǎn)型，不失為直面課改“深水區(qū)”的一種有益嘗試。
參考文獻
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過去的金融危機還表明風險管理的功能在很大程度上被管理層所忽略。由于金融危機，雖然并未顯示有相應(yīng)的預(yù)算和人員匹配，風險管理還是在一定層面上受到了高層重視，也被提上企業(yè)的議事日程。可是一旦危機過去，風險管理功能的地位可能會再次下降。
在中國風險管理和公司治理也是業(yè)內(nèi)的熱門話題。國資委自2006年出臺《中央企業(yè)全面風險管理指引》后，近日又《關(guān)于2012年中央企業(yè)開展全面風險管理工作有關(guān)事項的通知》，要求央企健全風險評估常態(tài)化機制，防范風險。除央企之外，各類型的企業(yè)也紛紛學習并上馬“風控”項目。可是怎樣才能讓風險控制真正發(fā)揮作用，而不是為了合規(guī)的擺設(shè)，這其中需要企業(yè)基于自身的業(yè)務(wù)發(fā)展特點，從制度、架構(gòu)、系統(tǒng)和實踐多方面進行工作。
很多公司都已設(shè)立風險管理部門，也了一些制度。可是在合理的架構(gòu)搭建，制度、架構(gòu)和系統(tǒng)整合方面，還需要進一步努力。
在風險治理、公司管制的內(nèi)部機制設(shè)計和組織架構(gòu)安排上，第一條就是控制內(nèi)控環(huán)境。公司一開始怎么設(shè)計架構(gòu)，然后架構(gòu)中的權(quán)責怎么分配，已經(jīng)決定了公司在風險管理和公司治理上將獲得什么益處，遇到什么困難。
據(jù)觀察，雖然銀行業(yè)危機顯示了傳統(tǒng)方法的缺陷，但是金融機構(gòu)在風險控制和公司治理方面，和其他類型的企業(yè)相比，依然走在前端。因此本文將以中國平安保險（集團）股份有限公司為例，從金融企業(yè)風險管理和公司治理架構(gòu)搭建的理論基礎(chǔ)出發(fā)，探討企業(yè)在此方面的關(guān)注重點和實際操作。
風險管理
ACCA在的《風險及回報》報告中探索推動企業(yè)規(guī)劃和問責制的動力，聚焦需要被識別和管理的廣泛風險。ACCA相信，盡管指引、標準和監(jiān)督很重要，最終關(guān)鍵因素始終是公司的行為。因為這些將決定公司是否誠實地、有道德地、透明地采用了監(jiān)管標準。
對企業(yè)而言，良好的公司治理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一是確保風險和回報之間有適當?shù)钠胶狻Ｔ趯?dǎo)致信用危機產(chǎn)生的一些大型金融機構(gòu)里，這種平衡被證明是嚴重缺乏的。
國外先進金融企業(yè)風險管理發(fā)展可稱作“六部曲”，從最基礎(chǔ)的合法合規(guī)、到損失控制、風險評估，再進一步進行到風險管理，最后兩步是風險/回報優(yōu)化和戰(zhàn)略與風險整合。
大部分知名企業(yè)還處于比較初級的前三步階段，而眾多的中小企業(yè)很多還在合法合規(guī)的泥潭里掙扎。
一個負責任的企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)是要確保它所尋求的回報是在對其所面臨的風險的合理管理的支持下的。而迎接這一挑戰(zhàn)的關(guān)鍵是——企業(yè)如何管理他們所面臨的風險以及他們?nèi)绾魏饬克麄儎?chuàng)造的價值。因此風險/回報優(yōu)化對企業(yè)而言，其操作運營若得當，能增加長期價值，有助于建立更繁榮的社會。
金融企業(yè)全面風險管理的理念是致力于“戰(zhàn)略與風險整合”，風險以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，管控以風險為導(dǎo)向，并積極探索國際先進風險管理理念的發(fā)展趨勢，搭建與業(yè)務(wù)發(fā)展相匹配的風險體系，尋求風險與收益的平衡，進而實現(xiàn)風險管理的價值創(chuàng)造。
公司治理
在公司治理方面，ACCA支持“遵守或解釋”原則，但認為，這需要得到加強，以防范企業(yè)中產(chǎn)生“在盒子里打勾”的文化。公司治理是不斷變化的，沒有一套適用于所有公司的解決方案。例如大型金融機構(gòu)和其他上市公司就很不一樣。由于大型金融機構(gòu)的運營會對其他企業(yè)和社會造成潛在的風險，需要對其有特別具體的立法。企業(yè)機構(gòu)如此的多元化導(dǎo)致要找到共同的規(guī)則是困難的。但并不意味著沒有共同點或可以相互借鑒的地方。
ACCA認為進行公司治理主要有三大目的：
第一，確保董事會能夠代表公司全體股東的利益，保障公司資源安全，并根據(jù)公司要求和計劃合理安排使用資源；
第二，確保公司管理者能夠履行應(yīng)盡職責，維護所有利益相關(guān)方的合法權(quán)益；
第三，確保股東及其他利益相關(guān)方能夠監(jiān)督公司董事認真履行職責，維護公司利益。
企業(yè)家們應(yīng)當負有確保企業(yè)受到監(jiān)管的責任，這些監(jiān)管是以鼓勵信任和信心的方式存在。當一家機構(gòu)關(guān)系到重大的公共利益時，其管理層應(yīng)采取合理措施其公司治理實踐上的相關(guān)信息。
為此ACCA提出適用于全球所有企業(yè)和組織機構(gòu)的公司治理和風險管理的十項基本原則，旨在呼吁全球各企業(yè)集團及相關(guān)組織機構(gòu)能夠正確實行公司治理，特別是在面臨金融危機、遭遇經(jīng)濟低迷時更應(yīng)如此。
1.公司所有董事、股東及利益相關(guān)方都應(yīng)明確公司治理的目的與范圍。這項原則應(yīng)成為所有組織機構(gòu)的行為準則，同時也有助于消除目前大家對公司治理的誤解。
2.董事應(yīng)以身作則，制定公司規(guī)范，并積極遵守。注重對員工道德品質(zhì)的培養(yǎng)——公司董事應(yīng)將培育企業(yè)道德與責任視為自己的一項職責。
3.董事會應(yīng)向管理層及委員會合理授權(quán)，包括制定明確目標、進行職責說明、確定管理結(jié)構(gòu)和委員會組成、指定負責人、制定公司政策等。董事需了解自身優(yōu)缺點，并經(jīng)常審視自己行事是否正確。董事還應(yīng)對公司管理層進行監(jiān)督，確保其能夠?qū)崿F(xiàn)既定目標。
4.董事在制定公司策略時，應(yīng)充分考慮長期風險和回報因素。所有公司都無法避免風險，要保證策略的成功，就需要了解、接受、管理和應(yīng)對風險。董事不能將風險管理的責任推給公司管理層去承擔。董事需要時刻清楚公司所面臨的各種風險，明確風險的可承受程度，適當時可向管理層查問情況。
5.董事會應(yīng)平衡各類關(guān)系。董事會作為一個團隊，需要有非執(zhí)行董事與執(zhí)行董事的共同合作。專業(yè)的財務(wù)知識使董事們能夠正確認識公司經(jīng)營及相關(guān)風險的復(fù)雜情況。
6.管理層薪酬應(yīng)有助于提高公司經(jīng)營業(yè)績，并且需要透明化。這對公司是基本的挑戰(zhàn)。管理層薪酬設(shè)計需要與個人表現(xiàn)掛鉤，并進而能夠促進公司業(yè)績的提升。薪酬設(shè)計不當，將不能激勵管理層，從而使管理層不能維護股東及其他利益相關(guān)方的權(quán)益。因此薪酬應(yīng)與員工表現(xiàn)及崗位職責掛鉤。
7.公司風險管理和控制應(yīng)客觀地審視，并且獨立于各級部門管理。公司內(nèi)部與外部審計是實行目標評估與控制的重要依據(jù)，應(yīng)該獨立進行，不受管理層影響。
8.董事會應(yīng)對股東及其它利益相關(guān)方負責。董事需認真工作，盡力實現(xiàn)公司成功經(jīng)營，并確保股東利益的合理分配。在股份公司，股東利益是第一位的，但如果能夠綜合考慮社會、環(huán)境、員工及其他利益相關(guān)方的權(quán)益，將更加有利于實現(xiàn)股東的長期利益。
9.股東及其他重大利益相關(guān)方有權(quán)追究董事責任。股東及其他重大利益相關(guān)方應(yīng)時刻關(guān)注公司經(jīng)營，并要求董事會對公司的經(jīng)營業(yè)績、發(fā)展動態(tài)及財務(wù)狀況負責。
10.公司治理隨時間推移而不斷完善與發(fā)展。不同行業(yè)與地區(qū)的企業(yè)所處的環(huán)境也不同，其所面臨的文化習俗、法律法規(guī)及執(zhí)法力度都有差異。適合某類公司的治理規(guī)則不一定適用于其他企業(yè)。因此公司治理規(guī)則并不完備，需要進一步地研究與發(fā)展。
平安的風險管理和公司治理的架構(gòu)搭建
“在金融企業(yè)中，強健的風險治理，可以使董事會的風險指令、偏好、授權(quán)轉(zhuǎn)化為通過風險管理委員會確定的風險政策、風險限額、風險權(quán)限，在獨立的風險管理職能部門的引領(lǐng)和監(jiān)控下，各業(yè)務(wù)單位能執(zhí)行風險限額、政策、措施，并且能保證董事會、高級管理層、業(yè)務(wù)部門和風險管理部門之間持續(xù)有效溝通，建立具有權(quán)威、授權(quán)問責的控制框架。”這段話可視為平安整體的控制框架搭建的指引。
平安的獨特之處在于其囊括了保險、銀行、投資在內(nèi)的所有金融業(yè)務(wù)。因此保險的風險、銀行的風險、投資的風險都定位為單一風險，在監(jiān)管過程中單一看待。在集團角度，則主要關(guān)注累計風險。此外還有其他諸如競爭對手等風險由于也在各業(yè)務(wù)單元存在，在集團層面就需要統(tǒng)一合并制定風險歸納。
平安的管理層，包括整個董事會和首席執(zhí)行官，都非常關(guān)注風險管控，尤其是戰(zhàn)略風險。做好工作的核心是將戰(zhàn)略與風險整合，相互配套平衡。戰(zhàn)略是從上至下的。要把風險完全透明出來，以風險為導(dǎo)向，需要很多關(guān)注點，每一點都要保證不出問題。但這不容易做到。尤其對金融集團，信用風險、保險風險、運營風險這幾塊相對可控性較大，且有客觀參照。而對戰(zhàn)略風險影響最大的市場風險卻難以預(yù)計。由于金融企業(yè)有其特殊性，其尋求回報的基礎(chǔ)是代替投資者管理資產(chǎn)，所以平安投入很多資源，包括保險、銀行、投資，在市場風險管控點里，盡量確保投資可控。可控是指所有計算之下，百年不遇的情況之下控制。對任何項目，也需評估其風險，若在風險容忍度之上就要放棄。只有這樣才能保證投資者的利益，才能保證對市場總體的客觀判斷。
先把自己做好，當遇到黑天鵝事件的時候，盡量降低所受影響。
在戰(zhàn)略和風險配套后，在企業(yè)內(nèi)部要真正落到實處，非常重要的一點是財務(wù)部門和風險部門的關(guān)系。
由于財務(wù)部門的特殊性，不少企業(yè)把風險控制歸結(jié)由財務(wù)部門進行管理，或者干脆在財務(wù)部門里設(shè)置風險控制部門，財務(wù)總監(jiān)分管內(nèi)控、合規(guī)這些東西。這并不合宜，在不少國家也是完全不行的。現(xiàn)在不少企業(yè)增設(shè)首席風險執(zhí)行官，其背后的原因就是體現(xiàn)獨立性，不受內(nèi)部跨部門影響。而風險職能部門與財務(wù)企劃相關(guān)職能部門相對獨立，只初步建立互動機制。風險職能部門從風險監(jiān)控出發(fā)注重風險信息的報告與匯總，會導(dǎo)致業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定中對風險的前瞻性預(yù)警考慮不全面，不系統(tǒng)。這種操作方式是比較落后的模式，但是不少剛起步做風險控制項目的企業(yè)還是會采用。
根據(jù)平安的經(jīng)驗，風險和財務(wù)企劃部門充分溝通，較佳實踐是“雙邊”。“雙邊”指的是財務(wù)企劃相關(guān)職能部門向風險職能部門提供業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃等信息；風險職能部門向財務(wù)企劃相關(guān)職能部門提供相關(guān)風險信息，比如對業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃在不同場景下的對公司財務(wù)的影響。該管理體系的不足在于不能滿足戰(zhàn)略風險體系下的風險透明和管理。所以最佳實踐是“整合統(tǒng)一”模式，即風險職能部門與財務(wù)企劃相關(guān)職能部門密切溝通，信息共享；管理決策可依據(jù)全面的財務(wù)與風險信息，綜合考慮風險和財務(wù)兩方面的問題，確保公司業(yè)務(wù)目標與風險戰(zhàn)略的一致性。這種聯(lián)動才能及時有效地為管理層提供信息。
信息溝通可以通過平臺系統(tǒng)整合統(tǒng)一后共享，而在架構(gòu)和職能上，則無論是風險還是合規(guī)，在平安的發(fā)展方向都是朝著與財務(wù)線完全分開的獨立方向而去。如果把合規(guī)性、事前風險控制部門獨立出來，公司設(shè)立風險控制委員會之類，對事前管控可以更加到位。但是在企業(yè)當中這部分做得不是很多，風險管控更多還在金融行業(yè)。
而相關(guān)部門保持獨立的重點在于不參與。但這并不表示他們可以無視企業(yè)整體發(fā)展模型和策略的驅(qū)動因素。相反相關(guān)風控部門必須非常清楚商業(yè)模型，要知道整個模型里面最重要的驅(qū)動力是什么，利潤來源在哪里？他們要在模型里找到重點反饋給管理層。例如企業(yè)對某個不錯的現(xiàn)有產(chǎn)品進行改進，改進后整個風險提高，而回報卻沒有增多。這類信息對管理層來說非常重要，是風控部門需要提供的。
在公司治理方面，平安作為金融控股集團，受到銀監(jiān)會、保監(jiān)會、證監(jiān)會監(jiān)管。現(xiàn)在保監(jiān)、證監(jiān)在國際上已經(jīng)有很大的變化。而目前全球最重要的是需要統(tǒng)一標準，在市場上有一致的評價體系。
保險業(yè)監(jiān)管目前呈三大支柱體系。第一支柱是量化資本要求，聚焦于資產(chǎn)和負債的基于經(jīng)濟角度的完全市場一致性資產(chǎn)負債表，關(guān)注資本的質(zhì)量和對損失的吸收性，投資組合的期限等。第二支柱屬于定性的監(jiān)管審核，包括內(nèi)控及風險管理、功能要求、自有風險及償付能力評估、監(jiān)督審核、附加資本等，重點關(guān)注自有風險及償付能力評估（ORSA）過程，以及全集團是否采用一致的風險管理定性和定量方法。第三支柱強調(diào)報告披露等市場紀律，屬于市場約束，更多來自資本市場和評級機構(gòu)的壓力。包括透明度、披露、償付能力和財務(wù)狀況報告等。
銀行業(yè)的監(jiān)管也是三大支柱。第一支柱是最低資本要求注重信用、操作和市場風險三大核心風險；第二支柱是風險管理和監(jiān)管資本的監(jiān)管審查和內(nèi)部資本充足評估程序；第三支柱類同保險業(yè)監(jiān)管，也是與加強報告披露有關(guān)的市場紀律。目前從巴塞爾新資本協(xié)議中顯示銀行業(yè)監(jiān)管變化趨勢是加強了對資本和流動性的要求。比如修訂資本定義，提高銀行資本的質(zhì)量和資本結(jié)構(gòu)的透明度；擴大風險覆蓋范疇；引進并更新整體杠桿比率；提出前瞻性的撥備、資本留存及反周期超額資本以降低周期效應(yīng)的影響；提出超額資本、應(yīng)急資本以降低系統(tǒng)性風險；提出全球流動性標準等。中國銀監(jiān)會也據(jù)此提出對中國銀行業(yè)新的監(jiān)管標準，還要求建立貸款撥備率和撥備覆蓋率監(jiān)管標準。
此外，作為平安集團的大股東之一的匯豐銀行，也和平安在公司治理和風控方面進行了很多的交流，提供了很多的培訓(xùn)和知識支持。
平安的監(jiān)管治理體系搭建是以國家和全球要求為藍本。基于做國際領(lǐng)先金融集團的愿景，平安的做法是集團控股，所有專業(yè)子公司自己做自己的事情，落實到監(jiān)管方面就是分級監(jiān)管。
從架構(gòu)圖來看，平安已形成由董事會負最終責任、管理層直接領(lǐng)導(dǎo)，以相關(guān)專業(yè)委員會為依托，各職能部門密切配合，覆蓋各專業(yè)公司及業(yè)務(wù)線的風險管理組織體系。
