發布時間：2022-02-14 03:34:51
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的資產評估行業調研報告樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
“*ST金泰在上交所的公告讓人看不懂，80億股是一個天文數字，很難想象新恒基會一次性將全部資產都注入到這家上市公司。”
7月9日，得知*ST金泰將向新恒基控股集團和北京新恒基房地產集團有限公司(下稱新恒基系)及不超過8家特定投資者非公開發行不超過80億股A股。國泰君安房地產分析師張宇在電話里的反應是，“簡直不敢相信”。
*ST金泰獲得大股東拯救并不是孤立的現象。不久前世茂股份發出公告，將置入大股東世茂集團的多處商業地產；首開集團也表示借殼天鴻寶業整體上市。接二連三的事件發生，很可能把這些原本暮氣沉沉的上市公司推向一線藍籌股。
階段性良機
“新恒基系把集團的資產注入上市公司，直接的原因是這些項目需要錢。”房地產獨立顧問周麗君告訴本報記者。新恒基系的控股人黃俊欽是黃光裕的大哥，兄弟倆早年就擅長資本運作，而這次黃俊欽等來一個借殼上市的好時機。
滬深股市的大盤指數經過多次震蕩，目前維持在3800點左右。正是持續走強的牛市行情，促發地產集團將資產置入上市公司。
張宇對記者表示：“借殼融資并不是一步到位，將資產注入后，大股東就可以在適當時機進行擴股增發，以股權換回大量現金。值得注意的是，定向增發時，定價相對低一些，之后的公開配股，大股東常常選擇股票獲得高溢價的時機進行。”
*ST金泰這次非公開發行的價格確定為3.18元，而在公告發出后股價連續漲停，7月11日收盤已經漲至4.59元。
和*ST金泰相似，2001年許榮茂控股的世茂集團買下萬象股份的殼資源，從中置換出了萬象國際廣場后，再沒有實質性動作。2006年集團將主要項目打包裝入新成立的世茂房地產，并在香港上市，之后一度傳出世茂股份要被許榮茂私有化。
6月，世茂股份公告稱，將向世貿房地產等附屬企業定向增發7億股，世貿房地產等注入407萬平米建面的商業地產。同時，公司的業務定位從原來的“從事內地20萬平米以下的住宅項目和10萬平米以下的商業地產項目”轉變為“包括酒店以及住宅、酒店附帶商業配套的購物中心、大賣場、商業街、購物廣場、主題商場、娛樂類商業地產、寫字樓等商業地產”。
聯合證券房地產分析師魚晉華的一份調研報告指出：“世茂房地產向A股公司注入資產的主要動機是利用國內市場估值較高的機會，實現融資目的。”這和新恒基系走了同一條道。
不過，世茂股份的非公開發行能否最終完成，還存在一定的變數。張宇告訴記者：“世茂股份會不會因為集團的商業地產注入躍升為地產藍籌，要看這些項目資產評估的情況，大股東會以什么樣的價格注入。目前定向增發的計劃只是在董事會通過，還要等待股東大會投票。”
高成本借殼
入夏以來，地產集團頻頻向上市公司注入資產，給市場的感覺是，多年來房地產企業的借殼效應正在集中爆發。
“這一輪增發融資的房地產企業，大部分還是2005年以前借殼上市的，2006年后買殼的公司還沒有創造出很好的擴股機會。”周麗君表示。
對于*ST金泰來說，獲得此次大股東資產注入的答復，已經苦等了6個年頭。2001年新恒基系借殼*ST金泰后，僅僅維持著這個殼資源，大規模的資產重組遲遲沒有動靜， *ST金泰一直處在退市邊緣。
周麗君認為：“房地產企業買到殼資源后，證監會對大股東增發擴股的速度卡得非常緊。而且殼公司大多數主業不是房地產業務，大股東要對其重組，解決歷史問題需要大量時間。”
業內人士表示，*ST金泰在濟南市屬5家上市公司中,經營情況算是非常糟糕的,幾年來一直沒有摘過帽，濟南市政府曾數次為*ST金泰的重組和扭虧找過新恒基的負責人。有評論認為黃俊欽很可能已經對*ST金泰的積弊“望而生畏”。
事實上，借殼上市本身受到相關的政策限制，付出的成本也很高，殼公司的債務需要償還，對其進行業務重組也是一道難題。
張宇還表示：“前些年房地產行業貸款不難，開發商賺錢比現在容易，并不希望股東來分享自己的利潤，資產注入的動力不足，這也是黃俊欽借殼動作緩慢的原因之一。”
2006年以來，股權分置改革打破了流通股東的持股上限，包括新恒基和世茂房地產在打包入市后，可以占到總股本的50%以上，消除了他們在利潤方面的顧慮。
5月23日，世茂房地產以14億元價格收購了北京三里屯地區一綜合地塊，5月27日，世茂房地產在沈陽的首個項目“世茂?五里河”綜合樓開工，預計投入150億。在內地同時開發幾個龐大的項目，世茂房地產前期需要大量資金投入，而借助世茂股份A股融資變得非常急迫。
一、基本情況 訊業對gdp的貢獻率為6%，行業就業人數超過100萬，電信行業稅收收入為3320億烏先令，20**年同期則為2890億烏先令。截至20**年4月，電話用戶數達到1830萬，電話普及率達到51.3%。獲得授權的電視臺為67個，其中有 62個處于運營當中。有229個調頻廣播電臺，其中208個處于運營當中。快遞業務郵寄商品數量為134,349件，普通郵遞郵寄商品數量為 1,497,018件。互聯網增長迅速，截至20xx年12月，互聯網有效用戶數為360萬，20xx年同期為270萬。截至20xx年12月，移動銀行用戶數為1424萬，交易量為18.6萬億先令，20xx年同期用戶數為887萬，交易量為11.6萬億先令。20xx年4月，通訊行業畢業生人數為 680人，20**年6月為610人。
二、主要運營商和設備供應商市場份額 烏干達通訊行業企業數目較多，但多為外資企業，彼此競爭激烈。相關領域主要公司占據市場份額如下：
通訊運營商：mtn 45%，airtell 35%，africel 10%,utl 5%。
設備供應商：華為 60%，中興 15%，愛立信 15%。
三、并購情況 黎巴嫩的africell公司收購法國電信旗下的uganda orange公司。africell是總部在黎巴嫩的一家非洲區域電信運營商，也是烏干達僅次于mtn和airtel的第三大電信運營商。該宗并購行為于 20xx年11月完成，收購金額為1200萬美元。africell公司由此承接了約100萬注冊用戶并計劃未來三年在烏干達投資1.5億美元，目標是到 2xxx年在烏干達發展600萬用戶，占當地20%的市場份額。
四、政策法規 13/14財年，新出臺以及正處于審核階段的法規主要包括 ：烏干達通訊法案(20xx年開始實施);網絡管理條例(于20xx年對外生效);國家信息通信技術政策(提交內閣審核);數據保護和隱私法案(獲內閣審核通過)。
五、工程項目 邊遠地區通訊發展工程。主要包括：截止到20xx年3月，為學校總共修建了1027個信息技術實驗室;為78個地區議會辦公室、816所地區醫院、53 所鄉村學校裝上了寬帶;為22400名社區成員提供了互聯網方面的知識培訓;在ntungamo、bugiri和soroti三個地區的私立學校啟動了電子計算機實驗室項目試點。
電子政務工程。20xx年烏干達政府制定了信息和通信科技政策框架，致力于推動信息技術的發展，電子政務是其中一項重要內容。20xx年6月，華為公司與烏干達政府簽署合同，承建電子政務網/國家骨干網項目，該項目將致力于實現烏干達首都及全國主要區域的網絡互通。整個項目分為三期，一期和二期分別于2xxx年6月和20xx年4月順利完成，第三期建設預計將于今年年內啟動。骨干網建設為烏干達未來基于互聯網平臺的電子政務應用奠定了基礎。項目實施過程中，針對電子政務發展的長期規劃master plan于20xx年啟動，該規劃由韓國政府以免費咨詢的形式提供給烏干達政府，并于20xx年通過議會審批，規劃在電子政務發展的組織架構、責任主體、拓展方向等方面給予指導。