平安風險治理架構(gòu)的職責劃分確保公司的各項業(yè)務(wù)所承擔的風險在集團的風險容忍度之內(nèi)，使整個集團的業(yè)務(wù)發(fā)展與風險戰(zhàn)略能夠保持一致。
平安有四個不同的中心，財務(wù)中心、內(nèi)控中心（負責風險等具體事宜）、行政中心和HR人事中心。不同中心通過各自渠道管控子公司的相應(yīng)業(yè)務(wù)部門。每個子公司都有自己的審計與風險委員會，也有與其相對應(yīng)的董事會，以體現(xiàn)每一個專業(yè)子公司的法人治理，集團作為控股股東不參加子公司的法人治理。但統(tǒng)一設(shè)立了集團風險監(jiān)控委員會，還有獨立的風險管理部，子公司也有風險管理部。他們之間是聯(lián)動的，貫穿整個風險體系，在提升獨立性的同時和在維護法人治理完整性的前提下，不同子公司與集團有上下的及時聯(lián)動。
關(guān)鍵詞：大學生創(chuàng)業(yè)； 創(chuàng)業(yè)支持體系； 創(chuàng)業(yè)教育
中圖分類號：G423.07 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3315（2013）09-115-002
聯(lián)合國教科文組織曾經(jīng)提出創(chuàng)業(yè)教育是“第三本教育護照”，把創(chuàng)業(yè)教育提到和學術(shù)教育、職業(yè)教育同等重要的地位看待。[1]實施創(chuàng)業(yè)教育不僅能夠解決大學生就業(yè)難的問題，更能夠提高大學生自身的創(chuàng)新精神、競爭能力，帶動全民族素質(zhì)的提高。在創(chuàng)業(yè)教育（Entrepreneurship Education）方面，中國的平均水準低于全球創(chuàng)業(yè)觀察（GEM）統(tǒng)計的均值水平，大學生創(chuàng)業(yè)比例不到畢業(yè)生總數(shù)1%，而在發(fā)達國家這一比例一般達到20%左右。[2]做好大學生創(chuàng)業(yè)教育工作是一項系統(tǒng)性工程，其中大學生創(chuàng)業(yè)支持體系至關(guān)重要。所謂大學生創(chuàng)業(yè)支持體系是指在大學生創(chuàng)業(yè)過程中的綜合支持體系，包括政府政策支持、學校教育支持、社會資金支持、環(huán)境服務(wù)支持等要素。由于我國大學生創(chuàng)業(yè)活動發(fā)展到目前，仍處于起步階段，因此在大學生創(chuàng)業(yè)支持體系方面仍存在諸多不足，成為了制約大學生創(chuàng)業(yè)的瓶頸性因素。基于此，進一步建構(gòu)完善、科學的大學生創(chuàng)業(yè)支持體系就顯得尤為必要。
一、我國大學生創(chuàng)業(yè)支持體系面臨的主要困境
1.金融支持渠道較為滯后單一
金融支持主要指企業(yè)成長過程中獲得金融資源與支持的程度。包括創(chuàng)業(yè)扶持基金、金融機構(gòu)貸款和風險投資基金等。近年來我國為營造大學生創(chuàng)業(yè)的良好氛圍，政府、高校、部分社會團體都建立了大學生創(chuàng)業(yè)的專項扶持基金，但其規(guī)模不大、資金總量較少、申請難度較大等矛盾突出。同時由于資助面廣，這些專項資金對于大學生創(chuàng)業(yè)個體的持續(xù)性扶持力度不大。目前，雖然各地政府都有對大學生創(chuàng)業(yè)提供的小額貸款政策支持，但大學生創(chuàng)業(yè)申請這類貸款的限制條件較為苛刻，且審批程序繁瑣，資金到位不夠及時，并需要公務(wù)單位工作人員或固定財產(chǎn)等進行信用擔保，導(dǎo)致了大學創(chuàng)業(yè)融資難。有的高校對大學生創(chuàng)業(yè)給予一定的啟動資金作為支持，但僅有幾百元至幾千元不等，主要用以激發(fā)學生的創(chuàng)業(yè)意識，融資作用不大。對于風險投資基金而言，由于我國資本市場還不完善，風險投資機構(gòu)對所投資項目的職業(yè)資質(zhì)和發(fā)展前景要求較高，現(xiàn)實中很多大學生創(chuàng)業(yè)團隊無法達到，因此申請風險投資對大學生創(chuàng)業(yè)團隊來說可能性非常小。最后，因為大學生缺乏有保證的信用擔保，金融機構(gòu)出于降低信貸風險和審批成本的考慮，沒有太大意愿給大學生創(chuàng)業(yè)項目提供融資支持，從而導(dǎo)致目前國內(nèi)相關(guān)大學生創(chuàng)業(yè)信貸優(yōu)惠政策難以得到切實的落實。
2.政府政策和項目支持的契合度較低
創(chuàng)業(yè)支持體系中的政府政策主要包括對政府創(chuàng)業(yè)活動、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、市場環(huán)境、企業(yè)行為、稅收等方面的政策規(guī)定。目前國內(nèi)諸多大學生創(chuàng)業(yè)支持政策在制定和執(zhí)行過程中，缺乏系統(tǒng)性、可操作性和針對性。如創(chuàng)業(yè)政策多聚焦于大學生創(chuàng)業(yè)初始期有關(guān)稅收、費用減免等，而對創(chuàng)業(yè)企業(yè)在經(jīng)營過程中所遇到的各類問題沒有得到充分關(guān)注，尤其是在對大學生創(chuàng)業(yè)的市場信息、人才引進、社會服務(wù)等方面沒有相關(guān)配套。同時，很多高校在對政府創(chuàng)業(yè)支持政策的執(zhí)行方面，只重視傳達和宣傳，而對于利用政府政策給予匹配性的創(chuàng)業(yè)實踐指導(dǎo)仍有很大不足。從政府創(chuàng)業(yè)項目支持的角度來說，政府項目是指政府對于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)能夠提供的直接項目。以高校創(chuàng)業(yè)科技園和孵化基地為例，目前很多的在管理和運作上存在不良問題，如質(zhì)量參差不齊，缺乏有效監(jiān)管，學生企業(yè)入園后的持續(xù)服務(wù)不到位等。最后，與歐美發(fā)達國家相比，目前國內(nèi)還缺乏專門為大學生創(chuàng)業(yè)者提供服務(wù)和咨詢的專業(yè)機構(gòu)，導(dǎo)致了大學生創(chuàng)業(yè)者在尋求政府政策優(yōu)惠和項目支持過程中渠道不暢，契合程度較低。
3.傳統(tǒng)的教育培訓(xùn)與創(chuàng)業(yè)實踐不協(xié)調(diào)
科學的教育培訓(xùn)是取得創(chuàng)業(yè)活動成功的有力支持，也是創(chuàng)業(yè)者將創(chuàng)業(yè)沖動變成商業(yè)現(xiàn)實的思想基礎(chǔ)。但目前在我國，就創(chuàng)業(yè)教育的水平而言，與世界發(fā)達國家相比存在明顯差距。大學創(chuàng)業(yè)教育和培訓(xùn)的落后是中國創(chuàng)業(yè)環(huán)境提升所要克服的關(guān)鍵性瓶頸。在我國，目前創(chuàng)業(yè)教育與培訓(xùn)職能主要集中在高校教育上，政府和社會機構(gòu)開展的大學生創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)還未得到應(yīng)有的關(guān)注與認可。但目前各高校在大學生創(chuàng)業(yè)教育和培訓(xùn)過程中仍存在不足，如缺乏系統(tǒng)全面的創(chuàng)業(yè)人才培養(yǎng)方案，大多數(shù)創(chuàng)業(yè)課程還只是屬于“職業(yè)規(guī)劃”、“就業(yè)指導(dǎo)”系列，沒能形成獨立的課程體系，導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)型人才的知識和能力達不到較高標準；缺乏專業(yè)的師資隊伍，大部分高校沒有既具備一定理論知識，又具備一定創(chuàng)業(yè)實踐經(jīng)驗的教師團隊，致使大學生創(chuàng)業(yè)應(yīng)用能力水準不高；缺乏具有針對性的創(chuàng)業(yè)技能培養(yǎng)平臺，高水平的大學生創(chuàng)業(yè)實訓(xùn)基地嚴重缺失，部分創(chuàng)業(yè)實踐教學基地開放程度不夠，在培訓(xùn)理念與機制上和當代大學生創(chuàng)業(yè)者的實際需求相脫節(jié)，沒有激發(fā)起大學生創(chuàng)業(yè)者的自身潛能和前瞻意識。
4.公共服務(wù)支持體系嚴重不足
從全社會對大學生創(chuàng)業(yè)所能夠提供的公共服務(wù)支持體系來看，目前仍有較多的盲點。首先是研發(fā)與開發(fā)轉(zhuǎn)移比例不高，目前高校科技成果轉(zhuǎn)化較多呈現(xiàn)出“成果多、轉(zhuǎn)化少、推廣難”的局面。集中在大學生創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域中，則體現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)項目科技含量低，成果轉(zhuǎn)化困難；其次，商業(yè)和專業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施缺失，目前國內(nèi)商業(yè)資源和服務(wù)費用過高，極大的增加了大學生的創(chuàng)業(yè)成本，商業(yè)資源和服務(wù)獲取渠道缺乏，難以找到優(yōu)質(zhì)的資源和服務(wù)支持；再次，行業(yè)限制仍然突出，目前很多領(lǐng)域，存在行業(yè)政策性壁壘，不允許大學生從事相關(guān)的創(chuàng)業(yè)活動；最后，基礎(chǔ)設(shè)施使用成本較高，目前政府和高校也都通過各種方式為大學生創(chuàng)業(yè)提供場地、辦公設(shè)施等方面的支持，但很多創(chuàng)業(yè)型企業(yè)一脫離孵化期，就沒了免費的基礎(chǔ)設(shè)施支持，創(chuàng)業(yè)成本猛增，難以應(yīng)付。
5.創(chuàng)業(yè)文化氛圍不夠濃郁
創(chuàng)業(yè)文化主要是指現(xiàn)存的社會和文化規(guī)范是否鼓勵創(chuàng)業(yè)行為。在我國，傳統(tǒng)文化力量強大，強調(diào)安穩(wěn)、踏實，沒有鼓勵創(chuàng)新精神、冒險意識和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)行動的文化基因。盡管改革開放已經(jīng)走過了30多個年頭，但傳統(tǒng)文化和家庭觀念的強大思想仍然對當前大學生創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)熱情產(chǎn)生較大的負面影響。從社會整體上來看，雖有很多大學畢業(yè)生通過自力更生，取得了創(chuàng)業(yè)成功，引起了良好的社會反響和思潮。但社會整體創(chuàng)業(yè)氛圍仍然不夠濃郁，各種文化導(dǎo)向還是讓許多大學生認為上大學就是為了“學而優(yōu)則仕”，應(yīng)該進入體制內(nèi)，端上“鐵飯碗”，這才是正道。許多人會對那些選擇了自主創(chuàng)業(yè)的大學生產(chǎn)生不好的聯(lián)想和猜疑，甚至覺得是其沒有較好的學業(yè)基礎(chǔ)才逼不得已要走創(chuàng)業(yè)之路的。尤其是在現(xiàn)行國情下，許多家長也都希望子女可以找一份穩(wěn)定的工作，而不太支持子女冒險創(chuàng)業(yè)，導(dǎo)致了許多大學生的創(chuàng)業(yè)欲望遭到打壓，沒有盡情的迸發(fā)出來。
二、建構(gòu)我國大學生創(chuàng)業(yè)支持體系的主要路徑
大學生創(chuàng)業(yè)支持體系是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，按照目前的研究共識來看，主要由政策支持、教育支持、資金支持、服務(wù)支持四個子體系共同構(gòu)成。完善大學生創(chuàng)業(yè)支持體系，必須把零散分布的支持系統(tǒng)整合起來，突破系統(tǒng)壁壘，從而建構(gòu)完善、科學、高效的大學生創(chuàng)業(yè)支持體系。
1.強化政策支持子系統(tǒng)
基于現(xiàn)實國情，政府和社會組織應(yīng)明確自身使命，旗幟鮮明的確立一系列政策和措施來鼓勵、支持和促進大學生創(chuàng)業(yè)，使大學生創(chuàng)業(yè)成長型企業(yè)成為今后我國經(jīng)濟前進中最具活力的力量之一。為此，第一，要在創(chuàng)業(yè)鼓勵政策方面，設(shè)立大學生創(chuàng)業(yè)綠色通道，簡化創(chuàng)業(yè)注冊手續(xù)，激發(fā)創(chuàng)業(yè)熱情；要制定學生創(chuàng)業(yè)風險保障制度，將大學生創(chuàng)業(yè)者納入特定保障體系，解除學生創(chuàng)業(yè)的后顧之憂；要成立各類創(chuàng)業(yè)咨詢服務(wù)機構(gòu)，協(xié)助制訂創(chuàng)業(yè)企劃方案，給予經(jīng)營實踐指導(dǎo)；還要為大學生創(chuàng)業(yè)成果采取保護措施，有條件地要適當延長專利首次保護期。第二，在稅費政策方面，要降低大學生創(chuàng)辦企業(yè)和企業(yè)運營中的行政管理費用，給予較大的稅收優(yōu)惠，減輕企業(yè)負擔。第三，在技術(shù)支持政策方面，要制定相應(yīng)的法律法規(guī)保證大學生企業(yè)核心技術(shù)專利；鼓勵國有企業(yè)、知名企業(yè)和大學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)進行技術(shù)交流和援助；要大力引導(dǎo)高校科研力量協(xié)助大學生企業(yè)改良技術(shù)條件。第四，在項目支持政策方面，要針對大學生企業(yè)社會資源匱乏這一現(xiàn)實情況，積極引導(dǎo)一定比例的政府和社會項目向大學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)傾斜，尤其是給予小微型大學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)以一定的競爭機會，扶植其健康發(fā)展。
2.強化教育支持子系統(tǒng)
作為大學生創(chuàng)業(yè)的基礎(chǔ)搖籃，深化大學生創(chuàng)業(yè)教育理念，將創(chuàng)業(yè)教育融入到大學生的教育體系中，營造自主創(chuàng)業(yè)的良好氛圍，是高校的重要使命。第一，要將創(chuàng)業(yè)課程納入學分體系，促進創(chuàng)業(yè)教育成為如同專業(yè)課一樣的必修課，同時將創(chuàng)業(yè)技能、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)活動的開展都作為學生畢業(yè)學分的必要環(huán)節(jié)，促進創(chuàng)業(yè)教育普及。第二，要建構(gòu)科學的創(chuàng)業(yè)課程設(shè)置，高校要結(jié)合各專業(yè)特色，開設(shè)具有滲透性和針對性的創(chuàng)業(yè)課程，同時要積極借鑒美國百森商學院的圓桌會議、MIT創(chuàng)業(yè)課程實驗、斯坦福大學商業(yè)模擬談判等體驗式和操作式的創(chuàng)業(yè)課程形式，培育學生創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)綜合素質(zhì)。第三，要大力開展創(chuàng)業(yè)競賽，世界范圍內(nèi)最早的高校創(chuàng)業(yè)競賽源于美國百森商學院在1984年開展的Business Plan Competition[3]，基于現(xiàn)實國情，我們要將創(chuàng)業(yè)競賽作為創(chuàng)業(yè)課程的拓展性補充，用來鍛煉大學生的創(chuàng)業(yè)技能、創(chuàng)業(yè)構(gòu)想，同時要加大對于創(chuàng)業(yè)競賽優(yōu)秀作品的支持和孵化力度，給予他們有效的創(chuàng)業(yè)轉(zhuǎn)化評估，從而更好的使大學生的創(chuàng)業(yè)構(gòu)想轉(zhuǎn)化為創(chuàng)業(yè)實踐。第四，要認真做好高校教輔支持，借鑒日本經(jīng)驗，積極設(shè)立技術(shù)轉(zhuǎn)移組織（TLO）和科研成果收入分配體制，促進高校科研和學生的創(chuàng)業(yè)思想進行可操作性的商業(yè)轉(zhuǎn)化，努力使得高校創(chuàng)業(yè)教育形成“學習-構(gòu)想-應(yīng)用”的有機循環(huán)[4]；還要積極建立創(chuàng)業(yè)俱樂部和沙龍等，利用校友和校外企業(yè)家資源等開展創(chuàng)業(yè)宣講和講座；同時要積極聯(lián)系各類企業(yè)進駐校園，建立高校創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟和創(chuàng)業(yè)中心，共同制定創(chuàng)業(yè)教育課程和各類活動方案，提供技術(shù)和商業(yè)咨詢，保證高校創(chuàng)業(yè)教育的可持續(xù)發(fā)展。