數字電視項目。20xx年國際電信聯合會itu在日內瓦開會決定要在20xx年6月17日在全球范圍內關停模擬信號。目前烏干達周邊國家肯尼亞、坦桑尼亞、盧旺達均已實現數字整轉。烏干達宣布從20xx年6月15日開始啟動轉型，項目總投資約2000萬美元，第一期在大坎帕拉地區60公里半徑范圍以內實施，第二期預計從8月底開始在jinja、masaka、mbarara、mbale等其他15個城市關停模擬信號。相比于模擬信號，數字信號具有更強的穩定性、更清晰的畫質以及更多的節目選擇等諸多優點。目前，工程第一階段已基本實施完畢。但由于烏政府并沒有為民眾購買機頂盒等相關設施提供補貼，項目實施進度并不理想，坎帕拉市內仍有約30%的民眾沒有實現數字信號切換。注稅行業是伴隨著改革開放發展起來的新型服務行業。行業內稅務師事務所主要從事涉稅服務和涉稅鑒證業務，其業務開展對穩定稅收增長、減少稅款流失和助力國家稅收法律法規正確實施都有很強的促進作用。
一、 XX市注稅行業發展現狀 截至20xx年8月底，全市經批準成立的稅務師事務所共有4家，從業人員67人。其中，本科學歷13人，占比19%，大專學歷7人，占比10%。20xx年至20xx年，該行業的業務量有了長足發展，具體情況如下：營業額由333.6萬元增長到574.8萬，增長率72%;資產由97.33萬元增加到189.51萬元，規模擴大95%;戶數由364戶發展到1380戶，增長率279%。20xx年，該行業有3家實現盈利，1家虧損，年底行業虧損23.87萬元。
二、當前注稅行業管理中存在的問題 (一)法規建設落后，法律級次不高。我國涉及注稅行業管理的法規主要有《注冊稅務師資格制度暫行規定》、《注冊稅務師執業資格考試實施辦法》，《注冊稅務師注冊管理暫行辦法》、《有限責任稅務師事務所設立及審批暫行辦法》和《合伙稅務師事務所設立及審批暫行辦法》等。上述法規對注冊稅務師行業制度化、規范化起到了重要作用，但其出臺較晚、級次不高，約束力相對較弱，影響了行業發展。一是社會認知度受到影響。注稅行業立法滯后導致行業在社會上認知度較低，作用發揮受到限制。如注冊稅務師事務所出具的鑒證類報告與律師和注冊會計師出具的報告相比，其被社會使用范圍較窄。二是行業發展不規范。由于法律沒有明確針對注稅行業的專門業務，市場無序競爭，行業業務受限，造成涉稅服務市場沒有準入門檻，參與經營主體較多。現在，不但注冊會計師在做涉稅服務，還有各種名目的公司、咨詢公司、財務公司都在從事涉稅服務，市場處于無序競爭狀態，出現大量不規范行為，注稅行業的業務開展受到很大影響。
(二)稅務機關認可度低。目前，稅務機關對注稅行業的認可度還有待提高，少數稅務機關認識上存在一些誤區，影響了注稅行業發展。第一，認為納稅服務越多越好，越細越好，甚至要搞個性化服務、貼身服務、保姆服務，混淆了政府服務和市場服務的邊界。本來是應該交給中介機構去做的服務，稅務機關也搶著做了。第二，認為注稅這個行業做涉稅咨詢、稅務籌劃是打擦邊球，是幫助納稅人少交稅，侵蝕了國家稅基，所以不太支持。
(三)稅務率較低。從XX市情況來看，稅務率整體偏低。全市共有納稅人48927戶，20xx年稅務師事務所戶數共計1036戶，率僅為2 %。據悉，日本有85%以上的企業委托稅務代辦納稅事宜，美國約有50%的企業和幾乎100%的個人委托稅務人代辦納稅事宜，與發達國家相比，稅務率還存在較大差距，因此稅務市場還有很大發展潛力。
(四)企業利潤率低、經營困難。稅務師事務所的涉稅服務業務面窄量小，不僅行業內競爭激烈，還面臨著其他中介(注冊會計師事務所)的競爭壓力。20xx年全市4家稅務師事務所行業利潤為虧損61.95萬元，其中3家盈利1家虧損。20xx年全市稅務師事務所行業利潤為2.5萬元，4家均實現了盈利。20xx年全市稅務師事務所行業利潤為虧損23.87萬元，其中3家盈利，另一家達信事務所在裁員20人后依然虧損。
(五)部分稅務人員業務素質有待提高。稅務是一項權威性、專業性和高風險的業務，業務上既要熟知會計知識更要精通稅收法律法規，要求從業人員具備有較強的責任心和較高的業務素質。目前，很多稅務人員是剛畢業取得會計資格的大中專畢業生，擁有注冊稅務師、會計師資格的人員嚴重短缺。由于部分從業人員沒有經過專業的學習培訓，實踐經驗欠缺，對辦稅流程、辦稅軟件應用和相關稅收規章制度知之甚少，甚至辦理涉稅事項時存在一問三不知的現象，導致其行為具有很大的隨意性，無法按稅務機關要求準確完成相關的稅務事項。
三、促進注稅行業健康發展的建議 (一)注稅行業急需加大立法宣傳力度。著眼促進注稅行業規范、健康發展，進一步加快注稅行業立法進程，明確注稅行業的法律主體地位。利用多種渠道，采取多種方式，加大對注稅行業的宣傳力度，進一步消除社會上對注稅行業的偏見和誤解，為行業發展營造良好發展環境。
(二) 注稅行業要發展就更迫切需要立法。7月28日，《國務院關于加快發展生產業促進產業結構調整升級的指導意見》(國發〔20xx〕26號)要求，積極發展資產評估、會計、審計、稅務、勘察設計、工程咨詢等專業咨詢服務。國務院的這些最新文件，既對稅務師事務所等市場專業化服務組織的作用給予了充分肯定，又提出了更新更高的任務要求。注稅行業應以國務院文件為依據，以推動《注冊稅務師條例》出臺為契機，加快行業立法進程。加快注冊稅務師立法進程，明確注冊稅務師行業的法律地位和相關規范，充分發揮這支隊伍在稅收征管和納稅服務中的重要作用，既是注冊稅務師行業發展的根本出路，又是征納雙方應對復雜稅制和稅收管理環境的最佳選擇。
(三)創新服務，為注稅行業發展創造各種條件。針對我市的率比較低，有部分稅務師事務所虧損較大，稅務機關切實對稅務師事務所采取切實可行的支持措施，使稅務師事務所在稅收秩序中發揮更大的作用。
1.提高稅務師事務所涉稅鑒證報告的地位。在目前的征管體系中，應當引入和強化稅務師事務所的作用。比如，企業執行了稅務師事務所出具的某類稅收的涉稅鑒證報告可一定程度上酌情考慮減少此類稅收稽查、納稅評估的次數或不予評估、稽查，以充分調動事務所的積極性，同時會降低征納成本。
2.各級國稅機關應加大購買涉稅中介服務。政府向注稅行業購買涉稅中介服務是全球性新公共管理改革的一個重要內容。我國政府購買涉稅服務在近幾年也陸續出現。在納稅評估和稅務審計工作中，稅務機關通過風險分析提取疑點，稅務師事務所提供人員和技術支持，聯合進行納稅評估和稅務審計，既能維護了稅收秩序，也能為注稅行業開辟穩定的發展通道。政府購買涉稅服務要成為一種社會常態，既可以促進注冊稅務師行業的健康發展，又在一定程度上緩解了納稅群體日益龐大和稅務機關力量不足的矛盾。今年我市國稅局通過政府采購方式，聘用稅務師事務所等社會中介機構的人員共30人協助開展重點企業的增值稅和企業所得稅評估和稽查。
關鍵詞:中小企業;信貸產品;鋼結構資產抵押貸款
Abstract:Zaozhuang established the steel structure’smortgage,which excavating and increasing the SMEs’collateralcapacity,breaking through the buttleneck of the movable steel plant’sconstraints.Zaozhuang’s practice is operable and reproducible,so that it has promotional value to break out the SMEs’financing problems.