3.強化資金支持子系統(tǒng)
企業(yè)的創(chuàng)建、運營、維系都需要資金的流動，資金鏈運行效用對于企業(yè)健康發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。因此，要積極建立和完善以家庭、學校、政府、社會四位一體的資金支持體系。首先，從家庭資金支持來看，有超過70%的大學生，其創(chuàng)業(yè)原始資本來源于家庭，因此要引導(dǎo)形成良好的社會氛圍，鼓勵家庭支持大學生創(chuàng)業(yè)，提供資金支持，同時更要讓家庭給予學生創(chuàng)業(yè)者以強大的精神支持。其次，從學校資金支持來看，高校要積極開展科研成果商業(yè)轉(zhuǎn)化，設(shè)立較高額度的創(chuàng)業(yè)競賽獎勵基金，有條件的可以直接設(shè)立創(chuàng)業(yè)種子基金，這些資金支持能有效減輕大學生創(chuàng)業(yè)的時間成本，縮短創(chuàng)業(yè)周期。再次，從政府資金支持來看，要進一步減免大學生創(chuàng)業(yè)的相關(guān)稅費，降低大學生創(chuàng)業(yè)的資金準入門檻，減輕大學生小微型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的運營負擔；同時，要積極確立更加人性化、科學化的銀行貸款機制，政府要制定政策引導(dǎo)國有商業(yè)銀行必須設(shè)有一定比例的商業(yè)貸款專門支持大學生創(chuàng)業(yè)，其貸款利率在各地做相應(yīng)調(diào)整；同時要建立適當?shù)膿ｎA(yù)約制度，保證大學生創(chuàng)業(yè)融資的渠道暢通有序。最后，從社會資金支持來看，要動員民間NPO聯(lián)合專門投資者對優(yōu)勢大學生創(chuàng)業(yè)項目進行風險投資，既帶有股權(quán)性質(zhì)投資，又在咨詢、財稅等領(lǐng)域?qū)Υ髮W生企業(yè)給予援助；條件允許的，可以動員民間NPO組織企業(yè)來投資與其發(fā)展方向相關(guān)的學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)作為加盟或技術(shù)聯(lián)合子公司等，從而提高大學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)的融資能力。
4.強化服務(wù)支持子系統(tǒng)
在大學生創(chuàng)業(yè)支持系統(tǒng)中，服務(wù)支持子系統(tǒng)是對大學生創(chuàng)業(yè)中后期的持續(xù)支持服務(wù)，正是由于這種持續(xù)性，因此服務(wù)支持的水準，很大程度上決定了大學生企業(yè)的成長方向和健康程度。為此，首先，要加強創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)，通過政府和高校為主導(dǎo)，建立有利于大學生創(chuàng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)園或“孵化基地”，可以積極借鑒美國硅谷經(jīng)驗，開辟依托高校便利的創(chuàng)業(yè)入駐場地，將小微型高科技企業(yè)設(shè)立到孵化園，促進學生創(chuàng)業(yè)的企業(yè)不斷的發(fā)展壯大。其次，積極提供集成化的服務(wù)設(shè)備，大學生企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期的基礎(chǔ)設(shè)備援助至關(guān)重要，可積極借鑒日本模式，給大學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)建立設(shè)備租借制，在租借一定期限后分期付款購買設(shè)備，有條件的可以提供一些免費的相關(guān)設(shè)備，包括基礎(chǔ)辦公設(shè)備、生產(chǎn)運營設(shè)備、科技研發(fā)設(shè)備等。再次，要科學做好創(chuàng)業(yè)市場引導(dǎo)工作，由于缺乏市場經(jīng)驗和營銷渠道，支持大學生創(chuàng)業(yè)需要政府、高校、社會的市場導(dǎo)向支持，努力降低市場信息不對稱，引導(dǎo)大學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)在政府、高校的幫助指導(dǎo)下，了解市場和行業(yè)信息，疏通客戶渠道，完成市場細分，實現(xiàn)市場的有效覆蓋和可持續(xù)培育。最后，要強化管理服務(wù)支持，借鑒美國小企業(yè)管理局（SBA）經(jīng)驗，設(shè)立創(chuàng)業(yè)專家咨詢團，為缺乏商業(yè)經(jīng)驗的大學生創(chuàng)業(yè)團隊提供包括財務(wù)管理、經(jīng)營計劃、市場營銷、技術(shù)研發(fā)和融資等方面在內(nèi)的咨詢服務(wù)，同時還要積極開展對于大學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)人員的再培訓(xùn)，幫助學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)管理人員提升運營管理競爭力，使大學生企業(yè)能夠盡快做大做強。
基金項目：本文系南京理工大學大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)研究課題《我國大學生創(chuàng)業(yè)支持體系研究》成果。
參考文獻：
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代 理 人：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (以下簡稱乙方) 負 責 人：xxxxxxxxx
電 話：xxxxxxxxxxxxxx
經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，本著平等互惠、優(yōu)勢互補的原則，甲方現(xiàn)將其開發(fā)的位于xxxxxxxxxxxx(暫定名)項目(下稱本項目)的全程策劃與銷售工作全權(quán)委托給乙方，現(xiàn)就有關(guān)事宜達成以下條款，以資雙方共同遵守。本合同內(nèi)容不因項目及公司名稱改變而改變。
一. 物業(yè)
物業(yè)位于xxxxxxxx(暫定名，以下簡稱“項目”)。項目用地面積約108畝，建筑面積約60000㎡，最終以政府批準的文件為準。
二. 期限
期限從簽訂本合同之日起至項目正式公開發(fā)售日(開盤)后18個月止。合同期滿，若甲方未書面通知乙方終止合同，則本合同自動順延至項目銷售率達成可售物業(yè)面積的95%以上時止。
三. 范圍
范圍為本項目之全部住宅及商用物業(yè)。如甲方需要保留持有部分物業(yè)，則必須在本項目公開發(fā)售前七天以書面形式通知乙方保留持有物業(yè)單位清單，否則乙方將全部視為可售單位。
四、甲、乙雙方職責及義務(wù)
(一)甲方職責及義務(wù)：
1、甲方對本項目擁有完全的所有權(quán)。并委托乙方全權(quán)負責產(chǎn)品定位、營銷策劃、銷售等工作。
2、甲方對因項目本身之權(quán)屬和資格問題而引致的糾紛承擔全部責任。
3、甲方有義務(wù)向乙方提供預(yù)售證以及各銷售階段的合法手續(xù)和相關(guān)法律文件，并在工程進度、質(zhì)量及協(xié)調(diào)政府主管部門等方面給予保障，以保證銷售工作的順利進行。
4、甲方有義務(wù)為乙方派駐的工作人員提供項目現(xiàn)場銷售及辦公場地、辦公設(shè)備(電話、電腦、傳真機、復(fù)印機)等必要設(shè)備、設(shè)施，但設(shè)備、設(shè)施的所有權(quán)歸甲方。
5、本委托合同簽訂后，甲方不再委托第三方或自行進行策劃和銷售。如發(fā)生甲方將本項目整體轉(zhuǎn)讓或項目可銷售面積暫不銷售的情況，甲方須結(jié)清乙方全部的策劃費和費，負責處理由此帶來的善后工作，并給予乙方一定的經(jīng)濟補償。
6、甲方需委托一至兩名工作人員與乙方共同組成營銷協(xié)調(diào)小組，定期召開營銷協(xié)調(diào)會議。積極配合乙方工作，負責購房合同管理，進行購房合同簽章和收取定金與購房款，辦理銀行按揭及備案登記等手續(xù)，并自行承擔相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。
7、甲方負責審定銷售、宣傳推廣過程中必要的合作單位(如廣告設(shè)計公司、模型公司、活動禮儀公司、印刷廠、噴繪制作公司、裝修裝飾公司等)。
8、甲方按確定的銷售計劃，確保項目工程進度。負責售樓現(xiàn)場的清理、工地圍墻的建設(shè)、售樓處的建設(shè)和裝修裝飾、樣板房和樣板環(huán)境的建設(shè)和裝修裝飾。
9、甲方提供買賣合同原件及其相應(yīng)文件的復(fù)印件, 承擔合同打印、客戶資料復(fù)印，特別是辦理銀行按揭等的相關(guān)費用。
10、負責開發(fā)與銷售的領(lǐng)導(dǎo)與協(xié)調(diào)工作，委派專人與乙方工作銜接，協(xié)調(diào)乙方與各有關(guān)部門、其他相關(guān)公司的工作關(guān)系，為乙方的策劃和銷售提供本項目的各種原始資料。
11、按時結(jié)算乙方的已實現(xiàn)銷售規(guī)定的應(yīng)提取的策劃、服務(wù)等費用。
12、負責樓盤銷售廣告宣傳、推廣的相應(yīng)費用(如戶外廣告制作、報紙、電視、電臺等廣告、禮品購買、沙盤制作、樓書制作、展會費用、臨時聘用禮儀人員的費用等)，投入宣傳廣告費用金額控制在銷售總額的1.5%以內(nèi)，如有超過，則超過部分由乙方承擔。所有的廣告設(shè)計作品或印刷品須經(jīng)由甲、乙雙方簽字確認后才能或發(fā)放。
13、負責審定由乙方擬定的《認購書》、《商品房買賣合同書》、銷售計劃、廣告推廣建議、銷售價格及其它銷售資料，并根據(jù)實際情況有權(quán)修改銷售計劃、調(diào)整價格或銷售資料中的條款，但須提前七日以書面形式通知乙方。
(二)乙方職責及義務(wù)：
1、乙方接受甲方委托。負責項目產(chǎn)品定位、市場定位、規(guī)劃建議、營銷策劃與銷售等工作。根據(jù)甲方提供的項目概況，結(jié)合項目實際情況，及時向甲方提供可行的開發(fā)、宣傳和銷售方案。
2、乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起10日內(nèi)使其委派的策劃與銷售人員到位進行工作安排并執(zhí)行相關(guān)工作。
3、乙方要確保整個策劃和銷售過程不違反國家、省、市相關(guān)法律法規(guī)。
4、乙方策劃及銷售人員除非甲方要求，否則不得隨意更換，如確需更換的，需提前7日以書面形式通知甲方并經(jīng)得甲方同意后方可更換。乙方與甲方及建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、廣告設(shè)計等單位組成項目營銷協(xié)調(diào)小組，定期召開營銷協(xié)商會。委派專業(yè)人員參加與項目相關(guān)的各種會議，并向甲方提供專業(yè)的意見和建議。
5、乙方負責樓盤銷售人員的管理工作，銷售人員的組織和管理方式由乙方自行制定。
6、乙方不得向客戶收取未經(jīng)甲方同意的任何費用。
7、乙方負責按審定后的銷控計劃，組織好樓盤的銷售工作，并在開盤前一個月開始必須保證每班次有不少于4名銷售人員在售樓現(xiàn)場從事銷售工作，并銷售情況隨時增派銷售人員。
8、乙方應(yīng)配合甲方催收房款，代表甲方與客戶簽定《認購書》和《房地產(chǎn)買賣合同》，并由甲方所派專職負責人(人選確定由甲方書面通知乙方)簽字蓋章，協(xié)助辦理購房手續(xù)。未經(jīng)甲方同意，乙方不得增減修改本項目《房地產(chǎn)買賣合同》及《認購書》的條款。《認購書》和《房地產(chǎn)買賣合同》中的房價以甲方確認的銷售價格表的價格為準，且文本任何修改都須甲方簽字確認。乙方自行承擔未經(jīng)甲方所派專職負責人同意修改條款所造成的一切后果。
9、乙方配合甲方及時收齊和審查辦理銀行按揭貸款所需客戶的資料。
10、乙方負責派出人員的管理、薪金、勞動保護、福利、住宿、交通、通訊等所衍生的一切費用。
11、在銷售過程中乙方要努力維護甲方聲譽，不得有有損于甲方聲譽的言行或侵權(quán)行為，嚴守雙方合同條款和甲方商業(yè)秘密，確保甲方和該項目的良好形象。
12、與甲方及甲方選定的廣告公司共同制定宣傳和廣告方案及時間計劃。
13、銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的項目的特性和狀況向客戶做如實解釋，盡力促銷，不得向購房者夸大、隱瞞或過度承諾，否則由乙方承擔相關(guān)的責任。
14、每周和每月需向甲方提交銷售周報和月報表，與甲方有關(guān)負責人員核對、調(diào)整銷控表。
15、嚴格按照雙方共同確認的價格表進行銷售，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自低于雙方確認的銷售底價進行銷售，否則甲方有權(quán)追究乙方責任并承擔由此給甲方造成的經(jīng)濟損失。
16、乙方銷售及策劃權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。從本合同簽訂日開始計算，一年內(nèi)未經(jīng)甲方同意，不得銷售其它房開企業(yè)在麗江市區(qū)的同類型競爭項目。
五、共同責任和義務(wù)
1、甲、乙雙方應(yīng)精誠合作，共同努力將項目開發(fā)、銷售成功。
2、甲、乙雙方應(yīng)保持友好溝通的工作模式，不得互相隱瞞或設(shè)置障礙。
3、甲、乙雙方都享有項目銷售現(xiàn)場和所有宣傳資料的署名權(quán)。
4、甲、乙雙方認定的工作內(nèi)容及程序應(yīng)共同遵守，如有異議應(yīng)協(xié)商解決，并有義務(wù)保護工作成果(如統(tǒng)計數(shù)據(jù)、策劃創(chuàng)意等)。
六、服務(wù)目標
1、甲、乙雙方應(yīng)共同努力，力爭本項目在20xx年8月底前通過報規(guī)手續(xù)，10月底以前拿到預(yù)售證，12月底以前開盤銷售。
2、項目上市(開盤)銷售的條件為：有預(yù)售許可證、現(xiàn)場售樓處交付使用、戶外廣告出街、持續(xù)一個月以上的宣傳推廣、具備銷售接待條件、蓄客量達到一定數(shù)量(如100組以上)，則可擇日開盤。
3、自正式開盤之日起18個月內(nèi)須完成項目可銷售面積的95%以上。
七、服務(wù)收費及其結(jié)算方式：
1、乙方受甲方委托，負責項目全程策劃、銷售等工作。甲方應(yīng)按以下條款支付相應(yīng)的服務(wù)費用給乙方：
A、銷售費采取基準費和溢價獎勵兩個部分計提：銷售均價在雙方確認的銷售底價以下(含此銷售底價)時,只要是甲方認可的銷售價格,則依據(jù)銷售合同金額(以買賣合同為準)的2%計提服務(wù)費(簡稱費);銷售均價在雙方確認的銷售底價以上時，銷售底價以下部分按2%計提，超過銷售底價以上部分按30%計提溢價獎勵。
B、計提費和溢價獎勵采取月結(jié)方式，開盤后第二個月開始，每個月的6日前計提上一個月的費。
2、甲方銷售均價底價在開盤前一個月內(nèi)以正式文件形式向乙方確定并作為合同附件。乙方即以此委托底價制定分戶的上市(掛牌)價格表，且實現(xiàn)的銷售價高于以上對應(yīng)的委托底價的增加部份即為溢價。甲方對乙方實現(xiàn)的溢價進行獎勵。具體溢價提成獎勵方式為：溢價部分甲乙雙方按照70%：30%分成;每月結(jié)算。
3、上述費每月30日為結(jié)算日。雙方當日核算金額，并在下一個月六日以前付清應(yīng)付款項，乙方提供合法發(fā)票。如有拖欠按所欠額每日支付萬分之三的滯納金。
4、房屋完成銷售，可以計提費和溢價獎勵的標準為：甲方收到全部房款。如客戶進行銀行按揭的，則需按揭款項到賬后才能視為完成銷售，并可以計提相關(guān)服務(wù)費用。
5、退房處理及定金的罰沒：若客戶繳付首期房款前悔約，所沒收履約保證金雙方各收取50%。若客戶繳付首期房款后悔約，履約保證金及罰金歸甲方所有，但乙方仍按原合同金額收取相應(yīng)銷售費。
八、其他約定：
1、乙方負責整個項目的全程營銷策劃工作，但不收取任何策劃費用。
2、在本合同簽訂后，到開盤后乙方開始正式計提費前，甲方每月借支30000元給乙方，此借款在開盤后從費中抵扣返還。借支時間從簽訂本合同后的第二個月開始，每月6日前支付，乙方開具借款收據(jù)，在開盤后抵扣返還時，乙方以正式發(fā)票換回。
3、若因甲方工程進度、預(yù)售證等原因而影響乙方正常銷售或開盤的，乙方可要求甲方改善，超過一個月的則乙方順延實現(xiàn)銷售目標的時間。
4、雙方應(yīng)通力合作，為對方工作提供各種便利。
5、本合同未盡事宜，雙方簽訂補充協(xié)議或設(shè)立合同附件，補充協(xié)議或附件與本合同具有同等法律效力。
九、終止合同條件：
1、甲、乙雙方確定以每6個月為一個銷售考核周期(最低限度每個考核周期必須完成32%以上的銷售率)。正常情況下，若乙方每銷售周期不能完成階段考核任務(wù)則甲方給予乙方一個月的努力期，若乙方仍然不能完成階段考核任務(wù)，則前面已銷售部份按1.5%提取費，如果已經(jīng)提取的則乙方返還多提取部分。同時甲方有權(quán)單方解除合同，解除合同所造成的一切損失由乙方自己承擔。
2、乙方配備的所有工作人員業(yè)務(wù)水平如達不到甲方的要求的，則在甲方提出整改要求之日起30日內(nèi)必須重新安排人員直至甲方認可，如連續(xù)兩次整改仍然達不到甲方的要求的，則甲方有權(quán)中止本合同所有委托事項。
3、甲方如發(fā)現(xiàn)乙方于銷售過程中有任何未經(jīng)甲方許可之銷售行為，甲方首先可書面告知乙方并給予乙方五個工作日的整改期，若期滿乙方仍未修正，則甲方有權(quán)責令乙方停止一切銷售活動，并書面通知乙方終止本合同，如給甲方造成了經(jīng)濟損失的，甲方可以追究相應(yīng)的經(jīng)濟賠償責任。
4、如甲方未能完全履行其合同義務(wù)時，乙方首先可書面告知甲方并給予甲方五個工作日的整改期，若期滿甲方仍未修正，則乙方可單方終止合同，并書面通知甲方，同時甲方仍須支付乙方于期間已售出單位之銷售費和溢價獎勵等。
十、如甲、乙雙方在本合同執(zhí)行過程中發(fā)生糾紛，可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可采取向項目所在地人民法院起訴的方式解決。 十一、本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方簽章：x
法定代表人：
委托人： 簽約時間： 年 月
乙方簽章：
法定代表人：
委托人： 簽約時間： 年 月
日 日
房地產(chǎn)策劃合同范文二甲方： (以下簡稱甲方) 辦公地址： 郵編：
乙方： (以下簡稱乙方) 辦公地址： 郵編：
為適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，經(jīng)過雙方友好協(xié)商及遵循平等互利的原則，甲方同意委托乙方以出售方式營銷策劃本項目，并就下列條款達成協(xié)議：
鑒于甲方系《 》(暫定名)項目(以下稱本項目)的合法開發(fā)建設(shè)單位，本項目位于 區(qū) 路 號，總建筑面積約 平方米。其中委托可售建筑面積 平方米，共計 套。除非另有特別約定，本合同所有面積和技術(shù)指標最終以實測面積為準。
第一條：乙方責任
(一)、乙方全面負責銷售房屋的行銷企劃和銷售策略的制定和執(zhí)行。乙方策劃設(shè)計的廣告、海報和樓書等對外的內(nèi)容必須事先征得甲方的同意，后由甲方負責發(fā)包制作。
(二)、乙方自行承擔本公司銷售人員的薪資福利。
(三)、乙方負責預(yù)售合同的按時簽訂和貸款合同的抄寫工作，負責收齊客戶貸款
所需全部資料送達甲方。
(四)、乙方不得超越甲方的授權(quán)向購房者作出任何承諾。在銷售期間，嚴格按照
市房地局網(wǎng)上銷售規(guī)定，不得違規(guī)銷售，乙方不得做出任何有損甲方形象的行為，如由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟責任和法律責任均由乙方承擔。
(五)、乙方應(yīng)本著誠實信用原則，對購房人的知情權(quán)和其他合法權(quán)益應(yīng)依法維護，
不得侵犯。
(六)、乙方應(yīng)具備銷售合法資質(zhì)，并提供銷售合法資質(zhì)的相關(guān)文字資料
于甲方備案，乙方向甲方保證不會發(fā)生因乙方的原因?qū)е虏荒茕N售的情況。
第二條：甲方責任
(一)、甲方保證對委托出售之房地產(chǎn)有出售之權(quán)利，且產(chǎn)權(quán)清楚，并依約配合交房，否則，由此給買方所造成的損失，概由甲方負責賠償，并承擔一切法律責任。
(二)、甲方承諾有權(quán)委托乙方銷售策劃本項目，否則由此產(chǎn)生的法律后果由甲方承擔，并賠償乙方經(jīng)濟損失。
(三)、為促進銷售，買方需辦理購屋貸款時，甲方需配合辦理。
(四)、在委托期間內(nèi)未經(jīng)乙方同意，甲方不得將委托部分銷售權(quán)部分或全部轉(zhuǎn)讓給任何第三方。
(五)、甲方委托價格，當作為商業(yè)秘密，不得對外泄露。
(六)、甲方委派現(xiàn)場收款人員及檔案管理人員壹名。
(七)、本項目之廣告費由甲方支出，包括售樓中心廣告布置、樓書、DM等一切銷售道具之費用，費用預(yù)計為總銷售額之。
(八)、甲方免費提供經(jīng)裝修房屋予乙方做售樓接待場地，并承擔銷售現(xiàn)場的各預(yù)算費用包括網(wǎng)上銷售設(shè)備、寬帶費用、水電費、電話費及其他辦公費用。
第三條：委托價格
(一)、委托產(chǎn)權(quán)價格均價人民幣 元/㎡。
(二)、一房一價單價表由乙方制定，但需保證上述均價，一房一價表經(jīng)雙方蓋章確認，作雙方結(jié)算溢價之依據(jù)(實際房源成交價格對應(yīng)一房一價表，超出部分稱為溢價)。
(三)、未經(jīng)甲方同意，乙方銷售價格不得低于上述約定。
第四條：委托期限和開盤
(一)、銷售期限
本項目銷售期限于網(wǎng)上開通并以甲方書面通知可簽預(yù)售合同之日起至取得入住許可證 個月止。合同期滿后經(jīng)雙方同意可以延長合同期限。
(二)、開盤條件
銷售物業(yè)的正式開盤有待于下列條件的同時成熟：
(a) 甲方已取得銷售物業(yè)的預(yù)售許可證。
(b) 售樓處已按雙方確認的標準完成了裝修布置。
(c) 樣板房已裝修并配置全部家具。
(d) 雙方已經(jīng)確定全部房源的銷售價格。
(三)、銷售指標
每期房源開盤銷售期限內(nèi)乙方應(yīng)合計成功銷售可售建筑面積的 %以上。
第五條：建材設(shè)備及工程建設(shè)進度
甲方同意本項目在銷售中向客戶承諾的建材設(shè)備、裝修標準及工程建設(shè)進度(見附件)。
第六條：樓款之收取
甲方負責銷售物業(yè)的房款收取。乙方不能以甲方的名義向購房者收取任何錢款。甲方在銷售現(xiàn)場設(shè)專人負責收取房款，開具收據(jù)或發(fā)票，乙方協(xié)助辦理上述事項。乙方已與購房者草簽的買賣合同，須經(jīng)甲方專職人員審核批準后蓋章，開具購房發(fā)票。甲方應(yīng)在開盤前與銀行簽訂按揭合作合同，按揭貸款應(yīng)解入甲方在按揭銀行開設(shè)的專戶(以下簡稱按揭?guī)?。
第七條：傭金計算方式
(一)、甲、乙雙方商定，傭金結(jié)算底價為本合同第三條約定以補充協(xié)議為準，按成交價之 %支付傭金，作為乙方廣告企劃費及營銷傭金;超底價部分 ： 分成，即甲方 %，乙方 %。
(二)、若因甲方原因造成底價以下成交---乙方成功接待客戶，并已書面約定成交價，通過關(guān)系甲方給客戶折扣，并致低于底價成交，甲方應(yīng)按底價考核，并按成交價 %支付傭金，無溢價分成。
(三)、甲方客戶低于一房一價底價成交的，按成交金額之 %給付乙方傭金。
(四)、客戶定房后又退房的，所收違約金雙方各50%分成。
(五)、客戶如在本合同有效期內(nèi)預(yù)交定金，雖預(yù)(出)售合同于本合同有效期后簽訂，按 %支付傭金。
第八條：傭金支付方式
(一)、客戶簽定預(yù)(出)售合同，且首期款到位、客戶貸款資料初審?fù)ㄟ^后即可結(jié)算傭金，傭金每月結(jié)算一次(每次按 %結(jié)算，其余銷售指標完成一次付清)，每月三日前，乙方即送交甲方上月傭金請款明細，甲方應(yīng)在五日內(nèi)核準并結(jié)清上月傭金，每延誤一日按萬分之三每日支付滯納金。
(二)、傭金款之支付應(yīng)以人民幣為準(外幣以國家當日牌價算)。
第九條：經(jīng)甲方與客戶簽定預(yù)(出)售合同后，雙方以所定之合同內(nèi)容相互負責，與乙方無涉。
第十條：通知與聯(lián)絡(luò)
甲乙雙方確定的聯(lián)絡(luò)地址為：甲方地址： 甲方郵編： 乙方地址： 乙方郵編：
上述地址為雙方約定的送達地址，如地址發(fā)生變更的應(yīng)及時通知對方，否則原聯(lián)系地址仍視為有效的送達地址。任何一方郵寄函件的，發(fā)出后第五日視為送達。
第十一條：違約責任
如乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)完成銷售指標，甲方有權(quán)單方面終止本協(xié)議，并扣除未付傭金及溢價(即總額之 %)。
第十二條：不可抗力
(一)、當上海市或本項目現(xiàn)場發(fā)生非雙方責任而導(dǎo)致的人力不可抗因素，使合同無法繼續(xù)履行，本合同即行終止，雙方互不承擔因此而造成的損失。
(二)、當不可抗力事件發(fā)生后，雙方應(yīng)即時協(xié)商善后事宜，并采取措施使雙方的損失不再擴大。否則，擴大的損失應(yīng)由責任方承擔。
第十三條：爭議
如果雙方之間發(fā)生了關(guān)于合同或因之而引起的任何類別的爭端，經(jīng)雙方反復(fù)協(xié)商仍無法達成友好解決時，可直接向本合同所約定辦公地所在人民法院提出起訴。
第十四條：變更
(一)、本合同未盡事宜，雙方可另訂立補充合同;當本合同有關(guān)條款須修改時，雙方亦可另行簽訂變更合同。
(二)、補充合同、變更合同與本合同具有同等法律效力;除變更合同所更改的部分外，本合同其余條款仍然有效。
第十五條：附則
(一)、本合同簽字蓋章后生效。
(二)、本合同附件是本合同的不可分割的部分，與本合同具有同等的法律效力。
(三)、本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，每份具有同等的法律效力。
本合同自簽定日起生效，非經(jīng)雙方書面同意，任何一方不得擅自更改或解除本合同;本合同有效期內(nèi)，如有增減條款，均應(yīng)經(jīng)雙方書面同意后始生效。 (以下無正文)
甲方： 乙方：
代表： 代表：
簽約日期： 年 月 日
房地產(chǎn)策劃合同范文三委 托 人： (以下簡稱“甲方”)
地址：
營業(yè)執(zhí)照號碼：
物業(yè)人： (以下簡稱“乙方”)
地址：
營業(yè)執(zhí)照號碼：
經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方現(xiàn)委托乙方為其旗下 物業(yè)獨家全程銷售商，雙方協(xié)議內(nèi)容如下：
項目名稱 ：
項目地理位置 ：
項目占地面積 ： 畝
項目總建筑面積 ： 平方米
1、 關(guān)于項目保證金
1.1 為表達雙方合作之誠意,乙方于簽署本合同書之日,向甲方支付本項目銷售保證金：人民 壹拾伍 萬元(￥ 150000 元)。本合同簽訂之日起七日內(nèi)，甲方返還乙方保證金中的金額：人民幣壹拾 萬元整(￥ 100000 元);剩余款項共計人民幣 伍 萬元整(￥ 50000 元),在雙方合同結(jié)束時,由甲方返還予乙方。
2、銷售部分
2.1 本合同有效期限: 20xx年 月 日起至200 年 月 日止，共 個月。委托期結(jié)束，雙方可以協(xié)商續(xù)約或者終止合作;甲方應(yīng)于期屆滿前一個月以書面方式通知乙方續(xù)約條件或終止合作決定。
2.2 本合同簽訂后乙方成立由策劃及銷售精英組成的項目小組，為發(fā)展商提供貫穿整個項目的策劃及銷售整體服務(wù);同時派出銷售隊伍，提供銷售全過程的優(yōu)質(zhì)及高效服務(wù)，從開發(fā)客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關(guān)認購手續(xù)，及售后追蹤服務(wù)等(銷售工作詳見合同附件)。
2.3 在委托期內(nèi)，對于所有可供銷售(住宅/商鋪/車位)面積，成功出售本項目之每一個單位后，甲方須按成交單位之合同金額總價的 3 % 支付予乙方作為銷售傭金;由于甲方自行聯(lián)系成交的團購業(yè)務(wù),經(jīng)雙方確認之后,按成交單位之合同金額總價的 1 % 由甲方支付予乙方作為銷售傭金。
2.4 在委托期內(nèi)若買家已交付定金并簽署【購房認購書】后悔約或已交付臨時定金后擬訂，該定金將由甲方?jīng)]收，并即時由甲乙雙方均分。
2.5 在委托期內(nèi)，若買家已交付定金并簽署【購房認購書】或已交付臨時定金，即使本 合同書之有效日期已過，該交易仍然屬于“成功出售”，甲方須按實際銷售收入金額和2.3、
2.4條款支付銷售傭金予乙方。
2.6 在委托期內(nèi)若買家于簽署【正式買賣合同】并交付首期款或促證金后悔約，該交易仍然屬于「成功出售，甲方仍須按實際銷售收入金額和2.3、2.4條款支付銷售傭金予乙方。
2.7 租賃傭金的計算方法：
在委托期內(nèi)，在本項目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商鋪或車位租賃交易，甲方均須向乙方支付合同約定的一個月月租金金額的傭金。同時，乙方保留向承租客戶收取首月租金額作傭金的權(quán)利。
2.8 傭金的支付方法：
2.8.1 在上述條款中所規(guī)定的由甲方支付的銷售傭金、租賃傭金及均分的違約補償金，均采取月結(jié)方式結(jié)算;乙方每月25號與甲方財務(wù)結(jié)算人員進行核對，甲方于次月3號前支付乙方上月應(yīng)付傭金;
2.8.2 如甲方未能在合約所定限期內(nèi)付款，則甲方除支付應(yīng)付傭金金額外，每逾期一天須向乙方支付應(yīng)付傭金的3‰作為滯納金。
3、甲方責任
3.1 本合同簽訂后，甲方須盡快向乙方提供有關(guān)本項目的詳細資料，包括但不限于甲方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、投資許可證、開發(fā)公司資質(zhì)審查、工商營業(yè)執(zhí)照等(復(fù)印件)、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》等售房文件