Key Words:SMEs,credit products,the steel structure’s mortgage
中圖分類號:F830文獻標識碼:B文章編號:1674-2265(2009)07-0031-04
一、當前中小企業的抵押擔保困局
在破解中小企業融資困局的現實選擇中,一般采取三種路徑:一是成立信用擔保機構,對中小企業實施外部增信;二是建立風險補償機制,對銀行機構進行正向激勵;三是挖掘企業內部資源潛力,擴大中小企業抵押擔保能力。近年來,為促進中小企業增信融資,各地紛紛成立了各種類型的中小企業信用擔保機構,但受擔保基金來源有限性和內部風險收益失衡問題的制約,擔保機構的增信融資能力不可能無限放大,而擔保公司等商業性擔保成本高,企業不堪重負,且在經濟下行風險不斷加大的環境下,擔保機構的生存能力遇到了嚴峻挑戰;各級政府在建立中小企業貸款風險補償機制方面,受財政資金投入及利益權力轉移制約,往往是宣傳的多,實施的少,文件規定的多,落到實處的少,總體效果沒有達到各方預期。因此,各方進一步認識到,提高企業自身抵押擔保能力,才是破解中小企業融資瓶頸的根本選擇。基于此,在實踐層面上,應收賬款質押、物流監管動產質押等適合中小企業融資需求的動產抵質押貸款新品種,被不斷創新出來,并取得了明顯成效。棗莊市積極挖掘中小企業動產抵押潛能,將中小企業合法擁有的、可移動、易變現的鋼結構廠房資產視為動產進行抵押,讓企業實物資產“活”起來,探索開辦了鋼結構資產抵押貸款業務,突破了中小企業因普遍缺少土地使用證、房產證及其他有效抵押物的融資瓶頸,開辟了企業動產抵押新渠道,得到社會各界的認可和推廣。
二、鋼結構資產抵押貸款業務的實踐
(一)發現市場需求
棗莊市是一個“因煤而建、因煤而興”的資源枯竭型城市,隨著資源型城市經濟轉型速度的加快,中小企業發展快、數量多,全市注冊資金在100萬元以上的中小企業達2492家,實現產值、利稅占全市的2/3以上。但受土地使用審批權限制約,大部分中小企業存在土地使用證、房產證“兩證”不全問題,在銀行貸款抵押偏好中,抵押擔保難問題相當突出,特別是在當前國際金融危機背景下,中小企業融資難度進一步增加,個別中小企業甚至面臨資金鏈斷裂的風險。2008年下半年,人民銀行棗莊市中心支行(以下簡稱“棗莊中支”)在對全市中小企業融資狀況的調研中發現,許多中小企業普遍擁有鋼結構廠房資產,但受缺乏兩證限制,企業守著“財富”卻不能抵押融資,抵押物不足與資產閑置并存。如對這些市場價值較高、能移動、易變現的鋼結構廠房進行抵押,將有效解決中小企業貸款抵押能力不足問題。據統計,全市擁有鋼結構廠房的企業達402家,鋼結構價值高達36億元,如按30%―50%的抵押率計算,可為中小企業提供信貸資金10―18億元,能在一定程度上緩解中小企業資金緊張問題。
(二)試辦面臨登記瓶頸
就在棗莊市商業銀行和農村信用社準備大規模開展鋼結構資產抵押貸款的時候,市工商局卻以鋼結構廠房作為動產抵押登記缺乏法律依據為由,不予進行抵押登記。市工商局在《關于對鋼結構廠房抵押登記事宜的有關意見》的答復中指出:鋼結構廠房應當屬于不動產,工商部門無權辦理該項抵押登記;《物權法》對不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅有明確的規定;工商部門可以辦理鋼結構廠房建設之前的鋼材等原材料的動產抵押登記。在鋼結構廠房建設之前的鋼材、屋面墻面板材等原材料,屬于《物權法》中規定的“生產設備、原材料、半成品、產品”范疇,工商部門可以辦理這些形態動產的抵押登記,不能辦理鋼結構廠房抵押登記事宜。同時由于鋼結構廠房沒有房產證,房產登記部門也不予抵押登記。至此,鋼結構資產抵押貸款業務開展陷于困境。
(三)法院確認
為跨越鋼結構廠房是動產還是不動產,能否抵押,由哪個部門負責辦理抵押登記及其登記效力這些貸款新業務必過的“門檻”,棗莊中支積極向市政府進行專題匯報,協助市政府多次組織召開由市法院、中小企業局、工商局及銀行機構參加的協調會議,研究鋼結構資產性質及抵押登記的有關法律問題。2009年2月20日,市法院在深入調研基礎上形成《關于加強鋼結構抵押貸款法律適用問題探討依法促進全市中小企業融資擔保工作發展》的報告,報告認為,鋼結構廠房盡管名義上或形式上稱“廠房”,但其本質或實質不是“房”,不具備不動產的特質,是為生產作準備的,因而是企業的生產設備,應視為動產。而且,房產部門也未將鋼結構廠房納入房產登記管理范圍,將其作為動產辦理抵押登記并不違反法律規定。
(四)政府支持
對市中級法院形成的調研報告,市委書記于2009年2月23日批示相關部門進行專題研究。棗莊中支會同市法制局、工商局、中小企業局及部分銀行業機構起草制定了《棗莊市鋼結構資產抵押授信管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》),并上報市政府。2009年3月17日棗莊市市長親自簽發,明確規定中小企業的鋼結構廠房經評估,由企業注冊地工商部門辦理貸款抵押登記手續。
(五)工商登記
根據市法院關于鋼結構廠房資產動產性質的認定和《暫行辦法》的規定,市工商局于2009年3月24日印發了《關于充分發揮動產抵押登記職能促進我市經濟快速發展的通知》,明確要求各區(市)工商局對企業、個體工商戶以鋼結構廠房、大棚、塔臺等鋼結構資產抵押融資的,及時給予辦理動產抵押登記。
(六)實施金融跟進
根據《暫行辦法》,凡是在本市登記注冊并辦理年檢手續、信譽良好無不良記錄、產品有市場、擁有鋼結構廠房資產的企業均可申請抵押;鋼結構廠房資產價值由貸款人與借款申請人或抵押人協商確定,或由專業的評估機構評估確認;貸款額度按不超過評估價值50%的比例進行確定;對所抵押的鋼結構資產價值有明顯減少足以危害貸款人權利的,可要求借款人提供相應的擔保;貸款未能按期歸還的,貸款人可以依法拍賣或變賣鋼結構資產。
(七)開展聯合推介
2009年3月26日,棗莊中支聯合市法院、民經委、工商局及各家銀行機構,組織召開了全市鋼結構資產抵押貸款啟動儀式,加大對鋼結構抵押貸款業務的宣傳推介力度。在啟動儀式上,市商業銀行、恒泰農村合作銀行向5家中小企業發放了1200萬元的鋼結構資產抵押貸款,標志著棗莊市鋼結構資產抵押貸款邁出了實質性的一步,引起社會各界較大反響。《齊魯晚報》以《鐵廠房抵押貸出全國第一單》進行了專題報道,山東省政府稱其為中小企業融資的又一“創新”,中央電視臺等10余家知名媒體進行了宣傳。
(八)業務推廣進展順利
各級政府對貸款業務開辦高度重視,組織召開了不同形式的銀企對接活動。至2009年5月末,市工行、商行、恒泰合行和農信社已全面推廣開辦了鋼結構資產抵押貸款業務,全市已累計發放鋼結構資產抵押貸款1.69億元。
三、鋼結構廠房資產抵押融資功能分析