3.2甲方承諾本項目的產(chǎn)權(quán)及相關(guān)文件及合同之合法性、因房屋產(chǎn)權(quán)所致瑕疵(包括但不限于抵押擔保等)及合同產(chǎn)生之一切后果，由甲方全權(quán)負責。乙方在銷售房屋過程中如發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)及所屬糾紛時,甲方負全部責任;
3.3 甲方向乙方提供的資料包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標準、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等;
3.4 在收到乙方提供之意見或建議時，須盡快作出答復(fù)，不得拖延;
3.5 甲方在對項目所作任何形式之宣傳時(包括所有的宣傳冊、DM單、平面廣告以及戶外廣告等)，須在相應(yīng)位置顯示乙方為本項目之全程營銷商，并接受及維護乙方本身形象之規(guī)范，按照其原有商標設(shè)計之使用方式;
3.6 負責確認所有有關(guān)本項目之推廣方案及支付推廣費用，包括售樓部設(shè)計施工、樣板間的設(shè)計施工、日常運營費用(不包括乙方銷售人員的工資、交通、以及其他福利待遇)、項目廣告設(shè)計、廣告投放、建筑模型制作、示范單位設(shè)計及施工、展銷會、新聞會等。
3.7甲方每月必須蓋章確認由乙方提交的已(租/售)單位清單及傭金之明細;
3.8 甲方應(yīng)開設(shè)專用收款帳戶，并派遣專人在現(xiàn)場收取售樓房款、定金和相關(guān)代收費用。
4、乙方責任
4.1 乙方須從項目前期的市場分析、項目定位、建筑設(shè)計顧問、銷售建議、銷售方案、銷售管理等，向甲方提供完善和高效的專業(yè)服務(wù);
4.2 乙方承擔銷售現(xiàn)場銷售管理人員及置業(yè)顧問的全部費用(包括員工工資、銷售提成、交通、生活費、工傷、福利等);
4.3 成立由策劃及銷售精英組成的項目小組，為發(fā)展商提供貫穿整項目的策劃及銷售整體服務(wù)(包括從開發(fā)客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關(guān)認購手續(xù)，及售后追蹤服務(wù)等);
4.4 提出關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計的專業(yè)意見;
4.5 利用乙方現(xiàn)有客戶資料庫存進行本項目的宣傳;
4.6 派出從業(yè)經(jīng)驗豐富的管理人員，全面統(tǒng)籌相關(guān)工作;
4.7 主持并出席相關(guān)例會;
4.8 負責統(tǒng)籌、協(xié)助及安排宣傳工作;
4.9 協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督廣告設(shè)計及制作進度;
4.10 提供售樓場地布置的專業(yè)意見;
4.11 每日、周提交銷售報告及定期遞交市場狀況報告;
4.12乙方負責協(xié)助甲方與購房業(yè)主簽定正式《商品房買賣合同》;
4.13在正式銷售前，乙方須向甲方提交詳細銷售計劃書，并經(jīng)雙方簽字認可后方可執(zhí)行銷售。
4.14 乙方在銷售過程中，不能向客戶作出虛假承諾或宣傳，如有發(fā)生甲方保留對乙方追究法律責任的權(quán)利。
5、合同的解除
5.1 根據(jù)合同雙方約定期限自動解除合同;
5.2 乙方員工的行為、言語嚴重損害發(fā)展商信譽及利益(明確定義另行商議)情況時，甲方有權(quán)解除合同，只須在正式解除合同前清付本合同規(guī)定應(yīng)該支付的傭金，而無須支付任何賠償;
5.3 甲方出現(xiàn)以下情況時，乙方有權(quán)解除合同，則甲方須于乙方提出解約后七日內(nèi), 付清合同規(guī)定的所有應(yīng)付傭金及其他費用：
5.3.1 工期延誤超過三個月(不可抗力情況除外);
5.3.2 協(xié)助推廣的措施未能兌現(xiàn)，如售樓部及樣板間工期無故延誤、已應(yīng)諾的廣告投入無故
延誤或取消等;
5.3.3 對乙方提交的推廣或銷售方案無故拖延，決策不及時;
5.3.4員工的行為、言語嚴重損害商信譽及利益(明確定義另行商議)。
5.4 如約定雙方其中一方未能履行職責時，甲乙雙方可協(xié)商解決，在雙方同意的情況下，可中止此合約。屆時乙方仍可收取包括在此期間內(nèi)已出售/出租單位之傭金，按本合同第2.8條之約定執(zhí)行。
6、其他
6.1 乙方同意在簽署本合同書后立刻籌備策劃銷售工作，而甲方亦同意于簽署本協(xié)議書后立即履行第3條中甲方責任的條款，以使乙方能盡快開展銷售;
6.2 乙方派出的參與本項目相關(guān)工作所有人員，其管理權(quán)在乙方，其管理工作屬乙方的內(nèi)部事務(wù)，甲方不得干預(yù)。若甲方發(fā)現(xiàn)乙方人員出現(xiàn)有損甲方或本項目形象、利益等行為，可直接向乙方委派的負責人提出，乙方必須作出合理解釋及補救措施。
6.3 甲方在委托期間及期屆滿后十八個月內(nèi)，不可聘用曾參與本項目工作的所有乙方的在職或離職人員。否則，乙方有權(quán)要求甲方必須按本項目未售出部分總銷售額的0.8%對乙方作出賠償。
6.4 甲乙雙方均同意本合同在雙方簽署及蓋章后生效，若在執(zhí)行協(xié)議中發(fā)現(xiàn)未盡善事宜，可經(jīng)由雙方協(xié)商，并經(jīng)雙方同意后予以補充或修改;
6.5 若任何一方違反本合同約定，守約方可依照本協(xié)議及中華人民共和國法律在中國境內(nèi)向違約方索取損失賠償;
6.6 本合同適用《中華人民共和國合同法》及房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，并受其管轄;
6.7 合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，均具有同等法律效力。
房地產(chǎn)項目合同范文一協(xié)議簽訂日: 年 月 日
協(xié)議簽訂地：
委托人(以下簡稱“甲方”)：
地址：
法人代表：
營業(yè)執(zhí)照號：
人(以下簡稱“乙方”)：
地址：
法人代表：
營業(yè)執(zhí)照號：
第一條 總則
1.1序言
一個成功的房地產(chǎn)項目，應(yīng)該具有專業(yè)的策劃、銷售和物業(yè)管理等綜合因素(含商業(yè)的租售管理)。為整合 項目資源，促進項目成功運作，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的雙贏，雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國合法》及有關(guān)規(guī)定，就甲方全權(quán)委托乙方營銷該項目的有關(guān)事項，在互惠互利的基礎(chǔ)上達成以下合作協(xié)議，并承諾共同遵守。
1.2甲方聲明并保證
甲方茲聲明并保證：甲方正式委托乙方為該項目的獨家營銷商。甲方具備完善的項目開發(fā)資格，并為本項目的成功給予乙方全力的支持。
1.3乙方聲明并保證
乙方茲聲明并保證，乙方接受甲方委托，在本合同有效期內(nèi)及甲方授權(quán)范圍內(nèi)提供專業(yè)化運營服務(wù)，并以全部的經(jīng)營努力和誠意履行本協(xié)議。
1.4 定義
本協(xié)議中部分術(shù)語的意義，明確闡述如下：
1.4.1【項目營銷】系甲方將該項目委托給乙方，乙方提供該地產(chǎn)項目定位(含業(yè)態(tài)規(guī)劃等)、營銷策劃、物業(yè)銷售、商業(yè)租賃管理建議等一系列服務(wù)。各個環(huán)節(jié)相互連貫，缺一不可，并在每一環(huán)節(jié)中以提高整個項目的價值為主要目的，強調(diào)提升項目開發(fā)價值的手段和空間。
1.4.2【正式開盤日】系指甲方具備以下條件下的項目開盤日期：
已辦妥該項目《商品房預(yù)售許可證》;該項目售樓接待中心、樣板房已能正式啟用;已具備甲、乙雙方共同約定的其它正式開盤的條件;在完成本條款所述準備工作后，以第一個報紙廣告日或甲、乙雙方共同約定的其他時間為正式開盤日。
1.4.3【銷售保底價格】系指雙方根據(jù)開發(fā)投資分析及市場情況，分階段確定的項目銷售保底價格。分段確定的銷售保底價格必須確保項目總體銷售額實現(xiàn)。在銷售過程中，乙方可根據(jù)各階段的具體推廣和銷售情況提議實際銷售價格及階段性漲幅，執(zhí)行前應(yīng)報甲方確認，乙方在非特殊情況下不得低于保底價格銷售。經(jīng)雙方確認銷售價格文件作為本合同的附件，對雙方具備合同約束力。 該項目的階段性銷售保底價格計劃必須與此價格條件下該項目的相應(yīng)開發(fā)實施標準及《商品房使用說明書》同時生效，雙方以簽署有關(guān)備忘錄的形式對此進行明確。
1.4.5【 項目的宣傳推廣費用】系指：報紙、電視、廣播等媒介廣告的制作及 展銷會促銷活動
(活動中用于獎勵或優(yōu)惠的費用除外)的組織、建筑渲染制作、導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)置及工地氣氛營造、路牌廣告等。宣傳推廣費用應(yīng)控制在項目預(yù)計總銷售的2%以內(nèi)(視市場實際情況可由乙方提出宣傳推廣預(yù)算的增減方案，并經(jīng)甲方確認后執(zhí)行)。合同執(zhí)行過程中，甲方有權(quán)審定和確定廣告商，并負責審定和支付宣傳推廣費用。
1.4.6【交房】系每期房屋經(jīng)過竣工驗收，開發(fā)商按照銷售合同的約定將房屋交付業(yè)主的日期。
14.7【月】系指公歷月;“季”系指起始日期后三(3)個月為第一季，以此類推。
1.4.8【年】系指起始日期后十二(12)個月為第一年，以此類推。
1.4.9【傭金】系指按本合同所列的條款和條件由甲方支付給乙方的費用、報酬。
1.4.10本協(xié)議所用貨幣名稱為“人民幣”。
第二條 合作項目
2.1項目概況
項目名稱：
發(fā)展商名稱：
地理位置：
項目性質(zhì)：
建筑結(jié)構(gòu)：
其中本合同給定銷售建筑面積(套內(nèi))約 平方米。
2.2合作標的(委托事務(wù))
2.2.1項目前期營銷策劃;
2.2.2項目銷售。具體以房管部門實測的產(chǎn)權(quán)面積為準。
2.3合作期限
合作時間自本合同簽訂之日起至乙方完成約定銷售目標任務(wù)的 %時截止。如因甲方的工程進度延誤和項目的各種證照辦理時間延誤，以及甲方對乙方提出的在合同范圍規(guī)定內(nèi)的營銷計劃不按時和按量批準等非乙方原因造成的延誤，影響乙方銷售工作按期完成的，銷售期限順延。
2.4合作內(nèi)容及目標
根據(jù)甲乙雙方平等協(xié)商，甲方將下述內(nèi)容委托乙方：
2.4.1營銷策劃板塊
自本合同簽定之日起 個工作日內(nèi)完成該項目的營銷策劃報告(項目定位、營銷策劃、物業(yè)銷售、商業(yè)租賃管理建議等)。
2.4.2銷售板塊
2.4.2.1本物業(yè)銷售均價(按面積計算)暫定為每平方米(大寫：人民幣，執(zhí)行均價參照開盤前同質(zhì)樓盤的市場均價確定;單套(鋪)執(zhí)行單價由乙方根據(jù)銷售均價和單套(鋪)特點靈活定價;價格方案經(jīng)甲方確認后執(zhí)行。
2.4.2.2在雙方約定時間內(nèi)，按照約定的相應(yīng)標準銷售項目可售面積的為完成合同約定的銷售任務(wù)。(總銷售金額、銷售價格體系以具體進度計劃指標在策劃方案中明確，并需經(jīng)雙方確認執(zhí)行，并可在具體合作過程中根據(jù)市場情況協(xié)商調(diào)整)
第三條 合作方式及內(nèi)容
甲方指定乙方為該項目獨家營銷商，并授權(quán)乙方為甲方提供如下服務(wù)：
3.1項目前期策劃工作
由乙方圍繞項目進行詳細的市場調(diào)查并完成以下報告：
項目定位報告
營銷策劃報告(含銷售進度計劃)
住宅銷售
3.2項目銷售工作 商業(yè)租售管理建議
在本合同所規(guī)定的條件之下，甲乙雙方就項目設(shè)計整改意見達成一致且營銷方案正式通后，乙 方全權(quán)負責該項目銷售工作。
負責成立項目銷售小組，對銷售人員進行專業(yè)培訓(xùn)。
依照已定的每期推廣銷售計劃執(zhí)行銷售任務(wù)。
提供項目定價方案，包括優(yōu)惠辦法、付款方式等。
設(shè)計項目銷售資料，如銷售說明書、海報、戶外廣告牌、電視廣告片、模型等，費用由甲方承
擔。
籌備展銷會及公開發(fā)售活動，費用由甲方承擔。
展銷會期間指導(dǎo)布置會場及派駐業(yè)務(wù)員在售樓部負責接待訪客及銷售工作。
負責管理售樓部，長期派駐營銷隊伍在售樓部銷售工作，派駐團隊不低于 人(含銷售主管)，
銷售團隊的所有費用由乙方承擔。
代表甲方與買家簽訂(認購書)，協(xié)助甲方收取購房訂金。
協(xié)助甲方與買家辦理簽約手續(xù)并向甲方交付訂金。
協(xié)助甲方辦理按揭手續(xù)。
第四條 合作費用及結(jié)算
甲方應(yīng)向乙方支付的營銷費用包括：
4.1項目前期費用
銷售與招商前期費用共計 萬(人民幣： 萬圓整)。該費用在乙方完成以下項目時支付： 項目定位報告
營銷策劃報告(含銷售進度計劃)
4.2銷售傭金
4.2.1銷售傭金計提
計提比例為乙方范圍內(nèi)簽訂正式購房合同的房款總金額的 %(本條所指房款依照《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同》之補充協(xié)議規(guī)定收取的購房款)。
4.2.1.1《商品房買賣合同》由乙方所委派的銷售人員簽訂，甲方負責《商品房買賣合同》的復(fù)核，并由甲方代表加蓋甲方合同專用章后方可生效。
4.2.1.2本合同約定標準計提相應(yīng)傭金。
4.2.2關(guān)于涉及退房的傭金處理
4.2.2.1如因甲方原因(如工程質(zhì)量、工期、手續(xù)等)造成退房的《商品房買賣合同》，乙方仍以本合同約定的有關(guān)方式及比率計提相應(yīng)銷售傭金。
4.2.2.2如因客戶原因(如沒有能力繼續(xù)支付房款等)造成退房的《商品房買賣合同》，應(yīng)按規(guī)定收取客戶違約金或不退定金，此違約金或不退的定金，甲、乙雙方各享有50%，乙方不再提取該筆買賣合同之銷售傭金。
4.2.2.3如因乙方原因(如未按銷售政策亂承諾等)造成退房的《商品房買賣合同》，則乙方應(yīng)退還該合同已提取傭金：如因退房給甲方造成重大損失，乙方向甲方支付該筆《商品房買賣合同》實際收到房款的2%的違約金。
4.2.2.4如因第三方原因(如國家相關(guān)政策、銀行貸款審批等因素)造成退房的《商品房買賣合同》，則乙方不再提取退房的銷售傭金，但涉及退房的《商品房買賣合同》約定的銷售成果應(yīng)視為乙方的銷售業(yè)績。
4.2.3關(guān)于涉及購房優(yōu)惠的傭金處理
甲方如給予了購房戶銷售政策之外的優(yōu)惠，其有關(guān)該合同的銷售傭金扔按合同銷售價格計提。
4.3關(guān)于溢價銷售獎勵
4.3.1甲乙雙方在提交營銷策劃報告之時共同確定項目銷售底價(該底價根據(jù)戶型、樓層等因素具體確定)。對通過乙方合理的策劃和運營，打造出該項目良好的商業(yè)前景及氛圍，導(dǎo)致該項目住宅(商鋪)售價升值，超出雙方確定的住宅(商鋪)銷售底價部分，乙方則提取超額部分的 %作為銷售獎勵。此筆費用按每套范圍分別計提，與銷售傭金同步進行結(jié)算，并于結(jié)算日五日內(nèi)支付。
4.3.2乙方在對甲方物業(yè)進行溢價銷售時，不能超過當期價格的最高限價，該價格由雙方根據(jù)市場狀況予以調(diào)整。
4.3.3乙方銷售低于底價的房屋，如經(jīng)甲方同意降價，則按底價結(jié)算傭金;如未經(jīng)甲方同意降價，則乙方承擔甲方降價損失的 %。
4.4關(guān)于銷售進度
4.4.1根據(jù)雙方確認的工程進度計劃，暫定三個主要考核節(jié)點，甲方有權(quán)根據(jù)雙方確定的銷售進度計劃對乙方銷售業(yè)績進行月度監(jiān)督。
第一個節(jié)點：自合同簽訂之日起 個月內(nèi)，完成總銷售面積 %的任務(wù)(總銷售面積按可售部分面積計算);
第二個節(jié)點：自合同簽訂之日起 個月內(nèi)，完成總銷售面積 %的任務(wù)(總銷售面積按可售部分面積計算);
第三個節(jié)點：自合同簽訂之日起 個月內(nèi)，完成總銷售面積 %的任務(wù)(總銷售面積按可售部分面積計算)。
4.4.2銷售進度考核中，遇到春節(jié)則銷售期限順延一個月;其他非乙方原因造成銷售工作不能正常進行，銷售期限也相應(yīng)順延。
4.5關(guān)于傭金的確認及結(jié)算
4.5.1銷售傭金每月計提一次。每月理傭金和溢價銷售獎勵，節(jié)假日順延。其中當月銷售傭金的計提標準按已簽定的《商品房買賣合同》所約定的總房款的 %提取;溢價銷售獎勵全額結(jié)算。
4.5.2如乙方完成甲方委托的全部事項時(即乙方在本合同約定的時間、任務(wù)量、銷售均價均按時完成)，剩余 %的傭金在乙方完成本協(xié)議4.4約定的節(jié)點考核后，甲方按4.5.3款約定的方式一次性支付乙方。
4.5.3乙方每月號前將上月的“傭金結(jié)算確認書”交付甲方。甲方應(yīng)在收到“傭金結(jié)算確認書”的2個工作日內(nèi)在“傭金結(jié)算確認書”上簽署意見并交付乙方，并于簽署意見后3日內(nèi)與乙方結(jié)算相應(yīng)的傭金和溢價銷售獎勵。如甲方在收到“傭金結(jié)算確認書”的2個工作日后沒有在“傭金結(jié)算確認書”上簽署意見或本合同約定的其他形式的書面意見回復(fù)乙方，視為甲方同意乙方的“傭金結(jié)算確認書”。
第五條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
5.1權(quán)利
5.1.1對乙方相關(guān)工作進度和質(zhì)量進行監(jiān)督，提出要求。
5.1.2有權(quán)隨時了解乙方開展工作的狀況和進度，提出要求。
5.1.3對違反協(xié)議或?qū)σ曳絾畏接欣氖马棧袡?quán)拒絕執(zhí)行。
5.1.4可對協(xié)議提出書面修改意見，供雙方協(xié)商以完善雙方的合作。
5.2義務(wù)
5.2.1
5.2.2在本協(xié)議生效后3個工作日內(nèi)，向乙方提供真實的，合法的該宗土地使用權(quán)屬文件及項目的有關(guān)批準文件(復(fù)印件加蓋證明其真實性的甲方公章)。在雙方合作過程中，根據(jù)辦理情況，及時向乙方提供與該項目有關(guān)的各項合法手續(xù)及文件(復(fù)印件加蓋證明其真實性的甲方公章)，并為有關(guān)手續(xù)或文件的辦理，以及對該項目開發(fā)過程和進度的影響負完全責任。
注：甲方保證所提供的上述資料真實、合法有效。若業(yè)主的物業(yè)實際情況與甲方提供的材料不符合或因開發(fā)手續(xù)產(chǎn)權(quán)問題等原因出現(xiàn)的任何糾紛，均由甲方承擔責任并負責處理。
5.2.3乙方提出的有關(guān)營銷方案及其他需要甲方確認或回復(fù)的書面材料，甲方收到后以高效率的工作方式回復(fù)。除雙方有明確約定的情況以外，其回復(fù)時限不能超過3個工作日，如超出3個工作日而未回復(fù)，視為甲方同意。
5.2.4負責在該項目正式開盤以前，辦妥本項目銷售所必需的相關(guān)批準文件和手續(xù)，并落實為客戶辦理相關(guān)的銀行按揭購宜及商品房備案手續(xù)。
5.2.5按雙方已確定的營銷方案高效率地組織工程實施，保證進度、保證工期，保證該項目按國家規(guī)定和《商品房買賣合同》所約定期限按時交房，保證項目的工程質(zhì)量符合房屋《商品房買賣合同》約定
的質(zhì)量標準(該質(zhì)量標準應(yīng)不低于國家規(guī)定的合格或合格以上標準)，保證按《商品房買賣合同》所約定的時間為購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，以維護甲、乙雙方的共同信譽及利益。
5.2.6甲方提供現(xiàn)有銷售大廳及辦公設(shè)備供乙方使用。負責銷售中心的建設(shè)與裝修及布置，提供完整的房屋銷售場所、樣板意境區(qū)、項目模型、售樓資料、環(huán)境包裝。辦公設(shè)備：電話3部，電腦2臺(配套包月不定時網(wǎng)絡(luò)設(shè)備);復(fù)印機、打印機各1臺;以上所有設(shè)備、設(shè)施的耗材費、使用費用及辦公區(qū)內(nèi)的水、電等辦公費用由甲方承擔。
5.2.7負責《商品房買賣合同》用印及購房者預(yù)交的購房定金、房款等費用的收取。
5.2.8
5.2.9負責銷售接待中心的保安工作及保安人員費用。
5.2.10積極配合乙方的工作，為營銷工作提供相關(guān)資料;盡一切力量配合乙方，使項目策劃、銷售、得以順利進行。
5.2.11按國家法規(guī)政策要求，及時落實物業(yè)管理方案。
5.2.12在委托期內(nèi)，遇向客戶交房，甲方及甲方所指定的物業(yè)管理公司應(yīng)積極按《商品房買賣合同》的約定，履行為客戶交房義務(wù)，以免對乙方的銷售工作構(gòu)成影響。
5.2.13就本合同所委托事項，向乙方出具書面的授權(quán)委托書。
5.2.14按本協(xié)議約定的時間、方式、比例向乙方支付策劃、銷售傭金和溢價銷售獎勵。
5.2.15根據(jù)客戶合理要求，經(jīng)甲方同意所作出的必須變更而產(chǎn)生的費用，由甲方承擔。
5.2.16甲方對乙方的商業(yè)秘密負有完全的保密責任，其保密期限為永久。乙方的商業(yè)秘密是指：甲方知曉、且乙方未正式公開的有關(guān)乙方的重要信息。
5.2.17甲方對其因違反本協(xié)議的約定所產(chǎn)生的一切費用、索賠、要求行為、責任和法律程序負責。
第六條 乙方的權(quán)利與義務(wù)
6.1權(quán)利
6.1.1按本協(xié)議有關(guān)約定向甲方收取前期費用、銷售傭金及本協(xié)議所約定的銷售溢價部分獎勵金額的提取。
6.1.2乙方可以根據(jù)實際情況要求甲方提供相關(guān)資料的配合。
6.2義務(wù)
6.2.1按照甲方的需要，負責制定該樓盤策劃、銷售方案;建立強有力的團隊，實施銷售等工作。在營銷工作中，乙方均以重慶市大澤置業(yè)有限公司名義進行推廣。
6.2.2執(zhí)行經(jīng)甲方確認的廣告宣傳計劃，按計劃統(tǒng)一安排使用宣傳推廣費用。
6.2.3
6.2.4乙方須按照甲方的業(yè)務(wù)要求忠實地在委托權(quán)限內(nèi)辦理委托事務(wù)，不得擅自變更甲方的業(yè)務(wù)要求，不得超出甲方委托的權(quán)限范圍開展工作。
6.2.5乙方提供的所有銷售人員須經(jīng)培訓(xùn)后方可上崗。
6.2.6銷售工作
6.2.6.1在協(xié)議期內(nèi)，乙方應(yīng)指派效益。并負擔其工資、獎金、福利等。
6.2.6.2制訂開盤計劃，并于計劃規(guī)定的時間開始執(zhí)行。
6.2.6.3統(tǒng)一管理雙方在銷售現(xiàn)場的工作人員，并負責維持現(xiàn)場秩序，使之符合樓盤形象。
6.2.6.4負擔現(xiàn)場銷售接待中心的電話、飲用水費用。
6.2.6.5負責收取購房戶購房所需的一切資料，負責收取購房戶應(yīng)交以及為其辦理所有權(quán)證所需的全部資料，協(xié)助催收購房戶應(yīng)交的房款及有關(guān)各項費用。
6.2.7其他
6.2.7.2本協(xié)議簽定后，乙方應(yīng)按月向甲方提供《工作總結(jié)、計劃》、《銷售月報表》。
6.2.7.3乙方應(yīng)盡全力完成住宅(商鋪)銷售，提出系統(tǒng)的銷售策略建議，并對銷售人員進行相關(guān)的培訓(xùn)。
6.2.7.4未經(jīng)甲方同意，乙方不得將本協(xié)議之任何權(quán)利、義務(wù)或責任予以轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)移給未經(jīng)甲方書面指定的第三方。
6.2.8根據(jù)甲方的要求或認為有必要時，及時向甲方報告委托事務(wù)的處理及進展情況、存在的問題和可能的結(jié)果。本合同終止時，書面向甲方報告委托事務(wù)和結(jié)果。
6.2.9乙方及乙方的工作人員對甲方的商業(yè)秘密負有完全的保密責任。其保密期限為永久。甲方的商業(yè)秘密是指：乙方知曉、且甲方未正式公開的有關(guān)甲方的重要信息。
6.3.0乙方對其因違反本協(xié)議約定所產(chǎn)生的一切費用、索賠、要求行為、責任和法律程序負責。
第七條 雙方的聲明和保證
除雙方在本協(xié)議內(nèi)所作的其他聲明和保證外，每一方向另一方聲名如下：
7.1享有充分的權(quán)利和授權(quán)簽署、履行本協(xié)議項下的義務(wù)，并已為此取得了所有必需的政府和公司批準。
7.2本協(xié)議構(gòu)成合法、有效的義務(wù)，且該義務(wù)對雙方均具有強制約束力。
7.3 甲方須保證該項目的合法性、真實性及工程實施的優(yōu)良品質(zhì)、否則，由甲方為此承擔相應(yīng)責任。
7.4乙方保證對所房屋以合法的標準程序進行銷售，誠實經(jīng)營，絕不搞坑蒙拐騙，不做任何損壞甲方企業(yè)形象的事，否則為此承擔相應(yīng)的責任。
第八條 違約責任和協(xié)議終止
8.1違約責任
8.1.1甲、乙雙方均保證，如因單方違反本協(xié)議中各項規(guī)定而造成不良后果，除違約方承擔相應(yīng)責任外，還應(yīng)負責賠償因此給守約方造成的經(jīng)濟損失。
8.1.2若甲方不按本協(xié)議約定支付該項目的應(yīng)付乙方的銷售傭金，每逾期一日，甲方向乙方承擔應(yīng)付款項萬分之5滯納金，逾期10天未支付時，乙方有權(quán)單方面終止本協(xié)議。如甲方要繼續(xù)履行合同，乙方同意甲方要求，則合同繼續(xù)履行，但甲方需向乙方支付應(yīng)付款項百分之十的違約金。若乙方連續(xù)二個節(jié)點未完成甲方委托的任務(wù)，則甲方有權(quán)單方終止雙方協(xié)議范圍內(nèi)合作關(guān)系。
8.1.3如無甲方授權(quán)，乙方任何人員不得收取購房預(yù)訂金、定金、房款及違約金款項。若乙方擅自收取上述款項，應(yīng)由乙方向甲方退還(交納)所有收取的款項，并承擔實際收取的上述款項的百分之十的違約金。
8.1.4本合同簽訂后，如無本合同約定的單方終止合同的情形出現(xiàn)，任何一方均無權(quán)單方終止合同，否則應(yīng)當給另一方支付違約金人民幣： 萬元整(大寫： 萬元整)。
8.1.5若因甲方開發(fā)資質(zhì)在申辦過程所導(dǎo)致該合同不能履行，則按該合同8.1.4款承擔相應(yīng)違約責任。(甲方也可通過其他方式履行該合同義務(wù)同樣有效)。
8.2協(xié)議終止的權(quán)利
8.2.1倘若發(fā)生以以任何事件，任何一方均可終止本協(xié)議：
另一方由于不可抗力無法履行其義務(wù)長達六(6)個月。
由于國家的法律、行政法規(guī)致使本協(xié)議的執(zhí)行已在任何實質(zhì)方面失去實際的商業(yè)可行性。
本協(xié)議合作期限約定責任結(jié)束。
8.2.2倘若發(fā)生以下任何事件，任何一方均可單方終止本協(xié)議。
8.2.2.1甲方有權(quán)在發(fā)生下列情況之一終止協(xié)議，因此而造成的損失由乙方賠償
乙方不按協(xié)議規(guī)定履行其職責或義務(wù)，并且當乙方收到甲方要求其限期履行職責的書面通知后
三十(30)天內(nèi)，仍不改正的情況下。
8.2.2.2乙方有權(quán)在發(fā)生下列情況之一終止協(xié)議，因此而造成的損失由甲方賠償
依本協(xié)議約定甲方不按期提供相關(guān)資料，并且在乙方發(fā)出缺陷清單后三十(30)日內(nèi)，仍未補齊。
甲方不執(zhí)行本協(xié)議第四條規(guī)定，拖延支付相關(guān)費用達20日。
乙方向甲方遞交營銷方案及重要工作函件7日內(nèi)未得到答復(fù)。
8.2.2.3甲方有權(quán)在發(fā)生下列情況之一時終止協(xié)議，因此而造成的損失由乙方賠償。
依本協(xié)議約定乙方連續(xù)兩個節(jié)點均未完成任務(wù)。
乙方在本合同履行過程中，向客戶亂承諾，導(dǎo)致客戶投訴，經(jīng)甲方指正后仍不予糾正，累計達
三次，乙方除應(yīng)承擔相應(yīng)的經(jīng)濟賠償外，甲方可終止本合同。
乙方在本合同履行過程中，由于自身責任(包括亂承諾)導(dǎo)致訴訟糾紛，由乙方完成承擔所有的訴訟費用及敗訴的責任。由此給甲方造成名譽的損失也由乙方全部承擔。
8.3協(xié)議期限屆滿
倘若甲方與乙方協(xié)議期限屆滿后繼續(xù)委托他方，則乙方在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)約權(quán)，相關(guān)協(xié)議另行協(xié)商制定。
8.4協(xié)議的終止
在本協(xié)議到期時，雙方若同意終止本協(xié)議，雙方應(yīng)通力協(xié)作妥善處理終止協(xié)議后的有關(guān)事宜，并按本協(xié)議第8.5條結(jié)清與本協(xié)議有關(guān)的法律經(jīng)濟等事宜。本協(xié)議一旦終止，雙方的合作關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔任何經(jīng)濟及法律責任，但甲方未按本協(xié)議的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費用的除外。
8.5協(xié)議終止時的手續(xù)
8.5.1按照本協(xié)議規(guī)定提前終止協(xié)議，不論出于何種原因，均不妨礙協(xié)議雙方對已履行部分應(yīng)承擔的權(quán)利和義務(wù)。
8.5.2當協(xié)議屆滿或終止時，按下述條款辦理：
8.5.2.1乙方應(yīng)立即將持有與甲方業(yè)務(wù)有關(guān)的票據(jù)、備忘錄、記錄稿件、客戶資料或其他文件交還給甲方。
8.5.2.2按照本協(xié)議規(guī)定，甲方應(yīng)于終止本協(xié)議之日起五日內(nèi)將傭金(按第四條規(guī)定應(yīng)支付尚未付清部分的費用)支付給乙方。
8.6協(xié)議的變更
雙方同意可簽訂變更或補充協(xié)議，其條款與本協(xié)議具有同等法律效力。
第九條 附則
9.1甲、乙雙方向?qū)Ψ桨l(fā)出的函件、方案等文本應(yīng)具備以下的形式為有效
9.1.1每頁蓋有有關(guān)公章或合同章的文本(原件)。
9.1.2通過甲、乙雙方指定的傳真機發(fā)出的每頁蓋有有關(guān)公章或合同章的傳真文本。
9.1.3通過甲、乙雙方各自授權(quán)的項目負責人簽收、簽發(fā)或簽署意見的文本、方案、函件、圖件等文本(原件)。(甲方授權(quán) )，(乙方授權(quán) )
9.2甲乙雙方來往的函件、方案等文本的以下方式為有效交付
9.2.1通過甲、乙雙方各自指定的代表簽收的函件、方案等文本(甲方指定為簽收代表;乙方指定 為簽收代表)。
9.2.2通過甲、乙雙方指定的傳真機發(fā)出、接收的函件、方案等文本。(甲方指定的傳真號
為 ;乙方指定的傳真號為： )。
9.2.3甲、乙雙方任何方的上述代表、傳真機號發(fā)生變化，應(yīng)在變化前的三個工作日前通知另一方。
9.3“全程營銷商”名義。
9.4 甲方同意乙方可自行根據(jù)需要將本合同中乙方的部份事項(僅限市調(diào)、廣告、方案)委托給第三方專業(yè)公司。
9.5本協(xié)議未盡事宜由雙方另行協(xié)商解決。
9.6本合同在履行過程中如發(fā)生爭議，雙方友好協(xié)商解決不成的，向合同簽訂地仲裁機構(gòu)申請仲裁。
9.7本協(xié)議一式四份，雙方簽字蓋章生效后各執(zhí)兩份。
委托方：
法定代表人(簽字)：
甲方律師：
經(jīng)辦人：
地址：
聯(lián)系電話：
開戶行：
帳號：