新凱恩斯主義信貸配給論指出:貸款抵押品有正向選擇效應和反向選擇效應。正向選擇效應是指當信貸市場存在超額需求時,銀行通過提高貸款抵押品水平來增加還貸款的可靠性,減少壞賬的風險,增加銀行收入,同時還抑制了借款者對貸款的需求;反向選擇效應是指貸款抵押品水平的遞增會增加貸款的風險,降低還款的可靠性;銀行可以根據這兩者確定最佳抵押品水平。棗莊鋼結構資產抵押釋放企業資產抵押潛能,是貸款抵押品正向選擇效應的成功案例。
(一)鋼結構廠房資產作為擔保標的物的可行性分析
抵押品是一種保證履行義務的資產,通常是還款的第二來源。銀行發放貸款時抵押品會降低銀行的風險。銀行所認可的抵押品范圍很廣,只要證明它能發揮實質性的、一致的和可靠的減少損失的作用,都可作為抵押品。抵押品共有的特征包括:耐用性、確定性、可交易性、價值穩定性及標準化。
鋼結構資產是企業資產的一部分,作為擔保標的,是對企業廠房建筑物的虛擬分割,從建筑物中分離出最有價值部分,而單獨設定的抵押權。從鋼結構資產的自然屬性和社會屬性考察,其具備擔當抵押品的特性。一是鋼結構資產的自然屬性。自然屬性又稱物理性質,是指與物質實體或物理形態相聯系的性質,它是鋼結構資產社會經濟性質的物質內容和物質基礎。它表現為具有特定用途和明確屬主的實體物,具有充當保證抵押品的耐用性、標準化、穩定性和持續性特征。二是社會屬性。是指鋼結構資產的經濟屬性和法律屬性(即權屬問題)。經濟屬性表現為它的單一商品屬性。商品屬性是由鋼結構資產的使用價值和商品經濟決定的,它具有幾方面的實質性內容:鋼結構資產的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現的,鋼結構資產的買賣、租賃、抵押,使用權的出讓與轉讓都是體現其商品性的具體方式,表現為它的可交易性和保值、增值的價值穩定性。法律屬性表現為:企業廠房建設物由于缺少土地證、房產證,未獲法律產權,通過資產虛擬分割,產權重新界定,使鋼結構資產獲得的所有權不僅是一項單項權利,而且是一個權利束,擁有多項權能,如租售、抵押等,形成一個完整的、抽象的權利體系。在這一權利體系中,各種權利可以以不同形式組合,也可以相互分離,單獨行使、享有。從以上特性觀察,鋼結構資產具備充當擔保品的特征,與銀行貸款抵押擔保的目的相吻合,按照信貸配給正向選擇效應,可以通過增加抵押品來增加還貸款的可靠性,減少壞賬的風險。
(二)鋼結構廠房資產抵押的有效性分析
資產抵押登記的目的是防止重復抵押,保障抵押權的實現。鋼結構廠房的建設無規劃許可證、施工許可證、土地使用權證及房產證,目前沒有任何規定將其作為房產進行登記管理,房產部門無法辦理登記。
棗莊市對鋼結構資產實施抵押操作主要基于以下幾方面的考慮:一是將鋼結構廠房認定為動產,主要基于鋼結構“拆移方便,移動不會損害其價值”,不是地上定著物,這種觀點較易被大多數人接受。二是在將鋼結構廠房界定為動產后,能進一步將其認定為企業的生產設備,從而也在物權法上找到了法定的登記部門――工商機關,從而排除了其后顧之憂。三是金融部門對開辦鋼結構廠房抵押貸款業務的擔憂主要是民經委等部門沒有辦理抵押登記的經驗與條件,公證部門的登記效力又顯然弱于作為政府部門的工商機關。由工商機關辦理登記能得到金融部門的首肯與支持,從而能激發其開辦此類新業務的積極性。四是鋼結構廠房是一種“新興事物”,現行法律法規尚沒有將其明確為房產類不動產,也即尚未將其納入房產登記的范圍,將其作為動產對待,至少從目前來看,并不違反法律規定。
(三)鋼結構廠房資產抵押的安全性分析
抵押貸款是抵押人以其合法的資產在不轉移占有方式的前提下,提供貸款償還的擔保,由金融機構向借款人發放貸款,當借款人不按期償還或無力償還貸款時,銀行有權依法以抵押的房地產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償,從而實現抵押權的法律行為。抵押資產對銀行而言,其作用主要體現在:提高借款人的違約成本,降低違約概率;減少風險暴露的余額,降低違約損失。良好的抵押物應具備以下特征:抵押物未來可以產生可預測的穩定的現金流;資產的抵押物具有較高的變現價值或效用;持續一定時期的低違約率和低損失率的歷史記錄;對抵押物具有廣泛的需求。
一是安全性。抵押貸款以安全性為首要目標,應該保證抵押資產在貸款全部還清之前的一段時間里具有物質保障的功能。鋼結構廠房為地上定著物,為企業的廠房建筑,有不動產屬性,相對固定,方便銀行處置和保全。二是持續有效性。抵押貸款是一個較長期的、具有確定性的商業行為,抵押資產價值需要充分考慮當前和未來市場因素變化的影響以及由此帶來的風險,并對未來出售的可能性進行估計和判斷。在評估時必須以整個貸款期間的價值有效性為基準,考慮抵押資產的穩定性和持續性。鋼結構資產自然損耗少,移動、拆裝不會損害其價值,價值偏離度相對較小,銀行資產保全度相對穩定。在抵押價值評估中,鋼結構資產價值是按市場價值評估,市場價值反映的是公開市場上在某一時點存在的最可能實現的價格水平。由于鋼材的技術常識,市場價值和市場供需信息透明度高,銀行不需相應的專業評估機構和人才,就可對抵押物的變現作出準確判斷,方便風險管理。三是可變現性。即抵押資產的未來可出售性。當債務人不能履行債務時,以處置抵押的資產變現所得的價款優先受償而保障債權的實現。鋼結構廠房“搬移方便,回收無污染,環保性好”,鋼結構廠房在移動后,鋼材可能不貶值,還可能會因為鋼材市場行情的變化而升值。實際操作中,以不超過評估值50%的比例發放授信額度,即使鋼結構廠房拆為鋼材作為廢品處置,仍可保證貸款受償。
四、制度優勢:降低交易費用
棗莊市鋼結構資產抵押制度創新降低了中小企業的契約成本和銀行的搜尋成本、監督成本,與其他擔保融資方式相比具有明顯優勢。
一是減少了中小企業融資的契約成本。交易費用是決定交易成敗的原因之一。在銀行貸款利率水平確定的情況下,中小企業契約成本主要是資金籌集過程中發生的各種費用。中小企業擔保抵押融資涉及到多個利益關系和多份合同,需要更高的契約成本。擔保融資中,企業要向專業擔保公司提供擔保手續和擔保基金;抵押融資要經過評估、驗證、登記等許多中間環節,涉及土地、房產、機動車、工商及稅務等多個部門,手續繁、費用高。鋼結構抵押模式由于鋼結構廠房結構簡單,材料單一,市場價值容易確定,一般不需要專業評估機構進行資產評估,銀行和企業協商確定資產價值,工商部門無償辦理抵押登記手續,對企業而言,是零交易費用下的最小交易成本機制。
二是減少了銀行的搜尋成本。中小企業規模小,其信用信息非常分散,且正規金融的記錄非常有限,還沒有形成完善的征信系統,銀行要深入調查尋找最佳的貸款對象,就要付出巨大的搜尋成本。鋼結構廠房資產抵押模式可以有效保證銀行信貸資金安全,解決信貸投放的后顧之憂,開辟銀行信貸投放的新領域,減少銀行對貸款對象的搜尋成本。
三是節約了銀行的監督成本。中小企業動產抵押由于“動產易動”,及其自身具有的特殊性而導致儲存、保管不易,長時間存放會引起自身價值貶值甚至滅失而失去擔保價值,危及銀行的信貸資金安全。而不動產抵押中,銀行在處理不動產抵押物變現時,時間成本和資金成本較高。鋼結構廠房相對固定,市場價值較高,除受鋼材價格變現影響外,自然損耗少,移動、拆裝不會損害其價值,容易變現,銀行管理也比較容易,減少了銀行對抵押物的監督成本和抵押變現成本。