年 月 日 方： 法定代表人(簽字)： 乙方律師： 經(jīng)辦人： 地址： 聯(lián)系電話： 開戶行： 帳號： 年 月 日
房地產(chǎn)項目合同范文二甲方： (以下簡稱甲方) 辦公地址： 郵編：
乙方： (以下簡稱乙方) 辦公地址： 郵編：
為適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，經(jīng)過雙方友好協(xié)商及遵循平等互利的原則，甲方同意委托乙方以出售方式營銷策劃本項目，并就下列條款達成協(xié)議：
鑒于甲方系《 》(暫定名)項目(以下稱本項目)的合法開發(fā)建設(shè)單位，本項目位于 區(qū) 路 號，總建筑面積約 平方米。其中委托可售建筑面積 平方米，共計 套。除非另有特別約定，本合同所有面積和技術(shù)指標最終以實測面積為準。
第一條：乙方責任
(一)、乙方全面負責銷售房屋的行銷企劃和銷售策略的制定和執(zhí)行。乙方策劃設(shè)計的廣告、海報和樓書等對外的內(nèi)容必須事先征得甲方的同意，后由甲方負責發(fā)包制作。
(二)、乙方自行承擔本公司銷售人員的薪資福利。
(三)、乙方負責預(yù)售合同的按時簽訂和貸款合同的抄寫工作，負責收齊客戶貸款所需全部資料送達甲方。
(四)、乙方不得超越甲方的授權(quán)向購房者作出任何承諾。在銷售期間，嚴格按照市房地局網(wǎng)上銷售規(guī)定，不得違規(guī)銷售，乙方不得做出任何有損甲方形象的行為，如由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟責任和法律責任均由乙方承擔。
(五)、乙方應(yīng)本著誠實信用原則，對購房人的知情權(quán)和其他合法權(quán)益應(yīng)依法維護，不得侵犯。
(六)、乙方應(yīng)具備銷售合法資質(zhì)，并提供銷售合法資質(zhì)的相關(guān)文字資料于甲方備案，乙方向甲方保證不會發(fā)生因乙方的原因?qū)е虏荒茕N售的情況。
第二條：甲方責任
(一)、甲方保證對委托出售之房地產(chǎn)有出售之權(quán)利，且產(chǎn)權(quán)清楚，并依約配合交房，否則，由此給買方所造成的損失，概由甲方負責賠償，并承擔一切法律責任。
(二)、甲方承諾有權(quán)委托乙方銷售策劃本項目，否則由此產(chǎn)生的法律后果由甲方承擔，并賠償乙方經(jīng)濟損失。
(三)、為促進銷售，買方需辦理購屋貸款時，甲方需配合辦理。
(四)、在委托期間內(nèi)未經(jīng)乙方同意，甲方不得將委托部分銷售權(quán)部分或全部轉(zhuǎn)讓給任何第三方。
(五)、甲方委托價格，當作為商業(yè)秘密，不得對外泄露。
(六)、甲方委派現(xiàn)場收款人員及檔案管理人員壹名。
(七)、本項目之廣告費由甲方支出，包括售樓中心廣告布置、樓書、DM等一切銷售道具之費用，費用預(yù)計為總銷售額之。
(八)、甲方免費提供經(jīng)裝修房屋予乙方做售樓接待場地，并承擔銷售現(xiàn)場的各預(yù)算費用包括網(wǎng)上銷售設(shè)備、寬帶費用、水電費、電話費及其他辦公費用。
第三條：委托價格
(一)、委托產(chǎn)權(quán)價格均價人民幣 元/㎡。
(二)、一房一價單價表由乙方制定，但需保證上述均價，一房一價表經(jīng)雙方蓋章確認，作雙方結(jié)算溢價之依據(jù)(實際房源成交價格對應(yīng)一房一價表，超出部分稱為溢價)。
(三)、未經(jīng)甲方同意，乙方銷售價格不得低于上述約定。
第四條：委托期限和開盤
(一)、銷售期限
本項目銷售期限于網(wǎng)上開通并以甲方書面通知可簽預(yù)售合同之日起至取得入住許可證 個月止。合同期滿后經(jīng)雙方同意可以延長合同期限。
(二)、開盤條件
銷售物業(yè)的正式開盤有待于下列條件的同時成熟：
(a) 甲方已取得銷售物業(yè)的預(yù)售許可證。
(b) 售樓處已按雙方確認的標準完成了裝修布置。
(c) 樣板房已裝修并配置全部家具。
(d) 雙方已經(jīng)確定全部房源的銷售價格。
(三)、銷售指標
每期房源開盤銷售期限內(nèi)乙方應(yīng)合計成功銷售可售建筑面積的 %以上。
第五條：建材設(shè)備及工程建設(shè)進度
甲方同意本項目在銷售中向客戶承諾的建材設(shè)備、裝修標準及工程建設(shè)進度(見附件)。
第六條：樓款之收取
甲方負責銷售物業(yè)的房款收取。乙方不能以甲方的名義向購房者收取任何錢款。甲方在銷售現(xiàn)場設(shè)專人負責收取房款，開具收據(jù)或發(fā)票，乙方協(xié)助辦理上述事項。乙方已與購房者草簽的買賣合同，須經(jīng)甲方專職人員審核批準后蓋章，開具購房發(fā)票。甲方應(yīng)在開盤前與銀行簽訂按揭合作合同，按揭貸款應(yīng)解入甲方在按揭銀行開設(shè)的專戶(以下簡稱按揭?guī)?。
第七條：傭金計算方式
(一)、甲、乙雙方商定，傭金結(jié)算底價為本合同第三條約定以補充協(xié)議為準，按成交價之 %支付傭金，作為乙方廣告企劃費及營銷傭金;超底價部分 ： 分成，即甲方 %，乙方 %。
(二)、若因甲方原因造成底價以下成交---乙方成功接待客戶，并已書面約定成交價，通過關(guān)系甲方給客戶折扣，并致低于底價成交，甲方應(yīng)按底價考核，并按成交價 %支付傭金，無溢價分成。
(三)、甲方客戶低于一房一價底價成交的，按成交金額之 %給付乙方傭金。
(四)、客戶定房后又退房的，所收違約金雙方各50%分成。
(五)、客戶如在本合同有效期內(nèi)預(yù)交定金，雖預(yù)(出)售合同于本合同有效期后簽訂，按 %支付傭金。
第八條：傭金支付方式
(一)、客戶簽定預(yù)(出)售合同，且首期款到位、客戶貸款資料初審?fù)ㄟ^后即可結(jié)算傭金，傭金每月結(jié)算一次(每次按 %結(jié)算，其余銷售指標完成一次付清)，每月三日前，乙方即送交甲方上月傭金請款明細，甲方應(yīng)在五日內(nèi)核準并結(jié)清上月傭金，每延誤一日按萬分之三每日支付滯納金。
(二)、傭金款之支付應(yīng)以人民幣為準(外幣以國家當日牌價算)。
第九條：經(jīng)甲方與客戶簽定預(yù)(出)售合同后，雙方以所定之合同內(nèi)容相互負責，與乙方無涉。
第十條：通知與聯(lián)絡(luò)
甲乙雙方確定的聯(lián)絡(luò)地址為：甲方地址： 甲方郵編： 乙方地址： 乙方郵編：
上述地址為雙方約定的送達地址，如地址發(fā)生變更的應(yīng)及時通知對方，否則原聯(lián)系地址仍視為有效的送達地址。任何一方郵寄函件的，發(fā)出后第五日視為送
達。
第十一條：違約責任
如乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)完成銷售指標，甲方有權(quán)單方面終止本協(xié)議，并扣除未付傭金及溢價(即總額之 %)。
第十二條：不可抗力
(一)、當上海市或本項目現(xiàn)場發(fā)生非雙方責任而導(dǎo)致的人力不可抗因素，使合同無法繼續(xù)履行，本合同即行終止，雙方互不承擔因此而造成的損失。
(二)、當不可抗力事件發(fā)生后，雙方應(yīng)即時協(xié)商善后事宜，并采取措施使雙方的損失不再擴大。否則，擴大的損失應(yīng)由責任方承擔。
第十三條：爭議
如果雙方之間發(fā)生了關(guān)于合同或因之而引起的任何類別的爭端，經(jīng)雙方反復(fù)協(xié)商仍無法達成友好解決時，可直接向本合同所約定辦公地所在人民法院提出起訴。
第十四條：變更
(一)、本合同未盡事宜，雙方可另訂立補充合同;當本合同有關(guān)條款須修改時，雙方亦可另行簽訂變更合同。
(二)、補充合同、變更合同與本合同具有同等法律效力;除變更合同所更改的部分外，本合同其余條款仍然有效。
第十五條：附則
(一)、本合同簽字蓋章后生效。
(二)、本合同附件是本合同的不可分割的部分，與本合同具有同等的法律效力。
(三)、本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，每份具有同等的法律效力。
本合同自簽定日起生效，非經(jīng)雙方書面同意，任何一方不得擅自更改或解除本合同;本合同有效期內(nèi)，如有增減條款，均應(yīng)經(jīng)雙方書面同意后始生效。 (以下無正文)
甲方： 乙方：
代表： 代表：
簽約日期： 年 月 日
房地產(chǎn)項目合同范文三甲方：
乙方：
甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負責甲方開發(fā)的位于******的*****項目(以下簡稱本項目)的獨家策劃工作，特訂立以下合同條款： 第一部分 委托策劃工作方式
甲方委托乙方負責本項目前期策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售等工作。 第二部分 委托策劃工作期限
委托期限由本合同簽訂之日起至本項目交付使用后三個月止。
第三部分 委托策劃工作范圍
甲方委托乙方策劃之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業(yè)，可銷售面積約為40000平方米。
第四部分 甲方的責任與權(quán)利
一、甲方向乙方提供本項目所有相關(guān)證明文件及策劃過程中所需的資料，并確保一切資料的及時性、有效性、合法性和準確性。
二、甲方負責本項目策劃過程中營銷推廣所需費用，其中包括但不僅是所列部分：
(一)各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關(guān)銷售資料的制作、派發(fā)及等費用。
(二)各類公關(guān)活動所需的展示場地(包括售樓部、展示會等)及有關(guān)設(shè)備的租用、布置、水電費、電話費等費用，以及視項目需要赴外地進行營銷活動所需的費用。
(三)廣告制作費：本項目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。
(四)廣告費：本項目的廣告由甲方與媒體單位直接簽署合同，由甲方直接向方付款。
三、全案廣告推廣費用控制在本項目可銷售總額的1%左右，分期投入。詳細廣告計劃及費用由乙方分階段提交，在征得甲方確認后執(zhí)行。
四、甲方負責收取定金、購房款，負責合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)。
五、甲方應(yīng)按時向乙方支付本合同約定的策劃費。
六、甲方有權(quán)對乙方的策劃活動進行全程監(jiān)控，對策劃案享有獨家使用權(quán)。
七、若乙方違約或不能按時完成本項目的策劃工作，甲方有權(quán)按約終止合同。
第五部分 乙方的責任與權(quán)利
乙方按項目實際進展進行相關(guān)的策劃工作，其中包括但不僅是所列部分或視項目 實際情況進行增減：
一、前期策劃
(一)市場調(diào)研
1、**縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析。
2、**縣主要路段商業(yè)狀況。
3、消費型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
4、現(xiàn)有商城營運現(xiàn)狀分析。
5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀分析。
6、住宅市場情況。
7、潛在客戶市場調(diào)查分析。
(二)項目定位
1、項目所在地塊的優(yōu)劣勢、機會點與威脅點分析。
2、項目產(chǎn)品定位。
3、項目概念定位
4、目標客戶市場定位
5、項目定價范圍建議
(三)產(chǎn)品優(yōu)化建議
1、參與項目總平規(guī)劃討論。
2、參與建筑風格方案討論及建議。
3、參與戶型平面方案討論及建議。
4、參與配套設(shè)施方案討論及建議。
二、營銷策劃
(一)項目營銷總體策略;
(二)項目階段性營銷計劃;
(三)入市時機選擇;
(四)銷售分期控制;
(五)價格定位及策略;
三、廣告策劃
(一)項目推廣口號
(二)項目賣點整合包裝
(三)整體廣告計劃
(四)廣告預(yù)算及媒體組合
(五)項目形象策劃
1、項目基本形象設(shè)計：
(1)標志
(2)標準字
(3)標準色彩
(4)標準組合
2、項目標志形象應(yīng)用設(shè)計：
(1)內(nèi)部應(yīng)用：名片、信封、信簽、識別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋;
(2)銷售中心：裝修建議及展板設(shè)計;
(3)戶外應(yīng)用：工地圍墻、引導(dǎo)旗、車體、廣告牌等
(六)傳播工具的創(chuàng)意與設(shè)計：
1、樓書創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計)
2、折頁及海報創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計)
3、報廣創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計)
4、廣播、電視稿文案等
四、銷售
(一)建立銷售隊伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為
(二)銷售文件及管理文件的制訂
(三)銷售道具使用
(四)銷售人員培訓(xùn)
(五)制訂銷控計劃
(六)銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序
(七)客戶資源庫的建立
(八)售后服務(wù)機制建立
(九)定期報送各項統(tǒng)計報表
五、乙方針對本項目成立項目組，并實行項目經(jīng)理負責制。項目各階段策劃、計劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負責，項目經(jīng)理主持本項目具體運作和計劃實施。項目組人員構(gòu)成：項目經(jīng)理(兼現(xiàn)場經(jīng)理)壹名、策劃壹名、文案壹名、平面設(shè)計壹名、現(xiàn)場主管壹名、文檔管理專員壹名、置業(yè)顧問數(shù)名。除策劃、文案、平面設(shè)計外，其他人員長駐項目所在地，并根據(jù)項目需要，適時不定期另行派遣人員到**協(xié)助工作。乙方自行負責項目組的辦公費用及其人員工資等各項開支。
六、乙方應(yīng)向甲方提供每月的銷售情況統(tǒng)計分析。
七、乙方獨家享有本項目的“****”策劃的署名權(quán)。
八、乙方有權(quán)按本合同約定如期向甲方收取策劃費。
第六部分 本項目正式開盤銷售的基本條件
甲方取得本項目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件，且整體銷售準備工作已完成。 第七部分策劃收費標準及支付方式
一、策劃收費標準
甲方同意乙方按本項目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之二(2%)收取策劃費。成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準。除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計算策劃費的金額。
二、策劃費計算及提取方式
(一)在本合同簽訂后，甲方同意在每月30日先按人民幣10000元/月的標準預(yù)付給乙方，直至本項目開盤正式銷售當月止，期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃費中扣除。
(二)本項目正式開盤銷售后，乙方策劃費按月結(jié)算。在購房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售成功，并計入銷售目標考核業(yè)績。在甲方收到購房者支付的首期購房款(不低于合同總額的30%)時，即可進行策劃費的結(jié)算，其結(jié)算金額按《商品房買賣合同》總價金額進行計算。
(三)乙方總體銷售目標是本項目可銷售面積(不含二層商鋪)的90%以上，策劃費的提取比例與銷售業(yè)績掛鉤：
1、乙方銷售目標表(按可售面積計算，不含二層商鋪)：
階 段 時 間 銷售目標