五、結束語
(一)須對鋼結構廠房資產性質進行法律確認
此項貸款制度創新的核心是把缺乏房屋產權證明、具有不動產自然屬性的鋼結構廠房視為動產進行抵押,其地方法規確認主體是棗莊市人民政府,故制度效力有局限性。要在更大范圍推廣該信貸產品,還需更高層次政府機關或法律法規的認可。
(二)銀行要全面開展鋼結構廠房抵押貸款實踐
在現實操作中,個別擁有房屋產權證明的鋼結構廠房資產很容易被銀行作為不動產進行抵押,而經過地方政府及有關部門認可的“鋼結構資產抵押貸款”業務,是對沒有房屋產權證明的鋼結構廠房資產作為動產抵押的一種“法律確認”,在本區域內與前者具有同等的法律效力,信貸資金安全是可以保證的。因此,銀行應積極開展鋼結構廠房抵押貸款實踐,促進銀企雙贏。
(三)具有較強的市場推廣價值
鋼結構廠房抵押貸款業務,盤活了中小企業現有資產,提高了資產使用價值,開辟了一條中小企業抵押擔保的新路徑,是破解其貸款抵押難問題的現實選擇,符合企業、銀行、政府各方的利益訴求,既解決了中小企業無“資”可抵的問題,也在一定程度上解決了銀行業機構“貸款難”問題,實現了多方共贏。鋼結構廠房作為一種新型的建筑形式,其使用具有普遍性。據不完全統計,全省僅經濟園區擁有的鋼結構廠房資產就達1050億元,如按30%―50%的抵押率進行貸款,可為中小企業提供300―500億元的信貸支持。因此,這種鋼結構資產抵押貸款新產品具有需求大、易操作、可復制的優勢,具有較大的市場推廣潛力。
參考文獻:
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【關鍵詞】新疆；中小企業；融資
隨著社會經濟的不斷發展，我國中小企業迅速發展壯大，為社會的繁榮發展注入了強大的活力。不過，因為地域環境及企業自己的問題，融資難成為了中小企業的發展瓶頸。新疆地區偏遠，交通不發達，其工業化成本較高，而地域結構讓中小企業的發展和內地相比有不小的差距。新疆的中小企業多，但是發展水平參差不齊，這是因為該地區的的中小企業信譽不高，企業的風險抵抗能力也較低，這給金融機構的投資帶來了很多的風險，阻礙了新疆中小企業的進一步發展。
一、新疆中小企業融資所存在的問題
新疆中小企業融資問題相比于內地其他省份來說，其規模相對單一、融資金額更低。而從融資途徑來看，內地省份中小企業的內源融資比為31%，而新疆中小企業內源融資占比只有8%。另外，從融資主體來看，2011年新疆金融機構各項貸款余額為10386.99億元，比上年增加48%，但是用于中小企業貸款的占比卻不到5%，而新疆的中小企業的流動資金大多是需要銀行貸款。和內地相比，新疆中小企業發展受政策影響更深，新疆地區承接了不少東部的轉移產業，容易吸引新興產業，但是也更容易帶來各種風險。總之，要想解決新疆中小企業融資難的問題，就需要清楚的看到問題的根源所在。
1.企業自身缺陷。新疆不少中小企業經營時間不長，規模不大，企業資金比較缺乏，這些薄弱的基礎導致了其不能很好的進行擴大再生產。隨著市場的不斷變化，經營環境的不確定性，中小企業不能有效的抵御風險，很容易倒閉，所以銀行也不太愿意借款給它們。具體來說，中小企業本身的信用資源匱乏、固定資產少、資產評估難，缺乏穩定而充足的現金流量，當企業需要融資時，有關部門就會質疑其償債能力。另外，中小企業的管理不完善，人才、技術、資金的缺乏導致其創新能力不足，發展后勁不強。不少中小企業沒有明確的經營發展戰略，營銷渠道狹窄，不能及時根據市場調研來了解產品的市場需求，多是根據推銷或者加工訂貨來進行產品銷售、服務，市場份額小，經營風險大。而中小企業的的財務管理不成體系，沒有大企業那樣完善的管理機制，有的中小企業在發展過程中面對利益舍遠求近，或者做假賬、逃稅、漏稅，這對其企業信用有嚴重的負面影響。新疆中小企業沒有真正的現代企業制度，其組織管理結構混亂，產權不清晰，非常缺乏信用資源。企業的倒閉率較高、違約問題時常出現，較高的倒閉率讓銀行的貸款面臨很大的風險，也增加了銀行的信息收集和分析成本。并且，企業高違約率也讓銀行不愿意貸款給中小企業，這些原因讓新疆的中小企業融資變得更加困難。
2.中小企業經營環境限制。對于新疆的中小企業來說，有不少企業的創業資本都是來自于自有資金以及親朋好友的借貸，如此一來就很難良性的發展下去，融資難度也高。中小企業內部積累是其資金的主要來源。商業銀行從自身的利益出發，不愿意貸款給中小企業，因為貸款的管理成本對銀行而言是比較高的。數量過多的中小企業發展情況各不相同，而其貸款金額比較少，這就會讓銀行的業務量增加，經營成本變高。并且，隨著信貸標準越來越嚴格，導致銀行金融貸款緊縮，但是大型企業的貸款卻更加容易，信貸標準的不平衡也影響了中小企業的順利融資。所以，銀行并沒有為中小企業制定合適的銀行產品，產品創新也不足。
3.銀行與中小企業之間的信息不對稱。之所以商業銀行的監督審查成本與潛在收益的不對稱，是新疆中小企業貸款的金額小、時間急、貸款頻繁的原因造成，這樣一來對中小企業貸款積極性產生了影響，不利于銀行選擇。中小企業的信息不透明讓銀行及其他金融機構不能準備的獲得中小企業的經營管理信息。因此，銀行或者金融機構在審查中小企業的貸款申請時不能清楚的了解相關信息，無法明確的證明中小企業的償債能力。如果銀行向中小企業貸款，那么就必須投入更多的資源去收集和分析企業信息，不然很容易出現違約情況。這就讓銀行增加了成本，貸款風險變得更高了。銀行或者金融機構為了避免這些情況出現，只好盡量不向中小企業提供貸款。
二、如何解決新疆中小企業融資難的問題
對新疆中小企業來說，融資難的問題是多方原因造成的，比如政府、金融體系、企業、社會等等。因此，要解決這個問題，我們應該做到以下三個方面：
1.創造良好的信用環境。新疆中小企業要想改變融資難的問題，那么就必須要有良好的信用環境。對于企業自身來說，需要形成良好的信譽意識，加強財務、管理、經營等方面的運行建設。而當地政府和銀行也要聯合起來強化中小企業的信用意識，完善企業制度，積極引導中小企業和銀行建立長遠的信用關系，通過建設中小企業信用信息管理機制來規范信用環境。另外，商業銀行要利用好中小企業信用資源數據庫，對于有信用、效益好的中小企業可以提高貸款金額，為中小企業提供金融產品創新，比如短期融資券、買方信貸、融資租賃等等，推動中小企業更加健康的發展。
2.完善中小企業信用擔保體系。針對新疆地區的中小企業，建立一個符合當地實際情況的中小企業信用擔保體系，目的是為了進一步的提高中小企業的信用度，并由此約束其信用行為，讓銀行的貸款風險變得更低。例如，新疆自治區投資信用保證有限公司從成立以來，就和各地州的擔保公司共同支持了一些中小企業。還可以和新疆長城金融租賃有限公司和擔保公司合作進行業務，具體來說是讓租賃公司和保險公司提供金融租賃、履約保險等業務，讓中小企業獲得更大的發展。實踐證明，這種嘗試讓政府在應對中小企業的信用體系發展這方面時有了不少的經驗。不過，我們還是要時刻具備風險意識，統一考慮中小企業、擔保機構、金融機構三方的利益，對于擔保機構的擔保行為進行嚴格監控，加強監管，對各方的責任要有明確的劃分，從而促進中小企業信用擔保系統的進一步完善。另外，作為擔保機構，對內要完善監管機制，通過行業自律來提高擔保風險抵抗能力，實現中小企業擔保體系能夠真正為中小企業的融資帶來便利，使其能夠健康發展。
3.通過完善銀行體系來更好的服務中小企業。作為銀行，需要針對中小企業的實際情況來完善銀行貸款體系，提高產品的創新能力。當下，我國的銀行體系還是比較完善的，不過，有部分銀行、金融機構還存在著盲目競爭、搶客戶、爭奪項目的不良現象。因此，銀行應該建立差異化的戰略目標，將戰略重點放在服務新疆地區發展的目標上，以明確的定位創新產品，切實服務于中小企業的發展，促進新疆中小企業的健康成長。一些銀行已經為服務中小企業而建立專門的服務部門，并不斷的進行嘗試，對新疆的中小企業來說，一些方案和產品比較受他們的歡迎，例如招商銀行的“點金成長計劃”、交通銀行的“展業通”等等，這些方案為中小企業的融資帶來了便利，對解決中小企業融資難的問題提供了幫助。但是這些措施不是一蹴而就的，需要新建當地的政府、銀行、企業、社會、市場發揮共同的作用，也只有這樣才能促進中小企業解決融資難的問題，實現可持續發展。
參 考 文 獻
[1]高正平.中小企業融資新編[M].中國金融出版社，2006
[2]人民銀行烏魯木齊中心支行課題組.新疆中小企業生產經營及融資情況調研報告[J].新疆金融.2008（12）
論文摘要:國際貿易融資，作為可向國際結算提供廣泛資金融通支持的新興業務，具有風險低、周轉快、節省資本的特點，其作用正在為越來越多的銀行所認同，并逐漸成為影響國際結算發展的至關重要的因素。國際貿易融資如何緊跟國際業務發展前沿，深入創新，從而推動國際業務做大做強，成為擺在我們面前的重要課題。文章論述了目前中國企業的貿易融資現狀及存在的問題以及融資方式，并對此做了進一步的原因分析和研究。
1中國中小企業國際貿易融資現狀分析
國際貿易融資是指圍繞國際貿易結算的各個環節所發生的資金和信用的融通活動。金融危機的沖擊下，全球貿易融資額大幅下降，世界貿易組織統計，2009年全球貿易融資缺口為1000億美元，而世界銀行則認為缺口可能高達3000億美元。貿易融資的缺乏導致國際貿易大幅滑坡，阻礙全球經濟復蘇。我國也不例外。正是國際貿易融資的下降，極大地阻礙了我國的出口復蘇。當前國際貿易融資的來源和形式都發生了變化。
1.1企業出口方面近年以來，中國中小企業發展迅猛，其對國民經濟的貢獻率不斷提高。2006年我國中小企業已達4200萬戶(包括個體工商戶)，約占全國企業總數的99.8%。
中小企業已成為中國外貿領域一支重要的力量。但由于中小企業起步晚，自有資金積累少，資金短缺已成為制約中小企業進一步發展的瓶頸，中國中小企業在貿易融資過程中存在諸多困難。
中國目前為中小企業擔保的機構在中小城市很少，到2007年底，中國中小企業出口融資信用擔保機構只有3729個，擔保總額為5049億元、受保企業為21.65萬戶。雖然中小企業出口信用擔保機構有了很大發展，但是大多數分布在大中城市，中小城市很少。
1.2銀行方面銀行對大中型企業和中小型企業的出口融資政策有所不同。從四大國有商業銀行貸款來看，與大中型企業相比，中小型企業出口融資貸款利率高很多。另外，銀行給中小企業的進出口貸款一般采取抵押和擔保的方式，不僅手續繁雜，而且還要支付諸如擔保費、抵押資產評估費等相關費用，這無疑增加了中小企業國際貿易融資的難度和融資成本。與此同時，由于銀行貸款手續繁瑣及審批時間過長，迫使許多為求生存的中小企業選擇民間融資渠道，而民間融資的高利貸性質幾乎是眾人皆知的。
銀行對于中小企業的風險狀況缺乏有效的識別手段。中小型企業普遍存在著規模小、經營穩定性差、報表不真實等問題，這種狀況使得銀行傳統的企業財務技術分析對授信決策的指導意義大打折扣，使得銀行在中小企業進出口貸款方面選擇的策略是簡單地退出市場。這也從一方面顯示出中國的金融市場發展失衡、資本市場發展滯后使得整個融資結構的調整難以順利推進。
2中國中小企業國際貿易融資的主要問題
原材料和勞動成本的提高，對中小企業生存構成了威脅。而政府的經濟刺激計劃也甚少惠及中小企業。
中小企業生存困難，大量倒閉或停產。中國社科院關于“中小企業在金融危機復蘇中的作用”的調研報告顯示，有40%的中小企業已經在此次金融危機中倒閉，另有40%的企業目前正在生死線上徘徊。因此總結目前中國國際貿易融資問題有如下幾個方面
2.1貿易融資方式過于單一，對象過于集中當今的國際貿易規模、方式都向更高、更復雜的方向發展，雖然現在國際上所使用的的貿易融資方式日益加多，也有越來越多企業開始嘗逐步創新，開拓新的貿易融資方式，但是在實際的應用中，基本上仍然是以傳統的融資方式為主，即以信用證結算與融資相結合的方式，品種少，且功能單一。
銀行方面，目前各家銀行辦理的業務主要以基本形式為主。而比較復雜的，如保理和福費廷則相對比較少，甚至在有些地區尚未開展。
2.2中小企業資金不足中小企業生存難，除了內部管理存在問題、缺乏人才、技術水平不高外，資金不足和融資困難是中國中小企業面臨的最大問題，絕大部分中小企業存在資金缺口。資金短缺直接影響企業運轉狀況。資金短缺往往極大地限制中小企業擴大生產規模、技術和設備升級、新產品的研制和開發、拓展新市場和增加新經營項目。
3中國中小企業貿易融資問題的原因分析
3.1現代信息技術的制約以先進的技術手段做支撐，國際貿易融資業務所涉及的風險管理就會顯得更高效，便可以將銀行相關的部門和分支行高效率、有機地聯系起來。然而目前我國的銀行業只能說基本完成了金融電子化建設的階段，金融信息化在有些銀行只是剛剛起步，從而缺少網絡資源的共享，缺乏統一協調的管理，以致無法達到監控風險、相互制約的目的，這樣就難以達到控制風險的目的。
3.2企業規模及內部因素制約在中國經營進出口的中小型企企業數量眾多，但總體效益不佳。一些虧損企業管理混亂，資信欠佳，常因資金短缺而利用押匯、打包貸款等信用證融資手段套取銀行資金。銀行短期融資實際上往往被長期占用，嚴重影響銀行經營資產的流動性和安全性。同時在貿易經營過程中存在投機性經營，例如在某一時期，某種商品的國內外差價較大時，國內貿易商爭相進口此類商品。如新聞紙、紙漿、化纖、鋼材、食糖、成品油等，而一且這些商品的國內市場價格下滑，貨款無法回收，就會給銀行資金帶來風險。
3.3銀行和政府政策對貿易融資的制約進出口雙方銀行對促進貿易的完成起著關鍵作用，國外銀行都是按商業化經營原則來經營的，如經營不善，隨時有倒閉的可能。而中小企業在選擇銀行時，由于沒有足夠的能力對國外的行進行全面調查，缺乏和行長期合作的經驗，同時對有些發展中國家的對外貿易、金融慣例、外貿管理政策了解不夠，在貿易結算時有可能遭到無理拒付等現象。中國的銀行普遍缺乏針對中小企業融資的適用金融產品、信貸評價體系和擔保體系。中國金融政策和融資體系都是以國有企業特別是國有大型企業為主要對象設計實施的，銀行的信貸評價體系中也缺乏適用于中小企業的評價模塊，而是參照大企業標準，過多地考慮企業的財務指標，導致眾多有融資需求的企業無法得到貸款。因此，要解決中國中小企業融資困難的問題，必須針對中小企業的特點，發展更加有效的融資模式。