第一階段 項目開盤后45天內(nèi) 可售面積的30%
第二階段 項目結(jié)構(gòu)封頂30天內(nèi) 可售面積的50%
第三階段 項目交付使用后90天內(nèi) 可售面積的90%
2、 乙方策劃費的提取比例：
階 段 完成的銷售面積比例 提取比例
第一階段 可售面積的50%前 已結(jié)算策劃傭金的60%
第二階段 可售面積的51-89% 已結(jié)算策劃傭金的90%
第三階段 可售面積的90%以上 已結(jié)算策劃傭金的100%
(四)二層商業(yè)部分不列入銷售目標考核，甲方按實際銷售合同金額的2%向乙方支付策劃費。
(五)策劃費付款時間：策劃費每月結(jié)算一次。在每月的30日，雙方結(jié)算當月的款項，在次月的5日前雙方予以確認，在確認結(jié)算單后5日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付策劃費。
(六)若已交定金的客戶違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應(yīng)將沒收總額的50%作為乙方該次的策劃費(同時不重復(fù)計算該次成交的按2%提取的策劃傭金)。
三、溢價款(不含二層部分)的結(jié)算、分成比例、提取時間的約定
(一)甲方根據(jù)乙方提供的定價策略所制定的各期銷售底價表，經(jīng)甲、乙雙方確認后未經(jīng)對方同意不得更改，并作為計算溢價款的依據(jù)。
(二)本項目之成交金額須在雙方確認的銷售底價以上。若因特殊情況，甲方認可以低于底價出售，可視為底價銷售，統(tǒng)計溢價部分時的銷售金額以底價計算。
(三)本項目實際成交總額超出雙方確認的以銷售底價表計算的總額部分(合同期滿或終止時未售部分的單元以底價表金額視為實際成交金額)視為溢價。
(四)本項目之溢價部分，甲、乙雙方按8：2比例分配。
(五)溢價款的結(jié)算及支付時間：在本合同期滿或終止的五個工作日內(nèi)，雙方進行溢價款的結(jié)算，在結(jié)算后的五個工作日內(nèi)甲方將乙方應(yīng)得溢價款一次性支付給乙方。
第八部分 雙方工作原則
一、甲、乙雙方已確認的策劃計劃，在執(zhí)行過程中任何一方在未征得對方的許可下不 得變更，否則產(chǎn)生的責任由變更方負責。若需修改已確認的文件，需事先征得對方同意，并以書面形式確認。
二、甲方指定項目負責人為 ，乙方指定項目負責人為 。甲、乙雙方指令性文件均需項目負責人簽字，雙方負責人對遞交的文件負責。雙方項目負責人若有更改，需以書面形式通知對方。
三、乙方分階段向甲方提交 “項目工作計劃”，“項目工作計劃”將確定每一階段的執(zhí)行項目計劃。甲方在規(guī)定的時間內(nèi)對乙方提交之“項目工作計劃”進行核準確認，并由本項目負責人簽字后送交乙方。乙方依據(jù)甲方負責人簽署的“項目工作計劃” 開展工作。
四、在委托期限內(nèi)，甲、乙雙方收到對方提供的意見及文件時，應(yīng)在要求期限內(nèi)就對方意見做出答復(fù)。若因?qū)Ψ轿茨茉谝?guī)定日期內(nèi)提交書面答復(fù)，致使本項目工作產(chǎn)生延誤，并造成實際損失，由責任方承擔相應(yīng)責任。
五、甲、乙雙方對本項目的策劃方案均負有對外保密責任。
第九部分 違約責任及合同終止
一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔義務(wù)，任何一方違約均要承擔違約責任。
二、若甲方未按規(guī)定的建筑標準、質(zhì)量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責任由甲方自行承擔，與乙方無關(guān)。
三、如因甲方與、制作單位產(chǎn)生糾紛而導(dǎo)致媒體及廣告工具制作不能按計劃完成，乙方不承擔違約責任。
四、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個人從事本項目的策劃活動。
五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澒ぷ鳠o法進行或完成，甲方應(yīng)一次性支付人民幣壹拾萬元給乙方作為補償金。若因乙方違約而導(dǎo)致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣壹拾萬元給甲方作為補償金。
六、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時間付款，若甲方延期支付策劃費用超過10個工作日，甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬分之五的違約金支付給乙方。
七、在策劃期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預(yù)定的銷售目標，甲方有權(quán)終止合同。
八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負責。
九、合同期限內(nèi)，乙方享有獨占、排它的本項目廣告媒體上的策劃署名權(quán)。非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個人或單位不得冠以“策劃”等有關(guān)或同類字樣。
十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結(jié)前14天內(nèi)決定。
第十部分 其他事宜
一、在條件成熟時，本項目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進度表、銷售底價表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。
二、爭議的解決方式
本合同發(fā)生糾紛時，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成時，任何一方均可向合同標的物所在地法院提請訴訟解決。
三、本合同正文共6頁，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。
甲方： 乙方：
代表人簽章： 代表人簽章：
簽約日期： 簽約日期：通訊地址：
大學生商業(yè)策劃書范文（一）××廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3％，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃。
一、背景分析
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計“先天不足”
1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。××街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。××廣場商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，后來又定位于“×××”（很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，××廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構(gòu)來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”。××廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位
××廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場時尚麗人街
2、概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。
3、廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行
4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂
5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
(一)、招商公告
我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息會
該招商信息會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將的主要信息是：
1、××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望；
2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司招商和出租?是否同意接受我公司提出的租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息會和對外招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。
為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當認真加以引導(dǎo)，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：
1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元／m2／年(經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為4.4萬元。
如該類店鋪以600～700元／m2／年租金計算，年收益為6.6～7．7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)
2、外街店鋪：租金800-900元／m2／年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為兒75萬元。
如該類店鋪以800～900元／m2／年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：
第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責)，供其做商品或品牌宣傳；
第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；
第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取；
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予××廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
四、商業(yè)氛圍營造
(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見××廣告公司設(shè)計效果圖)
(2)、設(shè)計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
(3)、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。
(5)、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。
(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術(shù)推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。
五、商街硬件改造建議
1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。
4、內(nèi)街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長批準后組織實施。
大學生商業(yè)策劃書范文（二）一、前言
本公司廣告x洗發(fā)水產(chǎn)品的全盤廣告作業(yè)，至今已將近兩年，兩年來，本公司無時不以兢兢業(yè)業(yè)的敬業(yè)態(tài)度，為該系列產(chǎn)品的市場行銷及廣告策略等做積極的策劃，在廣告上除了力求表現(xiàn)外，更時時配合蒸蒸日上的業(yè)務(wù)，促進產(chǎn)品銷售。
本公司洗發(fā)水廣告，第一年的廣告重點是放在香皂上，對于商品知名度的擴大及印象的加深有不可輕估的貢獻，該篇廣告并因而榮獲經(jīng)濟日報主辦的廣告金橋獎；第二年為配合貴公司的經(jīng)營方針，前半年度以x洗發(fā)水為廣告之主力的商品，強調(diào)頭皮屑不可忽視，即采取行動，我們選用的標題是“對付頭皮屑要選擇好的洗發(fā)水”，教育消費者正確選擇洗發(fā)水觀念及方法，也收到良好的效果，同時亦榮獲生活日報主辦的廣告最佳創(chuàng)意“優(yōu)勝獎”。
然而，根據(jù)分析，洗發(fā)水的市場雖然較大，但因競爭品牌眾多，廣告投資量大，欲爭取較高的市場占有率，殊非易事。本公司建議明年度銷售及廣告訴求重點，應(yīng)放在指名購買及銜接及年廣告投資重點上，并以x洗發(fā)水為主，以下即本公司根據(jù)市場及消費者心理各項因素所研擬的年x洗發(fā)水廣告企劃案。
二、廣告商品
廣東x洗發(fā)水公司——x洗發(fā)水
三、廣告目的
1、促進指名購買
2、強化商品特性
3、銜接、年廣告
4、傳播影響程度：不知名—知名—了解—信服—行動
四、廣告期間
五、廣告區(qū)域
全國各地區(qū)(以城市為主)
六、廣告對象
七、策劃構(gòu)思
(一)市場大小的變化情況的兩種：
a：量的變化——隨著人口的自然增減而變化。
b：質(zhì)的變化——隨著社會形態(tài)(如農(nóng)業(yè)進入工業(yè)區(qū))、價值觀念、文化水準等而變化。
在這兩種變化中同類型商品都會蒙受同樣的影響，即厲害均沾，而且變化多是漸進的，也非單獨某一品牌的力量所可左右的。
(二)舊市場占有率的提升(即襲奪其它品牌的市場)
(三)使用及購買頻度的增加
就x洗發(fā)水而言，因系屬化妝生活用品，為個性之商品，與一些會導(dǎo)致沖動購買的商品不同，故“新市場之開發(fā)”甚為不易，只得利用舊有市場的互相告知，以增加新市場，而市場本身質(zhì)與量的變化所擴增的市場也不可能獨占。
在“使用及購買頻度的增加方面”亦因洗發(fā)水日常生活用品，購買率很高，但是各種品牌太多，而無法對整個業(yè)績的增加有所裨益，故真正能讓我們加以發(fā)揮努力的只有“舊市場占有率的提升”一途，以及如何襲奪其他品牌的市場,使其消費者轉(zhuǎn)換品牌,指名購買我品牌,此為我們今后在廣告推廣方面致力的目標。此一目標又可區(qū)分為：
1、促使消費者指名購買x
2、促使洗發(fā)店老板主動推薦x
八、廣告策略
針對消費者方面
1、針對各階層消費者，運用不同媒體做有效的訴求。
2、制作sticker張貼計程車上，公共椅背上及公共電話或公司行號的電話機上，以隨時隨地地提醒消費者注意，彌補大眾傳播媒體之不足，并具有公益及pr作用。
3、制作小型月歷卡片，于元旦前散發(fā)贈送各界人士利用，譬如置于洗發(fā)店、商業(yè)區(qū)(服務(wù)臺)供人隨意索取，也可夾于雜志頁內(nèi)，贈送讀者。
4、除正式大篇幅的廣告外，在報紙雜志上另可采用游擊式的策略，運用經(jīng)濟日報的插排(廣告)和聯(lián)合、中時的分類廣告版，不定期刊登小廣告，一則省錢，二則可彌補大廣告出現(xiàn)頻次不夠多的缺失。只要設(shè)計得簡明、醒目，依舊有很大的效果，美商海陸公司即會運用此一策略。
(一)卡片及廣告牌的廣告內(nèi)容
好的頭發(fā)，選擇x。
在廣告牌上畫一個美女，重點體現(xiàn)在他的頭發(fā)上，還有x品牌。在卡片上同樣如此，不過可以附送試用品。讓用戶感受以下效果，讓他們買的更放心。
(二)電視廣告策劃
在電視臺的黃金時間播出：
畫面：一個美麗的女孩，一頭飄逸的長發(fā)，邊走邊抖動者，街上的都回頭看她，然后他說了一句，想要好的頭發(fā)嗎?學我啊!愛生活，愛x。