一、農村土地承包經營權流轉的現狀
至200*年底，全市頒發農村土地承包經營權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現四個特點：
1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金為主，以實物或實物折價支付的占75%，以現金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數在100元以內。
2、流轉以短期為主。據調查，全市土地流轉期限在1年以內的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經營權流轉的短期及非穩定性。
3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說明農民流轉的大多數是有償的。
4、農民自發流轉為主。從承包地流轉的過程看，農村土地使用權流轉主要是在農戶之間進行，但農戶與企業連片出租、規模經營的比重正在提高。從尤溪縣調查來看，農村中有90%土地流轉操作是在農戶與農戶之間進行，且流轉土地數量小，只有10%是成規模的土地流轉，操作發生在農戶與農業企業之間。
二、農村土地承包經營權抵押貸款試點工作成效與主要做法
去年我市在**、將樂縣開展了農村土地承包經營權抵押信貸試點工作。至200*年底，**縣農村信用聯社通過公司、基金擔保及土地承包經營權抵押等各類形式共發放15.6萬元貸款支持紅豆杉規模種植戶，涉及土地流轉187畝。將樂縣已發放以140畝土地承包經營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：
1、明確農村土地承包經營權抵押條件和范圍。一是農村土地承包經營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經營權產權關系清晰、合法，村委會或發包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經營租賃協議和手續符合國家法規政策；三是抵押期限為《農村土地承包法》規定的承包期以內，同時抵押人取得的土地承包經營權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經營權抵押價值進行認定，認定的一般原則：土地承包經營權抵押價值=年租地平均收益×經營期限+種養物價值。同時明確了縣農業行政主管部門為土地承包經營權抵押信貸業務的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉（鎮）農村土地管理部門和村集體經濟組織備案，以方便農村土地管理。
3、設計農村土地承包經營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農業開發項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經營權抵押貸款金額不超過土地承包經營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創新貸款模式。①“公司+土地經營權抵押”，即農業產業化企業是承貸主體，并將企業擁有的土地承包經營權作為抵押物，同時企業負連帶責任；②“基金擔保+土地經營權抵押”，即行業設立基金，由基金擔保和經營戶的土地承包經營權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經營權按約定比例分擔；③“土地承包經營權作股權抵押”，即兩個以上經營戶以擁有土地承包經營權作為股權成立聯營公司，把股權作抵押申請貸款；④直接以農村土地承包經營權為抵押取得貸款；⑤其他符合法規的貸款模式。
4、政府支持，為農村土地承包經營權抵押貸款提供組織保障。**縣政府下發了《關于農村土地承包經營權流轉管理的實施意見》，對農村土地流轉進行了規范，成立農村土地承包經營權流轉服務中介組織，在試點區域建立鄉（鎮）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協助抵押權人對經營權抵押的土地進行管理和流轉，為農村土地承包經營權抵押信貸業務試點工作提供強有力的組織保障。
三、農村土地承包經營權抵押貸款利弊分析
（一）有利因素
1、增加農村融資渠道，突破農業融資的“瓶頸”制約。開展農村土地經營權抵押貸款，突破了農村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經營戶認識到土地不僅是一種生產生存的資源，還可以作為一種生產要素參與融資，既可提高農戶保護土地的意識，也可為在農村經濟發展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。
2、促進土地合理流轉，實現土地、金融等各生產要素的有效配置。通過流轉，改變了傳統簡單生產模式，農村土地逐步向集約和規模方向發 展，有效提高土地的產出率和農產品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現貸款違約，銀行可以將經營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓，土地資源的配置將更加合理。
3、推動了農業產業化和農村金融業的發展，實現了雙方互利多贏。土地經營權抵押信貸業務的開辦，一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規模經營，推動了農業產業化發展。另一方面，引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農村經濟建設中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農村金融發展多元模式的形成。
4、解決了農民特別是種養大戶擔保難的問題。由于經營大戶生產成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設定土地經營權抵押信貸，可以支持其開展生產種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發，提高土地利用率。
（二）不利因素
1、金融風險加大。農業抵御自然災害的能力弱，農業保險業務尚未全面展開，如遇到較大的自然災害或市場因素影響，將給開展土地經營權抵押貸款業務的金融機構帶來不可預知的風險，影響了金融部門對這項業務的全面開展。
2、辦理農村土地經營權抵押貸款手續繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風險，設立了防范信貸風險的有關措施，手續繁雜。加上評估機制不健全，農民文化素質偏低，農戶要實現以農村土地經營權抵押貸款，困難很多，部分農戶寧愿以更高的利息通過商業貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農戶參與的積極性。
四、土地流轉和抵押存在的主要問題
1、流轉程序不規范。目前，在土地流轉過程中，主要以轉包為主，流轉形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關系較好的村民之間內部、私下流轉，流轉規模較小，且當事雙方沒有簽訂書面合同，也未向發包的村委會或村小組登記備案，或未經發包方同意，合同條款的公平、完整、規范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同，也都是農戶間的不規范合同，極易產生土地糾紛。
2、中介組織及流轉市場發育緩慢。由于農民思想觀念守舊，嚴重制約了農村土地流轉中介組織及流轉市場的發育。如**縣沙溪鄉于20xx年組織到浙江等發達地區考察土地流轉工作后，成立了土地信托服務站，但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映，目前全縣15個鄉鎮都沒有建立土地流轉服務中心，農村土地流轉管理機構不健全，導致全縣絕大部分農村土地流轉不規范，出現自發性無序流轉。
3、鄉村組織越俎代皰。一些鄉村組織不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉村集體收入，損害了農民和集體利益。三元區反映，盡管國家規定第二輪土地承包期再延長30年，但個別地方依然以村規民約的形式規定每3-5年對承包土地進行調整。有的地方不顧客觀實際，以產業化規模經營為由強行流轉，嚴重侵害了農戶利益。
4、農村保障機制不健全。當前的農村土地擔負產出農產品的經濟功能和農民的社會保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經營使用權長期地轉出去，而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚；在轉包給“非自家人”時，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農戶。同時也造成想種地的沒地種，有地的不想種的粗放式經營，降低耕地的利用率。
5、農村土地抵押價值認定不夠科學。農村價值評估權威機構尚未建立，對農村土地抵押價值認定不夠科學，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權人實現農村土地經營權這個抵押物的價值也相對比較困難。
五、對策與建議
1、穩妥推進，保障權益。要進一步完善和落實黨的農村土地政策，保障農民的土地權益。在實施《農村土地承包法》過程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內，除非農民主動放棄土地的承包權，否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農民感到自己是土地的主人，才能真正使農民在土地制度上形成長期穩定的預期。要進一步明確界定農民的土地權利，讓農戶真正享有占有、使用、收益和處置四權統一的承包經營權，讓農戶對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時，要采取政府、村集體和個人合理負擔籌集保險費的原則，積極探索“土地換保障”的辦法，逐步建立失地農民保障制度。對承包期內將承包土地全部流轉進城從事二、三產業的農村居民，享受城鎮居民的同等待遇，參與城鎮最低生活保障和社保等福利待遇，并在進城鎮經商或辦企業或就業等方面給予優先和方便。對受讓經營土地的外地經營主體，在農業技術培訓、戶口、子女就學等方面給予照顧。
2、建章立制，規范運作。建議及時出臺農村土地承包經營權流轉的政策法規和制度，明確土地承包經營權流轉的原則、范圍及操作程序，構建適應市場化及農村實際的土地承包經營權流轉制度。要進一步規范土地流轉行為，體現土地經營權流轉中自愿原則。流轉時必須經雙方當事人協商一致，簽訂流轉合同，報村集體經濟組織、鄉鎮土地承包管理部門備案。土地流轉的期限應由雙方協商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同，以合同的形式將流轉雙方的權利義務固定下來，流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價款以及違約責任，使雙方一旦發生糾紛，調處有據。
3、創新機制，培育市場。一是建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽訂后，業主每年應交納一定數量的風險保證金，如合同到期無糾紛發生，風險保證金如數退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩定承包權、搞活經營權”的原則，在有條件的村組組建生產企業，以土地承包權入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點探索工作，在試點成功的基礎上逐步推開。三是要積極培育農村土地承包經營權流轉市場。流轉市場的培育應遵循市場經濟規律，確立集體經濟組織與農民、農戶作為流轉市場主體的地位。鄉村組織應堅持土地承包經營權流轉條件和自愿、有償原則，不應強行集中土地。政府部門應著重做好法律政策宣傳、制定流轉規則、流轉耕地供求及價格信息、監督土地流轉公開公正和保護正當交易，不要輕易干預農民的市場選擇行為。要加快土地承包經營權流轉服務體系建設。
4、宏觀調控，嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。完善產權登記制度，建立科學的農地資產評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成城鄉一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監控土地供需總量的動態平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三是加強宣傳力度，增加農民對有關法規和政策的了解，使土地流轉由自發逐步轉向自覺。
